COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2023
ph
N° 2023/ 256
N° RG 19/19657 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLBA
[F] [N] [T]
C/
Société [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle GARNIER-SANTI
SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 01 Octobre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 1118002624.
APPELANT
Monsieur [Z] [T]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Isabelle GARNIER-SANTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL COGEFIM FOUQUE dont le siège social est [Adresse 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié
représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [F] [T] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 2], suivant acte notarié du 27 mars 2015.
Par exploit du 4 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, l'a fait citer devant le tribunal d'instance de Marseille en vue d'obtenir le règlement d'un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 1er octobre 2018, le tribunal d'instance de Marseille a :
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 619,17 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] aux dépens distraits au profit de Me Christian Baillon Passe sur son affirmation de droit,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires.
Par déclaration du 24 décembre 2019, M. [T] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 10 novembre 2020, M. [T] demande à la cour :
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Vu les articles 10, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 26 Mars 2015,
Vu les articles 1240, 1241 et suivants du code civil,
Vu les règlements effectués par lui,
- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Marseille le 1er Octobre 2018 en toutes ses dispositions,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant au règlement d'un arriéré de charges de copropriété actualisé devant la cour et fixé à la somme de 2 009,45 euros,
- de dire et juger qu'il est à jour de ses charges de copropriété à la date du 7 janvier 2020 date d'arrêté des comptes du syndicat des copropriétaires à l'instar de sa pièce n°38,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 500 euros,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à lui verser une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
Vu les articles 1240, 1241 du code civil,
- de dire et juger qu'il n'est pas redevable du solde des charges dû pour la période ayant couru du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2014 à hauteur de 643,53 euros (191,53 + 220,47 + 211,90 + 19,63), à défaut pour le syndic représentant le syndicat des copropriétaires d'avoir précisé dans le pré état daté les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur,
- de déclarer illégale et injustifiée la facturation du pré état daté à hauteur de 480 euros,
- de condamner le syndicat des copropriétaires au règlement d'une somme de 480 euros correspondant au pré état daté indument facturé,
- de condamner le syndicat des copropriétaires au versement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- de condamner le syndicat des copropriétaires au versement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
M. [T] fait valoir en substance :
- qu'il n'y a eu aucune défaillance de sa part, puisque soit le syndic a égaré les règlements adressés par lui, soit les appels de fonds ont été adressés ou envoyés à des adresses erronées, qu'il n'est donc pas responsable de la situation qui procède d'une faute de la part du syndic,
- qu'il est parfaitement à jour de ses charges puisqu'il adressé un chèque de 1 385,55 euros au syndic au mois d'août 2020 après que la situation comptable lui ait été enfin explicitée,
- qu'en aucune manière le syndic ne peut lui imputer le solde des charges du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2014 à hauteur de 643,53 euros, que le pré-état daté transmis et facturé par le syndic lors de la vente, ne faisait mention d'aucun arriéré dû par le vendeur,
- que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son préjudice et doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts,
- qu'il en est de même pour les dépens, tous les actes ayant été sciemment délivrés à une adresse erronée,
- que tant le juge de l'exécution que la cour d'appel ont stigmatisé l'attitude du syndic, si bien que sa demande de dommages et intérêts est fondée.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 12 août 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 19 et 42,
Vu le décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 35, 55 et 60,
Vu le code civil et notamment ses articles, 1231-6 alinéa 3, 1240 et 1241,
Vu le code de procédure civile,
Vu les pièces,
- de rejeter les demandes en appel de M. [T],
- de confirmer la condamnation de M. [T] en vertu du jugement querellé aux sommes de 1 500 euros (sic) au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de 500 euros au titre de dommages et intérêts et aux dépens de première instance,
Et reconventionnellement :
- de dire et juger que M. [T] est débiteur de la somme de 2 009,45 euros à son égard,
- de condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 009,45 euros au titre des charges de copropriété,
- de condamner M. [T] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions des articles 1231-6, 1240 et 1241 du code civil,
- de condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient pour l'essentiel :
- qu'il a procédé à des appels de fonds depuis le 1er juillet 2015 auprès de M. [T], jusqu'en dernier lieu au 1er janvier 2020 inclus,
- que M. [T] doit régler en outre les frais d'huissier et les frais d'assignation, tous les autres frais ayant été annulés,
- que le changement d'adresse a bien été effectué par le syndic et que tous les appels de provision ont été envoyés à la même adresse, sauf ceux des 1er juillet 2015 et 1er octobre 2015 mais sans grief possible pour M. [T], qui les a bien reçus,
- que la non-réception des appels de provisions ne doit pas empêcher de régler les charges qui sont exigibles, conformément à la loi, le premier jour du trimestre, qu'il lui appartenait de vérifier le bon encaissement des chèques,
- que M. [T] doit le solde des charges des années 2011, 2012 et 2013 ayant réglé celui de 2014, que leur montant s'élève à 623,90 euros,
- que le pré-état daté ne pouvait faire mention d'un arriéré de charges au titre des précédents exercices puisque la vente est intervenue avant l'approbation des comptes, que le vendeur et l'acheteur sont libres de fixer les règles spécifiques dans leur contrat de vente, qui sont inopposables au syndic,
- que sur le compte de M. [T] n'apparaît pas le pré-état daté de 480 euros,
- que la mauvaise foi de M. [T] est patente.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est constaté que M. [T] a été relevé de la forclusion résultant de l'expiration du délai d'appel, par ordonnance de référé du 29 novembre 2019, rendue par le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, au constat que le jugement du 1er octobre 2018 a été signifié à M. [T] à Saint Cannat, alors qu'il avait bien signalé sa nouvelle adresse au syndic.
