COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2023
lv
N° 2023/ 276
N° RG 22/12745 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCAD
Syndic. de copro. RESIDENCE 'LES REMPARTS'
C/
[R], [Y], [D] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LESCUDIER & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 09 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02630.
APPELANTE
Syndicat de copropriété de la RESIDENCE 'LES REMPARTS', sis [Adresse 5], poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la S.A.S IMMOBILIERE PUJOL dont le siège social est à [Localité 8], [Adresse 4], prise en la personne de son Président y demeurant
représenté par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [R], [Y], [D] [X]
Assignation portant signification de la déclaration d'appel le 03/10/2022 en étude
né le 03 Novembre 1990 à [Localité 9], demeurant « LES REMPARTS » [Adresse 5]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, v
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [R] [X] est propriétaires du lot n° 254 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommé LES REMPARTS situé à [Localité 7], [Adresse 5].
Par exploit du 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait assigner M. [R] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.226,15 € au titre des charges échues impayées et des charges non échues cependant exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 , outre intérêts légaux, 1.000 € de dommages et intérêts et 949 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire du 9 septembre 2022, a notamment :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- laissé les dépens de l'instance à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5].
Par déclaration en date du 26 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, demande à la cour de:
- réformer le jugement du 9 septembre 2022 et juger que la procédure en recouvrement de charges du syndicat est régulière,
- entendre constater que le syndicat des copropriétaires a régulièrement adopté une clause d'aggravation des charges et qu'il a, en outre, fait signifier au requis, avant la saisine du président statuant selon la procédure accélérée au fond, une mise en demeure de payer les charges de copropriété conforme aux dispositions des articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à laquelle il n'a pas été déféré,
- condamner M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de:
* 3.860,37 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022, date de la mise en demeure restée vaine à concurrence de la somme de 887,10 €, à compter de l'assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus,
* 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
* 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que le premier juge a considéré, à tort, que la mise en demeure du 16 février 2022, la sommation de payer du 19 avril 2022 et l'assignation introductive d'instance ne sont pas régulières au motif qu'elles ont été notifiées à une mauvaise adresse, à savoir [Adresse 2] à [Localité 6], adresse du beau-père de M. [X] qui ne correspond pas à celle de l'intimé, ce que ne pouvait ignorer le syndic alors que l' adresse susvisée correspond au domicile indiqué par notaire sur l'attestation de transfert du propriété. Il ajoute que c'est au domicile réel ou élu, ainsi porté à la connaissance du syndic, que les notifications et mises en demeure sont valablement faites, qu'en l'espèce, à la suite de la notification effectuée par le notaire, aucun élément ne permet d'établir que le syndic a eu connaissance d'un quelconque d'adresse de l'intéressé, étant précisé qu'il appartenait, le cas échéant, à ce dernier d'aviser le syndic d'un quelconque changement à ce titre. Il ajoute qu'il produit toutes les pièces justificatives à l'appui de sa demande en paiement.
M. [R] [X] n'a pas constitué avocat. Il a été régulièrement assigné par acte du 3 octobre 2022 en étude. Le présent arrêt sera rendu par défaut.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2022.
MOTIFS de la DECISION
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
En vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l'encontre de M. [X] de la somme principale de 3.860, 37 € selon le relevé de compte communiqué et arrêté au 17 octobre 2022.
Pour débouter le syndicat appelant de ses demandes, le premier juge a considéré que la mise en demeure, la sommation de payer et l'assignation n'étaient pas régulières comme n'ayant pas été notifiées à la bonne adresse de M. [X], de sorte la demande en paiement au titre des charges ne pouvait qu'être rejetée. Or, il ressort des pièces produites que les actes litigieux ont été notifiés à l'adresse suivante, [Adresse 3], qui correspond au domicile réel ou élu de l'intimé figurant sur l'attestation de transfert du propriété établie le notaire conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 64 du même texte, les notifications ou mises en demeure visées à cet article sont adressées par le syndic au domicile réel ou élu, ce qui est le cas en l'espèce. Il y a lieu de rappeler que le copropriétaire qui n'a pas valablement notifié au syndic son changement d'adresse est valablement convoqué au lieu de son dernier domicile, connu. Force est de constater, en l'occurrence, qu'il n'est justifié d'aucun d'adresse qui aurait été régulièrement notifié par l'intimé au syndicat, d'autant que la sommation de payer du 19 avril 2022 a été signifiée au [Adresse 3], à domicile, à savoir remis à la personne de M. [C] [B], beau-père, qui a confirmé que l'adresse correspondait à la domiciliation de l'intéressé et a accepté de recevoir le pli. Il en est de même de l'assignation introductive d'instance, notifiée à cette adresse, dûment vérifiée par l'huissier et remise par dépôt de l'acte en l'étude.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur le fond, il est notamment produit aux débats :
- l'attestation de vente établissant la qualité de propriétaire de M. [X] sur le lot n° 254 de l'immeuble dénommé LES REMPARTS,
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic en cours,
- les procès-verbaux de l'assemblée générale du 25 mai 2021 et 15 décembre 2021approuvant les comptes de l'exercice précédent
, et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant ,
- le dossier comptable exercice 01.07.2019/30.06.2020 et budget prévisionnel exercice 01.07.2021/30.06.2022,
- le dossier comptable exercice 01.07.2020/30.06.2021 et budget prévisionnel exercice 01.07.2022/30.06.2023,
-les relevés de compte copropriétaire au 11 mai 2022 et 17 octobre 2022,
- la mise en demeure SRU du 16 février 2022 et la sommation de payer en date du 19 avril 2022.
Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie à hauteur de la somme de 1.960, 23 € correspondant à l'arriéré arrêté 17 octobre 2022, au titre des charges échues impayées et des provisions non encore échues mais exigibles au 30 juin 2023 ( deuxième appel provisionnel 2023 inclus).
Le décompte du syndicat inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, de frais d'huissier ou d'honoraires d'avocat.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer les frais antérieurs à la mise en demeure du 16 février 2022, ni les frais d'assignation, de signification appel qui sont inclus dans les dépens, ni davantage les honoraires d'avocat qui sont compris dans les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs les ' envois auxiliaires' de justice ne correspondent aux frais nécessaires prévus l'article 10-1 susvisé. A ce titre sa créance doit être ramenée à la somme de 184, 16 € correspondant au coût de la mise en demeure du 8 mars 2002 ( 60,20 €) et de la sommation délivrée le 19 avril 2022 ( 123,96 €);
En conséquence, le jugement doit être infirmé et M. [R] [X] sera condamné à payer au syndicat la somme de 1.960, 23 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 887, 10€ à compter du 8 mars 2022, date de la mise en demeure et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus, outre celle de 184, 16 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Au regard de la solution apporté au règlement du litige, M. [R] [X] doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5]:
-la somme de 1.960, 23 € correspondant à l'arriéré arrêté 17 octobre 2022, au titre des charges échues impayées et des provisions non encore échues mais exigibles au 30 juin 2023 ( deuxième appel provisionnel 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 887, 10 € à compter du 8 mars 2022, date de la mise en demeure et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus,
-la somme de 184, 16 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne M. [R] [X] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES REMPARTS [Adresse 5] la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
