COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 JUIN 2023
ph
N°2023/ 223
Rôle N° RG 19/07320 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEG2R
SCI FONCIERE DE CANNES
C/
Société SAS FIVE SEA HOLDING
SARL CABINET [C]
S.C.I. LP CANNES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
Me Philippe-Laurent SIDER
Me Laurence PARENT-MUSARRA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 28 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01701.
APPELANTE
Société FONCIERE DE CANNES, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de ses représentants légaux en exercice
représentée par Me Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE, assistée de Me Philippe BRUNSWICK, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
SARL CABINET [C], dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. LP CANNES, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DES BELGES sis 6, Rue des Belges - 06400 CANNES, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY dont le siège est à [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
représenté par Me Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE
PARTIE INTERVENANTE
SAS FIVE SEA HOLDING, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, venant aux droit de la SCI FONCIERE DE CANNES
Intervenant volontairement par conclusions du 31 janvier 2022
représentée par Me Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE, assistée de Me Philippe BRUNSWICK, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SARL Cabinet [C] exerce son activité d'administrateur de bien et de transactions dans un local commercial sur trois niveaux, loué par les consorts [T], situé [Adresse 1], à l'angle de la rue des belges.
Courant 2011, d'importants travaux ont été réalisés dans l'immeuble voisin situé au [Adresse 4], dans lequel est exploité un hôtel dénommé Five hôtel and spa.
La SARL Cabinet [C] a subi des infiltrations.
Par ordonnance de référé du 25 juillet 2012, une expertise a été confiée à M. [D] [B], déclarée contradictoire à la SCI Foncière de Cannes et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], par ordonnance du 10 juin 2013.
L'expert a déposé son rapport le 28 mars 2014.
Par ordonnance du 12 janvier 2015, le juge des référés a, notamment :
- débouté Mmes [T] et la SARL Cabinet [C] de leurs demandes de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],
- condamné la SCI Foncière de Cannes sous astreinte, à faire effectuer les travaux de reprise des couvertines et du traitement du joint de dilatation préconisés par l'expert dans son rapport,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et la SCI Foncière de Cannes à payer à la SARL Cabinet [C] la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
Faisant valoir que la SCI Foncière de Cannes n'a pas fait réaliser les travaux à sa charge et que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] n'a exécuté qu'au mois de mai 2014 les travaux lui incombant, la SARL Cabinet [C] a, par exploits d'huissier des 23 février et 9 mars 2016, fait assigner la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.
La SCI LP Cannes est intervenue volontairement à la procédure suivant conclusions signifiées le 31 mai 2016, en faisant valoir que, par acte du 27 janvier 2015, elle a cédé 100 % des parts sociales qu'elle détenait dans le capital social de la SCI Foncière de Cannes à la SAS Five seas holding, et qu'aux termes de cet acte elle est tenue de garantir la SCI Foncière de Cannes des condamnations qui pourraient être mises à sa charge.
Par jugement contradictoire du 28 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- condamné la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], in solidum, à payer à la SARL Cabinet [C] la somme de 3 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance de juin 2011 à juin 2014,
- condamné la SCI Foncière de Cannes à payer à la SARL Cabinet [C] la somme de 2 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance de juin 2011 à juin 2016,
- condamné la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], in solidum, à payer à la SARL Cabinet [C] la somme de 2 750 euros en réparation de son préjudice d'image de juin 2011 à juin 2014,
- condamné la SCI Foncière de Cannes à payer à la SARL Cabinet [C] la somme de 2 250 euros en réparation de son préjudice d'image de juin 2011 à juin 2016,
- dit que la provision versée en exécution de l'ordonnance de référé du 12 janvier 2015, sera déduite de ces condamnations,
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes,
- condamné la SCI Foncière de Cannes, d'une part, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], d'autre part, chacun, à payer à la SARL Cabinet [C] la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI LP Cannes de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], aux dépens, incluant le coût des procès-verbaux de constat des 12 mai 2015 et 14 janvier 2016, dont le coût définitif sera à la charge de la SCI Foncière de Cannes.