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:
- les contrats de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,
- un relevé de compte au 7 janvier 2020 (pièce n° 38) commençant avec l'appel de fonds du 1er juillet 2015, expurgés des frais précédemment mentionnés au débit (mise en contentieux de depuis décembre 2015, facture, honoraires contentieux ') faisant apparaître un montant dû de 3 861,46 euros, dont 1 851,81 euros ne correspondant pas à des charges : 169,42 euros et 182,39 euros au titre de frais d'huissier, 500 euros à titre de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l'article 700 ; un montant de 2 009,65 euros y figure ainsi au titre des charges, montant réclamé en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires,
- des procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire :
- du 22 décembre 2011 rejetant l'approbation des comptes 2009,
- 10 avril 2014, approuvant les comptes 2009 et 2010 et votant les budgets prévisionnels 2013, 2014 et 2015,
- 8 juillet 2015 approuvant les comptes 2011, 2012 et 2013,
- 9 juin 2016, approuvant le compte 2014 et le vote des budgets prévisionnels 2016 et 2017,
- les appels de fonds depuis le 1er juillet 2015,
- le projet de répartition pour l'exercice 2015 daté du 24 avril 2017,
- le commandement de payer délivré le 23 mars 2018 à M. [T] à [Localité 2] à l'adresse située dans la copropriété.
De son côté, M. [T] se base sur le relevé de compte du 7 janvier 2020, pour expliciter les montants qu'il conteste à savoir la somme de 643,53 euros (191,53 + 220,47 + 211,90 + 19,63) correspondant aux régularisations de charges des exercices 2011, 2012, 2013 et 2014, les trois premiers apparaissant au débit le 8 juillet 2015, le dernier le 9 juin 2016, soit les dates des assemblées ci-dessus listées.
Il affirme avoir réglé par chèque la somme de 1 385,55 euros par chèque daté du 22 août 2020, dont une copie est jointe au courrier du même jour (sa pièce n° 20).
Il ressort de la confrontation de ces pièces que la discussion porte exclusivement sur les régularisations de charges des exercices 2011 à 2014, correspondant à des exercices réalisés antérieurement à l'acquisition par M. [T], des lots en copropriété, mais dont le solde de charges n'est devenu exigible qu'au moment de l'approbation des comptes par l'assemblée générale du 8 juillet 2015, M. [T] reprochant au syndic de ne pas l'avoir informé dans l'état pré-daté d'une possible créance au titre de la régularisation des exercices antérieurs.
Il y a lieu de se référer à l'acte de vente qui précise que le notaire a rappelé aux parties les dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, (en réalité articles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 issus de ce décret du 27 mai 2004), selon lesquelles notamment :
- le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur,
- le paiement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité, selon les modalités adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires.
Il s'en déduit que les régularisations des charges des exercices 2011, 2012, 2013 et 2014 devenues exigibles le 8 juillet 2015 et le 9 juin 2016, au moment de l'approbation des comptes exécutés, après que M. [T] soit devenu propriétaire, doivent être réglées par M. [T].
Cependant, alors que ces quatre régularisations sont expressément contestées par M. [T], il est constaté que le syndicat des copropriétaires ne produit ni les comptes des exercices considérés, ni les états de répartition de ces exercices, privant la juridiction de toute possibilité de vérification de celles-ci.
Il convient donc de déduire le montant total des régularisations des exercices 2011 à 2014 pour 643,53 euros, du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires de 2 009,65 euros.
Pour le surplus, en l'état de l'absence de possibilité de s'assurer que le chèque dont la copie est produite, est bien parvenu au syndicat des copropriétaires, alors que la charge de la preuve du paiement pèse sur le débiteur, il convient de dire que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges arrêtées au 7 janvier 2020, s'élève à 1 366,12 euros.
Il est ajouté, qu'il ne ressort d'aucun décompte qu'un état daté de 480 euros a été facturé à M. [T].
M. [T] sera donc condamné à payer la somme de 1 366,12 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des charges arrêtées au 7 janvier 2020.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur le montant des charges de copropriété.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Au regard de la solution du litige et des circonstances de la cause, il n'y a ni abus ni mauvaise foi de la part de M. [T], ni de la part du syndicat des copropriétaires.
Les deux parties seront donc déboutées de leur demande respective et le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Au regard de la solution du litige, le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Selon les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, M. [T] est condamné à régler des charges de copropriété, mais n'est pas totalement perdant en cause d'appel. Il convient donc de laisser les dépens à la charge de la partie qui les a engagés.
De ce fait les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic, la somme de 1 366,12 euros (mille trois cent soixante-six euros et douze centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 janvier 2020 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute M. [F] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;
Ordonne la compensation des dépens ;
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
