COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 JUIN 2023
ph
N° 2023/ 239
N° RG 19/17834 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFGB5
[L] [Z] [R]
[G] [R]
C/
Société SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE MADRID
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Brice COMBE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/12528.
APPELANTS
Madame [L] [Z] [R]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [G] [R]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Le Cabinet LIEUTAUD dont le siège social est sis [Adresse 1]
Assignation portant signification de la déclaration d'appel remise le 31.01.2020 à personne morale
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023. Le délibéré a été prorogé au 01 Juin 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [L] [Z], veuve [R] et M. [G] [R] sont propriétaires indivis la première en qualité d'usufruitière occupante, le second en qualité de nu-propriétaire des lots n° 121 et 64 de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété. Invoquant un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement devant le tribunal de grande instance de Marseille qui aux termes d'un jugement contradictoire du 19 septembre 2019 a :
'constaté l'extinction de l'instance et de l'action à l'encontre de feu [N] [R] ;
'constaté l'absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété entre usufruitiers et nus-propriétaires ;
'condamné Mme [L] [Z] [R] en sa qualité d'usufruitière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26'645,37 € au titre de l'arriéré de charges et celle de 1000 € à titre de dommages-intérêts ;
'condamné M. [G] [R] en sa qualité de nu-propriétaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35'422 € au titre des charges de gros 'uvre ;
'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de M. [G] [R] ;
'débouté le même et Mme [L] [Z] [R] de leur demande en délais de paiement ;
'condamné Mme [L] [Z] [R] et M. [G] [R] au paiement chacun de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné les mêmes aux dépens ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Mme [Z] [R] et M. [G] [R] ont régulièrement relevé appel de cette décision le 22 novembre 2019 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 février 2020 de:
vu les articles 1240 et suivants, 1343-5 et suivants du code civil,
'infirmer le jugement déféré en ce qu'il condamne les consorts [Z]- [R] au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts et les déboute de leur demande en délais de paiement et statuant à nouveau ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'accorder à Mme [L] [Z] veuve [R] et à M. [G] [R] les plus amples délais pour rembourser la dette ou la reporter ;
' statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leur appel, les consorts [Z] [R] font valoir principalement que le syndicat ne rapporte pas la preuve d'un préjudice, qu'il a tardé à les assigner en paiement laissant s'accumuler la dette de charges, que suite au décès de [N] [R], Mme [L] [Z] a réglé plusieurs dettes fiscales, que les appelants vont quitter les lieux pour le louer et percevoir un loyer, que pour finaliser ces projets des délais de paiement sont nécessaires, que le syndicat n'y est pas opposé puisqu'il a lui-même proposé un échéancier dont les mensualités étaient toutefois trop importantes.
Les consorts [Z] [R] ont dénoncé l'appel et leurs conclusions au syndicat des copropriétaires par acte d'huissier du 31 janvier 2020. Le syndicat n'a pas comparu ; l'assignation ayant été délivrée au siège social du syndic à une personne habilitée à la recevoir, le présent arrêt est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 31 janvier 2023.
MOTIFS de la DÉCISION
L'appel étant limité à la condamnation au paiement de dommages-intérêts et au rejet de la demande de délais, le surplus des dispositions du jugement est nécessairement confirmé.
Sur les dommages-intérêts :
Pour condamner Mme [Z] [R] au paiement de la somme de 1000 €, le premier juge a relevé qu'aucune charge de copropriété n'a été payée de 2012 à 2015, qu'en dehors de cette période les paiements ont été irréguliers, que les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété est fautif et cause à la collectivité un préjudice financier distinct en ce qu'elle est privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble.
L'appelante ne remet pas en cause cette analyse mais prétend que sa dette de charges « traduit l'inertie du syndic » et que « s'il avait assigné alors que la dette commençait à s'accumuler, les conséquences auraient été différentes et beaucoup moins difficiles à gérer pour les copropriétaires ». Cette affirmation est contraire à l'historique du litige mentionné au jugement qui relate successivement un commandement de payer délivré le 27 décembre 2013, deux procédures engagées successivement en juillet 2014 et en 2015 puis l'assignation introductive d'instance du 17 octobre 2016 ; autrement dit le syndic n'est pas demeuré « inerte » mais au contraire a fait toutes diligences pour recouvrer la créance de charges dont Mme [L] [Z] [R] ne critique en rien le montant. Elle n'explique pas plus son refus de paiement alors qu'elle reconnaît expressément qu'il a eu des conséquences préjudiciables pour la copropriété. Le préjudice est donc établi et c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le manquement systématique et répété du règlement des charges dont il est à l'origine est fautif.
Sur la demande en délais de paiement :
Le projet locatif évoqué dans les écritures de février 2020 aux fins d'apurer la dette n'a manifestement pas été concrétisé puisque deux ans plus tard, le dossier des appelants est vide de toute pièce sur ce point.
Mme [Z] [R], héritière de [N] [R] explique avoir « régularisé plusieurs dettes fiscales » postérieurement au décès de ce dernier au moyen d'avis à tiers détenteur (cf pièce n°1 du dossier des appelants) mais ne renseigne en rien la cour sur l'actif éventuel de la succession; au demeurant ces avis datent de 2015 ; de même l'avis d'imposition de l'appelante concerne ses revenus 2010, soit des revenus antérieurs de 13 ans. La cour ne dispose pas dès lors d'éléments suffisants et actuels d'appréciation.
M. [G] [R] justifie pour sa part d'une retraite mensuelle d'environ 1000 € qui est à rapprocher de sa quote-part des travaux de ravalement arrêtée à la somme de 35'422 € par le tribunal.
Les consorts [Z] [R] sont ainsi dans l'incapacité de proposer un plan d'apurement sérieux de leur dette et cela est si vrai qu'ils ne justifient d'aucun paiement depuis l'intervention du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire.
Enfin, il est constant, au regard de la durée de la procédure, qu'ils ont déjà bénéficié de larges délais de fait excédant la durée de deux ans prévue à l'article 1343-5 du code civil.
Le jugement est confirmé dans l'ensemble de ses dispositions.
***
Déboutés de leur recours, les consorts [Z] [R] sont condamnés aux dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne Mme [Z] [R] et M. [G] [R] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
