COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 JUIN 2023
oa
N° 2023/ 242
Rôle N° RG 20/02231 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFS76
Société COPROPRIETE [Adresse 1]
C/
S.C.I. BOKIVER
S.C.I. LOCA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP ROBERT & FAIN-ROBERT
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 06 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06169.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SARL KARIKA IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEES
S.C.I. BOKIVER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis, Lieudit Les [Adresse 7]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.C.I. LOCA, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social sis, [Adresse 7]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023. Le délibéré a été prorogé au 01 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 7] à [Localité 6], est composé de six lots à usage de commerces et de bureaux, dont un appartient à la SCI BOKIVER et un autre à la SCI LOCA ;
Par exploit d'huissier en date du 27 juillet 2015, la SCI LOCA et la SCI BOKIVER ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN afin d'obtenir de :
Prononcer la nullité de l'assemblée générale du 2 juin 2015 de la copropriété [Adresse 1], ainsi que de toutes les résolutions adoptées;
Subsidiairement, prononcer la nullité des résolutions 4, 6 et 7 de l'assemblée générale du 2 juin 2015;
Condamner la copropriété [Adresse 1] à payer à la SCI BOKIVER et la SCI LOCA, à chacune une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Dire et juger que les SCI LOCA et BOKIVER seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera uniquement répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Ordonner l'exécution provisoire de jugement en application de l'article 515 du code de procédure civile;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet FOURMEAUX ;
Par jugement en date du 6 novembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, notamment, prononçait l'annulation des résolutions n°4, 6 et 7 de l'assemblée générale en date du 2 juin 2015;
Par déclaration en date du 12 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] a relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sollicite de:
Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 22,
Vu les dispositions des articles 1193, 1353 et 1240 du Code Civil,
Vu la déclaration d'appel du 12 février 2020,
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société KARIKA Immobilier en son appel;
INFIRMER la décision rendue le 6 novembre 2019 RG 15/6169 sur les points 1 à 4 et statuant à nouveau :
DEBOUTER les SCI LOCA et BOKIVER de leur demande de nullité des résolutions 5,6 et 7 de l'assemblée générale du 2 juin 2015;
DEBOUTER les SCI LOCA et BOKIVER de l'intégralité de leurs demandes;
CONDAMNER in solidum les SCI BOKIVER et LOCA à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] :
10 000 € à titre de dommages et intérêts;
6 000 € au titre de l'article 700;
les entiers dépens de 1ère instance et d'appel distraits au profit de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT avocats ;
CONFIRMER pour le surplus;
PRENDRE ACTE de ce que la copropriété [Adresse 1] a présenté une demande reconventionnelle en paiement des charges arriérées à hauteur de 15 206,50 euros au titre des charges impayées par la SCI BOKIVER, et à hauteur de 8 449,74 euros au titre des charges impayées par la SCI LOCA dans le cadre des procédures enrôlées devant la présente chambre 1-5 sous les N° de RG 20/1417 et RG 20/1800 dont la jonction est sollicitée avec la présente procédure RG 20/2231;
Il rappelle solliciter la jonction de différents dossiers concernant les mêmes parties;
Il indique que les charges relatives à l'eau, aux espaces verts, à l'éclairage, à la déchetterie, à la station de relevage, à la barrière automatique et à l'entretien du parc commun [Adresse 7] font l'objet d'une répartition entre toutes les copropriétés dénommées [Adresse 7] sur la base d'un document établi par un géomètre-expert le 10 octobre 2001 et, surtout, d'une convention acceptée en assemblée générale des copropriétaires le 31 mai 2006 à l'unanimité, publiée le 24 juillet 2015;
Il souligne que cette convention ne génère pas de nouvelles charges ni d'augmentation des dépenses, la quote-part de chaque copropriétaire étant établie en fonction de la répartition effectuée par un géomètre-expert, correspondant à des services et des prestations réelles et concrètes, que le syndicat des copropriétaires devrait de toute façon payer;
Il ajoute qu'au titre des assemblées générales des exercices 2006 à 2014, soit pendant 9 ans, les comptes ont tous été approuvés à la majorité des copropriétaires présents et représentés, et que les SCI intimées en avaient connaissance;
