COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2023
ph
N° 2023/ 252
N° RG 19/19026 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJOQ
SCI ELYSEES DAUMAS
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04389.
APPELANTE
SCI ELYSEES DAUMAS, dont le siège social est [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié
représentée par la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice Le Cabinet TRIO , lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 4]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fon ction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fon ction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Elysées Daumas est propriétaire du lot n° 2, soit un appartement composant la totalité du premier étage, au sein de la copropriété sise [Adresse 1], sise à [Localité 3].
Par exploit du 19 juillet 2016, la SCI Elysées Daumas a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir prononcer l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 faute d'avoir recueilli un vote unanime de tous les copropriétaires.
Par jugement du 13 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- débouté la SCI Elysées Daumas de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la SCI Elysées Daumas à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Elysées aux dépens avec distraction de ceux-ci.
Le tribunal a considéré :
- qu'il est possible de changer l'affectation d'un lot de copropriété à la condition de respecter à la fois la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires,
- qu'en l'absence de règlement de copropriété il faut se référer à l'état descriptif de division, de sa nature, de son implantation, ainsi que de toutes les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires susceptibles d'en modifier l'économie,
- que l'état descriptif ne mentionne que l'affectation à usage commercial du lot n° 1 sans donner d'indication quant à la destination des autres lots situés dans les étages,
- que le rejet opposé par l'assemblée générale du 10 septembre 2015 à la demande de généralisation d'une autorisation à tous les lots l'exercice de professions libérales recevant de la clientèle restreinte, n'est pas de nature à fixer la destination de l'immeuble,
- que l'immeuble est à usage mixte, est implanté à l'angle de [Adresse 5] qui est l'une des artères les plus commerçantes de la ville de [Localité 3] dans laquelle se trouvent de multiples activités libérales, que le rez-de-chaussée est exploité par la pharmacie Anglo-française,
- qu'il s'en déduit que le changement d'affectation du lot privatif n° 3 ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- qu'il n'est pas démontré que l'activité de bureau exercée génère des nuisances sonores excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Par déclaration du 13 décembre 2019, la SCI Elysées Daumas a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 14 février 2022, la SCI Elysées Daumas demande à la cour :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 64 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui,
Vu les articles 43 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- de la dire recevable et bien fondée en son appel,
- de dire et juger que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 est illégale, faute d'avoir recueilli un vote unanime de tous les copropriétaires,
- de dire et juger que l'activité de bureaux pratiquée au troisième étage (sic) suite à la résolution n°16 précitée est génératrice de nuisances et par conséquent interdite,
En conséquence,
- d'infirmer le jugement du 13 novembre 2019, et, statuant de nouveau,
- d'annuler la résolution n°16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 14 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande formulée contre elle,
- de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi pour ceux d'appel par la SCP Tollinchi Vigneron Tollinchi, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Elysées Daumas fait essentiellement valoir :
- que malgré l'absence de règlement de copropriété, tous les éléments du dossier démontrent que depuis la mise en copropriété l'usage des lots des étages est l'habitation, seul le rez-de-chaussée étant à usage commercial,
- que la meilleure preuve en est que lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2015, a été soumise au vote la résolution n° 5 tendant à autoriser l'ensemble des lots de l'immeuble à avoir également une destination libérale de bureau, que la majorité alors requise était l'unanimité qui n'a pas été obtenue,
- que s'il est vrai que ce vote de 2015 n'a pas fixé la destination de l'immeuble, il a illustré quelle était cette destination, dans les usages et l'esprit de tous, soit une destination d'habitation pour les lots sis dans les étages,
- que le fait d'autoriser un copropriétaire à affecter un lot de façon contraire à la destination de l'immeuble revient à modifier la destination de tout l'immeuble et exige pareillement l'accord de l'unanimité des propriétaires,
- qu'une destination commerciale limitée au rez-de-chaussée n'implique pas la possibilité d'installer des bureaux dans les étages, une destination de bureau ne s'assimilant pas, en outre, à une destination commerciale,
- que le syndicat des copropriétaires ne peut à présent, pour les besoins de la cause, prétendre que la destination de bureaux serait implicitement autorisée, alors que précédemment il a considéré le contraire,
- que l'usage de bureau pour le lot n°3, déjà mis en pratique peu de temps après le vote de la résolution litigieuse, porte gravement atteinte à sa tranquillité, l'appartement du 2ème étage étant désormais une annexe de la pharmacie, où se rend très régulièrement son personnel, ce qui occasionne de très nombreux passages, avec ces claquements sonores de pas incessants, que la tranquillité des lieux est donc incontestablement compromise par l'usage de bureau du lot n°3, contraire à la destination de l'immeuble,
- que cette activité modifie les modalités de jouissance de son propre lot,
- que les frais exposés pour les besoins de cette procédure sont justifiés, comprennent tant les honoraires d'avocat que les constats d'huissier, dont certains effectués le week-end.
