COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 JUIN 2023
oa
N° 2023/ 241
Rôle N° RG 20/01417 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQS3
S.C.I. BOKIVER
S.C.I. LOCA
C/
Syndicat des copropriétaires COPROPRIETE ESPACE [Adresse 1] 1
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
SCP ROBERT & FAIN-ROBERT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 24 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02464.
APPELANTES
S.C.I. BOKIVER dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
appelante et intimée
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.C.I. LOCA dont le siège social est t Espace [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
appelante et intimée
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE ESPACE [Adresse 1] 1, représenté par son syndic en exercice la société SARL KARIKA IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 1]
intimé et appelant
représenté par Me Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023. Le délibéré a été prorogé au 01 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
L'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1, [Adresse 1] à [Localité 2], est composé de six lots à usage de commerces et de bureaux, dont un appartient à la SCI BOKIVER et un autre à la SCI LOCA ;
Par exploit d'huissier en date du 18 mars 2015, la SCI LOCA, la SCI BOKIVER et la SCI ITM ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1 devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN afin d'obtenir de :
Dire et juger inopposable la convention dénommée Organisation de la gestion des charges inter copropriétés, ladite convention n'ayant été ni publiée au fichier immobilier, ni portée à la connaissance des SCI LOCA et BOKIVER avant leur acquisition;
Dire et juger que cette convention a été approuvée au mépris des dispositions de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, la création de charges inter copropriétés ne pouvant se concevoir qu'au travers de la constitution d'une union de syndicats de copropriétaires;
Ordonner la désignation d'un expert;
Dispenser la SCI LOCA et la SCI BOKIVER de toute participation à la dépense commune au titre des frais et de la procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Condamner le syndicat des copropriétaires en paiement à chacune des requérantes la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du CPC et les dépens ;
Par ordonnance d'incident en date du 15 janvier 2016, le juge de la mise en état, notamment, constatait le désistement d'instance et d'action de la SCI ITM;
Par jugement en date du 24 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a, notamment, déclaré la convention signée le 31 mai 2006 inopposable à la SCI LOCA, et a rejeté le surplus de leurs demandes;
Par déclaration en date du 28 janvier 2020, la SCI LOCA et la SCI BOKIVER ont relevé appel de cette décision, de même que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1 par déclaration en date du 12 février 2020;
Ces affaires étaient jointes le 5 janvier 2021;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2020, la SCI BOKIVER et la SCI LOCA sollicitent de:
Vu les dispositions des articles 11, 13 et 29 du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 4 et 45-1 du décret du 17 mars 1967,
CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN le 24 septembre 2019 en ce qu'il a dit et jugé inopposable la convention du 31 mai 2006 à la SCI LOCA;
REFORMER le jugement pour le surplus;
DIRE et JUGER inopposable aux SCI LOCA et BOKIVER la convention dénommée ORGANISATION DE LA GESTION DES CHARGES INTER COPROPRIETES, ladite convention n'ayant été ni publiée au fichier immobilier, ni portée à la connaissance des SCI LOCA et BOKIVER, celles-ci n'ayant nullement adhéré à ladite convention;
DIRE et JUGER en outre que cette convention a été approuvée au mépris des dispositions de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, la création de charges inter-copropriétés ne pouvant se concevoir qu'au travers de la constitution d'une association syndicale ou d'une union de syndicats de copropriétaires;
En conséquence,
ORDONNER le remboursement des charges de copropriété indûment payées par la SCI LOCA puis la SCI BOKIVER en vertu de la convention du 31 mai 2006 qu'il leur est inopposable ainsi qu'au titre des charges du 1er étage de l'immeuble qui ne comporte aucune partie commune;
ORDONNER au syndicat des copropriétaires de l'Espace [Adresse 1] 1 d'établir le décompte des charges dues par la SCI LOCA et la SCI BOKIVER depuis les 31 mars 2011 et 5 avril 2011, déduction faite des charges dues au titre de la convention du 31 mai 2006 et des charges relatives au 1er étage de l'immeuble;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'Espace [Adresse 1] 1 de ses demandes en paiement de charges de copropriété;
Subsidiairement,
DESIGNER tel expert qu'il plaira avec mission décrite dans le corps des présentes conclusions;
En tout état de cause,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété Espace [Adresse 1] 1 à payer à la SCI BOKIVER d'une part et à la SCI LOCA d'autre part, chacun, la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les frais et dépens;
Elles indiquent que lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 31 mai 2006, la SCI La [Adresse 1], qui était d'ailleurs copropriétaire majoritaire, a fait approuver une convention destinée à organiser la gestion des charges inter-copropriétés (Résolution n°7) et précisent que la répartition des charges alors instituée, comme la convention elle-même, n'ont pas été publiées à la conservation des hypothèques, que cette convention n'était pas annexée à leurs actes d'acquisitions respectifs et qu'il n'en était pas fait mention, et qu'elles n'y ont pas adhéré, alors même que son objet est de créer de nouvelles charges et de modifier le règlement de copropriété;
