COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
oa
N°2023/ 210
Rôle N° RG 22/13847 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFV6
[J] [E]
C/
S.D.C. DE L'IMMEUBLE [Adresse 7] NSOL
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Mérouane BRAHIMI
SELARL LAUGA & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal judiciaire de Grasse en date du 22 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03394.
APPELANTE
Madame [J] [E]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Me Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE , plaidant
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 7], sis [Adresse 5] - [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, FONCIA AD IMMOBILIER, S.A.S., dont le siège social est à [Localité 1], sis [Adresse 2], représentée par son Président Directeur Général en exercice, domicilié en sa qualité audit siège
représenté par Me Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller et Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, chargés du rapport.
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[J] [E] est propriétaire d'une maison d'habitation élevée d'un étage sise [Adresse 3] à [Localité 6];
Par exploit d'huissier en date du 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] a fait assigner [J] [E] devant le président du Tribunal Judiciaire de GRASSE selon la procédure accélérée au fond afin d'obtenir de :
DECLARER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes;
CONDAMNER [J] [E] à lui payer les sommes de 1 502,19 au titre de l'arriéré de charges dues du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, 637,22 € au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, 637,24 € au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, 1 264,65 € au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice en ce compris les frais de recouvrement non pris en compte au titre de l'article 10-1;
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;
Par jugement en date du 22 septembre 2022, le président du Tribunal Judiciaire de Grasse a, notamment :
CONDAMNE [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] les sommes de: 1 502,19 euros au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du. 01/04/2020 au 31/03/2021, 637,22 euros au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022, 637,24 euros au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du . 01/04/2022 au 31/03/2023, 125,00 euros au titre des frais relevant de l'article 104 de la loi du 10 juillet 1965, 250 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
REJETE le surplus des demandes;
CONDAMNE, [J] [E] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2020;
Par déclaration en date du 18 octobre 2022, [J] [E] a relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, [J] [E] sollicite de:
In limine litis :
Vu les articles 114, 115, 116, 118 et 119 du code de procédure civile,
Juger nul et de nul effet sur le fondement l'assignation du 28 juin 2022 par laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à volontairement assigné Madame [J] [E] au [Adresse 4] à [Localité 8] alors qu'elle est domiciliée depuis plusieurs années au [Adresse 5] à [Localité 6] ce que ne peut ignorer le syndic de la copropriété;
Annuler le Jugement rendu le 22 septembre 2022;
Subsidiairement, sur le fond :
Recevoir Madame [J] [E] en son appel du jugement du 22 septembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Grasse;
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 5 paragraphe II du règlement de copropriété,
Vu l'article 6 du chapitre II du règlement de copropriété,
Vu l'article 5 paragraphe II du règlement de copropriété,
Vu l'acte de Me [M] notaire à [Localité 10], en date du 24 août 1981, acte publié, à la Conservation des Hypothèques de GRASSE le 21 octobre 1981 volume 3247 n°8, il a été constitué une association foncière avec cahier des charges pour l'ensemble immobilier,
Vu le compromis de vente du 13 novembre 2018 et l'acte de vente du 1er février 2019, dans lequel il est mentionné que le lot acquis par Madame [J] [E] n'a pas à participer aux charges de copropriété,
Vu la réponse de l'ancien syndic SIGMA à la demande de l'état daté du notaire : « cette personne ne participe pas aux charges de copropriété c'est une maison »,
Vu les attestations des membres du conseil syndical,
REFORMER le jugement rendu le 22 septembre 2022 dans toutes ses dispositions,
JUGER que le syndic de la copropriété qui n'a jamais été autorisé par le conseil syndical à agir contre Madame [J] [E] en paiement de charges de copropriété devant la juridiction de premier degré;
JUGER que Madame [E] qui est propriétaire d'une maison ne bénéficie d'aucune prestation et qu'elle ne doit pas participer aux charges de la copropriété;
