France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 25 mai 2023, 19/19458

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 MAI 2023

N° 2023/ 215

Rôle N° RG 19/19458 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKRN

[X] [E]

SA AXA FRANCE IARD

SARL SOCIETE HABITAT ET LOGEMENT AM

Compagnie d'Assurances SOGESSUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Me Hervé ZUELGARAY

SELARL S.Z.

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

Me Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 26 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06279.

APPELANT

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

SA AXA FRANCE IARD Société, [Adresse 6], représentée par son agent général le Cabinet LMS ASSURANCE dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

SARL SOCIETE HABITAT ET LOGEMENT AM, dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

Compagnie d'Assurances SOGESSUR , dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social

représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maeva LAURENS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Sandrine LEONCEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [H], SARL dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023. Le délibéré à été prorogé au 25 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

La société Habitat et Logement des Alpes-Maritimes (SOLHAM) est propriétaire de deux appartements situés au premier étage d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] (06 000), sous-jacent à ceux dont est propriétaire [X] [E] au deuxième étage, lequel était assuré jusqu'au 15 septembre 2005 auprès de la société SOGESSUR;

Compte tenu de sinistres répétés, une première expertise était ordonnée le 5 juillet 2011 et son rapport déposé le 11 avril 2012;

Par ordonnance de référé en date du 25 septembre 2012, le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE a a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à effectuer les travaux de remise en état du plancher du deuxième étage de l'immeuble tels que préconisés par l'expert sous astreinte et a condamné [X] [E] à en supporter le coût;

Par exploit d'huissier en date des 31 octobre et 14 novembre 2012, la société SOLHAM a fait assigner [X] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] devant le Tribunal de Grande Instance de NICE afin de les voir condamner à lui régler la somme de 31 062,72 € au titre de son préjudice de jouissance outre la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;

Par exploit d'huissier en date du 13 août 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] a fait assigner la société AXA France IARD aux fins de garantie;

Ces affaires étaient jointes le 5 décembre 2013;

Par ordonnance d'incident en date du 23 octobre 2014, le juge de la mise en état, notamment, ordonnait une nouvelle expertise afin de déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, dont le rapport était déposé le 26 novembre 2015;

Par exploit d'huissier en date du 5 juin 2015, [X] [E] a fait assigner la société SOGESSUR aux fins de garantie ;

Ces affaires étaient jointes le 17 décembre 2015;

Par ordonnance d'incident en date du 19 janvier 2017, le juge de la mise en état, notamment, condamnait le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble sous astreinte;

Ces travaux étaient réceptionnés le 21 juin 2017;

Par jugement en date du 26 novembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de NICE a, notamment:

Dit qu'il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à faire réaliser des travaux en l'état de ceux déjà entrepris;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [E] à payer à la société SOLHAM la somme de 7 696,70 € TTC au titre des travaux de réparations intérieurs;

Condamné sous la même solidarité à lui payer la somme de 49 043,52 € en réparation de son préjudice locatif;

Condamné sous la même solidarité à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 CPC;

Dit que les condamnations susvisées devront être supportées à titre définitif, dans leurs rapports récursoires, à raison de 70% à la charge de Monsieur [E] et 30% à la charge du syndicat des copropriétaires;

Condamné la société AXA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à hauteur de 70% des condamnations prononcées au bénéfice de la société SOLHAM, sauf recours récursoire à l'encontre de Monsieur [E];

Condamné la société AXA à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 70% des travaux réalisés par lui sauf recours récursoire à l'encontre de Monsieur [E];

Par déclaration en date du 20 décembre 2019, [X] [E] a relevé appel de cette décision;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, [X] [E] sollicite de :

Réformer le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NICE,

VU l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

DIRE que la cause principale des désordres réside dans la carence fautive du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dans l'entretien général de l'immeuble;

DEBOUTER la société HABITAT ET LOGEMENT DES ALPES MARITIMES de sa demande au titre de paiement de travaux à hauteur de la somme de 7 696,96 € en l'état du paiement effectué par l'assurance;

REDUIRE le préjudice locatif invoqué par la société HABITAT ET LOGEMENT DES ALPES MARITIMES a de plus justes proportions;

DIRE que les condamnations qui seront prononcées seront supportées à titre définitif, dans leurs rapports récursoires, à raison de 90 % à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et 10 % à la charge de Monsieur [E];

