COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
ph
N°2023/
Rôle N° RG 21/01877 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5JN
SARL ROMA
C/
S.D.C. DE L'IMMEUBLE DENOMME 'CIMIEZ LES PINS'
Copie exécutoire délivrée le :
à :
CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS
SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 27 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01546.
APPELANTE
SARL ROMA SNC, [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité au siège social
représentée par la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE DENOMME '[Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA NICE, SARL à associé unique, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller et Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SNC Roma est propriétaire du lot n° 123 représenté par les combles de la copropriété [Adresse 3].
Par exploit d'huissier du 14 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait citer la SNC Roma devant le tribunal de grande instance de Nice en règlement de charges de copropriété et en dommages et intérêts.
La SNC Roma, qui oppose ne pas pouvoir occuper le lot en raison de la présence de la VMC de l'immeuble à l'intérieur de son lot, a par exploit d'huissier du 2 août 2018, fait citer le syndicat des copropriétaires aux fins de désignation d'un expert judiciaire devant le juge des référés, lequel y a fait droit par ordonnance du 8 janvier 2019. L'expert a déposé son rapport le 6 mars 2020.
Par jugement du 27 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a statué ainsi :
- condamne la SNC SARL Roma à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 23 220,23 euros, outre intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2009,
- condamne la SNC SARL Roma à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- déboute la SNC SARL Roma de l'ensemble de ses demandes,
- condamne la SNC SARL Roma à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros aux titres des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SNC SARL Roma à prendre à sa charge le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par le décret numéro 2008/484 du 22 mai 2008 dans l'éventualité d'un recouvrement forcée,
- condamne la SNC SARL Roma aux dépens.
Le tribunal a considéré :
- que l'arriéré des charges de copropriété s'élève à 23 220,23 euros pour les années 2009 à 2020,
- que la SNC SARL Roma vient aux droits de la SA Cimiez les pins, qui est le promoteur de l'immeuble édifié dans les années 1992 et 1995, de sorte qu'elle a été à l'origine du choix technique visant à installer le système de VMC dans les combles, tandis qu'elle a acquis le lot n° 123 dès sa commercialisation, en parfaite connaissance de cause, que partant sa demande reconventionnelle tendant à voir modifier l'installation originelle du dispositif de VMC dans les combles, initialement formée le 30 octobre 2018, est prescrite,
- que s'agissant de la demande reconventionnelle tendant à recréer l'accès d'origine aux combles composant le lot n° 123, la SNC Roma échoue à établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires alors que les opérations d'expertise ne font pas état de difficultés d'accès, qu'en conséquence la demande d'indemnisation doit suivre le même sort.
Par déclaration du 8 février 2021, la SNC Roma a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 28 février 2023, la SNC Roma demande à la cour :
Vu l'article 20 du règlement de copropriété,
Vu le procès-verbal de constat du 13 juin 2012,
Vu le rapport d'expertise judiciaire du 6 mars 2020,
Vu les dispositions des articles 1134 (ancien), 2044 et 1103 du code civil,
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la résolution n°9 de l'assemblée générale du 22 juin 2016,
Vu la jurisprudence citée,
- de la déclarer toute aussi recevable que bien fondée en son appel,
- de juger que le syndicat des copropriétaires n'a jamais engagé d'action visant à déclarer la clause de l'article 20 du règlement de copropriété non écrite,
- de juger que le lot n° 123 est affecté à la VMC de l'immeuble,
- de juger que la clause d'exonération visée à l'article 20 du règlement de copropriété est applicable à la SNC Roma qui n'a jamais occupé le lot n° 123,
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Subsidiairement,
- de juger que la résolution n°9 de l'assemblée générale du 22 juin 2016 doit être appliquée,
- d'infirmer le jugement dont appel.
Très subsidiairement,
- de juger qu'il existe un report à nouveau non justifié sur le décompte transmis par le syndicat des copropriétaires,
- de juger que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les pièces comptables au soutien de ses demandes de condamnation,
- de juger que les frais de relance ne sont pas justifiés et ne peuvent être mis à son débit,
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
En tout état de cause :
- de lui donner acte qu'elle renonce à toute demande d'indemnisation en cause d'appel tirée d'un trouble de jouissance se rapportant au lot n° 123,
- de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel distraits au profit de la SCP Liberas & Fici, du barreau d'Aix-en-Provence.