Le tribunal a retenu :
- les responsabilités délictuelles du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et de la SCI Foncière de Cannes, en précisant en outre que cette dernière avait tardé à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, si bien qu'il a considéré qu'au-delà du mois de juin 2014, elle seule était responsable du préjudice toujours subi,
- un préjudice de jouissance concernant l'esthétique de la cage d'escalier, évalué à 100 euros par mois faute de tout élément probant,
- un préjudice d'image causé par les infiltrations dans la cage d'escalier, compte tenu de son activité d'agence immobilière, évalué à 1 000 euros par an,
- le rejet des travaux de reprise des embellissements et des autres demandes, faute de démonstration que ces travaux incombent à la SARL Cabinet [C], compte tenu de l'évaluation de l'expert à hauteur de 5 000 euros obtenue provisionnellement en référé,
- l'absence d'obligation de garantie de la SCI LP Cannes à l'égard de la SCI Foncière de Cannes aux termes de l'acte de cession du 27 janvier 2015 dont seul un extrait est produit.
Par déclaration du 30 avril 2019, la SCI Foncière de Cannes a interjeté appel du jugement.
Par arrêt du 24 mars 2022, la cour a ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à la mise en état, au visa de l'article 370 du code de procédure civile, après avoir constaté :
- que le 6 novembre 2021, la SCI Foncière de Cannes a fait l'objet d'une fusion-absorption au profit de la SAS Five seas holding, la première étant radiée du registre du commerce le 23 novembre 2021,
- que la SAS Five seas holding qui est censée venir aux droits de la SCI Foncière de Cannes, désormais dépourvue d'existence juridique, conclut à ses côtés,
- que la SARL Cabinet [C] et la SCI LP Cannes continuent à former des demandes contre la SCI Foncière de Cannes, sans les reprendre à l'encontre de la SAS Five seas holding.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 29 juillet 2022, la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes demande à la cour :
Vu les anciens articles 1147 et 1382 du code civil,
Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,
A titre liminaire,
- de déclarer recevable son intervention volontaire,
A titre principal,
- d'infirmer le jugement du 29 janvier 2019 et, statuant nouveau, rejeter les demandes d'indemnisation formulées par la SARL Cabinet [C],
A titre subsidiaire,
- d'infirmer le jugement du 29 janvier 2019 et, statuant à nouveau, limiter ses condamnations aux droits de la SCI Foncière de Cannes, à la somme de 8 133 euros,
- de condamner la SCI LP Cannes à la relever et garantir aux droits de la SCI Foncière de Cannes, de toute condamnation qui pourrait intervenir excédant la franchise de 7 500 euros prévue par la clause de garantie d'actif et de passif du contrat de cession,
En tout état de cause,
- de condamner la SARL Cabinet [C] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SAS Five seas holding fait valoir en substance :
- que l'expert a mis en évidence que les problèmes d'humidité n'avaient pas seulement pour cause les couvertines et le joint d'étanchéité,
- que la SCI Foncière de Cannes a, sans reconnaissance de sa responsabilité, réalisé les travaux préconisés par l'expert en janvier 2015, par la société Roubeyrie Romain, puis en janvier 2016 par la société TPT, c'est ce qu'a reconnu le juge de l'exécution dans son jugement du 1er mars 2016 statuant sur l'astreinte,
- que la SCI Foncière de Cannes a été cédée le 27 janvier 2015 et il était matériellement impossible que le nouvel actionnaire intervienne avant le 27 janvier 2015,
- que la SARL Cabinet [C] ne prouve pas que la SCI Foncière de Cannes serait responsable du dégât des eaux,
- que l'expert judiciaire n'a pas reconnu l'existence des préjudices de jouissance et d'image pourtant retenus par le tribunal,
- que la SARL Cabinet [C] ne produit aucune pièce étayant ses prétendus préjudices,
- que l'expert judiciaire a relevé que « la SARL n'avait pas stoppé son activité pendant cette période », rendant ainsi illusoire un quelconque préjudice (page 22 du rapport d'expertise),
- que la SARL Cabinet [C] a soutenu en première instance de manière totalement arbitraire que son préjudice de jouissance serait égal à un tiers des loyers, sans apporter aucune justification à ses prétentions fantaisistes, ce d'autant plus que l'infiltration n'a affecté que la cage d'escalier et non les bureaux loués,
- que la SARL Cabinet [C] a accepté une hausse de son loyer annuel d'un tiers passant de 28 000 euros à 36 000 euros en 2014, que l'acceptation de cette hausse postérieurement au sinistre démontre l'incohérence de ses demandes au titre du préjudice de jouissance, puisqu'elle s'est plainte dès 2011 d'infiltrations et que la procédure de référé-expertise était en cours,
Subsidiairement si la cour confirme sa responsabilité,
- que l'indemnisation allouée doit être réduite,
- que le tribunal l'a condamnée deux fois à réparer, les supposés préjudices de jouissance et d'image pour la période entre juin 2011 et juin 2014,