CONDAMNER la société SOGESSUR à relever et garantir Monsieur [E] de toute condamnation qui pourrait être prononcée a son encontre;

DEBOUTER la société SOGESSUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre reconventionnel,

ORDONNER la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée par le syndicat des copropriétaires entre les mains de Maitre [F], notaire;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] au paiement d'indemnité globale et forfaitaire de 70 000 € à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus;

DEBOUTER les parties de l'ensemble de leurs plus amples demandes, fins et conclusions à l'encontre de Monsieur [E];

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens;

Il indique qu'il résulte des deux rapports d'expertise que les désordres en cause ont deux causes: l'une provient d'une absence d'étanchéité d'une salle d'eau de son appartement, et l'autre de la vétusté de l'immeuble et du mauvais état d'entretien de la poutraison du plafond du premier étage, objet de travaux identifiés comme « symboliques », et totalement inefficaces;

Il en déduit la responsabilité du syndicat, les dégâts des eaux n'étant qu'un facteur aggravant, non déclenchant, alors par ailleurs que ce dernier n'a réagi que très tardivement aux alertes de la SOLHAM, même suite au dépôt du premier rapport d'expertise

Il souligne que c'est son état de santé, et non sa désinvolture, qui l'a empêché de réagir de manière appropriée aux procédures et aux faits en cause;

Il ajoute avoir été assuré pour ces biens par deux polices distinctes jusqu'en septembre 2005, date de leur résiliation, et a effectué les déclarations nécessaires et, en outre, a mis en cause son assureur dès le 5 juin 2015, qui a eu la possibilité de discuter les constatations expertales pendant le cours de la présente instance;

Il conteste les préjudices de la SOLHAM, qui ont été indemnisés en ce qui concerne les désordres matériels, et qui sont contestables en ce qui concerne le préjudice de jouissance, qui doit s'analyser comme une perte de chance;

Il soutient que le syndicat des copropriétaires est à l'origine de ses propres préjudices, matériels et de jouissance, et sollicite le prononcé de la mainlevée de la saisie-attribution réalisée par lui sur la vente d'un de ses biens;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, la société SOGESSUR sollicite:

Vu le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice du 26 novembre 2019,

Vu les pièces produites aux débats,

JUGER que les polices souscrites au titre d'un contrat multi risques habitations auprès de la société SOGESSUR par Monsieur [X] [E] ont été résiliées au 15 septembre 2005;

JUGER que les déclarations de sinistre effectuées de la société SOLHAM sont intervenues à partir du mois de décembre 2008;

JUGER qu'il n'est pas établi et démontré que les sinistres déclarés par la SOLHAM aient la même cause que ceux survenus en 2003 et déclarés par M. [E];

EN CONSEQUENCE,

CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice du 26 novembre 2019, en ce qu'il a débouté Monsieur [X] [E] de son action récursoire à l'encontre de la SA SOGESSUR;

DEBOUTER Monsieur [X] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la société SOGESSUR;

DEBOUTER la SOLHAM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [H] et la société AXA ASSURANCES de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la société SOGESSUR;

JUGER que Monsieur [X] [E] n'a jamais déclaré le sinistre, objet de la présente procédure à la société SOGESSUR;

EN CONSEQUENCE,

JUGER que les rapports d'expertise judiciaire n'ont pas été établis au contradictoire de la société SOGESSUR et qu'ils ne sauraient servir de fondements à une quelconque condamnation susceptible d'être prononcée à l'encontre de l'assureur de Monsieur [X] [E];

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [X] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la société SOGESSUR ;

DEBOUTER la SOLHAM, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [H] et la société AXA ASSURANCES de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la société SOGESSUR ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu les dispositions du Code des Assurances en son article L114-1;

JUGER l'action de [X] [E] à l'encontre de la société SOGESSUR prescrite;

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [X] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la société SOGESSUR;

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [E] et tous succombants au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de la présente instance ;

Elle rappelle que les dommages affectant les parties communes ressortent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et d'un défaut d'entretien de [X] [E] à l'origine des infiltrations ayant dégradé ces parties communes;

Elle souligne ne pouvoir garantir [X] [E], la police souscrite l'ayant été pour un appartement, non pour deux, alors qu'elle a été résiliée le 15 septembre 2005, et que rien ne permet de savoir si les sinistres survenus postérieurement à cette date avaient la même origine que les sinistres antérieurs;