Il soutient que la présente action est constitutive d'un abus du droit d'agir en justice et lui cause un préjudice;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 août 2020, la SCI LOCA et la SCI BOKIVER sollicitent de :
Vu les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 11, 13 et 29 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 du décret du 17 mars 1967,
INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les SCI BOKIVER et LOCA de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 2 juin 2015;
Statuant à nouveau,
PRONONCER la nullité de l'assemblée générale du 2 juin 2015 de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que de toutes les résolutions qui lui ont été adoptées;
Subsidiairement,
CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la nullité des résolutions 4, 6 et 7 de l'assemblée générale du 2 juin 2015;
En tout état de cause,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de ses demandes fins et conclusions;
DIRE et JUGER que les SCI LOCA et BOKIVER seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera uniquement répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
CONDAMNER la copropriété [Adresse 1] à payer aux SCI BOKIVER et LOCA une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Jean-François JOURDAN membre de la SCP JOURDAN WATTECAMPS et Associés, avocat sur son affirmation de droit;
Elles indiquent que la jonction de la présente procédure et de la procédure référencée sous le numéro de RG 20/1417 relative à la contestation de l'opposabilité de la convention en date du 31 mai 2006 est opportune;
Elles rappellent que s'il n'y a pas lieu d'effectuer la réduction des voix lorsque plusieurs sociétés d'un même groupe sont chacune propriétaire de lots, la situation est tout autre lorsque l'opération est menée frauduleusement et dans le but de contourner les règles légales, ce qui est bien le cas d'espèce compte tenu des acquisitions qui ont eu pour effet de rendre les consorts [P] majoritaires et représentants du syndicat de copropriétaires ;
Elles soulignent que l'annulation des résolutions relatives à l'approbation des comptes doit être prononcée (Résolutions n°4, 6 et 7), puisque seules les charges définies au règlement de copropriété peuvent faire l'objet d'une approbation par l'assemblée, ce qui exclut les charges nouvelles créées par la convention en date du 31 mai 2006, non publiée et non annexée à leurs actes d'acquisition, qui n'en font pas mention;
Elles ajoutent que l'approbation des comptes antérieurs est indifférente, car elle ne constitue pas l'approbation du compte individuel des copropriétaires, et que cette approbation ne saurait pallier le défaut de publication de la convention du 31 mai 2006 et leur absence d'adhésion ;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2023;
SUR CE:
A titre liminaire, il apparaît qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la jonction des affaires référencées sous les numéros RG 20/2231, 20/1417, et 20/1800, s'agissant en ce qui concerne les deux premières d'appels de décisions différentes, peu importe que les moyens venant au soutien des demandes formées dans le cadre de ces dossiers soient identiques ou similaires, et dès lors, pour l'affaire référencée sous le numéro RG 20/1800, qu'elle apparaît totalement étrangère aux faits ici en cause ;
Cette demande sera donc rejetée;
Quoiqu'il en soit, l'alinéa 2 de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version alors applicable que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes; toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires;
Par application, sauf preuve d'une fraude, aucune disposition légale n'autorise à considérer autrement qu'individuellement deux copropriétaires distincts, la réduction des voix n'étant pas applicable au seul motif que plusieurs copropriétaires sont liés par les mêmes intérêts et votent dans le même sens;
Il n'est sur ce point établi par aucune pièce que les actes grâce auxquels la SCI BOKIVERet la SCI LOCA sont titulaires de lots aient eu pour seul but de permettre de contourner les dispositions suscitées de la loi, s'agissant de copropriétaires distincts, titulaires de droits correspondants à des locaux différents dont la réalité n'est pas contestée;
L'assemblée générale ne peut donc être annulée pour ce seul motif et le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point;
L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier;
L'article 4 du décret du 17 Mars 1967 précise en outre notamment que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent;
Il apparaît que l'ensemble immobilier en cause est régi par un règlement de copropriété en date du 19 novembre 1991, contenant un tableau de répartition des charges attribuant notamment au lot n°5 (SCI LOCA) 1 119 millièmes et au lot n°6 (SCI BOKIVER) 1 959 millièmes;
