COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 JUIN 2023
LV
N° 2023/ 263
N° RG 22/11083 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3EN
Syndic. de copro. [Adresse 6]
C/
[T] [Z]
[S] [I] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean Bernard GHRISTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01144.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal, la SAS ADAM-ARTIS, dont le siège social est [Adresse 3],
représentée par Me Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEES
Madame [T] [Z]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 31.08.2022 à étude
demeurant [Adresse 2]
défaillante
Madame [S] [I] [D]
Assignation portant signification de la déclaration d'appel le 02.09.2022 à personne
demeurant [Adresse 1]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre',chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Les 9 et 11 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5] a fait assigner en paiement de charges Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] devant le tribunal judiciaire de Draguignan selon procédure accélérée au fond.
Les défenderesses n'ont pas comparu. Considérant que la propriété indivise de ces dernières n'était pas justifiée, le tribunal selon jugement réputé contradictoire en date du 27 avril 2022 a déclaré le syndicat irrecevable en ses demandes et l'a condamné aux dépens.
Le syndicat a régulièrement relevé appel de cette décision le 29 juillet 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2022 de:
vu l'article 772 du code civil,
vu la loi du 10 juillet 1965,
'réformer le jugement déféré ;
'déclarer recevables les demandes du syndicat ;
'en conséquence, condamner solidairement Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] à lui payer les sommes de :
*4648,82 € au titre de l'arriéré de charges,
*600 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner solidairement les mêmes aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que la succession de feue [G] [B] née [C] mère des intimées décédée le 19 décembre 2015 n'a pas été réglée, que le notaire [J] a informé le syndic le 4 janvier 2022 être en charge de cette succession, qu'il a été fait sommation à Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] de prendre parti sur celle-ci, qu'à défaut de réponse elles sont considérées comme héritières et donc débitrices des charges dues, que différentes mises en demeure ont été adressées à cette fin et que la demande est fondée au visa des procès-verbaux d'assemblées générales et appels de fonds produits.
Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] n'ont pas comparu ; l'appel leur a été dénoncé par actes d'huissier des 31 août et 2 septembre 2022 ; les conclusions d'appel et bordereau de pièces leur ont été notifiés par actes postérieurs des 21 et 28 septembre 2022. Mme [T] [Z] n'ayant pas été destinataire en personne des assignation et signification, la cour statue par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 2 mai 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture des renseignements fonciers communiqués par le syndicat en pièces n°2 et 20 de son dossier, il ressort que feue [G] [C], veuve [B] était propriétaire des lots n° 12, 17 et 18 de l'immeuble [Adresse 6] ; selon un acte de notoriété après décès établi le 1er mars 2016 par le notaire [P] [U] (cf pièce n° 23), Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] ont la qualité d'héritières ; sommées de prendre parti sur cette succession par actes d'huissier des1ier et 2 août 2022 (cf pièces n° 17 et 18) elles n'ont pas réagi ; dans un courrier en date du 4 janvier 2022 la notaire [V] [J] a informé le syndic être en charge du dossier relatif à l'appartement mais ne disposer d'aucun fonds permettant de régler les charges de copropriété (cf pièce n° 21) ; enfin, le conseil de Mme [T] [Z] a confirmé par courrier officiel au conseil du syndicat que la succession dont s'agit n'est pas vacante et que Mme [T] [Z] avait déjà réglé des sommes au syndic pour le compte de l'indivision(cf pièce n° 16).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les intimées ont bien la qualité de copropriétaires indivises et que l'action du syndicat diligentée à leur encontre pour paiement des charges est recevable.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale ».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat produit, outre les pièces évoquées ci-dessus :
-les procès-verbaux d'assemblées générales des 9 janvier 2020, 18 février 2021 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les courriers recommandés de convocation et notification desdits procès-verbaux,
-les appels de charges correspondants,
-un contrat de syndic,
-plusieurs mises en demeure ,
-un décompte individuel de charges arrêté au 30 septembre 2022.
Il ressort de ce décompte que le montant des charges échues et à échoir proprement dites s'élève à la somme de 4330,66 € déduction faite de frais divers dont il sera question ci-après. Le syndicat ne justifiant pas d'une clause de solidarité figurant au règlement de copropriété, la condamnation à paiement est faite dans les termes de l'attestation notariée précitée instituant chacune des indivisesaires propriétaire par moitié.
Le décompte inclut également diverses sommes au titre de frais de mises en demeure, de « dernier rappel avant contentieux » et de « remise dossier avocat ». L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel des intimées les frais taxables et les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] sont étrangères , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré et que le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Enfin, la multiplication de mises en demeure soit en l'espèce six est contraire aux dispositions précitées.
En conséquence, les frais nécessaires de recouvrement sont arrêtés à la somme de 24 €.
Sur les demandes annexes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. L'absence de tous moyens venant au soutien d'une demande en paiement de dommages-intérêts à concurrence de 600 € apparaissant au seul dispositif des écritures du syndicat conduit nécessairement à son rejet.
En revanche, le syndicat des copropriétaires a été contraint de recourir par deux fois à justice pour obtenir paiement d'une créance peu contestable et en outre non contestée dans son principe ; sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile est fondée.
Condamnées à paiement, Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] supporteront les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
Déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à l'encontre de Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] ;
Les condamne, chacune pour moitié, à payer au syndicat les sommes de :
-4330,66 € au titre de l'arriéré de charges échues et à échoir, comptes arrêtés au 30 septembre 2022,
-24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,
-1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [T] [Z] et Mme [S] [I] [D] aux dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