Elle ajoute que le défaut d'entretien par [X] [E] de ses appartements ne peut lui permettre d'être indemnisé, que les rapports d'expertise lui sont inopposables puisqu'elle n'était pas partie à celle-ci, et que les demandes à son encontre sont prescrites pour avoir été formées plus de deux ans après la première condamnation de son assuré à supporter les travaux mis à la charge du syndicat le 25 septembre 2012;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] sollicite de :

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil,

Vu le Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE du 26 novembre 2019,

CONFIRMER le Jugement déféré en ce que le premier juge a :

Dit qu'il n'y a pas lieu de condamner le syndicat de copropriété du [Adresse 2] à faire réaliser des travaux en l'état de ceux déjà entrepris;

Condamné AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat de copropriété des condamnations prononcées à son encontre;

RECEVOIR le syndicat de copropriété du [Adresse 2] en son appel incident et le dire bien fondé;

REFORMER le Jugement déféré en ce que le premier juge a :

Condamné in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [E] à payer à la société Société Habitat Et Logement des Alpes-Maritimes (SOLHAM) la somme de 7.696,70 € TTC au titre des travaux de réparation intérieurs;

Condamné les mêmes sous la même solidarité à lui payer la somme de 49.043,52 € en réparation de son préjudice locatif;

Condamné les mêmes sous la même solidarité à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [E] à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 2] la somme de 16 909,97 € (seize mille neuf cent neuf euros et 97 centimes) (70 % de 24 157,10 €);

Condamné in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 2] et Monsieur [E] aux entiers dépens de la présente instance dans lesquels entreront les frais des expertises judiciaires, et dont la charge définitive sera partagée à raison de 70% à la charge de Monsieur [E] et 30 % à la charge du syndicat, qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile;

STATUANT A NOUVEAU :

JUGER qu'aucune faute n'est établie à l'encontre du syndicat des copropriétaires et que sa responsabilité même objective ne peut être engagée;

JUGER que seule la responsabilité de Monsieur [E] est engagée dans la survenance des désordres tant en parties communes que dans les parties privatives de la SOLHAM;

JUGER que Monsieur [E] ne démontre pas ces préjudices et qu'en tout état de cause il est à l'origine de ces derniers;

CONDAMNER Monsieur [E] au paiement de la somme de 24.157,10 € au titre des travaux de reconstitution du plancher, partie commune;

DEBOUTER la SOLHAM de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires au titre de la réparation de ses préjudices;

DEBOUTER Monsieur [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dont ses demandes reconventionnelles;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [E] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre;

DIRE que si des condamnations sont prononcées contre le syndicat des copropriétaires, elles seront supportées à titre définitif, dans leurs rapports récursoires à hauteur de 90 % pour Monsieur [E] et 10 % syndicat des copropriétaires;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l'expertise conduite par Monsieur [V];

CONDAMNER Monsieur [E] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] une somme qui ne saurait être inférieure à 17.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile compte tenu des frais engagés par le syndicat des copropriétaires depuis plusieurs années et compte tenu des multiples diligences qu'il a été contraint de couvrir (référés, incident, 2 expertises judiciaires, procédure au fond et en appel) telles que rappelées en propos liminaire, la Cour constatera que le syndicat des copropriétaires a été condamné à plusieurs reprises en lieu et place de Monsieur [E], que ce soit en référé ou sur incident;

Il rappelle que les travaux nécessaires afin de conforter le plancher atteint de désordres ont été réalisés et réceptionnés le 21 juin 2017;

Il indique que seuls les défauts d'aménagements intérieurs des appartements [E] (absence d'étanchéité) et leur vétusté sont à l'origine des sinistres, non un défaut d'entretien ou un vice de construction des parties communes, alors qu'il n'est pas resté inactif, mais a dû pallier l'opposition de [X] [E], allant jusqu'à devoir se faire autoriser à pénétrer dans son logement par une procédure d'heure-à-heure, suite à son absence de diligence;

Il demande la garantie de la société AXA France IARD, qui ne la dénie pas sauf si la Cour venait à retenir une vétusté de l'immeuble comme cause des désordres, ce qui n'est pas le cas d'espèce;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2020, la société AXA France IARD sollicite de :

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [P],

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [V],

Vu la responsabilité de Monsieur [E] dans les désordres subis par la société HABITAT ET LOGEMENT AM,