Ce document précise au chapitre parties communes générales que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol du terrain désigné, les clôtures, haies et murs dépendant de la copropriété, les entrées, passages, et voies situés à l'intérieur de la copropriété, les canalisations de toute nature d'utilité commune jusqu'aux branchements particuliers à chaque bâtiment, et tous les accessoires des parties communes affectés à l'ensemble immobilier;
Il s'en déduit l'absence de mention d'éléments communs situés en dehors de la copropriété dont les charges seraient à répartir entre les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1];
La convention querellée en date du 31 mai 2006 souscrite entre les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés [Adresse 5] et [Adresse 1], précise intervenir afin de répartir les dépenses relatives aux charges communes aux ensembles immobiliers dénommés [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3], et [Adresse 4], afférentes à :
Eau et Assainissements;
Station de relevage et réseaux;
Déchetterie;
Parking de l'[Adresse 5];
Barrière Automatique;
Entretien divers;
Elle attribue à chacun des ensembles immobiliers ci-dessus ce qu'elle qualifie de tantièmes de charges inter-copropriétés, en attribuant à l'ensemble immobilier [Adresse 1]:
1 240/5 680èmes pour le premier poste (eau et assainissements);
1 240/8 988 millièmes pour les suivants;
Il s'agit donc de l'affectation de nouvelles charges à l'ensemble immobilier en cause, non comprises dans les charges d'origine, et réparties suivant une nouvelle clé, de sorte que cette convention constitue effectivement une modification du règlement de copropriété, qui, par application des dispositions ci-dessus, doit être publiée ou, à tout le moins, portée à la connaissance des acquéreurs afin qu'ils y adhèrent;
Or, rien de ceci ne ressort des actes d'achat de la SCI BOKIVER en date du 31 mars 2011 ou de la SCI LOCA en date du 5 avril suivant, qui, au mieux, mentionnent pour le premier l'existence du règlement de copropriété « et le cas échéant » de ses modificatifs, sans évoquer la modification en cause, ni, surtout, son acceptation par l'acquéreur;
Il s'en déduit que les résolutions querellées relatives à l'approbation des comptes 2014, et des budgets prévisionnels 2015 et 2016 ne peuvent qu'être annulées compte tenu de ce que ces documents appliquent une répartition des charges qui n'a pas été publiée ni approuvée en conformité avec les dispositions suscitées;
Il y a lieu de préciser sur ce point que si le syndicat des copropriétaires indique avoir procédé à la publication de cette convention le 24 juillet 2015, il n'en justifie pas, de sorte qu'il ne peut être déduit de cette allégation aucune conséquence;
Il importe peu par ailleurs que la convention en cause ait fait l'objet d'une approbation à l'assemblée générale en date du 31 mai 2006, que les comptes précédents ceux contestés aient été approuvés, ou encore que les prestations correspondant aux charges en cause soient réelles, ces circonstances n'étant pas de nature à faire échec à l'application des critères institués par la loi afin de rendre opposable une modification de la répartition des charges;
Le même raisonnement suit en ce qui concerne l'allégation selon laquelle les intimées connaissaient la convention en cause compte tenu de la communication faite par l'état daté, ou du fait du remboursement des charges par les associés qui compose la SCI LOCA lorsqu'ils étaient preneurs par le biais de la société Atelier Varoise d'Usinage des locaux en cause, ou du fait de la communication des documents par la société KARIKA Immobilier lorsque la SCI BOKIVER a été désignée syndic;
Le jugement entrepris sera donc confirmé, par substitution de motifs;
Compte tenu de ceci, et de la reconnaissance consécutive du bien fondé des prétentions des intimées, la demande tendant à obtenir la réformation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera rejetée, aucune faute ne résultant de l'exercice d'une action en justice dont le succès est confirmé;
Le jugement sera en conséquence également confirmé sur ce point, comme il le sera en ce qu'il a dispensé les intimées des frais de procédure induits par la présente cause en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Il n'y a pour le reste pas lieu de donner acte au syndicat des copropriétaires des demandes qu'il a formées dans l'instance parallèle à la présente cause, charge à lui de la soutenir dans le cadre de ce dossier;
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à la SCI LOCA et à la SCI BOKIVER la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
REJETTE la demande de jonction des dossiers référencés sous les numéros de RG 20/2231, 20/1417, et 20/1800;
CONFIRME le jugement entrepris;
Y AJOUTANT:
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société KARIKA Immobilier à payer à la SCI LOCA et à la SCI BOKIVER la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société KARIKA Immobilier aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Jean-François JOURDAN;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
