COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT MIXTE
DU 25 MAI 2023
OA
N° 2023/ 212
Rôle N° RG 19/18506 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFH7G
Syndic. de copropriété SDC [Adresse 12]
C/
[S] [PM]
[A] [H]
[MR] [DV]
[R] [C]
[BG] [C]
[E] [W]
[NA] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES
Me Vanessa AVERSANO
SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC
la SELARL NEMESIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 07 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01864.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12], , sis [Adresse 10], pris en la personne de son syndic professionnel en exercice, le cabinet SL IMMOBILIER SAS, dont le siège social est [Adresse 9]
représenté par Me Jean Raphaël FERNANDEZ de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Madame [S] [PM]
demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [A] [H]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [MR] [DV]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [R] [C]
demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Chantal BLANC de la SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [BG] [C]
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Chantal BLANC de la SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [E] [W]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Jean Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame [NA] [M]
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Jean Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023. Le délibéré à été prorogé au 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fon ction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Les fonds dont sont propriétaires [A] [H] et [S] [PM] (parcelle cadastrée [Cadastre 11] M [Cadastre 4]), d'une part, et [MR] [DV] (parcelle cadastrée [Cadastre 11] M [Cadastre 2]), d'autre part, sont accessibles par un chemin piétonnier débouchant sis [Adresse 8] à [Localité 13];
Ces fonds jouxtent à l'Est les parkings de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], sis [Adresse 10] à [Localité 13];
Par exploit d'huissier en date du 29 janvier 2013, [A] [H] et [S] [PM] ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], Madame [PD], Monsieur [E] [W], Monsieur [P] [K], Mademoiselle [X] [K] aux fins d'entendre dire et juger que la parcelle référencée au cadastre [Cadastre 11] M [Cadastre 4] dont ils sont propriétaires est enclavée, de déterminer l'assiette d'une servitude de passage pour y remédier, et de voir ordonner avant dire droit une expertise;
Par exploit d'huissier en date du 26 mars 2013, [A] [H] et [S] [PM] ont également fait assigner aux mêmes fins [NA] [M] propriétaire avec Monsieur [W] de la parcelle [Cadastre 11] M [Cadastre 5];
Par ordonnance d'incident en date du 5 décembre 2013, le juge de la mise en état ordonnait une expertise;
Par exploit d'huissier en date du 29 janvier 2013, [MR] [DV] a également attrait devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE [R] et [BG] [C], le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], [D] [J] et [O] [GH], [SZ] [SP] et [F] [KX], et [Z] [U] et [L] [BS] pour voir reconnaître l'état d'enclavement de son fonds, obtenir un passage suffisant sur les fonds voisins, et pour voir ordonner une expertise judiciaire avant dire droit;
Par ordonnance d'incident en date du 27 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures et a étendu la mission de l'expert à la parcelle dont est propriétaire [MR] [DV] ;
Le rapport était déposé le 11 janvier 2016;
Par jugement en date du 7 octobre 2019, le Tribunal de Grande instance de MARSEILLE a:
DIT n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise de Monsieur [UT];
CONSTATE l'état d'enclavement de la propriété de [MR] [DV], parcelle cadastrée numéro [Cadastre 11] M 17;
CONSTATE l'état d'enclavement de la propriété des consorts [A] [H] et [S] [PM], parcelle numéro [Cadastre 11] M [Cadastre 4];
DIT que le droit de passage de [MR] [DV] se fera conformément à la solution préconisée par Monsieur [UT] dans son rapport ( page 4 et annexe 27) sur la parcelle [Cadastre 11] M [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], l'assiette de ce passage étant déterminée à l'annexe 27 du rapport d'expertise;
DIT que le droit de passage des consorts [A] [H] et [S] [PM] se fera conformément à la solution préconisée par Monsieur [UT] dans son rapport ( page 4 et annexe 27) sur la parcelle [Cadastre 11] M [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], l'assiette de ce passage étant déterminée à l'annexe 27 du rapport d'expertise;