INFIRMER dans l'ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le Tribunal de Grande instance de Nice;

DE MANIÈRE SUBSÉQUENTE,

DEBOUTER la Société HABITAT ET LOGEMENT AM de toutes ses demandes formées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, et partant, de toutes demandes qui pourraient être formées à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD;

DEBOUTER Monsieur [E], la Société SOGESSUR et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

SUBSIDIAIREMENT,

Vu la clause d'exclusion de garantie insérée dans les conditions générales du contrat

REJETER toutes les demandes de condamnation formées à l'encontre de la Compagnie AXA France IARD;

RECONVENTIONNELLEMENT,

CONDAMNER la Société HABITAT ET LOGEMENT AM à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC;

CONDAMNER la Société HABITAT ET LOGEMENT AM aux entiers dépens de l'instance;

Elle rappelle que les désordres tant sur les parties communes (Plancher bois et poutres) que dans le lot appartenant à la SOLHAM (sols, murs et plafonds) ont pour origine les fuites d'eau répétées dans les studios [E] du fait de l'absence d'étanchéité des pièces d'eau et WC, et en déduit que leur origine est à rechercher en partie privative, non en partie commune, alors que l'appelant se trouve seul responsable de sa résistance à permettre d'identifier la cause des désordres en phase amiable ou judiciaire ;

Elle en déduit que ce copropriétaire se trouve donc comptable de tous les préjudices consécutifs à ces sinistres;

Elle indique pour le reste ne pas être garante des travaux de remise en état du lot privatif de la SOLHAM, que garantit la société Crédit Mutuel, et ne pouvoir être condamnée au titre des dommages ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant au syndicat son assuré, caractérisé et connu de lui;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023, la société Habitat et Logement des Alpes-Maritimes (SOLHAM) sollicite de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nice le 26 novembre 2019 en ce qu'il a:

Dit qu'il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à faire réaliser des travaux en l'état de ceux déjà entrepris;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [E] à payer à la société SOLHAM la somme de 7 696,70 euros TTC au titre des travaux de réparation intérieur;

Condamné sous la même solidarité à lui payer la somme de 49 043,52 euros en réparation de son préjudice locatif;

Condamné la société AXA à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 70% des travaux réalisés par lui sauf recours récursoire à l'encontre de Monsieur [E];

Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes de réformation;

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la société AXA FRANCE IARD, Monsieur [R] [E] et la Cie SOGESSUR, au paiement de la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de Me J.M. SZEPETOWSKI, Avocat, sous sa due affirmation d'en avoir fait l'avance;

Elle indique que [X] [E] est responsable de son impossibilité d'utiliser son bien, du fait de l'absence de protection des salles d'eau contre les infiltrations et de son refus de permettre l'accès à son appartement, comme le syndicat des copropriétaires, qui a manqué à son obligation d'entretien des parties communes, alors que les premières infiltrations sont apparues en 2002, et que de nombreuses mises en demeure ont été adressées afin que soient entrepris les travaux nécessaires;

Elle développe ses préjudices, constitués par les travaux de réfection de son appartement, et par ses pertes locatives jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires;

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023;

Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] sollicite de :

Vu les dispositions des articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

ORDONNER le rejet des conclusions récapitulatives et des pièces n°19 à 35 notifiées le vendredi 20 janvier 2023 à 18h41 dans les intérêts de Monsieur [X] [E] et des conclusions notifiées le lundi 23 janvier 2023 à 18h21 dans les intérêts de la Compagnie SOGESSUR, dont la communication est tardive;

Il indique que l'appelant et son assureur ont notifié leurs dernières conclusions quelques jours avant la clôture alors qu'ils connaissaient la date à laquelle elle allait intervenir depuis plusieurs mois;

Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 9 février 2023, [X] [E] sollicite de :

Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions signifiées le 20 janvier 2023 par Monsieur [E],

Vu l'ordonnance de clôture rendue en définitive le 24 janvier 2023,

Vu que les pièces communiquées sont essentiellement des pièces communes à la copropriété et notamment des procès-verbaux d'assemblées générales dont le syndicat a connaissance,

Vu l'absence d'atteinte au principe du contradictoire,

A titre principal,

Débouter le syndicat de sa demande rejet;