JUGER que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir exposé des frais pour la gestion et l'entretien du lot 1 propriété de Madame [E];
JUGER que le règlement de copropriété prévoit que seules les charges relatives à l'entretien des égouts et de l'accès peuvent être réclamés à Madame [E] mais seulement si le lot 1 est habité par deux familles, ce qui n'est pas le cas en l'espèce;
DECHARGER en conséquence Madame [J] [E] de toutes condamnations en principal, intérêts et frais en relation avec le jugement dont appel;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à Madame [E] la somme de 4471,38€ en restitution des sommes versées par Madame [E] au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement dont appel;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au payement de la somme de 4 440,55€ en remboursement de la somme réglée entre les mains de la SCP d'huissiers LAMBERT huissiers de justice à [Localité 1] sous réserves d'appel le 17 octobre 2022;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à Madame [J] [E] la somme de 2 500 € pour procédure abusive et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel;
Elle indique avoir été citée à son ancienne adresse alors que le syndicat connaissait son adresse actuelle, puisqu'il lui a écrit à celle-ci, ce qui emporte la nullité de l'exploit introductif délivré à son encontre, et du jugement entrepris;
Elle précise qu'il ressort du règlement de copropriété régissant son lot et celui correspondant à l'immeuble collectif, confirmé par les termes de son acte d'acquisition, qu'elle n'a aucune charge à payer, sauf dans l'hypothèse non réalisée et non démontrée où son logement serait habité par deux familles, pour les frais d'entretien des canalisations d'eaux usées;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sollicite de:
Vu la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10, 14-1 et 19,
Vu les articles 35, 36, 45-1 et 64,
Vu l'article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu le règlement de copropriété,
DÉBOUTER Madame [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONFIRMER la décision rendue par le Tribunal judiciaire de Grasse le 22 septembre 2022;
CONDAMNER Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7]:
1 502,19 € au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021;
637,22 € au titre de l'arriéré de charges dues pour l'exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022;
637,24 € au titre du budget prévisionnel pour l'exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023 voté lors de l'assemblée générale du 39/01/22 résolution 11;
1 264,65 € au titre de frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
1 200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice en ce compris les frais de recouvrement non pris en compte au titre de l'article 10-1;
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 900 euros pour les frais irrépétibles de première instance et au paiement de 3 500 € pour les frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LAUGA;
Il rappelle avoir fait citer l'appelante à l'adresse mentionnée au cadastre, que l'huissier a mentionné comme étant la sienne propre et à laquelle son époux a refusé de recevoir l'exploit introductif;
Il précise ne pas avoir à obtenir une autorisation pour une action en recouvrement des charges, qui sont bien dues au termes du règlement de copropriété de l'immeuble en cause, dont elle est propriétaire du lot n°1;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2023;
SUR CE:
L'appelante indique pour solliciter la nullité de l'assignation introductive et du jugement entrepris que le syndic connaissait sa nouvelle adresse puisque l'assureur du syndicat lui avait écrit à l'adresse à laquelle elle est domiciliée, et que le syndic a fait signifier le jugement et le commandement subséquent à sa bonne adresse;
Pour autant, il apparaît que l'adresse mentionnée sur le relevé de propriété est celle à laquelle l'assignation a été délivrée, et que le procès-verbal des modalités de remise de cet acte, qui fait foi jusqu'à inscription en faux, mentionne que le nom de l'appelante figure sur la boîte aux lettres, que son domicile a été confirmé par un voisin, et que son époux, présent, a refusé de le recevoir;
Dans ces conditions, ses demandes tendant à obtenir la nullité de l'assignation introductive et du jugement doivent être rejetées, rien n'établissant que le syndicat ait en conscience cherché à obtenir une décision en son absence;
Au fond, il résulte de des trois premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges;
L'article 14-1 I et 14-2-1 précisent notamment que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble;