DIT que cette servitude de passage au profit des fonds de [MR] [DV] et des consorts [A] [H] et [S] [PM] consiste en la création des murs de soutènement permettant une montée en tranchée sur le fonds du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] en tenant compte de la voirie du parking existant qui reste inchangée, afin de permettre un passage suffisant pour assurer la desserte complète des parcelles [Cadastre 11] M [Cadastre 2] et [Cadastre 11] M [Cadastre 4] selon les modalités définies par Monsieur [UT] en son annexe 27;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à laisser les propriétaires des parcelles [Cadastre 11] M [Cadastre 2] et [Cadastre 11] M [Cadastre 4] user de l'assiette de la servitude de passage telle que définie dans le rapport d'expertise de Monsieur [UT];
DIT que le coût des travaux détaillés par l'expert en vertu du devis de la société UNION TERRASSEMENT TRANSPORTS représente un coût global de 61 647,29 € TTC qui sera à la charge solidaire de [MR] [DV] et des consorts [A] [H] et [S] [PM], propriétaires respectifs des parcelles [Cadastre 11] M [Cadastre 2] et [Cadastre 11] M [Cadastre 4];
CONDAMNE solidairement [MR] [DV] et les consorts [A] [H] et [S] [PM], propriétaires respectifs des parcelles [Cadastre 11] M [Cadastre 2] et [Cadastre 11] M [Cadastre 4] à payer les travaux au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12];
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à faire procéder aux travaux d'aménagement de la servitude tels que décrits par l'expert [UT] dans son annexe 27 et conformément au devis de la société UNION TERRASSEMENTS TRANSPORTS;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] de sa demande d'expertise et du surplus de ses demandes;
REJETTE le surplus des demandes des parties;
DIT y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire;
DIT que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [DV] et [H]-[PM], et au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], chacun assumera ses frais irrépétibles;
CONDAMNE solidairement [MR] [DV] et les consorts [H] [PM] au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Madame [X] [K], de Monsieur [P] [K], de Madame [PD], des époux [C], et des consorts [W]-[M], au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
FAIT masse des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui seront supportés par [MR] [DV] et les consorts [H] [PM] à hauteur de 50 % (25 % chacun), et par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à hauteur de 50 %;
ACCORDE aux avocats en ayant fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile;
ORDONNE la publication du jugement à intervenir conformément à l'article 28 1° du décret 55-22 du 4 janvier 1955;
Par déclaration d'appel en date du 4 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] a relevé appel de cette décision en intimant [S] [PM], [A] [H], [MR] [DV], [R] [C], [BG] [C], [E] [W] et [NA] [M];
Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] sollicite de :
Vu les articles 682 et suivant du Code civil,
Vu l'article 561 du Code de procédure civile,
REFORMER le jugement dont appel;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
DIRE que les fonds des intimés ne sont pas enclavés au sens des articles 682 et s. du Code civil,
REJETER en conséquence leurs demandes;
A titre subsidiaire,
DIRE que les intimés bénéficient d'une servitude sur le chemin piétonnier desservant la traverse de Nazareth dont ils sont par ailleurs copropriétaires;
DIRE que les dispositions de l'article 684 du Code civil sont inapplicables au cas d'espèce pour un désenclavement via la copropriété [Adresse 12] faute d'auteur commun et de chainage complet des titres de propriété;
DIRE que le désenclavement par l'élargissement du chemin piétonnier actuel constitue le trajet le plus court et le moins dommageable;
ORDONNER en conséquence que les fonds des intimés soient désenclavés par élargissement du chemin piétonnier existant;
A titre infiniment subsidiaire, et dans l'hypothèse où la cour ordonnerait un désenclavement à travers la copropriété concluante,
A titre principal,
DIRE que les intimés seront solidairement redevables de l'ensemble des coûts des travaux entrepris tels que mentionnés dans le rapport de l'expert [T], a savoir :
Généralités : 9.150,00 €,
Travaux préparatoires : 21.790,00 €,
Terrassement : 16.575,00 €,
Voiries et circulation : 11.250,00 €,
Assainissement : 15.700,00 €,
Réseaux : 9.220,00 €,
Mobilier et clôtures : 23.400,00 €,
Ouvrages maçonnés : 20.040,00 €,
Les CONDAMNER au paiement des travaux;
A titre subsidiaire et si la Cour s'estimait insuffisamment éclairée sur le coût des travaux à entreprendre,
DESIGNER tel expert évaluateur qu'il lui plaira avec pour mission de déterminer le coût des travaux à entreprendre;
