COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 JUIN 2023
ap
N° 2023/ 266
Rôle N° RG 22/15101 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJ5N
[X] [L] épouse [E]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pascale BARTON-SMITH,
SELARL C.L.G.
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge de la mise en état de MARSEILLE en date du 05 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/10173.
APPELANTE
Madame [X] [L] épouse [E]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la CITYA CARTIER dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Aude PONCET, Vice président placé a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mme [X] [E] est propriétaire du lot n°3 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En mars 2019, l'appartement de Mme [X] [E] a subi un dégât des eaux qui a occasionné la chute d'une partie du plafond de sa salle d'eau.
Le 29 décembre 2020, Mme [X] [E] a régularisé une promesse de vente portant sur son appartement avec M. [B] [D].
Le 25 aout 2021, une convocation était envoyée pour une assemblée générale du 23 septembre 2021 dont l'ordre du jour prévoyait le vote d'une résolution n°8 laquelle devait permettre d'effectuer les travaux ayant pour objet la réfection du plancher R+3, suite au dégât des eaux intervenu dans l'appartement de Mme [E].
Le 23 septembre 2021, l'assemblée générale a examiné la question de ces travaux et l'entreprise KSL a été retenue pour leur exécution.
Le procès verbal de cette assemblée générale mentionnait que Mme [E] avait proposé de financer les travaux à 100% et qu'elle s'engageait à ne pas poursuivre le syndicat des copropriétaires pour recouvrement de la somme.
Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2021, Mme [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 23 septembre 2021 et de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer le coût des travaux de réfection du plancher, outre la condamnation de ce même syndicat au paiement de la somme de 2 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance d'incident en date du 5 septembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a notamment :
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 septembre 2021 formulée par Mme [E],
- déclaré irrecevable la demande de paiement par le syndicat des copropriétaires d'une somme de 4 746€, formulée par Mme [E].
- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens.
Il a retenu que Mme [E] n'apporte pas la preuve, et en particulier aucune attestation de copropriétaire présent lors de l'assemblée générale, de ce que les termes de la résolution n°8 tels qu'ils ressortent du procès verbal de l'assemblée générale seraient différents de ceux soumis au vote et ayant reçu approbation et que, dans la mesure où Mme [E] n'est ni opposante, ni défaillante, sa demande d'annulation est donc irrecevable. Il a par ailleurs considéré que Mme [E] n'a pas qualité pour solliciter le paiement d'une somme pour des travaux à réaliser sur les parties communes, ne justifiant pas avoir payé ces travaux en lieu et place du syndicat des copropriétaires, sa demande étant là aussi irrecevable.
Par déclaration d'appel en date du 14 novembre 2022, Mme [X] [E] a interjeté appel de cette ordonnance.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 24 novembre 2022, Mme [X] [E] demande à la Cour de :
- infirmer l'ordonnance prononcée le 5 septembre 2022 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 septembre 2021, rejeté en l'état les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires sur les demandes résiduelles de Mme [E] (condamnation à la réalisation des travaux sous astreinte),
- déclarer recevable et bien fondée la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 23 septembre 2021,
- renvoyer les parties devant le juge de la mise en état pour qu'il soit statué sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux urgents de réfection du plancher R+3 selon la proposition présentée par l'entreprise KSL prévue pour un montant prévisionnel de 4 746 € TTC, et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 2 400€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- la résolution n°8 contestée a été adoptée dans des conditions irrégulières dans la mesure la retranscription qui en a été faite dans le procès verbal de l'assemblée générale ne reflète pas le vote exprimé par elle, en ce qu'elle ne correspond pas au contenu mentionné dans le projet reçu avec la convocation et où, enfin, cette résolution, différente de celle qui a été soumise au vote, a été rajoutée de manière manuscrite,
- le syndic et les deux autres copropriétaires présents à l'assemblée générale du 23 septembre 2021 ont manifestement abusé de sa vulnérabilité,
- il ne lui est pas possible de produire une attestation d'un copropriétaire dans la mesure où seuls deux d'entre eux étaient présents dont M. [D] qui est bénéficiaire de sa promesse de vente, et où aucun des copropriétaires présents ne souhaitait participer au financement de ces travaux,
- le syndicat des copropriétaires n'a manifestement pas entrepris les diligences requises en temps utile pour que le plafond endommagé soit réparé.