- que la SCI LP Cannes lui doit la garantie du passif prévue au contrat de cession, en vertu de l'article 10 du contrat, le contrat étant produit en intégralité,
- que la franchise de 30 000 euros ne s'applique qu'au litige [T]/[C], qu'en l'espèce, seule la franchise de 7 500 euros peut s'appliquer, l'assignation au fond étant intervenue le 9 mars 2016 postérieurement à l'acte de cession,
- que c'est bien en fonction de cette garantie que la SCI LP Cannes est intervenue volontairement en première instance, sans contester le principe de sa garantie,
- que le principe d'estopel rend irrecevable cette contestation de sa garantie en appel,
- que la référence au courrier adressé par elle à la SCI LP Cannes le 8 mars 2016 mentionnant l'assureur dommage-ouvrage est inopérante.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 29 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour :
- de réformer le jugement rendu le 28 janvier 2019 en ce qu'il l'a condamné in solidum avec la SCI Foncière de Cannes à régler à la SARL Cabinet [C] la somme de 3 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance, de juin 2011 à juin 2014,
- de réformer le jugement rendu le 28 janvier 2019 en ce qu'il l'a condamné in solidum avec la SCI Foncière de Cannes à régler à la SARL Cabinet [C] la somme de 2 750 euros en réparation de son préjudice d'image,
- de réformer le jugement rendu le 28 janvier 2019 en ce qu'il l'a condamné à régler à la SARL Cabinet [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
En conséquence,
- de débouter la SARL Cabinet [C] de l'intégralité de ses demandes formées à son encontre,
- de condamner la SARL Cabinet [C] à lui régler une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SARL Cabinet [C] aux entiers dépens d'instance et d'appel, distraits au profit de Maître Parent-Musarra membre de la SELARL Cabinet LPM avocats sous sa due affirmation.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soutient pour l'essentiel :
- que l'expert a retenu que trois causes de désordres devaient être supprimées et préconisé des travaux à sa charge dans son rapport du 28 mars 2014, que ces travaux lui incombant ont été réalisés dès le mois de mai 2014,
- qu'il a été diligent et a respecté les préconisations de l'expert et n'a donc commis aucune faute de négligence,
- que les préjudices invoqués ne sont nullement justifiés,
- que les calculs opérés par la SARL Cabinet [C] sur le préjudice de jouissance, ne sont pas validés par l'expert, alors que les dégradations n'ont affecté que la cage d'escalier et pas les locaux où a continué à être exploitée l'activité,
- que le premier juge a posé à tort comme postulat qu'il existait un préjudice d'image.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 22 août 2022, la SCI LP Cannes demande à la cour :
Vu les articles 1134, 1147 et 1382 du code civil dans sa version antérieurement applicable,
- de constater que par acte du 27 janvier 2015, incluant une garantie de passif, elle a cédé 100 % des parts sociales qu'elle détenait dans le capital social de la SCI Foncière de Cannes,
- de constater la réalisation des travaux par la SCI Foncière de Cannes, tels que préconisés par l'expert judiciaire,
- de dire et juger que la société Cabinet [C] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre une prétendue mauvaise exécution des travaux par la SCI Foncière de Cannes, les désordres invoqués et le préjudice allégué,
- de constater en toute hypothèse, l'absence de préjudices indemnisables pour la société Cabinet [C],
- de constater en toute hypothèse, que la société Cabinet [C] a perçu, outre la provision de 5 000 euros versée en exécution de l'ordonnance de référé du 12 janvier 2015, la somme de 5 000 euros dans le cadre de son action en liquidation d'astreinte, de sorte que si tant est qu'un préjudice soit constitué, son indemnisation est d'ores et déjà intervenue,
- de dire et juger que la garantie de passif ne peut être actionnée en l'espèce,
- de constater l'intervention volontaire de la société Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes,
En conséquence,
A titre principal,
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a admis les préjudices allégués par la société Cabinet [C] et condamné la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes à l'indemniser desdits préjudices,
Et statuant à nouveau,
- de débouter la société Cabinet [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer la demande indemnitaire de la société Cabinet [C],
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Foncière de Cannes aux droits de laquelle vient la SAS Five seas holding à indemniser la société Cabinet [C] à hauteur de 12 000 euros,
Et statuant à nouveau,
- de limiter le montant des condamnations, en tenant compte de la double indemnisation prononcée à tort par le premier juge et du versement de la provision versée en exécution de l'ordonnance du 12 janvier 2015,
- de débouter la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes de sa demande tendant à être relevée et garantie par elle, des condamnations prononcées à son encontre, au titre de la garantie de passif, demeurant l'existence d'une franchise spécifique au litige [T]/[C] de 30 000 euros,
