COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 29 JUIN 2023
LV
N° 2023/ 262
N° RG 22/10566 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZQG
[V] [W] [U]
C/
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL ABEILLE & ASSOCIES
SELARL LESCUDIER & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 30 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/663.
APPELANTE
Madame [V] [W] [U]
née le 27 Juillet 1940 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié
représenté par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, chargé du rapport, faisant fonction de Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [V] [U] a acquis le 16 février 2021 le lot n°1 correspondant à un appartement de l'immeuble en copropriété située [Adresse 1]. Le 1er octobre 2021 le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété pour un montant de 1730,50 € ; le syndicat l'a mise en demeure le 17 février 2022 par courrier recommandé de son conseil visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de payer la somme de 2791,21 €. Ces démarches étant demeurées vaines, le syndicat l'a fait assigner aux mêmes fins selon procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Marseille qui par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2022 a :
'condamné Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*3466,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 sur la somme de 1730,50€ et à compter de l'assignation pour le surplus,
*600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné Mme [V] [U] aux dépens ;
'rappelé l'exécution provisoire de plein droit du jugement.
Mme [V] [U] a régulièrement relevé appel de cette décision le 21 juillet 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2023 de:
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 1343-5 du code de procédure civile,
vu les pièces,
'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'à titre principal, annuler l'assemblée générale du 14 mai 2021 pour défaut de convocation et de notification de son procès-verbal ;
'condamner le syndicat des copropriétaires à restituer le montant de 3466,57 €;
' le condamner au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' le condamner aux dépens d'appel ;
'dire que Mme [V] [U] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure ;
'à titre subsidiaire, octroyer à Mme [V] [U] des délais de paiement ;
'infirmer la condamnation au paiement de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au motif que celle-ci est comprise dans la condamnation principale ;
'statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de son appel, Mme [V] [U] fait valoir principalement qu'elle a vainement tenté de joindre le syndic pour obtenir des explications sur le montant des appels de charges, que nonobstant la notification du transfert de propriété au syndic le 23 février 2021 la convocation à l'assemblée générale du 14 mai 2021 ainsi que le procès-verbal subséquent ont été délivrés à son ancienne adresse, que l'assemblée générale dont s'agit encourt dès lors la nullité, que le décompte inclut de nombreux frais de travaux dont elle n'est pas tenue, que le syndic agit de mauvaise foi en ce que les appels de provisions sont envoyés depuis le mois de juin 2021 à l'adresse du lot de copropriété où elle réside et que la mise en demeure du 17 février 2002 a été adressée à son ancien domicile, que le syndic s'est opposé à toutes démarches amiables ajoutant aux appels de charges des frais d'huissier et d'avocat, qu'à ce jour elle respecte un échéancier mis en place par l'huissier en charge de l'exécution du jugement et règle la somme mensuelle de 400 €.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10-1 et 19-2,
vu les articles 6, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967,
'déclarer irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 mai 2021 ;
'condamner Mme [V] [U] à paiement dans les termes du jugement ;
'l'infirmer en ce qu'il déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts;
'en conséquence, condamner Mme [V] [U] à payer la somme de 1800 € à titre de dommages-intérêts ;
'condamner la même à payer celle de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner Mme [V] [U] aux dépens avec bénéfice de recourement direct.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que l'appelante n'a pas réagi à la sommation de payer et à la mise en demeure qui lui ont été délivrées, qu'il a été contraint d'exposer des frais excédant la gestion comptable de la copropriété pour recouvrer la créance, qu'une demande en annulation d'assemblée générale constituant une demande principale et non additionnelle, celle-ci ne peut être formée à titre reconventionnel dans une instance en paiement de charges, que la convocation à l'assemblée générale du 14 mai 2021 a été faite utilement au domicile connu de l'appelante, que les travaux de toiture ont été ventilés entre elle et son vendeur et qu'enfin aucun délai de paiement ne peut être alloué dans la mesure où Mme [V] [U] n'a réglé aucune charge de copropriété depuis son acquisition.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 2 mai 2023.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
Pour s'y opposer, Mme [V] [U] est irrecevable à former une demande reconventionnelle en annulation de l'assemblée générale du 14 mai 2021, dont au demeurant elle ne tire aucune conséquence de droit, s'agissant d'une action principale qui doit être exercée dans les termes l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
-les procès-verbaux d'assemblées générales des 14 mai 2021 et 17 mai 2022 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les appels de fonds correspondants,
-l'attestation notariée de transfert de propriété du 23 février 2021(Mme [V] [U] communique elle-même son titre de propriété),
-une sommation de payer en date du 1er octobre 2021,
-une mise en demeure du 17 février 2022,
-un contrat de syndic,
-un décompte individuel arrêté au 7 octobre 2022.
Il ressort de cette dernière pièce (n° 13) que Mme [V] [U] n'a réglé aucune charge de copropriété depuis son acquisition, les sommes portées en crédit du compte étant des régularisations comptables dont celle relative aux travaux de toiture dûment répartis entre vendeur et acquéreur. Déduction faite des frais divers dont il sera question ci-après, la dette de charges proprement dites s'élève à la somme de 2403,24 €.
Le décompte inclut également diverses sommes au titre « d'honoraires de mise en demeure, de suivi dossier avocat, d'article 700, de consultation, d'assignation » pour un montant conséquent de 2057,50 € puisqu'il représente la moitié de la somme réclamée. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'appelante les frais taxables et les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel Mme [V] [U] est étrangère, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
En conséquence, les frais de recouvrement sont arrêtés au coût de la sommation de payer infructueuse délivrée à personne (127,59 €) et à la mise en demeure du 17 février 2022 visant l'article 19-2 de la loi de 1965 (52,62 €). Pour le surplus, il est rappelé que le décret du 21 février 2020 modifiant l'article 10-1-b) ignore le « pré-état daté » et ne rémunère forfaitairement à hauteur de 380 € TTC que l'état daté établi à l'occasion d'une mutation de lots.
Sur les demandes annexes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l'appelante ni des considérations générales du syndicat sur la trésorerie de la copropriété dont aucun élément n'établit qu'elle ait été compromise de quelque manière.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
Mme [V] [U] ne produit pas l'échéancier qu'elle revendique et ne justifie en rien de sa situation économique ou financière. Privée de tous éléments d'appréciation, la cour ne peut que rejeter sa demande en délais de paiement.
Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [V] [U] qui succombe est condamnée aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de Mme [V] [U] en annulation de l'assemblée générale du 14 mai 2021 ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-rejette la demande en paiement de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,
- fait application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne Mme [V] [U] aux dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne Mme [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] les sommes de :
-2403,24 € au titre de l'arriéré de charges et provisions arrêtées au 1er octobre 2022, appel de charges du quatrième trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 sur la somme de 1730,50 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
-180,21 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,
-1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Déboute Mme [V] [U] de sa demande en délais de paiement ;
La condamne aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