En toute hypothèse,
DIRE que le coût d'aménagement et d'entretien des réseaux, mobiliers et clôtures rendus nécessaires par cette opération seront intégralement mis à la charge des intimés;
DESIGNER avant dire droit tel expert évaluateur aux fins de fixer le montant de l'indemnité à verser au SDC requis et les modalités de son versement;
En toute hypothèse,
CONDAMNER les intimés à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12] la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700;
METTRE à la CHARGE des intimés les entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation, d'expertises judiciaire et amiable, outre les dépens d'appel;
Il indique que les premiers juges n'ont pas cherché à caractériser l'usage normal des fonds des consorts [DV], [H] et [PM], ni à identifier les inconvénients qu'occasionnerait un élargissement de la servitude conventionnelle dont les demandeurs bénéficient sur le chemin piétonnier actuel, et qu'il conteste, alors qu'un tel élargissement est possible et que le passage imposé sur son fonds est à l'origine de lourdes sujétions;
Il souligne que le rejet de la demande d'indemnisation n'est pas fondée, le premier juge ayant présumé de l'existence d'un auteur commun, non établie, alors que l'indemnisation du fonds servant est une obligation pour le propriétaire du fonds dominant quelle que soit la base légale de la demande de désenclavement;
Il sollicite la prise en charge des travaux par les demandeurs au désenclavement, et demande que l'aménagement projeté soit justement évalué par un expert afin que la copropriété ne souffre pas à l'avenir des conséquences dommageables de travaux réalisés a minima;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2020, [A] [H], [S] [PM] et [MR] [DV] sollicitent de :
Vu les articles 682 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER recevable l'appel incident formé par les présentes;
CONFIRMER le jugement dont appel sauf en ce qu'il a :
DIT n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise de Monsieur [UT];
DIT que le coût des travaux détaillés par l'expert en vertu du devis de la société UNION TERRASSEMENT TRANSPORTS représente un coût global de 61 647.29 € TTC qui sera à la charge solidaire de Monsieur [MR] [DV] et des consorts [A] [H] et [S] [PM], propriétaires respectifs des parcelles [Cadastre 11]M17 et [Cadastre 11]M19;
CONDAMNE solidairement Monsieur [MR] [DV] et les consorts [A] [H] et [S] [PM], propriétaires respectifs des parcelles [Cadastre 11]M17 et [Cadastre 11]M19 à payer les travaux au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à faire procéder aux travaux d'aménagement de la servitude tels que décrits par l'expert [UT] dans son annexe 27 et conformément au devis de la société UNION TERRASSEMENT TRANSPORTS;
DIT que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [DV] et [H]-[PM] et au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], chacun assumera ses frais irrépétibles;
CONDAMNE solidairement Monsieur [DV] et les consorts [H]-[PM] au paiement de la somme de 1 500 € au profit de Madame [X] [K], de Monsieur [P] [K], de Madame [PD], des époux [C] et des consorts [W]-[M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Statuer à nouveau :
DIRE ET JUGER que la parcelle située à [Localité 13], [Adresse 8], figurant au cadastre sous la référence [Cadastre 11] M [Cadastre 4], propriété de Mme [PM] et Mr [H], est enclavée et qu'elle n'a sur la voie publique aucune issue suffisante conforme à un usage normal;
DIRE ET JUGER que la parcelle située à [Localité 13], [Adresse 8], figurant au cadastre sous la référence [Cadastre 11] M [Cadastre 2], propriété de Monsieur [DV], est enclavée et qu'elle n'a sur la voie publique aucune issue suffisante conforme à un usage normal;
DIRE ET JUGER que Mme [PM], Mr [H] et Monsieur [DV] sont fondés à réclamer sur la parcelle cadastrée section M n°[Cadastre 6] (syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12]) un passage suffisant pour assurer la desserte complète de leur fonds, selon les modalités définies dans le rapport d'expertise de Monsieur [UT];
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à laisser les propriétaires des parcelles enclavées user de l'assiette de la servitude de passage telle que définie dans le rapport d'expertise de Monsieur [UT];
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à laisser les propriétaires des parcelles cadastrées section M n°[Cadastre 2] et [Cadastre 4] ou toute entreprise mandatée par leurs soins accéder à la parcelle cadastrée section M n°[Cadastre 6] afin de faire réaliser les travaux d'aménagement nécessaires à l'exercice de la servitude de passage;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] à payer les travaux d'aménagement du droit de passage sur son fonds;