La SNC Roma fait valoir en substance :
- que le lot privatif n° 123 qui correspond à des combles, est entièrement occupé par le bloc moteur de la VMC de l'immeuble,
- que l'article 20 du règlement de copropriété stipule que les propriétaires de tous les lots, à compter de leur livraison et jusqu'à ce qu'ils soient occupés pour la première fois, ne paieront pas les charges de copropriété à l'exception des honoraires du syndic et des assurances de la copropriété, que cette disposition existe toujours et doit recevoir application,
- que la réalité de l'absence d'occupation est démontrée par procès-verbal de constat d'huissier et par rapport d'expertise judiciaire,
- subsidiairement, que la résolution n° 9 votée par l'assemblée générale du 22 juin 2016 autorisait le syndic à signer le protocole aux termes duquel, en application de l'article 20 du règlement de copropriété sus-exposé, la SNC ROMA s'engageait à régler la somme de 6 295,87 euros correspondant à sa quote part sur les honoraires du syndic et les primes d'assurance, et le syndicat prenait à sa charge le reste des charges de copropriété imputé au lot n° 123,
- plus subsidiairement, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'origine de la dette, ni ne produit les pièces comptables, que les frais pour 5 205,05 euros sont disproportionnés et injustifiés.
Dans ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu notamment les articles 10 et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 690 du code civil, et les articles 16, 122 et 803 du code de procédure civile,
- de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture, et clôturer l'instruction au jour de l'audience, soit le 21 mars 2023, ou à telle date qu'il plaira à la cour,
- de débouter la société Roma de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 27 janvier 2021 en ce qu'il a débouté la société Roma de l'ensemble de ses demandes et condamné la société Roma :
- à verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- à verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile,
- à prendre à sa charge le droit proportionnel dégressif mais à la charge du créancier par l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2008/484 du 22 mai 2008 dans l'éventualité d'un recouvrement forcé,
- aux dépens,
- de réformer pour le reste le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 27 janvier 2021 et statuant à nouveau :
- de condamner la société Roma au paiement de la somme de 41 842,51 euros au titre des charges, appels de fonds et travaux votés et frais de l'article 10-1 dus au 12 mai 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2009 et l'assignation du 14 mars 2007 (sic),
- de condamner la société Roma au paiement d'une somme de 4 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d'huissier de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d'encaissement perçus tels que prévus par l'article 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.
Le syndicat des copropriétaires soutient pour l'essentiel :
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture,
- que la SNC Roma a attendu le 28 février 2023, soit plus d'un an après et seulement six jours avant la clôture de l'instruction, pour adresser de nouvelles conclusions,
- qu'elle y modifie substantiellement son argumentaire à la faveur d'un changement d'avocat,
Sur ses demandes,
- que le tribunal a condamné la SNC Roma à payer une somme de 23 220,23 euros au titre des charges dues « pour les années 2009 à 2020 » alors qu'il a communiqué toutes les pièces justifiant le bien-fondé de sa créance, qui s'élevait à 31 233,33 au 6 novembre 2020,
- que le syndic a accompli des diligences, qui constituent des frais de recouvrement tels que prévus dans le contrat de syndic,
- que les appels de provisions constituent la seule ressource du syndicat des copropriétaires, permet le règlement des fournisseurs et prestataires, que la défaillance de règlement des charges lui cause nécessairement un préjudice,
- que sa créance est actualisée,
En réponse à l'argumentation adverse,
- que l'expert [X] a constaté que l'installation existante n'a jamais été modifiée depuis la construction de l'immeuble entre 1992 et 1995, que l'accès aux combles se fait par une trappe métallique, plateforme maçonnée réalisée lors de la construction, et édifiée sur les dernières marches d'escalier devant la trappe, que ni cet aménagement, ni les équipements VMC n'entravent l'accès aux combles,
- que l'appelante n'a jamais été privée de l'usage de son lot, que si elle n'en jouit pas, cela résulte de pures raisons de convenances personnelles,
- qu'il est manifeste que l'article 20 du règlement de copropriété vise une situation transitoire soumise à une évolution rapide dans le temps,
- que sur la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 22 juin 2016, à aucun moment il n'a été indiqué qu'il s'engageait à rétablir l'accès comme l'affirme de façon péremptoire la SNC Roma, que c'est la SNC Roma qui n'a pas souhaité régulariser le protocole, que de ce fait l'accord est devenu caduc,
- que la demande reconventionnelle de la SNC Roma est prescrite, et de surcroît ni justifiée ni réalisable, selon les conclusions de l'expert.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 mars 2023 et à l'audience, les parties se sont entendues sur une révocation de cette ordonnance afin d'admettre les dernières écritures du 9 mars 2023, ci-dessus développées, et une nouvelle clôture a été prononcée avant l'ouverture des débats.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La question de la révocation de l'ordonnance de clôture est déjà tranchée.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelante comporte des demandes de « juger » et de « donner acte », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Alors que le premier juge était saisi d'une part d'une demande principale en règlement de charges de copropriété et de dommages et intérêts, d'autre part de demandes reconventionnelles de la SNC Roma notamment de dommages et intérêts, la présente cour n'est plus saisie en l'état des dernières écritures respectives, des demandes reconventionnelles précédemment formées par la SNC Roma.