A titre subsidiaire,

Ordonner le renvoi des débats pour permettre au syndicat de répliquer;

Il précise que le rejet de ses dernières écritures ne se justifie pas, le syndicat n'ayant aucunement caractérisé l'atteinte au principe du contradictoire qui résulterait de leur tardiveté;

SUR CE:

Il résulte de l'article 15 du Code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense;

Il apparaît que les parties ont été avisées le 30 août 2022 que la clôture allait intervenir le 24 janvier 2023;

Or, [X] [E] a notifié de nouvelles écritures et de nouvelles pièces le vendredi 20 janvier 2023 au soir, et la société SOGESSUR le lundi 23 au soir, soit très peu de temps avant la clôture;

Une telle communication apparaît effectivement tardive, et n'a pas mis en mesure les parties de prendre connaissance en temps utile de ces nouveaux éléments et, le cas échéant, d'y répliquer;

Il y a donc lieu d'écarter des débats les dernières conclusions de [X] [E], ses pièces n°19 à 35, et les dernières conclusions de la société SOGESSUR;

Réciproquement, seules seront retenues aux débats les conclusions de [X] [E] en date du 3 septembre 2020, et ses pièces n°1 à 18, et les conclusions de la société SOGESSUR en date du 23 juillet 2020;

Au fond, il apparaît à titre liminaire que les travaux de confortement du plancher ayant été réalisés, il n'y a pas lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à ce titre;

Il sera donc confirmé sur ce point;

Pour le reste, la SOLHAM appuie ses demandes de condamnation à l'encontre de [X] [E] et du syndicat des copropriétaires sur les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965;

Suivant ces textes, dans leur version applicable à la cause, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, et le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires;

Il ressort du premier rapport d'expertise ([P]) déposé le 11 avril 2012 que les fuites récurrentes dues à l'absence d'étanchéité des salles d'eau des deux studios appartenant à [X] [E] avaient provoqué des infiltrations répétées ayant abouti au pourrissement des poutres du plancher bois, avec pour conséquences des désordres et des dégâts importants non seulement sur ce plancher mais également dans le lot privatif de la SOLHAM, et, plus généralement, des risques élevés et imminents de ruine du plancher, une compromission de la solidité de l'ouvrage, et une impropriété à destination;

Il ressort du second rapport d'expertise ([V]) déposé le 26 novembre 2015 que les poutres et les lambourdes du plancher des appartements [E] étaient pourries suite aux infiltrations d'eau répétées, qu'une grande partie du plafond de l'appartement sous-jacent était effondrée, et que certaines poutres avaient été moisées par de simples têtes boulonnées, signe d'une ancienne reprise qualifiée d'inefficace;

Il doit être ajouté que ces deux rapports succèdent notamment à deux courriers de la SOLHAM et de son assureur en date des 18 décembre 2008 et 5 février 2010, et à un rapport d'expertise amiable en date du 7 janvier 2010 qui indiquent clairement que ce sont les infiltrations d'eau qui sont à l'origine de la dégradation du plancher bas des logements [E];

Il apparaît cependant que le plancher en cause n'avait été l'objet que d'un entretien qualifié de parcimonieux par la première expertise, la seconde ajoutant que les reprises faites étaient inefficaces (moisage par têtes boulonnées);

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de réception des travaux de confortement dudit plancher finalement réalisés le 21 juin 2017, que ces travaux ont concerné des postes étrangers au pourrissement engendré par les infiltrations, relatifs au renforcement du mur contre la cage d'escalier, d'une épaisseur de 10 cm, et, côté opposé, à la reprise de la solive boiteuse sous les cloisons de séparation des logements;

Par voie de conséquence, il ressort de ceci que les désordres en cause sont consécutifs tant aux défauts d'étanchéité des salles d'eau des appartements [E], à l'origine des infiltrations ayant dégradé le plancher, qu'à l'état du plancher lui-même, mal entretenu du fait du moisage inefficace et de la solive boiteuse, et affecté d'un défaut de construction en ce qui concerne son soutien sur le mur trop mince de la cage d'escalier;

Il est sans incidence quant à la responsabilité de [X] [E] que celui-ci ait été affecté d'une maladie, cela ne permettant nullement de l'exonérer des obligations qu'il tient de son statut de copropriétaires, alors qu'il lui appartenait le cas échéant de s'entourer de professionnels afin d'assurer la gestion de ses biens, ou, s'il en était incapable, de demander le bénéfice d'une mesure de protection ;

