COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
OA
N° 2023/ 219
N° RG 19/18309 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHPZ
Société [Adresse 3]
C/
[M] [O]
SARL LA PROVENCALE SOUS L'ENSEIGNE CENTURY 21 ALINE IMM OBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves GROSSO
SCP BOLLET & ASSOCIES
Me Frédéric RACHLIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Février 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05248.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS CROSET- AJILL'IMMO dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
Madame [M] [O]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marc BOLLET de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Vanille LAUNAY, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE, assistée de Me Anne GRIMA, avocat au barreau de CARPENTRAS
SARL LA PROVENCALE sous l'enseigne CENTURY 21 ALINE IMMOBILIER devenue SAS FONCIA VIEUX PORT dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités audit siège
représentée par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [M] [O] était propriétaire d'un appartement constituant le lot n°2 de l'ensemble immobilier [Adresse 3] dont elle a confié la gestion locative à la SARL La Provençale exerçant sous l'enseigne Century 21. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [M] [O] le 12 avril 2012 devant le tribunal judiciaire de Marseille en paiement d'une somme principale de 11'218,29 € et de 3000 € à titre de dommages-intérêts ; cette dernière a appelé en garantie la gestionnaire Century 21 Aline Immobilier. Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement avant-dire droit du 18 juillet 2014, le tribunal a désigné M. [B] [N] en qualité d'expert aux fins notamment d'établir la consommation d'eau de l'appartement [O] ; l'expert désigné a été remplacé le 25 septembre 2015 par M. [G] [L] qui a déposé son rapport le 28 avril 2016. Mme [M] [O] a vendu son appartement le 4 décembre 2017.
En lecture des conclusions de l'expert, le syndicat des copropriétaires a réclamé paiement de la somme principale de 5579,40 € auquel s'est opposée Mme [M] [O] ; la SARL La Provençale est intervenue volontairement à l'instance au lieu et place de Century 21 enseigne commerciale.
Selon jugement contradictoire du 26 février 2019, le tribunal judiciaire de Marseille a :
'reçu la SARL La Provençale en son intervention volontaire ;
'débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ;
'condamné le même à expurger les décomptes définitifs de charges de Mme [M] [O] les frais de Me Grosso à hauteur de 1200 €, de 13 € et trois fois la somme de 252 € soit un montant total de 1969 €;
'condamné le syndicat des copropriétaires à établir un décompte global rectificatif des charges de Mme [M] [O] mentionnant la nouvelle répartition aux millièmes entre les divers copropriétaires de ces frais ;
'rejeté la demande d'astreinte ;
'condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL La Provençale à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 1000 € pour préjudice moral et 3000 € pour frais de procédure ;
'dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires et la SARL La Provençale supporteront par moitié la charge des dommages-intérêts ;
'dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires et la SARL La Provençale supporteront la charge des frais de procédure à hauteur respective de deux tiers et un tiers ;
'rappelé que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;
'débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;
'dit que le jugement sera communiqué à l'expert [G] [L] à la diligence du greffe;
'condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL La Provençale aux dépens intégrant les frais d'expertise ;
'dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires et la SARL La Provençale supporteront la charge des dépens à hauteur respective de deux tiers et un tiers.
Statuant sur requête, ce jugement a été rectifié par décision contradictoire du 30 juillet 2019 dans sa motivation et son dispositif dans les termes suivants :
'page 10 : « le syndicat des copropriétaires et mandataire qui défaillent seront condamnés solidairement à payer à Mme [M] [O] 3000 € au titre des frais irrépétibles et in solidum au paiement des dépens de l'instance qui comprennent les frais d'expertise » ;
'« condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL La Provençale à payer à Mme [M] [O] les sommes suivantes : 1000 € en réparation de son préjudice moral, 3000€ au titre des frais irrépétibles ».
Le syndicat des copropriétaires a successivement relevé appel de ces décisions les 2 et 3 décembre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 juin 2022 de:
vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,
vu le rapport d'expertise de M. [L],
'réformer le jugement déféré en date du 26 février 2019 et statuant à nouveau
'condamner Mme [M] [O] au paiement de la somme de 5579,40 € arrêtée au 31 décembre 2013 avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;
'condamner in solidum les intimés au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner in solidum les mêmes aux dépens intégrant les frais d'expertise ;
'rejeter toutes demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Au soutien de son appel, ce dernier fait valoir principalement que les compteurs d'eau ont été remplacés en août 2010, que l'expert a relevé un différentiel de consommation de 1131 m³ sans pouvoir l'imputer à quiconque, que toutefois en l'état d'une fuite sur le WC de l'appartement [O] il propose une répartition qui doit être adoptée.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 29 avril 2020, Mme [M] [O] demande à la cour de :
vu les articles 1240 et 1992 du code civil,
vu les articles 32-1, 559 et 909 et suivants du code de procédure civile,
vu les pièces versées à la procédure,
'confirmer les jugements déférés ;
'sur appel incident, condamner le syndicat des copropriétaires à expurger les décomptes de charges et à établir un décompte définitif dans les termes du jugement du 26 février 2019 sous astreinte de 50 € par jour de retard ;
'condamner le syndicat in solidum avec la SAS Foncia venant aux droits de la SARL La Provençale la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;
'condamner la SAS Foncia à garantir Mme [M] [O] si la cour fait droit à l'appel du syndicat ;
'condamner le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice distinct inhérent à la procédure d'appel à la somme de 20'000 € en application de l'article 1240 du code civil ;
'condamner le même à payer celle de 10'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel avec bénéfice de recourement direct ;
'condamner le syndicat à une amende civile de 10'000 € en application des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile.