Les trois premiers alinéas de l'article 19-2 disposent enfin qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles; le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles; le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1;
Il apparaît que [J] [E] est propriétaire d'un lot désigné sous le numéro 1, et que les parties s'opposent sur l'étendue des obligations revenant au titulaire de ce lot;
Il ressort des documents versés que le 24 août 1981 ont été établis deux actes authentiques:
Le premier est relatif à la constitution d'une association foncière dénommée Association Foncière du [Adresse 7] entre le lot n°1 qui est une villa existante, et le lot n°2, qui est l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7] alors à construire, dès lors, est-il précisé que « sur le terrain sus désigné, il existe une maison d'habitation ancienne d'un seul logement avec jardin attenant. Les règles et les charges qui devront s'appliquer à la villa seront pour la plupart distinctes de celles devant s'appliquer aux bâtiments à construire. En conséquence, afin de ne pas englober dans le règlement de copropriété la villa ancienne, il est par les présentes procédé à constitution d'une association foncière entre l'ancienne maison existante et le nouveau bâtiment à construire »;
Le second rappelle l'existence de l'association foncière ci-dessus, et précise être relatif à l'établissement d'un règlement de copropriété de l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 9] à construire, désigné comme le lot n°2, alors éclaté en 151 lots distincts, constituant autant de parties privatives;
Ces deux actes mentionnent qu'il revient au lot n°1 363/10 000èmes, le premier dans le corps de l'acte, et le second dans un tableau récapitulatif joint ;
L'acte relatif à la constitution d'une association foncière précise que les parties communes entre les deux lots sont constituées du sol de l'ensemble du terrain d'assiette de l'association foncière, et que les charges communes entre le lot n°1 et n°2 sont exclusivement constituées des impôts et taxes concernant l'ensemble du sol, et des frais de gestion et d'administration de l'association foncière;
Il ajoute en ce qui concerne les frais d'entretien de l'accès que le lot n°1 en est exonéré tant qu'il n'y aura pas plus de deux familles habitant la villa, qu'il bénéficie d'un droit de passage sur le fonds du syndicat des copropriétaires, et que la villa aura la possibilité de se brancher à l'égout de l'immeuble à ses frais, et sera exonérée de frais d'entretien tant qu'il n'y aura là-encore pas plus de deux familles occupant la villa;
Dans la mesure où il n'est pas contesté que la maison en cause n'est habitée que par l'appelante et non par plus de deux familles, il résulte de ceci que ne peut lui revenir que la charge des impôts et taxes relatifs au sol de l'association foncière et les frais de fonctionnement de cette association, non les charges communes propres à l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 9], dont elle ne fait pas partie;
Par voie de conséquence, toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier intimé ne peuvent qu'être rejetées, celui-ci étant sans droit à réclamer le paiement de charges que le titulaire du lot en cause n'a pas à supporter, puisqu'elle ne sont pas exclusivement relatives aux impôts et taxes relatifs au sol de l'association foncière, et aux frais de fonctionnement de cette association, qu'au demeurant il n'établit pas représenter;
Cela induit le rejet des demandes en paiement de charges, ainsi que des demandes subséquentes tendant à obtenir la condamnation de l'appelante à payer des dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice subi par le syndicat et que soient mis à sa charge les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Le jugement entrepris sera donc réformé en conséquence;
Il n'apparait en revanche pas que le syndicat des copropriétaires ait abusé de son droit d'agir en justice en utilisant les voies de droit que la loi lui offre afin de faire trancher les demandes qui lui semblent justes;
En outre, l'obligation de rembourser les sommes versées en vertu d'une décision de première instance résultant de plein droit de la réformation de la décision, il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à l'appelante la somme qu'elle a versée en exécution du jugement entrepris, et réformé;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à [J] [E] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
REJETTE la demande d'annulation du jugement entrepris;
LE REFORME en toutes ses dispositions;
REJETTE toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier à payer à [J] [E] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia AD Immobilier aux dépens de première instance et d'appel;
Le greffier Pour le président empêché