Il est manifeste que dans le corps de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires répond à des demandes qui concernent désormais un autre dossier, actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Nice sur assignation de la SNC Roma et dont la présente cour n'est pas saisie.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Le premier juge a condamné la SNC Roma à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 23 220,23 euros au titre des charges de copropriété pour la période de 2009 à 2020, après avoir mentionné que la SNC Roma a soulevé la prescription de la demande en paiement des charges antérieures à 2009.
La SNC Roma sollicite l'infirmation du jugement appelé en ce qu'il l'a condamnée à régler la somme de 23 220,23 euros au titre des charges de copropriété, en se prévalant principalement de l'article 20 du règlement de copropriété, subsidiairement de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 22 juin 2016, plus subsidiairement de l'absence de justification des sommes réclamées au titre des charges et des frais.
De son côté, le syndicat des copropriétaires sollicite également l'infirmation du jugement appelé sur le montant des charges de copropriété, en arguant que le tribunal n'a pas expliqué pourquoi il a retenu seulement les charges de 2009 à 2020.
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats :
- les contrats de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,
- plusieurs relevés de compte au nom de la SA Berlin ex Cimiez les pins à plusieurs dates, dont celui au 6 novembre 2020 commençant le 15 mai 2009 avec un montant au débit de 8 012,99 euros au titre « reprise solde travaux au 07/05/09 », puis l'appel de fonds du 1er juillet 2009, faisant apparaître un montant dû de 31 233,33 euros, dont 7 478,56 euros au titre de frais de mise en demeure, de contentieux, de commandement de payer, d'assignation, d'honoraires d'avocat, d'article 700 « ordonnance du 27 avril 2018 », de signification,
- un relevé de compte au nom de la SA Berlin ex Cimiez les pins en dernier lieu au 3 janvier 2023, faisant apparaître un montant dû de 41 842,51 euros, dont des frais supplémentaires de 6 543,82 euros au titre de frais de contentieux, d'assignation, un article 700 de 3 000 euros et des dommages et intérêts de 2 000 euros, soit les montants alloués par le jugement appelé,
- les états de répartition pour les exercices 2009 à 2021, ainsi que les états des dépenses pour les mêmes exercices,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2010 à 2022 approuvant les comptes des exercices 2009 à 2021 et les budgets prévisionnels,
- les appels de fonds au nom de la SA Berlin ex Cimiez les pins pour le lot n° 123 sur la base de 46/1 000 tantièmes,
- le commandement de payer délivré le 7 janvier 2010,
- le courrier recommandé avec accusé de réception adressé par son conseil le 28 février 2017, contenant proposition de conciliation.
De son côté, la SNC Roma se prévaut de l'article 20 de l'acte intitulé « modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété [Adresse 3] », qui définit les charges générales à tous les copropriétaires et indique dans le paragraphe « Répartition » : « ' Les propriétaires de tous les lots, à compter de leur livraison et jusqu'à ce qu'ils soient occupés pour la première fois, ne paieront pas les charges de copropriété à l'exception des honoraires du syndic et des assurances de la copropriété ». Elle affirme qu'elle démontre l'absence d'occupation des combles.
Il ressort de l'ensemble des pièces produites, ainsi que retracé dans le procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2016, que depuis la création de l'immeuble les syndics successifs ont appelé les charges auprès de la société en dernier lieu dénommée SNC Roma pour le lot n° 123 en mettant en évidence l'illégalité de l'article 20 précité et qu'il a été tenté de trouver des solutions, sans succès.
