COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2023
lv
N° 2023/ 275
N° RG 22/12241 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ7V2
S.C.I. [Adresse 2]
C/
S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] À [Localité 4] (VAR)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Marc CABRESPINES
SCP PROVANSAL
D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 31 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05013.
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
représentée par Me Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (VAR), agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, Maître [B] [F], associé de la SELARL [F] & ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 1], à ces fonctions nommé selon ordonnance rendue le 17 décembre 2015 par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en remplacement de Maître [L] [F], dernièrement prorogée jusqu'au 8 mars 2022 par ordonnance du 30 novembre 2020
conclusions déclarées irrecevables à son encontre par ordonnance du 29.11.22
représenté par Me Nicolas SIROUNIAN de la SCP PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI [Adresse 2] est propriétaire du lot n° 158 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 2], sise à [Localité 4].
Par exploit d'huissier délivré le 27 juillet 2021 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommée [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure accélérée au fond, en règlement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.
Par jugement rendu le 31 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a :
- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
- condamné la SCI [Adresse 2] payer au syndicat des copropriétaires la somme de 561,94 euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2015, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter du 16 février 2021 jusqu'à complet règlement et celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses autres demandes,
- condamné la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens.
Le président du tribunal judiciaire a considéré :
- qu'il est justifié de l'approbation des comptes 2012, 2013, 2014 et 2015 par une décision de l'administrateur du 4 novembre 2016, 2016 par une décision du 30 août 2018, 2017 par une décision du 18 mars 2019, 2018 par une décision du 1er mars 2020, 2019 par une décision du 1er mars 2020, 2020 par une décision du 29 octobre 2021, que les sommes au titre des charges 2012 à 2020 sont donc dues,
- qu'en revanche aucune de ces décisions ne fait expressément état de l'approbation du budget prévisionnel, de sorte que les appels de fonds 2021 et 2022 ne sont pas exigibles dans le cadre de la présente instance,
- que le report débiteur de 869 euros au 31 décembre 2015 a été approuvé par l'administrateur provisoire dans sa décision du 4 novembre 2016, décision dont il n'est pas justifié de l'annulation à ce jour, de sorte que les sommes à ce titre sont toujours exigibles, le sursis à statuer ne s'imposant pas dans l'attente de l'arrêt devant statuer sur l'appel du jugement du tribunal de Draguignan du 25 septembre 2020 ayant rejeté la demande de nullité de cette décision, ni du pourvoi non suspensif intenté contre l'arrêt du 18 novembre 2021 ayant confirmé la prescription de l'action en démolition des constructions réalisées sans l'accord du syndicat,
- qu'il n'est fourni aucun état de répartition individuel annuel des charges approuvées de 2016 à 2020, de sorte que la demande n'est pas justifiée à ce titre.
Par déclaration du 8 septembre 2022, la SCI [Adresse 2] a interjeté appel de ce jugement.
L'affaire a été fixée à bref délai, en application de l'article 905 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 octobre 2022, la SCI [Adresse 2] demande à la cour :
- de déclarer recevable son appel,
- de réformer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a refusé de prononcer le sursis à statuer,
- de déclarer irrecevables les demandes de Me [F], faute de justifier de l'application de la clef de répartition des charges découlant de l'état descriptif de division publié le 25 janvier 1972 et de ses modificatifs ultérieurs,
- de constater qu'elle a réglé sa quote-part de charges en appliquant le seul état descriptif de division opposable,
- de condamner Me [F] ès qualités à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI [Adresse 2] soutient en substance :
- qu'il conteste son compte individuel de charges calculé sur la base d'une clef de répartition qui est fausse et lui est inopposable, ce qui génère une surévaluation au regard du nombre réel de tantièmes applicables au lot privatif n° 158, soit 1/1000ème,
- qu'allant à l'encontre de la réalité juridique du dossier, l'administrateur a appliqué rétroactivement une clef provisoire sur le modèle d'un rapport d'expertise judiciaire dit [I] datant du 11 avril 2013, document technique informatif sans aucune force obligatoire, qui se borne à constater l'état actuel de la copropriété dû à une modification reconnue judiciairement illicite de sa configuration,
- que pourtant il résulte des termes employés par l'administrateur, qu'il reconnaît que cette clef de répartition qu'il applique n'est pas légale,
- que la répartition des charges n'a rien à voir avec l'approbation des comptes.