Et subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait considérer que la franchise spécifique n'est pas applicable et qu'une garantie demeure due par elle,
- de limiter la garantie due par elle au bénéfice de la SCI Foncière de Cannes aux droits de laquelle vient la SAS Five seas holding en tenant compte de la franchise unitaire de 7 500 euros,
En toute hypothèse,
- de condamner la société Cabinet [C] au paiement de de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société Cabinet [C] aux entiers dépens.
La SCI LP Cannes fait valoir, outre les moyens figurant dans le dispositif de ses conclusions :
- que l'expert a mis en exergue la responsabilité des entreprises chargées du gros 'uvre et du lot étanchéité dans le cadre de la construction entreprise par la SCI Foncière de Cannes assurée auprès de la société Albinga,
- qu'il n'est pas contradictoire que le premier juge ait admis son intervention volontaire et ait débouté la SCI Foncière de Cannes de sa demande de garantie,
- qu'elle avait intérêt à intervenir car l'objet du litige est antérieur à la cession,
- qu'en première instance elle n'a pas émis de contestation car la SCI Foncière de Cannes ne motivait pas sa demande,
- que la SAS Five seas holding fait valoir que sa condamnation constituerait un préjudice correspondant à un passif non comptabilisé, mais que le litige [T]/[C] a été réservé et fait l'objet de dispositions spécifiques, en ces termes « Toute somme due au titre du litige [T]/[C] est exonératoire à hauteur de la somme de 30.000 € »,
- que c'est le litige dans sa globalité qui était visé et pas simplement l'instance en cours devant la cour d'appel,
- qu'elle ne prétend pas que la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes a été indemnisée par la compagnie Albingia, comme l'indique à tort la SCI, mais mentionne que la mobilisation de l'assurance dommage ouvrage a été rétablie en 2017 suite au jugement du tribunal de Nanterre.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 27 juillet 2022, la SARL Cabinet [C] demande à la cour :
Vu les articles 1382, 1383 et 1384 du code civil dans leur rédaction ancienne applicable au cas d'espèce,
- de débouter la SCI LP Cannes, la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de leurs appels et appels incidents,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à indemniser les préjudices subis par elle,
- condamné in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 2 750 euros en réparation du préjudice d'image subi de juin 2011 à juin 2014,
- condamné la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes à lui payer la somme de 2 250 euros en réparation de son préjudice d'image de juin 2011 à juin 2016,
- condamné la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer, chacun, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il :
- a indemnisé le préjudice de jouissance subi par elle à la somme de 100 euros par mois entre juin 2011 et juin 2016,
- l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 11 008,58 euros au titre des frais de reprise des désordres affectant le local à la suite des infiltrations,
- l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, de la SCI LP Cannes, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive à réaliser les travaux,
- l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, de la SCI LP Cannes, d'une part et du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] d'autre part, a lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,
Statuant à nouveau :
- de condamner in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 29 753 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période allant de juin 2011 à juin 2014,
- de condamner la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes à lui payer la somme de somme de 33 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période allant de juin 2014 à avril 2017,
- de condamner in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 11 008,58 euros en réparation du préjudice matériel consécutif à la remise en état du local,
-de condamner in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- de condamner in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé du fait de leur résistance abusive à réaliser les travaux,
- de débouter la SCI LP Cannes, la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de leurs demandes à son encontre au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes d'une part et le syndicat des copropriétaires 6 rue des belges d'autre part à lui payer la somme de 3 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à prendre en charge les entiers dépens de première instance en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 12 mai 2015 et 14 janvier 2016,
- de condamner in solidum la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes et, en tant que de besoin, la SCI LP Cannes et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à prendre en charge les entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de Me Sébastien Badie, membre de la SCP Badie- Simon-Thibaut-Juston.