M. [U] [X] a été désigné par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Nice du 8 janvier 2019, à la demande de la société Roma représentée par son gérant M. [N] [F], qui prétendait ne pas pouvoir profiter de son lot car le syndicat des copropriétaires a fait procéder à des travaux lui empêchant l'accès aux combles.
L'expert qui a déposé son rapport le 6 mars 2020, a constaté lors de la visite des combles, un réseau horizontal VMC fixé sous la charpente et cheminant sur toute la longueur du bâtiment, dans lequel viennent se raccorder douze colonnes verticales VMC provenant des appartements des étages inférieurs, ainsi que dans une niche créée dans un mur de refend, le caisson de ventilation mécanique contrôlée raccordé au réseau horizontal, assurant l'aspiration de ce circuit et le rejet de l'air vicié en toiture.
L'expert judiciaire note :
- en décrivant l'installation existante, que l'extracteur et le réseau horizontal dont des éléments imbriqués dans la construction d'origine et conçus en rapport, les travaux ayant été terminés dans la période 1992-1995,
- que l'accès aux combles se fait par une trappe métallique équipée de serrure, permettant de sécuriser les lieux, une plate-forme maçonnée d'environ 1 m² étant édifiée sur les dernières marches d'escalier devant la trappe,
- qu'aucune modification n'a été apportée à l'installation de la VMC d'origine,
- que ni cet aménagement, ni les équipements VMC n'entravent l'accès aux combles,
- que le collecteur VMC est un élément commun, installé à l'origine dans une partie commune devenue partie privative par modification des tantièmes en 1997.
Il en ressort que dès l'origine le lot n° 123 institué par l'acte notarié modificatif daté du 8 décembre 1997, à l'état descriptif de division du 30 juillet 1996, représentant 12,54/268 tantièmes des parties communes, resté propriété de la SA Cimiez les pins, promoteur, était occupé par la VMC, partie commune, ce qui était nécessairement connu par le promoteur représenté par son président directeur général M. [N] [F], aujourd'hui SNC Roma.
Par suite, il doit être conclu que la SNC Roma propriétaire du lot n° 123 ne peut exciper de l'article 20 précité pour limiter sa participation aux charges de copropriété, laquelle doit s'élever à hauteur de 12,54/268 tantièmes, ce qui correspond aux 46/1 000 tantièmes appliqués par le syndicat des copropriétaires lors des appels de fonds.
S'agissant de la résolution n° 9 approuvée par l'assemblée générale du 22 juin 2016, ainsi libellée : « Autorisation à donner au syndic de signer un protocole dans lequel la SARL Roma s'engage à régler les charges stipulées expressément dans le règlement de copropriété », à savoir la somme de 6 295,87 euros (montant au jour de l'assemblée à actualiser), le surplus de 14 303,08 euros restant à la charge du syndicat des copropriétaires, dont la SNC Roma sollicite subsidiairement la mise en 'uvre, il est constaté que cette assemblée générale a également approuvé les résolutions n° 10 et 11, alors que ces dernières viennent contredire la résolution n° 9.
En effet, la résolution n° 10 autorise le syndic à ester en justice contre la société Roma pour le règlement de la totalité des charges de copropriété en faisant valoir la nullité de l'article 20 du règlement de copropriété.
Quant à la résolution n° 11, elle autorise le syndic à ester en justice à l'encontre de la société Roma pour le règlement des charges de copropriété à hauteur de sa quote part en faisant valoir que l'article 20 du règlement de copropriété est valable.
En conséquence, il ne peut être tiré aucune conséquence du vote de la résolution n° 9.
Il s'en déduit, que la SNC Roma est redevable de la totalité des charges de copropriété selon ses tantièmes.
Au regard des justificatifs ci-dessus énoncés et après déduction du montant de 8 012,99 euros au titre de la « reprise solde travaux au 07/05/09 » étayé par aucune pièce, et du montant de 14 038,22 euros au titre des frais qui seront examinés ci-après (7 478,56+6 543,82 sur les relevés des 6 novembre 2020 et 3 janvier 2023), la créance de charges de copropriété doit être retenue pour le montant de 19 791,30 euros au 3 janvier 2023, et pas au 12 mai 2021 comme mentionné (manifestement par erreur) dans le dispositif de ses conclusions en visant le montant figurant sur le relevé de compte daté du 3 janvier 2023.