REJETER toutes les demandes adverses comme particulièrement injustes et infondées;
ORDONNER la publication du jugement à intervenir conformément à l'article 28 1° du Décret 55-22 du 4 janvier 1955;
CONDAMNER tout succombant au paiement d'une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, distraits au profit de Me AVERSANO Vanessa, avocat sur son affirmation de droit qui a pourvu;
Ils indiquent que leurs fonds sont enclavés puisqu'aucun accès autre que piéton n'est possible pour y parvenir, cet accès d'1,5 mètre cheminant entre les constructions édifiées sur les parcelles [Cadastre 1] (Consorts [C]) et [Cadastre 5] ([W] & [M]), étant insuffisant pour permettre un accès dans des conditions conformes à une utilisation normale de maisons individuelles d'habitation;
Quant au choix de l'assiette, ils précisent qu'il n'est pas contestable au regard des pièces produites que les parcelles propriétés des consorts [H]-[PM] et de M. [DV] proviennent de la division du fonds d'un auteur commun qui a été éclaté en 5 parcelles : [Cadastre 2] ([H]-[PM]) [Cadastre 4] ([DV]), [Cadastre 6] ([Adresse 12]), [Cadastre 1] ([C]) et [Cadastre 5] ([W]), de sorte que par application des dispositions de l'article 684 du code civil seuls ces fonds se trouvent concernés pour la détermination de l'assiette de la servitude;
Ils ajoutent que celle-ci doit en outre être le plus court chemin, et le moins dommageable, ce qui n'est le cas que du passage proposé par l'expert judiciaire sur le fonds du syndicat, s'agissant de la création d'une simple rampe d'accès leur permettant de rejoindre les parkings de la copropriété pour avoir accès à la voie publique;
Ils ajoutent que l'élargissement du chemin existant entrainerait des démolitions importantes, alors que des villas sont déjà desservies par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], et qu'il est possible de déroger à la réglementation sur les Espaces Verts Protégés pour la création des chemins d'accès;
Ils soulignent que le coût des travaux doit être supporté par le syndicat des copropriétaires, dès lors que la servitude de passage entre le syndicat des copropriétaires et la traverse aurait dû être préservée, ce qui n'est pas le cas et ce du fait exclusif du syndicat;
Ils contestent le coût avancé par le syndicat au titre des travaux d'accès, ainsi que la demande de désignation d'un expert, purement dilatoire et non justifiée, et l'allocation d'une somme indemnisant le syndicat, de toute façon largement excessive, dans la mesure où l'état d'enclavement est la conséquence du démembrement initial par leur auteur commun;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2020, [NA] [M] et [E] [W] sollicitent de :
Sur l'appel incident de madame [M] et monsieur [W] :
Vu les articles 682, 683, 684, 685 et suivants du code civil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu le rapport d'expertise de monsieur [UT],
Vu les pièces versées au débat,
RÉFORMER le jugement du 7 octobre 2019 en ce qu'il a admis l'état d'enclave du terrain;
En conséquence et statuant à nouveau,
DIRE ET JUGER que les fonds [H], [PM] et [DV] ne sont pas enclavés;
DÉBOUTER monsieur [H], madame [PM], monsieur [DV] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
Sur l'appel principal du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] :
Vu les articles 682, 683, 684, 685 et suivants du code civil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu le rapport d'expertise de monsieur [UT],
Vu les pièces versées au débat,
A titre principal,
CONFIRMER en tout point le jugement entrepris;
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions;
A titre subsidiaire et en cas d'empiétement sur la parcelle numéro [Cadastre 5],
CONDAMNER les consorts [H] [PM] ET [DV] ou tout contestant in solidum à payer aux consorts [W] ET [M] la somme de 150.000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de leur maison;
CONDAMNER les consorts [H] [PM] ET [DV] ou tout contestant in solidum à payer aux consorts [W] ET [M] la somme de 15.000 euros au titre de la valeur d'achat d'un box de garage dans le 11eme ;
CONDAMNER les consorts [H] [PM] ET [DV] ou tout contestant in solidum à payer aux consorts [W] ET [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi;
Sur l'appel incident des consorts [H], [PM] et [DV]:
A titre principal,
CONFIRMER en tout point le jugement entrepris;
DÉBOUTER les consorts [H], [PM] et [DV] de l'ensemble de leurs fins, demandes et conclusions;
A titre subsidiaire et en cas d'empiétement sur la parcelle numéro [Cadastre 5],
