COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2023
ph
N° 2023/ 253
N° RG 19/19161 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJY7
[Y] [E]
[G] [E]
C/
[Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
la SELARL LAUGA & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 31 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06397.
APPELANTS
Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
Madame [G] [E], demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], sis, 4 et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société d'Administration et de Gestion (SAG) dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [Y] [E] et Mme [G] [E] sont propriétaires du lot n° 20 à usage de chambre, au sein de la copropriété [Adresse 4], sise à [Localité 7].
Selon l'état de descriptif de division, le règlement de copropriété originel et les actes modificatifs qui s'en sont suivis, le lot n° 20 est dénué de tantièmes de parties communes et ne participe pas au paiement des charges communes.
Le 1er août 2016, le syndic en exercice, la société SAG, a convoqué l'ensemble des copropriétaires à une assemblée générale spéciale devant se tenir le 1er septembre 2016 portant à l'ordre du jour le projet de résolution n° 4 libellé comme suit :
« Adoption des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement
Condition de majorité de l'article 24
Projet de résolution :
L'Assemblée générale, après en avoir délibéré, et ayant examiné le projet établi par Monsieur [V], Expert, diffusé à l'ensemble des copropriétaires avec la convocation à la présente Assemblée générale, adopte ce projet de mise en conformité du Règlement de copropriété.
Le procès-verbal approuvant le nouveau Règlement de copropriété sera notifié aux copropriétaires absents ou opposants.
L'Assemblée générale donne pouvoir au Syndic afin de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des minutes d'une étude notariale et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier de la Conservation des Hypothèques.
L'Assemblée prend acte du fait que les frais annexes nécessaires à la publication (timbres fiscaux, autres frais, etc) seront facturés au réel dans le cadre du budget de fonctionnement de la copropriété ».
L'assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 1er septembre 2016 et la résolution n° 4 a été adoptée à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents et représentés.
Exposant avoir voté contre cette résolution, M. [Y] [E] et Mme [G] [E] ont par exploit du 29 novembre 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir prononcer l'annulation de cette résolution.
Par jugement du 31 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté M. [Y] [E] et Mme [G] [E] de leur demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée spéciale des copropriétaires du 1er septembre 2016,
- condamné solidairement M. [Y] [E] et Mme [G] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [Y] [E] et Mme [G] [E] aux entiers dépens,
- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples et contraires.
Le tribunal a considéré :
- qu'il s'évince de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 que la convocation doit comporter au choix, soit le projet d'acte modifié, soit le projet de modifications desdits actes, que le projet est joint à la convocation, qu'aucune disposition n'impose que soit joint le mode de calcul des tantièmes de copropriété et de charges,
- que le lot n° 20 de M. [Y] [E] et Mme [G] [E] se situe au quatrième étage, que M. [Y] [E] et Mme [G] [E] ne justifient dès lors d'aucun motif d'exonération lié à l'usage et l'utilité et aucune exonération ne saurait être autorisée pour les charges générales, que partant la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions d'ordre public relativement aux charges, était rendue nécessaire, justifiant la prise de décision à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Par déclaration du 17 décembre 2019, M. [Y] [E] et Mme [G] [E] ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs conclusions d'appelants déposées et notifiées sur le RPVA le 2 mars 2020, M. [Y] [E] et Mme [G] [E] demandent à la cour :
Vu les articles 10, 11, 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 11 du décret du 17 mars 1967,
Vu la jurisprudence,
Vu les explications qui précèdent et les pièces versées aux débats,
Vu le jugement rendu par la 4eme chambre du tribunal de grande Instance de Nice le 31 juillet 2019,
- d'infirmer le jugement rendu le 31 juillet 2019 en ce qu'il :
- les a déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires le 1er septembre 2016,
- les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Et statuant à nouveau,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 1er septembre 2016 pour non-respect des règles de majorité,
- de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 1er septembre 2016 pour non-respect des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- de dire et juger qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils n'auront pas à contribuer aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero, avocats au barreau d'Aix-en-Provence.
M. et Mme [E] font essentiellement valoir :
- que les modifications entreprises dépassent le cadre d'une simple adaptation,
- que le premier juge n'a pas tiré des conséquences légales qui s'imposaient alors qu'il a pourtant rappelé que le règlement de copropriété de 1925 a fait l'objet de plusieurs modificatifs dont les deux derniers datent du 30 juillet 1991 et du 6 octobre 2014, et n'ont pas modifié la répartition des charges, considérant en réalité qu'il n'y avait aucune contrariété avec les critères de répartition des charges énumérés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- qu'ainsi le syndicat des copropriétaires n'avait d'autre choix que de soumettre la résolution portant sur la modification de la répartition des charges à l'unanimité des propriétaires,
- que les exceptions possibles à la règle de l'unanimité sont limitativement énumérées par les articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, qu'en dehors des trois cas prévus et en l'absence d'unanimité, la seule voie ouverte est la voie judiciaire de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
- que dans ses conclusions de première instance, le syndicat des copropriétaires reconnaît que l'état descriptif de division n'était pas joint à la convocation, mais que le juge de première instance n'en a pas tiré les conséquences qui s'imposaient,
- que le projet relatif à la nouvelle répartition des charges a bien été joint à la convocation, mais pas la méthode de calcul des tantièmes, ce qui ne leur a pas permis d'être suffisamment informés au stade de la convocation des nouvelles méthodes de calcul des charges.