La SARL Cabinet [C] argue :
- que la responsabilité de la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes d'une part et du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], est établie par leur rôle causal dans les infiltrations subies, et a été aggravée par le fait qu'ils n'ont pas remédié dès 2012 aux causes mises en évidence lors de l'expertise,
- que ses préjudices ont été sous-évalués en première instance,
- sur le préjudice de jouissance, qu'il faut retenir une base d'un tiers du loyer commercial car l'escalier fait partie intégrante du local commercial loué et de juin 2011 jusqu'au mois de mars 2017 inclus, les derniers travaux ayant été réalisés en avril 2017,
- sur les travaux de reprise, qu'il est faux de dire qu'ils ont été réalisés sur des parties du bâtiment qui n'ont pas été affectés par le dégât des eaux,
- sur le préjudice moral, que la détérioration de ses locaux d'exploitation a eu des conséquences importantes sur sa réputation,
- sur la résistance abusive, qu'elle a été opposée à la réalisation des travaux,
- qu'il ne peut être prétendu qu'une liquidation d'astreinte, vient indemniser son préjudice,
- que le débat opposant la SCI LP Cannes et la SAS Five seas holding venant aux droits de la SCI Foncière de Cannes ne la concerne pas, s'agissant des conditions de garantie du passif entre elles deux, mais qu'elle est bien fondée à obtenir leur condamnation solidaire.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 14 mars 2023.
La décision sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de la SCI LP Cannes contient des demandes de « dire et juger » et « constater » qui ne constituent pas toutes des prétentions, si bien que la cour n'en étant pas saisie.
En outre, la cour d'appel n'est saisie par le dispositif des conclusions de la SAS Five seas holding, d'aucune demande tendant à l'irrecevabilité de la contestation de la garantie de passif fondée sur le principe de l'estopel, telle qu'évoquée dans les motifs des conclusions.
Sur la nature et la cause des désordres
Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, le litige est un dégât des eaux déclaré le 14 juin 2011, affectant la cage d'escalier du bien immobilier sis [Adresse 1], appartenant à Mmes [T] et donné en location à la SARL Cabinet [C], voisin d'un immeuble refait abritant La Poste au rez-de-chaussée, et l'hôtel aux étages supérieurs. Les désordres sont un mur saturé d'humidité en plusieurs endroits, du rez-de-chaussée au premier étage et du premier étage au deuxième étage. Ils sont la conséquences d'infiltrations, créant un taux d'humidité de près de 100 % en toute saison.
L'expert note que lors de la première réunion d'expertise, M. [G] de la SCI Foncière de Cannes, propriétaire du complexe hôtelier Five hôtel and spa, est intervenu volontairement pour indiquer avoir l'intention de faire reprendre les anomalies concernant les solins, couvertines et autre joint de rupture, mais que ces travaux n'ont pas été effectués, raison pour laquelle la SCI Foncière de Cannes a été appelée aux opérations d'expertise.