CONDAMNER les consorts [H] [PM] ET [DV] ou tout contestant in solidum à payer aux consorts [W] ET [M] la somme de 150.000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de leur maison;
CONDAMNER les consorts [H] [PM] ET [DV] ou tout contestant in solidum à payer aux consorts [W] ET [M] la somme de 15.000 euros au titre de la valeur d'achat d'un box de garage dans le 11eme;
CONDAMNER les consorts [H] [PM] ET [DV] ou tout contestant in solidum à payer aux consorts [W] ET [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi;
En tout état de cause :
Vu les articles 682, 683, 684, 685 et suivants du code civil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu le rapport d'expertise de monsieur [UT],
Vu les pièces versées au débat,
DÉBOUTER toutes parties de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
CONDAMNER toutes parties sucombantes au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et de la première instance;
Ils indiquent que le premier juge n'a pas caractérisé en quoi l'accès était insuffisant pour les fonds en cause, alors que la motivation retenue ne permet pas de déduire que leur usage normal est compromis;
Ils ajoutent que le passage sur le fonds du syndicat des copropriétaires est le plus court et le moins dommageable, puisqu'il n'entraine aucune démolition, alors que l'élargissement de la servitude existante suppose la démolition du mur de clôture de leur fonds, le déplacement de poteaux, de compteurs et d'un portail, et une importante perte de valeur, outre la démolition d'une partie de la maison des consorts [H] [PM];
Ils contestent les développements du syndicat des copropriétaires sur le coût engendré par les travaux de désenclavement, déjà écartés par l'expert, et ajoutent que créer un chemin dans l'emprise de l'Espace Vert Protégé est du point de vue du droit de l'urbanisme parfaitement possible ;
Ils contestent également le calcul de son préjudice, non contradictoire, alors que ce dernier ne peut se prévaloir de la perte de valeur des biens de copropriétaires qui ne sont pas dans la cause;
Ils développent leur propres préjudices, au cas où il serait ordonné l'élargissement du chemin existant, consistant dans la perte de valeur vénale de la maison et la perte d'une place de parking ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2020, [R] [C] et [BG] [C] sollicitent de :
INFIRMER LE JUGEMENT de première instance en ce qu'il a jugé que les parcelles des requérants étaient enclavées;
En cas de confirmation du jugement sur ce point, le confirmer en ce qu'il a jugé que le droit de passage se ferait par la parcelle [Cadastre 11] M [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires le [Adresse 12];
CONDAMNER la partie succombante à payer à Monsieur [R] [C] et Mademoiselle [BG] [C] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens;
Ils contestent l'état d'enclave tout en sollicitant la confirmation du jugement au cas où cet état serait reconnu, dès lors qu'il n'est pas possible d'agrandir le chemin en cause car cela engendrerait la destruction de leur habitation;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2023;
SUR CE:
Sur la demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire:
La demande d'homologation du rapport d'expertise doit être rejetée en ce que ce rapport n'est ni un accord ni une transaction susceptible d'être homologué par le juge, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties;
Sur l'état d'enclave:
Il résulte de l'article 682 du Code civil que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner;
Par application, il est constant qu'un fonds destiné à l'habitation doit être accessible par un véhicule automobile;
Il ressort des constatations du rapport d'expertise judiciaire déposé le 11 janvier 2016 que le passage actuel desservant les fonds dont les consorts [H], [PM] et [DV] sont propriétaires est un chemin piétonnier d'un largeur allant de 1,5 à 2 mètres cadastré section [Cadastre 11] M n°[Cadastre 3];
Cela induit, comme l'ont pertinemment relevé les premiers juges, que ces fonds ne sont pas suffisamment accessibles depuis la voie publique puisqu'un passage avec un véhicule automobile est impossible, ni, a fortiori, avec des véhicules plus importants afin de réaliser des travaux dans les maisons situées sur les fonds de ces intimés, ou afin d'apporter à leurs occupants les soins nécessaires en cas d'urgence;
Il apparaît au surplus que l'accès à ces fonds à pied est en l'état d'autant plus complexe qu'il n'est pas contesté que le stationnement des véhicules est interdit sur la Traverse de Nazareth, ce qui oblige les demandeurs à l'action initiale à se garer très loin de leur habitation;