Le syndicat des copropriétaires est en l'état de conclusions d'intimé déposés et notifiées par le RPVA le 18 novembre 2022, qui ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de la chambre de la cour d'appel, du 29 novembre 2022.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelante comporte une demande de « constater » qui ne constitue pas une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (') »
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Il est constaté que la cour n'est saisie d'aucune demande par le syndicat des copropriétaires, ses conclusions d'intimé ayant été déclarées irrecevables, si bien qu'il y a lieu de faire application de l'article 954 du code de procédure civile en son dernier alinéa qui dispose : « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ».
La SCI [Adresse 2] conclut à l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, faute de justification de la clef de répartition découlant de l'état descriptif de division publié le 25 janvier 1972 et de ses modificatifs ultérieurs.
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, le moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir.
En matière de demande de règlement de charges de copropriété, l'absence de justification de la clef de répartition ne constitue pas une cause d'irrecevabilité de la demande, si bien que la SCI [Adresse 2] sera déboutée de sa demande tendant à l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires.
Sur le fond, la SCI [Adresse 2] verse aux débats, l'état descriptif de division du 25 janvier 1972 publié le 3 février 1972, et un acte notarié intitulé « 5 juin 2009 modificatif état descriptif de division SCI [Adresse 2] » par lequel le lot n° 11 appartenant à la SCI [Adresse 2] a été subdivisé en deux lots n° 157 et 158.
Cet acte notarié reprend les huit modificatifs de l'état descriptif de division intervenus les 15 février 1974, 26 février 1974, 22 décembre 1975, 25 mars 1976, 19 janvier 1978, 6 juin 1978, 2 février 1993 et celui du 5 juin 2009.
Il en ressort que la copropriété était initialement divisée en sept lots, que notamment le lot n° 4 a été remplacé par deux lots n° 10 et 11, que les lots 3, 5, 8 et 10 ont été réunis pour former le lot n° 100 subdivisé en trente-deux nouveaux lots, que le lot n° 11 a été divisé en deux lots dont le lot n° 158 ainsi désigné : « accès par le passage galerie, le patio et au premier étage, consistant en une grande partie d'une ancienne terrasse couvrant la petite pièce servant de garage individuel représenté par le lot 2 du rez-de-chaussée : cet espace est bien représenté sur le plan du premier étage joint à l'état descriptif initial de la copropriété et est actuellement utilisé en nature de bureau pour une superficie de 17 mètres carrés environ, et un/millième de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier ».
En l'absence de toute pièce produite à l'appui de la demande initiale du syndicat des copropriétaires, qui a été déclaré irrecevable en ses conclusions d'appel, la cour est privée de tout moyen de vérifier les montants appelés au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2015.
En outre, il est relevé que la SCI [Adresse 2] démontre que les appels de fonds concernant le lot n° 158 à son nom, se font sur la base de tantièmes qui ne correspondent pas à ceux mentionnés dans l'état descriptif de division (1/1000ème) et que depuis plusieurs années, une discussion existe entre elle-même et l'administrateur provisoire sur l'application de ces tantièmes issus d'un rapport d'expertise déposé par M. [I] le 11 avril 2013, dont l'administrateur provisoire reconnaît notamment dans le courrier du 3 juillet 2015 (pièce n° 4 de l'appelante) qu'il s'agit de la répartition provisoire qu'il a choisie d'adopter en espérant l'adhésion des copropriétaires.
La charge de la preuve de la créance pesant sur le syndicat des copropriétaires, la cour ne peut que conclure qu'il n'est pas démontré que sa créance est certaine, liquide et exigible selon les textes précités, et infirmer le jugement appelé en déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2015.
En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 2], les frais exposés pour les besoins de l'appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
Déboute la SCI [Adresse 2] de sa demande tendant à l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2015 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, aux entiers dépens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