L'expert judiciaire a relevé plusieurs causes à ces infiltrations :
- le joint de dilatation est non traité, s'agissant d'un non-respect des règles de l'art lors de la réhabilitation de l'ensemble hôtelier,
- les couvertines sont insuffisantes et non recouvrantes, s'agissant d'un non-respect des règles de l'art lors de la réhabilitation de l'ensemble hôtelier,
- les deux descentes d'eaux pluviales évacuant les eaux recueillies dans le local à ciel ouvert recevant entre autre en permanence les eaux de la piscine à débordement s'évacuant contre le mur de la cage d'escalier sinistré,
- l'extrémité de la courette située au premier étage du [Adresse 4] (appartement de M. [K]), reçoit outre les eaux de pluie, les condensats de la climatisation du second étage (appartement de M. [S]), les eaux d'un caniveau sur la courette du même appartement adossé au mur mitoyen avec l'hôtel, les eaux de la couvertine adossée au mur mitoyen avec l'hôtel toujours au deuxième étage, les eaux de la surface de la courette aménagée du premier étage (appartement de M. [K]), la courette faisant partie de l'immeuble [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant assurer les travaux d'étanchéité du mur et du fond de la courette.
Les travaux préconisés pour remédier aux causes des désordres sont les suivants :
- la reprise du joint entre les bâtiments et couvertines,
- l'évacuation des eaux du local « ciel ouvert clim La Poste »,
- l'étanchéisation du fond de la courette du premier étage au [Adresse 4],
- la couverture de la courette au niveau du second étage par une casquette au-dessus de l'unité extérieure de climatisation.
Ainsi le lien de causalité est établi entre des défauts du système d'étanchéité relevés par l'expert et les désordres apparus dans la partie d'immeuble sur trois niveaux louée par la SARL Cabinet [C].
Sur les demandes d'indemnisation
La SARL Cabinet [C] sollicite l'indemnisation de préjudices matériel, de jouissance, d'image, moral auprès de la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding et du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], in solidum, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, soit l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, qui énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Les articles 1383 et 1384 qui suivent, précisent qu'on est aussi responsable de sa négligence ou imprudence, ainsi que du fait des choses dont on a la garde.
Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
La jurisprudence admet la solidarité entre les coresponsables d'un même dommage, en qualifiant la condamnation d'in solidum.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] estime qu'il n'a pas commis de faute, car il a exécuté les travaux préconisés par l'expert en mai 2014 selon factures datées du 15 mai 2014 pour d'une part « reprise étanchéité dans la courette » et d'autre part « fourniture et pose d'une casquette au-dessous de la clim de M. [S] ».
De son côté, la SCI Foncière de Cannes prétend avoir réalisé les travaux mis à sa charge en mars 2016, étant observé qu'il est justifié que par arrêt du 6 juillet 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 1er mars 2016, en liquidant l'astreinte fixée pour contraindre la SCI Foncière de Cannes à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, à un montant de 10 000 euros au total, à répartir à hauteur de moitié chacun, entre la SARL Cabinet [C] d'une part et Mmes [T] d'autre part, au constat de l'exécution intervenue à la date du 14 mars 2016.
Il ressort des développements ci-dessus que les désordres subis par la SARL Cabinet [C] résultent des défauts du système d'étanchéité de l'ensemble immobilier récemment construit, imputables à la fois à la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding qui a fait réaliser des travaux souffrant de non-respect des règles de l'art, et au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] propriétaire des parties communes de l'immeuble, que des travaux de reprise ont été préconisés pour chacun d'eux, ce qui n'a été discuté par aucuns d'eux, que le syndicat des copropriétaires s'est conformé à cette préconisation en mai 2014, tandis que la SCI Foncière de Cannes a attendu le mois de mars 2016.
Ainsi, la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ont concouru aux dommages subis par la SARL Cabinet [C], jusqu'au mois de mai 2014 inclus et ensuite, seule la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding est responsable des dommages subis.
Sur le préjudice de jouissance
La SARL Cabinet [C] réclame l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur d'un tiers du loyer depuis le mois de juin 2011 jusqu'au mois d'avril 2017, soit un montant total de 62 753 euros (29 753 + 33 000) dont 29 753 euros in solidum à la SCI Foncière de Cannes et au syndicat des copropriétaires et 33 000 euros uniquement à la SCI Foncière de Cannes.