Elles ajoutent que la gestion et l'entretien d'éléments d'équipements qui seraient communs ne peuvent se concevoir que par la constitution d'une association syndicale ou d'une union de syndicats, non constituées en l'espèce;
Elles soulignent que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires et qu'elles se trouvent fondées à demander la répétition des charges indument réclamées lors des exercices antérieurs, peu importe leur approbation, et demandent à titre subsidiaire une expertise afin notamment de faire le compte entre les parties entre ce qui leur a été réclamé et ce qui est dû;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1 sollicite de :
Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1194 et 1135 du Code Civil,
Vu l'article 146 du Code de Procédure Civile,
Vu l'ordonnance de jonction du 5 Janvier 2021,
CONFIRMER le jugement rendu le 24 septembre 2019 par la 3ème Chambre construction du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en toutes ses dispositions;
DEBOUTER les SCI BOKIVER et LOCA des fins de leur appel;
STATUER sur les demandes du SDC Espace [Adresse 1] concernant la demande en paiement des charges omises par le Tribunal;
CONDAMNER la SCI BOKIVER à payer au SDC Espace [Adresse 1] la somme de 16 843,86 € réactualisée au titre des charges restées impayées;
CONDAMNER la SCI LOCA à lui payer la somme de 9 047,77 € réactualisée au titre des charges restées impayées;
CONDAMNER les SCI BOKIVER et LOCA in solidum à payer au SDC Espace [Adresse 1] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens distraits au profit de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, Avocat;
Il indique que le premier juge a omis de statuer sur la demande de condamnation de la SCI BOKIVER, redevable de la somme de 16 843,86 €, et sur la demande de condamnation de la SCI LOCA, redevable de la somme de 9 047,77 €, et précise que ces charges ne correspondent que très partiellement aux dépenses du parc commun;
Il ajoute que la convention dénommée Organisation de la gestion des charges inter copropriété n'est pas inopposable à la SCI BOKIVER, celle-ci ayant été entérinée à l'unanimité des copropriétaires à l'assemblée générale en date du 31 mai 2006, et la SCI ayant pu prendre connaissance de la convention compte tenu des informations quant aux montant des charges qui lui étaient transmises avec l'état daté;
Il précise qu'il en est de même pour la SCI LOCA, qui vient aux droits de la société Atelier Varois d'Usinage et dont les associés sont les mêmes, lesquels ont remboursé à son bailleur les dépenses dont elle refuse aujourd'hui le paiement, et ajoute que la SCI LOCA a de toute façon pu prendre connaissance du montant des charges lors de sa communication de l'état daté;
Il souligne que les charges en cause ont fait l'objet d'une approbation en assemblée générale, sans être contestées, et que la demande d'expertise ne se justifie pas ;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2023;
SUR CE:
L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier;
L'article 4 du décret du 17 Mars 1967 précise en outre notamment que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent;
Il apparaît que l'ensemble immobilier en cause est régi par un règlement de copropriété en date du 19 novembre 1991, contenant un tableau de répartition des charges attribuant notamment au lot n°5 (SCI LOCA) 1 119 millièmes et au lot n°6 (SCI BOKIVER) 1 959 millièmes;
Ce document précise au chapitre parties communes générales que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol du terrain désigné, les clôtures, haies et murs dépendant de la copropriété, les entrées, passages, et voies situés à l'intérieur de la copropriété, les canalisations de toute nature d'utilité commune jusqu'aux branchements particuliers à chaque bâtiment, et tous les accessoires des parties communes affectés à l'ensemble immobilier;
Il s'en déduit l'absence de mention d'éléments communs situés en dehors de la copropriété dont les charges seraient à répartir entre les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1;
La convention querellée en date du 31 mai 2006 souscrite entre les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés Espace [Adresse 1] 8 et Espace [Adresse 1] 1, précise intervenir afin de répartir les dépenses relatives aux charges communes aux ensembles immobiliers dénommés Espace [Adresse 1] 1, Espace [Adresse 1] 2-3, Espace [Adresse 1] 4-5, et Espace [Adresse 1] 6-7, afférentes à :
Eau et Assainissements;
Station de relevage et réseaux;
Déchetterie;
Parking de l'Espace [Adresse 1] 8;
Barrière Automatique;
Entretien divers;
Elle attribue à chacun des ensembles immobiliers ci-dessus ce qu'elle qualifie de tantièmes de charges inter-copropriétés, en attribuant à l'ensemble immobilier Espace [Adresse 1] 1:
1 240/5 680èmes pour le premier poste (eau et assainissements);
1 240/8 988 millièmes pour les suivants;
Il s'agit donc de l'affectation de nouvelles charges à l'ensemble immobilier en cause, non comprises dans les charges d'origine, et réparties suivant une nouvelle clé, de sorte que cette convention constitue une modification du règlement de copropriété, qui, par application des dispositions ci-dessus, doit être publiée ou, à tout le moins, portée à la connaissance des acquéreurs afin qu'ils y adhèrent;