Leur état d'enclave ne peut donc qu'être constaté et le jugement entrepris confirmé sur ce point;
Sur les solutions de désenclavement:
L'article 683 dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique; néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé;
L'alinéa premier de l'article 684 ajoute que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes;
L'alinéa suivant précise que dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable;
Le syndicat des copropriétaires conteste le fait que l'état d'enclave soit la conséquence directe de la division d'un fonds, et indique que les fonds des demandeurs au désenclavement, [Cadastre 11] M [Cadastre 2] pour [MR] [DV] et [Cadastre 11] M [Cadastre 4] pour les consorts [H] [PM], auraient été cédés par [G] [B] veuve [Y], alors que le sien, cadastré [Cadastre 11] M [Cadastre 6], lui viendrait de [I] [Y] divorcée [KN] et de [N] [Y] veuve [XF], ses filles;
Cela suffit à établir que les dispositions ci-dessus ne peuvent trouver application, l'état d'enclave n'étant pas la conséquence directe de la division du fonds commun ayant existé entre les consorts [DV], [H] et [PM], d'une part, et le syndicat des copropriétaires, d'autre part, puisque l'enclave résulte ici de la situation mise en place à la suite de la vente des parcelles aux demandeurs au désenclavement par [G] [B] veuve [Y], qui se sont vus attribuer un passage insuffisant sur la voie publique;
Ce n'est donc pas du fait de la vente intervenue au profit de la SCI [Adresse 12] que l'état d'enclave est apparue, intervenue plus tard, et à la diligence des filles de [G] [B] veuve [Y];
Pour le reste, ni les demandeurs au désenclavement, ni les consorts [C], propriétaires de la parcelle cadastrée [Cadastre 11] M [Cadastre 1], ou les consorts [W] [M], propriétaires de la parcelle cadastrée [Cadastre 11] M [Cadastre 5], ne contestent tenir leur droit de [G] [B] veuve [Y], auteur de l'enclavement en cause;
Il convient donc d'apprécier si un passage sur leurs fonds est suffisant pour désenclaver les consorts [DV], [H] et [PM], ou s'il convient de le prendre du côté le plus court ou le moins dommageable;
Or, il apparaît que le passage actuel est de 25 mètres de longueur alors que le passage par le chemin situé sur l'assiette du syndicat des copropriétaires est de 20 mètres de longueur, en partant du niveau du parking du syndicat des copropriétaires jusqu'au niveau du terrain naturel des fonds à desservir;
D'autre part, l'élargissement du chemin actuel entrainerait, au mieux et si n'est pas détruite une partie de la maison présente le long du passage sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] M 16, la destruction d'un portail sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] M 20 ainsi que d'un mur de clôture sur cette parcelle également, et la déprécierait fortement compte tenu de l'emprise du chemin, passant de 1,50/2 mètres à 3,5 mètres de large, outre la destruction partielle d'un bâtiment sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] M n°19, et le repositionnement d'un coffret gaz et de 3 poteaux;
Au contraire, le passage par le fonds de l'appelant n'entrainerait la destruction d'aucune construction, s'agissant de la création d'une rampe d'accès à travers un mur de 2 mètres de hauteur à partir de ce qui est déjà un emplacement réservé à la circulation des véhicules puisqu'il s'agit d'un parking, et qu'elle n'affecte que sur 7 à 8 mètres de sa longueur;
Il ne peut être allégué sur ce point que les dispositions d'urbanisme interdiraient la réalisation de ce passage sur le fonds du syndicat, celles-ci ne pouvant avoir pour effet de faire échec aux droits des fonds enclavés d'avoir un passage suffisant jusqu'à la voie publique, étant ajouté sur ce point qu'il ressort du règlement du PLUI versé par le syndicat que les chemins d'accès peuvent être admis de manière dérogatoire sur les espaces verts protégés;
Au demeurant, en outre, l'expert relève que ce chemin d'accès entrainera certes la destruction d'un aménagement végétalisé, mais pas celle d'un espace arboré, seul un arbre apparaissant devoir être enlevé;
Par voie de conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'il convenait de prendre le passage de la servitude sur l'assiette du syndicat des copropriétaires;
Il sera donc confirmé également en ce qu'il a dit que le droit de passage des consorts [DV], [H] et [PM] se fera conformément à la solution préconisée par l'expert à la page 7 et à l'annexe 27 de son rapport sur la parcelle [Cadastre 11] M [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires;
Sur les conséquences induites par le passage:
Le jugement sera en outre confirmé quant au montant de 61 647,29 € TTC retenu par l'expert au titre de l'évaluation des travaux nécessaires à la réalisation de ce chemin d'accès, sans qu'il soit besoin ou utile d'ordonner une nouvelle expertise, dès lors que celui-ci a pu rendre un avis éclairé dans un cadre respectueux du contradictoire, et, singulièrement, a répondu aux critiques alors faites par le syndicat en écartant l'estimation qu'il proposait, compte tenu de ce qu'elle prenait en compte des prestations inutiles ou dont le coût était injustifié;
Il doit être relevé par ailleurs que l'estimation du syndicat n'est pas un devis, ou une estimation d'un maître d''uvre, qu'aucun indice ne permet de déterminer la qualité de celui de qui elle émane, et, surtout, que les développements sur la gestion des eaux pluviales sont sans incidence, puisque le fonds du syndicat, situé en contrebas du fonds des demandeurs au désenclavement, recueille par nature déjà ces eaux;
Quant au rapport établi à la demande du syndicat par [V] [T] en date du 25 novembre 2016, il ne peut avoir la même valeur que les constatations et les conclusions de l'expert judiciaire, qui n'a pu le discuter puisqu'il a été établi après le dépôt du rapport;
Il apparaît par ailleurs qu'il ne remet pas en cause ces constatations et conclusions, même s'il les critique, mettant essentiellement en évidence le préjudice engendré par le passage en cause pour les copropriétaires et le syndicat, qui sera évoqué ci-après;
Il est clair par ailleurs que rien ne justifie de laisser le syndicat supporter la charge finale du coût des travaux de désenclavement, dont seuls les consorts [DV], [H] et [PM] bénéficient, alors que les allégations selon lesquelles l'importance du coût des travaux serait la conséquence du décaissement du fonds lors de la construction du programme qui lui a donné naissance sont contestables en présence d'un mur de soutènement dont l'apparence contredit le fait qu'il ait été érigé à ce moment-là, et ne reposent que sur la foi d'une servitude dont le plan n'est pas fourni, et dont on ne peut savoir avec certitude si le passage concédé était effectivement le passage principal vers le fonds qui appartient aujourd'hui au syndicat;
Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a dit que l'assiette de la servitude de passage sera établie conformément à l'annexe 27 suscitée par la création d'une voie d'accès dans le mur existant entre le parking du syndicat et les fonds des demandeurs à la servitude, en ce qu'il a condamné le syndicat à laisser ces demandeurs user de cette assiette, en ce qu'il a dit que le coût des travaux s'évaluera à 61 647,29 € TTC, en ce qu'il a condamné les consorts [DV], [H] et [PM] à le prendre en charge, en ce qu'il a condamné le syndicat à réaliser les travaux ainsi estimés, et en ce qu'il a ordonné la publication de sa décision;
Cela induit le rejet de la demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à laisser les consorts [DV], [H] et [PM] ou toutes entreprises mandatées par eux accéder à sa parcelle afin de faire réaliser les travaux d'aménagement nécessaires à l'exercice de la servitude, celui-ci demeurant maître de son fonds, et des travaux à y réaliser;
Il apparaît en revanche que le syndicat a nécessairement droit à être bénéficiaire d'une indemnité proportionnée au dommage créé par cette servitude;
Pour autant, le syndicat ne chiffre pas sa demande d'indemnisation, et sollicite une expertise pour évaluer son préjudice;
S'il n'apparait pas utile ou nécessaire de faire droit à cette demande, il y a effectivement lieu d'ordonner la réouverture des débats sur ce point, afin que le syndicat chiffre ses demandes, et que les parties puissent en discuter afin qu'elles soient tranchées;
Cette demande sera donc réservée, ainsi que le sort des frais irrépétibles et des dépens, sur lesquels il sera statué dans la décision à venir;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mixte mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes des parties;
Y AJOUTANT:
ORDONNE la réouverture des débats et INVITE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet SL Immobilier à déposer de nouvelles écritures chiffrant leur demande d'indemnité compensant le préjudice consécutif à la création de l'assiette de la servitude de passage sur son fonds;
DIT que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet SL Immobilier devra notifier ses écritures avant le 3 octobre 2023;
DIT que les parties auront jusqu'au 9 janvier 2024 pour y répliquer;
RENVOIE l'affaire à l'audience du 27 février 2024 avec une nouvelle clôture au 6 février 2024;
RESERVE cette demande d'indemnisation et les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