Il est observé que les locaux loués ne sont pas précisément décrits et que seules les deux cages d'escalier sont concernées par les désordres relevés par l'expert judiciaire, ce qui avait déjà été pointé par le premier juge.
En l'absence d'élément nouveau produit, il convient de confirmer le jugement qui a fixé le préjudice de jouissance à hauteur de 100 euros par mois à compter du mois de juin 2011, date de la déclaration de sinistre par les bailleurs [T].
Il est justifié par attestation que les travaux de la cage d'escalier ont été réalisés par la société Technicolor peintures, en avril 2017, avec précision par le gérant de cette société, qu'il fallait attendre le séchage complet des murs avant la mise en peinture.
Au regard de l'importance du taux d'humidité relevé par l'expert, du délai de séchage évalué par l'expert à six mois à compter de la réalisation des travaux nécessaires pour supprimer les causes des désordres, et des pièces plus récentes produites par la SARL Cabinet [C], c'est à tort que le premier juge a limité l'indemnisation du préjudice de jouissance jusqu'en 2016 trois mois après les derniers travaux à la charge de la SCI Foncière de Cannes et il convient d'indemniser le préjudice de jouissance jusqu'au mois de mars 2017 inclus, conformément à la demande formée par la SARL Cabinet [C] calculée jusqu'au mois de mars 2017 inclus, bien que mentionnant dans le dispositif des conclusions jusqu'en avril 2017.
Il est constaté qu'il n'y a pas de double indemnisation du préjudice de jouissance à la charge de la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding, mais une simple erreur matérielle dans le dispositif du jugement quant au point de départ de calcul dudit préjudice, qui n'est pas répercutée sur le montant alloué.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur le préjudice de jouissance et la SAS Five seas holding et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés in solidum à verser à la SARL Cabinet [C], la somme de 3 600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de juin 2011 à mai 2014 et la SAS Five seas holding sera condamnée à verser à la SARL Cabinet [C] la somme de 3 400 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de juin 2014 à mars 2017 inclus.
Sur le préjudice d'image
Ce préjudice est contesté par la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holing et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], tandis que la SARL Cabinet [C] sollicite la confirmation du jugement sur ce point.
Au regard de l'activité commerciale avec réception de clients de la SARL Cabinet [C], agence immobilière, c'est par une bonne appréciation des faits que le premier juge a retenu un préjudice d'image à hauteur de 1 000 euros par an. En effet et même si l'activité s'est poursuivie, un préjudice d'image est caractérisé compte tenu de l'importance de l'humidité affectant les cages d'escalier empruntées par les clients de l'agence.
Il est également constaté, comme pour le préjudice de jouissance, qu'il n'y a pas de double indemnisation au titre du préjudice d'image à la charge de la SCI Foncière de Cannes, mais une simple erreur matérielle dans le dispositif du jugement quant au point de départ de calcul dudit préjudice, non répercutée sur le montant alloué.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur le préjudice d'image.
Sur le préjudice moral
La SARL Cabinet [C] réclame la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral en arguant que la détérioration de ses locaux a eu des conséquences importantes sur sa réputation.
Cependant, il est constaté que le préjudice moral dont il est réclamé réparation, fait double emploi avec le préjudice d'image déjà indemnisé.
La SARL Cabinet [C] sera donc déboutée de sa demande au titre du préjudice moral et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le préjudice matériel
La SARL Cabinet [C] réclame la somme de 11 008,58 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux d'embellissement selon facture établie par la société Technicolor peintures le 20 avril 2017.
Le premier juge a rejeté cette demande en estimant qu'il n'est pas établi que ces travaux ont été assumés par la SARL Cabinet [C] faute de production du bail commercial, que la facture mentionne d'autres travaux hors cage d'escalier, que les travaux ont été évalués à 5 000 euros par l'expert et que c'est le montant qu'elle a obtenu à titre de provision.
Il est constaté que la provision est expressément déduite dans le dispositif du jugement, des réparations allouées à la SARL Cabinet [C], ce qui signifie ainsi qu'il n'y a aucune indemnisation au titre du préjudice matériel allégué.