Par conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu les articles 9, 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 11 du décret du 17 mars 1967,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 1er septembre 2016,
- de confirmer le jugement rendu le 31 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Nice en toutes ses dispositions,
- de débouter en conséquence les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- de condamner solidairement les époux [E] à lui payer la somme de 8 400 euros, à parfaire, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement les époux [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Alexis Crovetto Chastanet, avocat au barreau de Nice, membre de la SELARL Lauga & associés, société d'avocats inter-barreaux Grasse-Nice, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 6].
Le syndicat des copropriétaires soutient en substance :
- que la liste des documents exigés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'est pas cumulative,
- que l'état descriptif de division n'avait pas à être joint dès lors qu'aucune modification n'y a été apportée,
- que le mode de calcul des tantièmes de copropriété et de charges figurait dans le rapport [V] notifié avec la convocation, ainsi que mentionné,
- que le règlement de copropriété dont l'élaboration date de 1925 a omis certains lots, dont celui de M. et Mme [E], dans la répartition des charges communes, ce qui est contraire aux dispositions actuelles de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1065, alors que tous les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes générales ainsi que celles générées par les services collectifs et éléments d'équipement commun,
- que dans un arrêt du 23 mai 2012, la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel d'avoir jugé qu'il y avait lieu d'examiner dans le cadre de la mise à jour de l'article 24, la clause du règlement de copropriétaire dispensant un copropriétaire du paiement de charges d'ascenseur alors qu'il en bénéficiait en violation de l'article 10, qu'il en est de même pour la ventilation des charges.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale spéciale du 1er septembre 2016
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Il n'est pas discuté que M. et Mme [E] étaient opposants à la résolution n° 4 de l'assemblée générale spéciale du 1er septembre 2016.
Ils invoquent deux causes d'annulation de cette résolution.
Sur la violation des règles de convocation
Selon les dispositions de l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la décision « 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ».
Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale spéciale devant se tenir le 1er septembre 2016 pour délibérer sur la résolution n° 4 portant sur l'adoption des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, à la majorité de l'article 24.
Ce projet de résolution est ainsi libellé : « L'Assemblée générale, après en avoir délibéré, et ayant examiné le projet établi par Monsieur [V], Expert, diffusé à l'ensemble des copropriétaires avec la convocation à la présente Assemblée générale, adopte ce projet de mise en conformité du Règlement de copropriété '. »
A la page 31 du projet, on trouve un tableau faisant apparaître pour chacun des lots, leur situation dans le bâtiment A, B ou C, leur étage, leur nature (appartement, chambre, cave, garage, couloir, toilette), les tantièmes de parties communes, les tantièmes de charges générales, les tantièmes de charges par escalier A, B ou C, ainsi que le nombre total de tantièmes de parties communes, de charges générales, de charges par escalier A, B ou C.
Il est soutenu qu'en l'absence d'état descriptif de division joint à la convocation et de communication de la méthode de calcul des tantièmes, les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés au stade de la convocation des nouvelles méthodes de calcul des charges.
Cependant, il est constaté que l'article 11 précité n'exige lorsque l'assemblée générale doit statuer sur la modification de la répartition des charges, que la communication du projet de l'état de répartition des charges ou le projet de modification de cet état de répartition des charges, au choix, et pas le mode de calcul de celles-ci.
En l'espèce, le projet de mise en conformité du règlement de copropriété a été joint à la convocation comportant en page 31 la nouvelle répartition des charges générales.
Aucune cause de nullité pour violation des règles de convocation n'est donc caractérisée.
Sur la violation des règles de majorité
La résolution n° 4 précitée a été votée à la majorité de l'article 24, 18 propriétaires totalisant 104/104 tantièmes ayant voté « pour » et 1 propriétaire totalisant 0/104 tantièmes ayant voté « contre », soit M. [E].
L'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce :
« I.- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
(')
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; (') »
Il est soutenu que la modification de la répartition des charges de copropriété aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires, ne s'agissant pas simplement d'une adaptation du règlement de copropriété.
Aux termes de l'articles 11 de la loi du 10 juillet 1965, « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »
L'article 12 prévoit la possibilité pour chaque propriétaire de poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire, est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, dans deux cas :
- dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
- avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de son lot par le propriétaire, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Il en ressort que la modification de la répartition des charges ne peut intervenir qu'à l'unanimité, sauf dans ces cas limitativement énumérés, sauf encore la voie judiciaire prévue à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'est pas prétendu que des travaux ou actes d'acquisition sont intervenus nécessitant une adaptation du règlement de copropriété, ni une aliénation séparée d'une ou plusieurs fraction d'un lot, alors qu'il n'est pas discuté que le règlement de copropriété qui date de 1925, a fait l'objet de plusieurs modificatifs ne portant pas sur la répartition des charges, même si aucune des parties n'a estimé utile de verser aux débats le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les modificatifs intervenus.
En conséquence, il doit être conclu que la modification de la répartition des charges ne pouvait intervenir qu'à l'unanimité.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point et la résolution n° 4 de l'assemblée générale spéciale du 1er septembre 2016 annulée.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement du 31 juillet 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, avec distraction au profit du conseil de M. et Mme [E] qui le demande, ainsi qu'aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [E].
Aux termes des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Il convient de faire droit à cette demande de M. et Mme [E].
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du 31 juillet 2019 ;
Statuant à nouveau,
Prononce l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du 1er septembre 2016 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 7], représenté par son syndic, aux dépens, distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 7], représenté par son syndic, à payer à M. [Y] [E] et Mme [G] [E] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que M. [Y] [E] et Mme [G] [E] sont dispensés de toute participation aux frais de la procédure en application de l'article 10-1 derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