Par conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 8 juin 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu les dispositions des articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence constante,
Vu les procès-verbaux des assemblées générales du 10 septembre 2015 et du 20 mai 2016,
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 13 novembre 2019,
- de dire et juger que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 porte uniquement sur le changement de destination du lot privatif n°3,
En conséquence,
- de dire et juger qu'un vote unanime des copropriétaires n'était pas requis pour le changement de destination du lot privatif n°3,
- de dire et juger que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 votée à la majorité des 2/3 est régulière,
- de dire et juger que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016, autorisant le changement de destination du lot privatif n°3, ne porte pas atteinte à la destination générale de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires,
- de dire et juger que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 est valable,
- de débouter la SCI Elysées Daumas de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner la SCI Elysées Daumas au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- de condamner la SCI Elysées Daumas au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj sous sa due affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires soutient en substance :
- que l'objet de la résolution n° 16 aujourd'hui contestée est différent de l'objet de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 10 septembre 2015, cette dernière concernant le changement de destination de tout l'immeuble et requérant l'unanimité,
- que la résolution n° 16 ne porte que sur le changement de destination du lot privatif n° 3, que la règle de l'unanimité n'est pas requise pour le changement de destination de parties privatives,
- que la Cour de cassation a consacré un principe du libre changement de destination des parties privatives, sous la double condition de ne pas porter atteinte ni à la destination générale de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires,
- qu'en l'absence de règlement de copropriété, la destination de l'immeuble est inconnue, mais qu'il peut en être déduit que la destination n'est pas à usage exclusif d'habitation,
- qu'autoriser au lot n°3, l'installation d'un bureau avec une clientèle restreinte, n'est absolument pas contraire à la destination générale de l'immeuble qui se présente dans les faits comme étant mixte,
- qu'aucune atteinte aux droits des copropriétaires ne saurait être évoquée, que la clientèle que devrait recevoir la pharmacie au sein de son lot n°3 sera restreinte puisqu'il s'agit de recevoir uniquement les fournisseurs professionnels et non une clientèle nombreuse que pourrait recevoir une autre profession libérale.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire et juger » qui ne constitue pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Il n'est pas discuté que la SCI Elysées Daumas était opposante à la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 ainsi libellée :
« DEMANDE DE LA SCI CAMESMELAU RELATIVE A L'EXERCICE D'UNE PROFESSION LIBERALE SUR LE LOT N° 3 :
Lors de la dernière assemblée générale du 10/09/2015 une demande avait été faite pour autoriser tous les lots de l'immeuble de pouvoir exercer une activité libérale. Ce point touchant le changement de destination de tout l'immeuble, celui-ci avait été refusé à la Copropriété.
Néanmoins le SCI CAMESMELAU réitère sa demande de changement de destination uniquement pour son lot de copropriété soit le lot n° 3 avec une réception de clientèle restreinte. (')
La résolution a été adoptée (750 sur 1000 voix et 3 sur 4 en nombre) (article 26) ».
Il est invoqué une violation des règles de majorité, au motif que l'unanimité était requise.
L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assemblée générale litigieuse énonce : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
(')
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »
Aux termes de l'article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
S'agissant de la destination de l'immeuble, c'est le règlement conventionnel de copropriété, qui en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.
En l'espèce, il n'y a pas de règlement de copropriété et d'ailleurs, la décision de procéder à la rédaction d'un règlement de copropriété a été expressément prise selon procès-verbal d'assemblée générale du 10 mai 2016 (résolution n° 12).
Il convient donc de se référer au seul état descriptif de division de l'immeuble publié le 3 janvier 1961 et aux décisions prises en assemblée générale jusque-là.
En effet, il ne peut être tiré aucune conséquence de la situation de l'immeuble pour déterminer la destination voulue par les copropriétaires, lors de la constitution de la copropriété, étant observé que l'article 26 précité, prévoit que la modification ou l'établissement du règlement de copropriété s'opère à la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, lorsqu'ils concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, à l'exclusion de ce fait, de la jouissance, l'usage et l'administration des parties privatives, imposant nécessairement l'unanimité.