Ce sont donc effectivement [X] [E] et le syndicat qui se trouvent in solidum responsables des préjudices subis par la SOLHAM;

Il apparaît par ailleurs que l'étendue de leurs fautes respectives justifie la répartition opérée par le premier juge au titre de la contribution à la dette, qui a du fait des motifs repris ci-dessus justement imputé à [X] [E] une part de 70 % du fait des infiltrations dont ses appartements sont à l'origine, laissant au syndicat le surplus du fait des défauts d'entretien et vices de construction affectant les parties communes;

Le jugement sera donc confirmé sur ce point;

Il le sera également en ce qui concerne l'étendue des préjudices subis par la SOLHAM, dont l'estimation correspond au coût des travaux de réfection intérieure de son logement pour la somme de 7 696,70 € TTC, et à la perte locative subie par elle du fait des désordres en cause et de l'impossibilité consécutive de louer le bien dont elle est propriétaire à compter du 18 décembre 2008, date de la première réclamation dont il est justifié, jusqu'à la réalisation des travaux le 21 juin 2017, pour la somme de 49 043,52 €;

Il apparaît sur ce point que l'évaluation de ces préjudices a été soumise au contradictoire des parties lors de la seconde expertise sans faire l'objet d'aucune remarque ou contestation par dires, et que rien ne vient justifier la raison pour laquelle il conviendrait de n'allouer à la SOLHAM ' organisme d'utilité sociale donnant à bail des logements à des personnes défavorisées ' qu'une perte de chance de percevoir ses loyers, ni étayer l'allégation selon laquelle cette société aurait perçu une indemnisation quelconque de son assureur ou de l'assureur de la copropriété, qui se trouve en ce qui concerne ce dernier dans la cause, et qui ne le confirme pas;

D'autre part, l'étendue de la perte de loyer est autant le fait de [X] [E] que du syndicat, tout deux se trouvant en mesure de permettre qu'il y soit mis fin avant juin 2017, pour le premier en réagissant aux premières plaintes de la SOLHAM, et en entamant les démarches nécessaires afin de mettre fin aux infiltrations, et pour le syndicat en engageant dès l'origine les démarches amiables et contentieuses utiles à l'entretien et à la réparation des parties dont il a la garde;

Cet ensemble justifie également la confirmation du jugement en ce qui concerne la charge du coût des travaux de reprise du plancher, d'un coût de 24 157,10 € TTC, et la condamnation de [X] [E] à supporter une somme correspondant à 70 % de ce montant, soit la somme de 16 909,97 € TTC, qu'il a été condamné par le premier juge à rembourser au syndicat des copropriétaires;

Quant à la société AXA France IARD, dont la garantie est recherchée en qualité d'assureur du syndicat, il résulte des stipulations de la police souscrite, au rang des exclusions communes à toutes les garanties, que n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui;

Or, tel est bien le cas de la part de 30 % des préjudices subis par la SOLHAM restant à la charge du syndicat, puisque cette portion correspond au défaut d'entretien et de réparation du plancher, qui ressort des défauts propres du plancher, et de son absence de réparation dans les règles de l'art;

Il en est autrement pour le surplus, qui ne résulte aucunement d'un défaut d'entretien ou de réparation mais des infiltrations causées par le fonds de l'appelant, dans l'appartement de la SOLHAM;

C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné la société AXA France IARD à relever et garantir le syndicat pour 70 % des préjudices subis par la SOLHAM et pour 70 % des travaux réalisés afin de conforter le plancher atteint de désordres;

Le jugement entrepris sera donc également confirmé sur ce point;

Quant à la société SOGESSUR, dont la garantie est recherchée en qualité d'assureur de [X] [E], il apparaît que celle-ci n'a été mise en cause que le 5 juin 2015;

Or il est clair que par application des dispositions de l'article L114-1 du Code des assurances, quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier;

Pour autant, les désordres en cause ont pour origine des infiltrations qui se sont répétées, peu importe qu'elles aient le même fait générateur, de sorte qu'il ne peut être déduit des faits de la cause que la prescription de l'action a couru à compter de telle ou telle mise en cause de [X] [E] en l'absence de certitude sur la date à laquelle le dernier sinistre s'est manifesté et, singulièrement, sur le point de savoir si ce dernier sinistre était antérieur ou non à la condamnation en date du 25 septembre 2012;

