COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 JUIN 2023
ph
N° 2023/ 232
N° RG 19/17034 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFD2D
SCI HELIOS
C/
Société [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Florence ROLLIN-GARCIA
SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 12 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1119001474.
APPELANTE
SCI HELIOS, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
représentée par Me Florence ROLLIN-GARCIA, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA NICE, dont le siège social est [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.
représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Prunelle CEYRAC AUGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023. Le délibéré a été prorogé au 01 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Hélios est propriétaire de divers lots au sein de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] et soumis au régime de la copropriété. Revendiquant un impayé de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le 4 avril 2019 la SCI Hélios en paiement d'une somme principale de 8736,60 € et de celles de 500 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € pour frais de procédure.
La SCI Hélios n'a pas comparu. Selon jugement réputé contradictoire du 12 septembre 2019, la juridiction d'instance a :
'condamné la SCI Hélios à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] les sommes de :
*8342,70 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 1er janvier 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
*800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande en paiement de dommages-intérêts;
'condamné la SCI Hélios aux dépens intégrant le coût de la sommation de payer du 14 novembre 2017 ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La SCI Hélios a régulièrement relevé appel de cette décision le 6 novembre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2023 de:
vu les articles 32-1 et 564 du code de procédure civile,
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et au titre des frais de recouvrement ;
'l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;
'débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner au paiement d'une somme de 6000 € pour procédure abusive ;
'déclarer irrecevable sa demande en paiement de la somme de 9741,03 € comme nouvelle ;
'subsidiairement débouter le syndicat de cette demande ;
' le condamner au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' le condamner aux dépens.
Au soutien de son appel, la SCI Hélios fait valoir principalement qu'elle a n'a jamais eu connaissance de l'assignation introductive d'instance alors que le syndic n'ignore pas l'adresse de son siège social qui n'a pas changé, qu'au jour de l'audience du tribunal la dette avait été entièrement réglée ce qui confère un caractère abusif à la procédure, que la demande en paiement de la somme de 9741,03 € en appel est une demande nouvelle et qu'au demeurant les charges de l'exercice 2022 ont été réglées le 5 décembre 2022.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] demande à la cour de :
vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
'débouter la SCI Hélios de l'ensemble de ses demandes ;
'confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il rejette les demandes en paiement de la somme de 222,30 € correspondant à l'appel de fonds du 15 novembre 2018 et de 171,60 € au titre des frais de recouvrement ;
'condamner la SCI Hélios à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'la condamner aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que la dette de charge ayant été soldée avant l'audience du tribunal il n'a maintenu que les demandes accessoires au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, qu'au 1er janvier 2019 la SCI Hélios était bien débitrice, que le tribunal a confondu les frais de la sommation de payer du 14 novembre 2017 incorporés aux dépens et l'appel de fonds du 15 novembre 2018 à hauteur de 222,30 €, que le syndicat est fondé à actualiser sa créance au demeurant réglée et que la procédure ne revêt aucun caractère abusif.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 31 janvier 2023.
MOTIFS et DECISION :
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Ces principes ne sont pas discutés puisque les charges antérieures au jugement et postérieures ont été réglées en cours de procédure ce qui clôt le débat sur le caractère nouveau de ces dernières. Pour le surplus, la cour relève que le décompte individuel arrêté au 1er janvier (cf pièce n° 16 du dossier du syndicat) intègre dans la dette de charges de 8736,60 € des frais répétitifs de mise en demeure, de mise en contentieux, de sommation de payer et d'« appel provision contentieux » pour un montant total de 602,04 € que le tribunal a nécessairement retenus pour partie en ne déduisant de la créance de charges proprement dites qu'un montant de 393,90 € et en intégrant aux dépens le coût de la sommation de payer de 208,14 €.
Il en résulte que les frais nécessaires de recouvrement ont été pris en compte et qu'aucune confusion n'est intervenue ; d'ailleurs le montant de 222,30 € correspondant à un prétendu appel de fonds du 15 novembre 2018 n'est pas retrouvé en pièce n° 14 de son dossier comme le prétend le syndicat.
Sur les demandes annexes :
Le syndicat ne poursuit plus sa demande en paiement de dommages-intérêts en ce qu'elle a été rejetée par le jugement dont il sollicite la confirmation.
Celle soutenue par la SCI Hélios ne peut pas plus prospérer. En effet une régularisation de la dette en cours de procédure ne confère aucun caractère abusif à l'assignation en paiement puisqu'au jour de celle-ci la dette est constituée ; s'agissant des errements selon lesquels l'assignation n'a pas été remise à l'appelante, le syndicat produit une décision du juge de l'exécution rendue le 10 novembre 2020 rejetant la demande indemnitaire de la SCI Hélios à l'encontre de l'huissier instrumentaire.
***
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.
En revanche, la SCI Hélios qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute la SCI Hélios de l'ensemble de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SCI Hélios aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