Or, rien de ceci ne ressort des actes d'achat de la SCI BOKIVER en date du 31 mars 2011 ou de la SCI LOCA en date du 5 avril suivant, qui, au mieux, mentionnent pour le premier l'existence du règlement de copropriété « et le cas échéant » de ses modificatifs, sans évoquer la modification en cause, ni, surtout, son acceptation par l'acquéreur;
Il s'en déduit que la convention en cause doit être déclarée inopposable aux appelantes;
Il importe peu par ailleurs que cette convention ait fait l'objet d'une approbation à l'assemblée générale en date du 31 mai 2006, que les comptes aient été approuvés, ou encore que les prestations correspondant aux charges en cause soient réelles, ces circonstances n'étant pas de nature à faire échec à l'application des critères institués par la loi afin de rendre opposable une modification de la répartition des charges;
Le même raisonnement suit en ce qui concerne l'allégation selon laquelle les SCI LOCA et BOKIVER connaissaient la convention en cause compte tenu de la communication faite par l'état daté, ou du fait du remboursement des charges par les associés qui compose la SCI LOCA lorsqu'ils étaient preneurs par le biais de la société Atelier Varoise d'Usinage des locaux en cause, ou du fait de la communication des documents par la société KARIKA Immobilier lorsque la SCI BOKIVER a été désigné syndic;
Le jugement entrepris sera réformé en conséquence;
Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a retenu que l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 n'imposait pas la création d'une union de syndicats en présence d'équipements communs ou de services d'intérêt commun, de sorte que son non-respect n'induisait pas la nullité de la convention querellée de ce simple chef;
Au surplus, en outre, cet état de fait n'imposait pas non plus la constitution d'une ASL;
En effet, il apparaît que cette convention a été souscrite entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Espace [Adresse 1] 8 et Espace [Adresse 1] 1, et qu'il était indiqué que le syndic de l'ensemble immobilier Espace [Adresse 1] 8 assurerait son exécution, signe que les équipements et services en cause ne sont pas la propriété d'une entité tierce, mais de ce syndicat, qui les met à la disposition des autres syndicats, et qui, par conséquent, récupère auprès de ceux-ci suivant la clé prédéfinie le coût de cette mise à disposition;
Quant aux demandes relatives aux charges, dont les appelantes demandent à titre principal le remboursement, et le syndicat le paiement, il est clair que l'approbation des comptes dont se prévaut le syndicat ne constitue pas l'approbation du compte individuel du chaque copropriétaire;
Pour autant, cette approbation des comptes ' qui entraine la validation des dépenses elles-mêmes ' n'est pas contestée, et la SCI LOCA et la SCI BOKIVER ne justifient pas des erreurs commises par le syndicat à leur profit dans son imputation des dépenses de charges, approuvées dans leur principe;
Or, c'est bien à ces appelantes qu'il revient de rapporter la preuve d'une faute dans la répartition des charges, par la production des documents nécessairement en leur possession quant à l'étendue des charges imputées à eux sans raison en exécution de la convention qui leur est inopposable, et pour l'entretien du premier étage de l'immeuble;
En l'absence de cette preuve, leur demande de répétition des charges doit être rejetée;
Il en sera de même de leur demande tendant à obtenir la désignation d'un expert, aucune mesure d'instruction ne pouvant avoir pour objet de pallier à la carence d'une partie dans son rôle d'administration de la preuve, et de leur demande tendant à obtenir du syndicat un décompte expurgé des charges dues au titre de la convention et des charges réclamées au titre du premier étage, dès lors qu'il revient aux demanderesses à cette prétention, et à elles-seules, d'en justifier;
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points;
Les demandes du syndicat tendant à obtenir le paiement des charges qu'il prétend dues par les appelantes seront en outre également rejetées, lui non plus ne justifiant pas du bien fondé de sa répartition au regard de l'inopposabilité de la convention querellée ' consacrée ci-dessus ' et des charges d'entretien du 1er étage, à l'égard desquelles il ne conteste pas l'allégation selon laquelle elles seraient indues, alors même qu'il se trouve lui-aussi en mesure du justifier du bien-fondé même partiel de la créance qu'il réclame;
Au surplus, quant à la demande orientée à l'encontre de la SCI BOKIVER le relevé de compte qu'il produit ne correspond même pas au montant qu'il réclame;
La demande à ce titre sera donc également rejetée;
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à la SCI LOCA et à la SCI BOKIVER la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré la convention signée le 31 mai 2006 inopposable à la SCI LOCA;
STATUANT A NOUVEAU sur ce point:
DECLARE la convention du 31 mai 2006 inopposable à la SCI LOCA et à la SCI BOKIVER;
Y AJOUTANT:
REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1 tendant à obtenir la condamnation de la SCI LOCA et de la SCI BOKIVER au titre des charges prétendument dues;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1 représenté par son syndic en exercice la société KARIKA Immobilier à payer à la SCI LOCA et à la SCI BOKIVER la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Espace [Adresse 1] 1 représenté par son syndic en exercice la société KARIKA Immobilier aux dépens d'appel;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