La facture est bien établie au nom de la SARL Cabinet [C] et concerne des travaux de peinture du hall et de la cage d'escalier, comprenant les portes et fenêtres, la porte d'entrée, les grilles de défense et les volets métalliques, soit pas exclusivement les cages d'escalier, seules objet des désordres relevés par l'expert judiciaire.
Le bail commercial n'est toujours pas produit en cause d'appel, mais simplement un avenant ne permettant pas de connaître les conditions du bail commercial, quant aux embellissements.
Il doit donc être conclu que c'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a écarté le chef de préjudice matériel et le jugement appelé sera donc confirmé sur le préjudice matériel.
Sur la résistance abusive
La SARL Cabinet [C] réclame la condamnation de la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding, à lui verser la somme de 5 000 euros, en arguant de sa résistance abusive pour la réalisation des travaux préconisés par l'expert.
Il est rappelé que la résistance abusive n'est pas un chef de préjudice mais le fait générateur allégué comme causant un préjudice qui doit être explicité. Or, aucune information n'est donnée sur le chef de préjudice en relation de cause à effet avec la résistance abusive qui est reprochée à la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding, laquelle a par ailleurs déjà été sanctionnée par la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 12 janvier 2015.
Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Cabinet [C] de sa demande d'indemnisation fondée sur la résistance abusive de la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding.
Sur la garantie de passif
Il est produit le contrat du 27 janvier 2015, en vertu duquel dans le cadre d'une opération globale comprenant également la cession de 100 % des parts de la SNC PSP par acte séparé, la cession par la SCI LP Cannes de 100 % des parts de la SCI Foncière de Cannes, à la SAS Five seas holding, étant précisé que la SNC PSP est propriétaire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1].
Aux termes de ce contrat, la société venderesse a déclaré qu'il n'existait aucun litige en cours sauf ceux visés en annexe 8-13-1, pour lesquels sont prévues les conditions d'indemnisation d'éventuels préjudices, ainsi qu'une franchise de 7 500 euros par préjudice dans la limite maximale de 30 000 euros au-delà de laquelle, chaque préjudice sera indemnisé pour l'intégralité de son montant.
Il est justifié que par courrier du 16 mars 2016, la SAS Five seas holding a formé une réclamation au sens de l'article 10-4-1 du contrat de cession, en visant l'assignation dont elle était l'objet.
Par courrier en réponse du 9 avril 2016, la SCI LP Cannes a évoqué le fait que le montant était fiscalement déductible, qu'il existait une franchise de 7 500 euros par préjudice et a fait savoir qu'elle souhaitait intervenir à la procédure, ce qu'elle a fait.
Or, il n'est pas produit l'annexe permettant de vérifier les conditions spécifiées à la garantie de passif, et notamment d'apprécier le préjudice net visé.
En conséquence et comme le premier juge, la cour ne peut que rejeter les prétentions de la SCI Foncière de Cannes aujourd'hui SAS Five seas holding, faute de production de l'intégralité du contrat de cession. Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles.
La SAS Five seas holding succombant en son appel, ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en son appel incident, seront condamnés aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de la SARL Cabinet [C], qui le réclame.
Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles et aucun fondement n'est invoqué à l'appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL Cabinet [C] les frais exposés pour les besoins de la procédure en appel, ce qui justifie la condamnation de la SAS Five seas holding et du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], chacun, aux frais irrépétibles.
En revanche, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SCI LP Cannes au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le préjudice de jouissance ;
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamne in solidum la SAS Five seas holding et syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, à verser à la SARL Cabinet [C], la somme de 3 600 euros (trois mille six cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance de juin 2011 à mai 2014 ;
Condamne la SAS Five seas holding à verser à la SARL Cabinet [C], la somme de 3 400 euros (trois mille quatre cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance de juin 2014 à mars 2017 ;
Y ajoutant,
Condamne la SAS Five seas holding et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Sébastien Badie ;
Condamne la SAS Five seas holding et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, à verser chacun à la SARL Cabinet [C], somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la SCI LP Cannes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
