COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 JUIN 2023
ph
N° 2023/
N° RG 19/17058 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFD4H
[V] [T]
[I] [O] épouse [T]
C/
Société LES ROSIERS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Fall PARAISO
SELARL TATARIAN JOUREAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 16 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n°11-1--001254 .
APPELANTS
Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [I] [O] épouse [T], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOLAFIM, SARL ayant son siège social [Adresse 4], représentée par son représentant légal demeurant et domicilié audit siège
représenté par Me Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Yvette TATARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023. Le délibéré a été prorogé au 01 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Les époux [T]/[O] sont propriétaires du lot n° 445 correspondant à un appartement au sein de la résidence Les Rosiers située [Adresse 5] soumise au régime de la copropriété. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement d'une somme principale de 7862,16 € le 21 mars 2019 devant le tribunal d'instance de Marseille.
Les époux [T]/[O] n'ont pas comparu. Selon jugement réputé contradictoire du 16 septembre 2019, le tribunal a :
'constaté l'échec de la tentative de résolution amiable du litige ;
'condamné solidairement les époux [T]/[O] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*7634,16 € comptes arrêtés au 4 février 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019,
*400 € à titre de dommages-intérêts,
*500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
'condamné les époux [T]/[O] aux dépens.
Ils ont régulièrement relevé appel de cette décision le 6 novembre 2019 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 février 2020 de:
vu l'article 1353 du code civil,
'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
' le condamner au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de leur appel, ils font valoir principalement que le syndicat ne communique aucune pièce au soutien de sa demande et qu'il ne peut faire l'économie d'un débat contradictoire.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 23 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
vu l'article 1231-6 du code civil,
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner les époux [T]/[O] à payer la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner les mêmes aux dépens.
Le syndicat soutient principalement que sa demande est justifiée par la production des procès-verbaux d'assemblées générales, les appels de fonds correspondants, l'extrait des grands livres tenus par l'ancien syndic Cogedim Fouque et la proposition d'un échéancier, que la défaillance des appelants a participé au déficit de trésorerie de la copropriété contrainte en 2017 de voter un appel exceptionnel d'un montant de 200'000 €, que le compte individuel des époux [T]/[O] est systématiquement débiteur depuis janvier 2015, qu'ils ont déjà été condamnés par jugement précédent du 8 décembre 2014 et que l'échéancier accordé n'a pas été respecté.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 31 mars 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Le syndicat produit à ce titre :
-un extrait de matrice cadastrale,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2014 à 2018 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les appels de fonds des années 2017 à 2019,
-la reddition des comptes 2015 à 2017,
-un contrat de syndic,
-deux mises en demeure,
-un échéancier en date du 17 août 2017,
-un jugement du 8 décembre 2014,
-le compte individuel des époux [T]/[O] arrêté au 7 février 2019.
Ces pièces leur ont été communiquées selon bordereau RP VA du 23 juillet 2020 et force est de constater que les appelants n'en contestent aucune ni la lecture qu'a fait le premier juge de leur compte individuel ; son historique démarre à zéro le 2 janvier 2015 et retraçe les appels de fonds et paiements opérés depuis cette date ; les époux [T]/[O] n'excipent d'aucun autre règlement qui aurait été omis et venant en diminution de leur dette. Elle s'établit ainsi à la somme de 6757,71 € au titre des charges proprement dites déduction faite de frais divers dont il sera question ci-après. La cour précise que le décompte est arrêté au 7 février 2019 et non au 4 février 2019 comme mentionné au jugement vraisemblablement suite à une erreur de plume au demeurant sans conséquence ; enfin l'intérêt au taux légal ne peut courir utilement à compter de la mise en demeure du 19 février 2019 figurant en pièce n° 14 du dossier du syndicat dont il résulte qu'elle lui a été retournée sans être délivrée aux appelants.
Le premier juge a déduit du décompte individuel diverses sommes pour un montant de 228 € considérées comme « non justifiées ou excessives » ; elles se rapportent à des frais de « suivi contentieux » et mise en demeure dont le syndicat ne réclame plus paiement puisqu'il conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Cependant le décompte intègre également des honoraires de contentieux, des frais de « remise dossier avocat » et le coût d'autres mises en demeure.
L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
La multiplication de mises en demeure est contraire à ces dispositions ; au demeurant elles ne figurent pas au dossier à l'exception d'un avis de réception de la poste en date du 10 novembre 2017 agrafé à des mises en demeure des 19 juillet 2017 et 28 décembre 2018 dont les dates ne concordent pas (pièce n° 12 du dossier du syndicat) ; la remise du dossier à l'avocat est facturée trois fois ; enfin les frais de suivi contentieux ne correspondent à aucune diligence particulière,
étant rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges. La déduction de ces « sommes non justifiées ou excessives» par le premier juge doit être portée à celle de 1104,45 €.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Il est constant que les époux [T]/[O] ont déjà été condamnés par jugement précédent du 8 décembre 2014 au paiement de 3752,84 € au titre d'un arriéré de charges, de 200 € à titre de dommages-intérêts et de 500 € pour frais de procédure, qu'ils persistent dans leur défaillance en l'état d'un compte individuel débiteur depuis 2015, sans fournir quelque explication et sans même contester la condamnation à paiement de dommages-intérêts prononcée par le tribunal ; ils n'ont donné aucune suite à l'échéancier qu'il leur a été proposé par le syndicat le 17 août 2017.
Leur carence réitérée est donc fautive et a nécessairement participé au préjudice financier de la copropriété contrainte de procéder à un appel exceptionnel de fonds de 200'000 € voté le 18 décembre 2017 pour financer des travaux d'entretien conséquents.
La condamnation à paiement de dommages-intérêts est confirmée.
Contraint de comparaître une seconde fois en justice pour faire valoir sa créance et de supporter les frais inhérents de conseil et de représentation, le syndicat peut prétendre à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans les termes figurant ci-après.
Les appelants qui succombent principalement sont condamnés aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-condamne les époux [T]/[O] au paiement des sommes de 400 € à titre de dommages-intérêts et de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonne l'exécution provisoire,
-condamne les époux [T]/[O] aux dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne les époux [T]/[O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Rosiers la somme de 6757,71 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 7 février 2019 et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Les condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne les époux [T]/[O] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