L'état descriptif énonce que l'immeuble est divisé en sept lots ainsi désignés :
- lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un local à usage de restaurant,
- lot n° 2 : la totalité du premier étage composé de trois pièces, cuisine, water-closet,
- lot n° 3 : la totalité du deuxième étage de même composition que le lot 2,
- lot n° 4 : la totalité du troisième étage composé de trois pièces, cuisine, water-closet,
- lot n° 5 : une cave au sous-sol à gauche,
- lot n° 6 : une cave au sous-sol à droite,
- lot n° 7 : une cave au sous-sol face à l'escalier.
Il en ressort qu'en l'état, l'immeuble est à usage mixte de commerce et d'habitation, avec une distinction entre le rez-de-chaussée d'une part (un lot) et les trois étages d'autre part (trois lots).
Il est établi qu'au cours de l'assemblée générale du 10 septembre 2015 a été soumise au vote la question du changement de destination de tous les lots de l'immeuble pour permettre l'exercice de professions libérales avec activité de bureau, avec réception de clientèle restreinte, soit plus exactement dans trois lots sur les quatre, qui composent l'immeuble, si on fait abstraction des caves. Il y est précisé que l'unanimité était requise et que la résolution a été rejetée.
Il est relevé que la question de la rédaction d'un règlement de copropriété était déjà évoquée au cours de cette même assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2015, concomitamment à la question du changement de destination de certains lots, généralisée à tous les lots, ce qui tend à démontrer que la question de la destination des parties privatives constitue l'un des enjeux de ce règlement de copropriété à élaborer, s'agissant de leur jouissance, usage et administration.
L'assemblée litigieuse a voté le changement de destination d'un seul lot, le lot n° 3 situé au deuxième étage à la majorité de l'article 26, soit un lot sur les trois situés dans les étages.
La SCI Elysées Daumas qui estime subir une atteinte à ses droits, verse aux débats plusieurs procès-verbaux de constat opérés depuis son appartement situé au premier étage de l'immeuble, établis le 24 mai 2018 de 7 heures 45 à 9 heures 15, le 10 janvier 2019 de 8 heures 12 à 9 heures, le samedi 13 juillet 2019 de 8 heures 15 à 9 heures 55, le dimanche 14 juillet 2019 de 8 heures 45 à 9 heures 38.
Ces constats font état de bruits de pas dans les escaliers et l'appartement du dessus, des va-et-vient entre l'appartement et la pharmacie située au rez-de-chaussée, des bruits de système d'ouverture automatique de porte, de la présence d'un message sur la porte palière du deuxième étage ainsi rédigé « Le voisin du 1er étage étant en vacances à [Localité 3] en ce moment, merci de veiller à sa tranquillité en montant et descendant les escaliers discrètement, ne claquant pas la porte du RDC, ne claquant pas la porte du 2ème étage (tirer la au maximum sans la claquer, elle se fermera aussi bien !) Merci pour lui ! », ainsi que d'un clavier à code sous tension au droit de la porte palière au deuxième étage.
Dans le procès-verbal du 13 juillet 2019, l'huissier note « Les bruits constatés n'ont pas un niveau sonore très élevé mais représentent une réelle nuisance et sont plus particulièrement localisés au-dessus d'une chambre à coucher ».
Il ressort de l'ensemble de ces pièces, qu'au regard du petit nombre de lots situés dans les étages affectés depuis l'origine à l'habitation, le changement de destination du lot n° 3, soit un lot sur trois, est de nature à modifier les conditions de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, si bien qu'il aurait dû être voté à l'unanimité des copropriétaires.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point et la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 annulée.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement du 31 juillet 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, avec distraction au profit du conseil de la SCI Elysées Daumas qui le demande, ainsi qu'aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Elysées Daumas.
Aux termes des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Il convient de faire droit à cette demande de la SCI Elysées Daumas.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du 13 novembre 2019 ;
Statuant à nouveau,
Prononce l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 mai 2016 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis à [Localité 3] représenté par son syndic, aux dépens, distraits au profit de la SCP Tollinchi Vigneron Tollinchi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis à [Localité 3] représenté par son syndic, à payer à la SCI Elysées Daumas la somme de 8 000 euros (huit mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que la SCI Elysées Daumas est dispensée de toute participation aux frais de la procédure en application de l'article 10-1 derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