Dans ces conditions, les demandes de [X] [E] à l'encontre de la société SOGESSUR n'apparaissent pas prescrites;

Ce premier produit deux situations de compte de cet assureur en date du 26 août 2005 attestant que ces appartements étaient garantis jusqu'au 15 septembre 2005, date de la résiliation de la police;

Il justifie également d'une facture de recherche de fuite en date du 13 août 2003, et d'une déclaration Dégât des Eaux en date du 11 septembre 2003 entre le locataire de la SOLHAM et lui-même ainsi que de plusieurs correspondances de la société SOGESSUR faisant état de déclarations de sinistre dégâts des eaux en date des 7 février 2003 et 10 novembre 2005;

Pour autant, cela ne peut suffire à emporter la condamnation même partielle de la société SOGESSUR à couvrir les préjudices subis par la SOLHAM, dès lors que ceux-ci résultent d'une absence totale d'entretien de [X] [E] de ses salles d'eau, et de ce que celles-ci n'avaient aucune protection contre les projections d'eau, aucun joints de bac de douche, et aucune étanchéité quelconque, même minime;

Il en résulte une absence totale d'aléa, qui ne peut que justifier le rejet des demandes à l'encontre de cette intimée, peu importe la date des premières infiltrations et que ce soit elles qui aient engendré avec l'état du plancher de l'immeuble les désordres dont s'est plaint la SOLHAM;

Le jugement entrepris sera donc simplement amendé en ce qu'il apparaît que les demandes de [X] [E] à l'encontre de la société SOGESSUR sont recevables, et confirmé quant à leur rejet;

Il apparaît en outre qu'il y a lieu de rejeter la demande de [X] [E] tendant à obtenir l'indemnisation de ses pertes locatives compte tenu de l'effondrement du plancher;

En effet, ce sont bien les défauts affectant ses salles d'eau qui sont principalement et très majoritairement à l'origine de cet effondrement, du fait des infiltrations engendrées dans le plancher, les défauts d'entretien et les vices de construction qui l'affectaient n'apparaissant que très partiellement à l'origine des désordres en cause;

Au surplus, l'indemniser de son prétendu préjudice, dont il ne justifie par aucune pièce et qu'il évalue forfaitairement à 70 000 €, reviendrait à lui permettre de profiter de sa faute en compensant un état de fait qu'il a lui-même créé en donnant à bail des biens dont les salles d'eau n'étaient pas étanches sans jamais entamer aucun travaux afin de permettre qu'elles le soient, même après avoir été alerté de cette absence d'étanchéité;

Il en sera de même de sa demande relative à la mainlevée de la saisie attribution effectuée au bénéfice du syndicat des copropriétaires le 9 mai 2014, l'appelant ne justifiant pas en quoi sa demande, formée plus d'un mois après cette saisie est recevable, à supposer notre compétence acquise, alors que celle-ci a été exécutée en suite à une ordonnance de référé en date du 20 novembre 2012, qu'elle vise, qui est produite aux débats, et qui le condamnait effectivement à payer les sommes objets de la saisie, après avoir autorisé le syndicat à pénétrer dans ses appartements afin de faire réaliser les travaux préconisés par le premier expert;

Le jugement entrepris sera également amendé sur ces points;

[X] [E], qui succombe, supportera les dépens d'appel;

L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à la SOLHAM et au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile mais ne justifient pas le prononcé d'une condamnation au profit de la société AXA France IARD et de la société SOGESSUR;

PAR CES MOTIFS:

La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,

ECARTE des débats les conclusions et pièces communiquées par [X] [E] le 20 janvier 2023 comme tardives;

ECARTE des débats les conclusions de la société SOGESSUR communiquées le 23 janvier 2023 comme tardives;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y AJOUTANT,

DECLARE les demandes de [X] [E] à l'encontre de la société SOGESSUR recevables;

REJETTE les demandes reconventionnelles de [X] [E];

CONDAMNE [X] [E] à payer à la société Habitation et Logement des Alpes Maritimes (SOLHAM) la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet [H] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE [X] [E] aux dépens d'appel, distraits au profit de Me J.M. SZEPETOWSKI;

Le greffier Pour le président empêché

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 25 mai 2023, 19/19458

Synthèse

Origine de la décision