- son gestionnaire de biens a manifesté le jour même de l'assemblée générale son désaccord quant à son déroulement et la résolution.
- elle a été manipulée par le syndic et les deux copropriétaires présents qui ont obtenu d'elle qu'elle finance la totalité des travaux, de sorte que la mention figurant sur le procès verbal est constitutive d'une manoeuvre dolosive.
- sa volonté n'était pas de financer les travaux dans leur intégralité mais de les pré financer afin de ne pas retarder la vente prévue du fait des lenteurs de la prise en charge du sinistre par les compagnies d'assurance.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] demande à la Cour de :
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 septembre 2021 formulée par Mme [X] [E],
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 17 novembre 2022 pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires sur les demandes résiduelles de Mme [X] [E] (condamnation à la réalisation des travaux sous astreinte),
- déclaré les demandes de Mme [E] tendant à l'annulation de résolutions irrecevables,
- rejeté toutes les demandes de Mme [E],
- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'appui de ses demandes, il fait valoir que Mme [E] a voté pour la résolution querellée, qu'elle ne rapporte pas la preuve que les mentions du procès verbal de l'assemblée générale seraient erronées. Il explique qu'au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [E] ne peut être considérée ni comme opposante ni comme défaillante, de sorte que sa demande est irrecevable. Il souligne que la régularité de la résolution, discutée par Mme [E], est indifférente à ce stade de la procédure, ne relevant pas de la recevabilité du recours, et qu'elle devra être examinée au fond. Il indique que le mail de son gestionnaire de biens versé aux débats par l'appelante ne permet pas de faire la preuve de l'irrégularité des mentions du procès verbal dès lors que où le mail ne provient pas de Mme [E] elle-même et rédigé avec précaution. Il relève que Mme [E] fait dans ses écritures l'aveu est qu'elle a accepté de financer en totalité les travaux, de sorte qu'elle ne conteste pas en réalité le sens de son vote.
La procédure a été clôturée le 2 mai 2023.
MOTIFS
En cause d'appel, les dispositions de l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'elle a déclaré irrecevable sa demande en paiement des travaux de réfection ne sont pas discutées. Elles seront donc purement et simplement confirmées.
Sur la recevabilité de la demande d'annulation d'une résolution
Aux termes de l'article 42 de la loi du 17 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il apparait que Mme [E] ne sollicite plus que l'annulation d'une résolution d'assemblée générale. Or, les demandes en annulation sont exclusivement régies par les dispositions de l'article 42 de la loi du 16 juillet 1965 qui sont d'ordre public.
Il n'est pas contesté que Mme [E] était présente à l'assemblée générale du 23 septembre 2021. Il ressort de ces propres écritures qu'elle a bien donné son accord lors de cette assemblée pour payer les travaux, objet du litige.
En ce qui concerne le fait qu'elle ait ou non accepté la prise en charge définitive de cette dépense, le procès verbal de l'assemblée générale du 13 septembre 2023 dans sa résolution n°8 indique que ' Madame [E] se propose de financer à 100% les travaux' et que 'Madame [E] s'engage à ne pas poursuivre en justice le syndicat des copropriétaires pour recouvrement de la somme.'.
Mme [E] ne verse aux débats aucun élément qui permettrait d'établir que la résolution n°8 n'a pas été votée telle qu'elle apparait dans le procès verbal.
Par conséquent, Mme [E] n'était ni défaillante, ni opposante.
Il convient de relever que le fait qu'elle se rende, le jour même de l'assemblée générale, auprès de son gestionnaire de biens, ce dernier indiquant qu'elle n'avait pas à prendre en charge l'intégralité des travaux, démontre que Mme [E] a été en parfaite capacité de lui expliquer ce que l'assemblée générale avait voté, et ce bien avant la diffusion du procès verbal d'assemblée générale, signe qu'elle a bien accepté le paiement de ces travaux lors de l'assemblée.
Par conséquent, sa demande est donc bien irrecevable.
Il convient donc de confirmer la décision du juge de la mise en état en date du 5 septembre 2022 en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 septembre 2021 formulée par Mme [E].
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.
Mme [X] [E], qui succombe, sera donc condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
Sur la demande formulée au visa de l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
L'équité doit conduire à condamner Mme [X] [E] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [X] [E] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