S'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.
Il est constaté qu'il n'est pas justifié d'une mise en demeure préalable à la délivrance du seul commandement de payer versé aux débats, du 7 janvier 2010, sur les trois commandements de payer facturés. Ainsi n'est pas produite la mise en demeure alléguée du 17 juillet 2009. Tous les frais de commandement de payer seront donc écartés.
Les frais d'assignation sont inclus dans les dépens. Les honoraires d'avocat de 1 268,80 euros en 2012 et 1 333 euros en 2017, relèvent de l'article 700 du code de procédure civile et ne sont d'ailleurs étayés par aucune pièce.
Les condamnations à l'article 700 du code de procédure civile figurant au débit du compte de la SNC Roma pour 1 000 euros en référence à l'ordonnance du 27 avril 2018 et 3 000 euros, de même que les dommages et intérêts alloués de 2 000 euros, relèvent de l'exécution de décisions judiciaires dont notamment, celle objet du présent appel. Il est cependant observé que la SNC Roma qui fait valoir le caractère disproportionné des frais mis au débit de son compte en en sollicitant le rejet, déclare dans ses conclusions, qu'elle a réglé la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en exécution de la décision rendue par le juge de la mise en état, ce qui est vérifiable par la mention au crédit du compte, de la somme de 1 000 euros versée par chèque le 8 août 2018. Cette somme de 1 000 euros figurant au crédit, doit donc être retirée comme correspondant à un montant reconnu par la SNC Roma (ne correspondant pas au règlement des charges), ce qui a pour effet de porter le montant total à payer sur le relevé du syndicat des copropriétaires au 3 janvier 2023 à la somme de 42 954,22 euros au lieu de 41 842,51 euros.
Quant aux frais contentieux facturés par le syndic, il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles alors que le recouvrement des charges constitue la mission de gestion courante du syndic.
En considération de l'ensemble de ces éléments la SNC Roma sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, après nouveau calcul sur la base d'un montant total de 42 954,22 euros et déduction du solde antérieur non justifié et des frais, la somme de 20 791,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 janvier 2023.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon les dispositions de l'article 1231-7 du code civil, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »
Il est constaté que, même si cela n'est pas précisé, le premier juge a fixé le montant de la condamnation de la SNC Roma au titre des charges sur la base du relevé de compte au 6 novembre 2020 après déduction du solde antérieur non justifié, mais en conservant les frais.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur le montant des charges de copropriété.
En l'absence de justification d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2009, il convient de fixer le point de départ des intérêts à compter de l'assignation du 14 mars 2017 sur la somme de 9 731,41 euros due à la date de l'assignation après déduction du solde antérieur non justifié et des frais, et à compter de la présente décision sur le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Il ressort des développements ci-dessus que depuis des années, la SNC Roma s'abstient de régler les charges de copropriété, ne serait-ce que dans la limite de ce qu'elle reconnaît devoir et qui s'élevait à l'époque de l'assemblée générale du 22 juin 2016 à hauteur de 6 295,87 euros.
Cela caractérise sa mauvaise foi.
Les difficultés de trésorerie alléguées sont étayées par les procès-verbaux d'assemblée générale, mentionnant notamment une résolution votée pour financer les honoraires d'avocat dans le cadre d'une action en recouvrement de charges, par comparaison avec le budget de la copropriété qui a varié de 24 000 euros à 42 000 euros par an sur toute la période.
En considération de ces éléments, il convient de confirmer le jugement appelé qui a condamné la SNC Roma à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens, les frais irrépétibles et le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier, la SNC Roma ne développant aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation sur ce dernier point.
La SNC Roma qui succombe dans son appel, sera condamnée aux dépens.
Il y a lieu d'y inclure, comme demandé, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur tel que prévu à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La SNC Roma sera également condamnée aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant dû au titre des charges de copropriété ;
Statuant à nouveau et compte tenu de l'actualisation de la créance,
Condamne la SNC Roma à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 20 791,30 euros (vingt mille sept cent quatre-vingt-onze euros et trente centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 janvier 2023 outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2017 sur la somme de 9 731,41 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic, de sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Y ajoutant,
Condamne la SNC Roma aux dépens d'appel, incluant les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur tel que prévu à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne la SNC Roma à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
