COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2023
PH
N°2023/ 270
Rôle N° RG 22/14249 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHI2
[L] [V]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 4] / [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Mohamed FELOUAH
Me Béatrice PORTAL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 30 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03364.
APPELANT
Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
représenté par Me Mohamed FELOUAH, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] / [Adresse 2] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MEDITERRANEE dont le siège social est [Adresse 4] / [Adresse 2] - [Localité 1], pris en la personne de son Président y domicilié
conclusions déclarées irrecevables à son encontre par ordonnance du 14.03.2023
représenté par Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller et Madame Aude PONCET, Vice président placé, chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Patricia HOARAU, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Mme Pascale POCHIC, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.
Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Par exploit du 27 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4]/[Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) sis à [Localité 1], représenté par son syndic, a fait citer M. [L] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant selon la procédure accélérée au fond en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement réputé contradictoire du 30 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Marseille a :
- condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 11 338,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022, au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2022 inclus,
- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [V] aux dépens,
- rappelé que la décision est exécutoire de droit en vertu de l'article 492-1 ancien et de l'article 481-1 du code de procédure civile.
Par déclaration du 26 octobre 2022, M. [V] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses conclusions d'appelant déposées et notifiées par le RPVA le 2 décembre 2022, M. [V] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement appelé en ce qu'il le condamne,
- d'ordonner la délivrance des justificatifs des sommes réclamées, le montant des travaux de la toiture et ainsi que le détail et le calcul des sommes réclamées à chaque propriétaire,
- de lui accorder un délai de paiement ainsi qu'un échéancier pour les sommes réellement dues après vérification et calcul au prorata des tantièmes de la copropriété,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
M. [V] soutient en substance :
- qu'il n'a jamais été régulièrement convoqué aux assemblées générales et n'a pas pu prendre part aux votes notamment quant à la décision de travaux sur une portion de toiture d'un lot mitoyen pour un montant exorbitant, qu'il a toujours contesté,
- qu'il ne comprend pas les montants qui lui sont réclamés par rapport aux autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est en l'état de conclusions d'intimé déposés et notifiées par le RPVA le 22 février 2023, qui ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de la chambre de la cour d'appel, du 14 mars 2023.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 mai 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (') »
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Il est constaté que la cour n'est saisie d'aucune demande par le syndicat des copropriétaires, ses conclusions d'intimé ayant été déclarées irrecevables, si bien qu'il y a lieu de faire application de l'article 954 du code de procédure civile en son dernier alinéa qui dispose : « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ».
Le premier juge saisi par assignation du 27 juin 2022 signifiée à la personne de M. [V], visant douze pièces, a, en l'absence de constitution d'avocat par le défendeur, retenu que la dette de M. [V] s'élevait à 11 338,54 euros après déduction des frais injustifiés, correspondant aux charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2022 inclus.
En l'absence de toute pièce produite à l'appui de la demande initiale du syndicat des copropriétaires, qui a été déclaré irrecevable en ses conclusions d'appel, la cour est privée de tout moyen de vérifier les montants appelés au titre des charges de copropriété arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2022 inclus.
De son côté, M. [V] conteste les montants mis à sa charge au titre des charges en ne versant aux débats aucune pièce non plus.
La charge de la preuve de la créance pesant sur le syndicat des copropriétaires, la cour ne peut que conclure qu'il n'est pas démontré que sa créance est certaine, liquide et exigible selon les textes précités, et infirmer le jugement appelé en déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2022 inclus.
En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [V], les frais exposés pour les besoins de l'appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4]/[Adresse 2], sis à [Localité 1], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4]/[Adresse 2], sis à [Localité 1], représenté par son syndic, de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2022 inclus ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4]/[Adresse 2], sis à [Localité 1], représenté par son syndic, aux entiers dépens ;
Rejette la demande de M. [L] [V] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