Mme [M] [O] soutient principalement que le syndicat reprend ses conclusions de première instance sans motiver son appel, qu'il procède à une lecture tronquée tant du rapport d'expertise que des jugements déférés, que sa créance n'est ni certaine ni liquide, que la copropriété a subi en 2010 divers dégâts des eaux qui n'ont pas été traités en temps utile, que l'expert [L] admet lui-même que le différentiel de consommation qu'il a constaté ne peut être imputé à Mme [M] [O] seule, que pour répondre à sa mission l'expert a procédé à un calcul théorique rectificatif, que le remplacement des compteurs individuels en 2010 laisse persister un différentiel avec le compteur général, que la mauvaise foi du syndicat justifie le prononcé d'une astreinte à son encontre et la majoration de l'indemnisation allouée par le tribunal au titre du préjudice moral, qu'en tout état de cause en cas de condamnation, la SARL La Provençale gestionnaire de l'appartement doit garantie à Mme [M] [O] et qu'enfin l'appel dilatoire du syndicat des copropriétaires l'a maintenue dans un état anxiogène après 10 ans de procédure.
Venant aux droits de la SARL La Provençale, la SAS Foncia Vieux-Port demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 juillet 2020 de:
vu les articles 1240 et 1992 du code civil,
'confirmer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
'débouter Mme [M] [O] de sa demande de garantie ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens d'appel.
La SAS Foncia expose principalement que la faute éventuelle du mandataire ne dispense pas le copropriétaire de sa participation aux charges de copropriété et que rien n'établit que l'absence de faute aurait permis une exonération de celles-ci.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 7 mars 2023.
Les appels portant sur le jugement au fond et son rectificatif, il convient de les joindre et de statuer par une décision unique.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code. Force est de constater, à l'instar de Mme [M] [O], que pour réclamer paiement de la somme conséquente de 5579,40 € au titre de la consommation d'eau du lot dont elle était propriétaire, le syndicat limite son argumentaire au chiffre proposé par l'expert et sa critique du jugement au fond en ce que le tribunal ne l'a pas entériné. Or :
-Mme [M] [O] ayant acquis son lot le 9 septembre 2009, les dépenses de charges au titre de la consommation d'eau antérieures à cette date lui sont inopposables ;
-l'expertise a révélé que nonobstant le remplacement des compteurs d'eau individuels, un différentiel récurrent de consommation persiste entre les relevés de ces compteurs et ceux du compteur général ; ce dernier n'a d'ailleurs pas été remplacé, circonstance ayant conduit l'expert à s'interroger sur l'utilité d'un étalonnage (cf rapport page 2) ;
-le différentiel a été réparti jusqu'en 2009 entre les copropriétaires selon les millièmes de copropriété puis imputé quasiment en totalité au seul lot [O] soit 1131 m³ sur 1235 m³ à compter de 2010 au motif d'une fuite au niveau de la chasse d'eau en juin 2010 ;
-des fuites ont été constatées à la fois en parties communes et dans d'autres lots privatifs (cf pièces annexes n°9, 11, 12 et 14 du rapport d'expertise) ;
-les plombiers intervenants ont relevé que plusieurs compteurs individuels étaient bloqués ;
-l'expert reconnaîssant expressément son impossibilité d'attribuer la surconsommation d'eau à un lot déterminé propose une répartition purement théorique qui aboutit cependant à mettre à la charge du lot [O] 369 m³ sur 74 jours soit une fuite quotidienne de 5 m³ ne correspondant en rien aux constatations des plombiers intervenants et étant rappelé que le différentiel de consommation d'eau entre compteur général et compteurs particuliers est du simple au double.
C'est donc à bon droit que tirant toutes conclusions utiles de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a considéré que la créance du syndicat des copropriétaires n'était pas établie.
Faisant application de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, il a écarté les honoraires d'avocat et frais de « suivi de procédure » ; le syndicat limitant son appel au seul paiement de la consommation d'eau, ce chef de jugement est nécessairement confirmé.
De même sont confirmées, pour les mêmes motifs, l'ensemble des mesures ordonnées par le tribunal quant à la rectification du compte individuel de charges de Mme [M] [O] sans application d'une astreinte.
Sur le surplus des demandes :
Le rejet de la demande principale rend sans objet la demande de garantie formée à l'encontre du gestionnaire SAS Foncia venant aux droits de la SARL La Provençale.
Retenant une gestion erratique de la copropriété par le syndic et du mandat de gestion par la SAS Foncia, le tribunal, par des motifs pertinents que la cour adopte, a alloué la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts à Mme [M] [O] soumise aux tracasseries, vicissitudes et peines d'un procès alors qu'elle était en mission sur un autre continent. Il n'y a pas lieu pour autant de majorer cette indemnité en l'absence d'éléments nouveaux d'appréciation.
Le rejet d'un recours ne lui confère pas nécessairement un caractère abusif ; aucune pièce figurant aux dossiers des parties ne permet de dire qu'il procède d'une intention de nuire ou résulte d'une erreur équivalente au dol. En conséquence il n'y a lieu ni à dommages-intérêts ni au prononcé d'une amende civile de ce chef.
En revanche, Mme [M] [O] a été contrainte de supporter des frais substantiels de conseil et de représentation au regard d'une procédure ayant duré plus de 10 ans ; le décompte détaillé qu'elle produit en pièce 29 de son dossier n'est contesté par personne. Il justifie dès lors l'allocation d'une indemnité de 6000 € compte tenu de celle allouée en première instance en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat qui succombe est enfin condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Ordonne la jonction des procédures enrôlées au répertoire général de la cour sous les numéros 19-18'309 et 19-18'396 sous le seul numéro 19-18 309 ;
Confirme les jugements déférés et y ajoutant :
Déboute Mme [M] [O] de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et d'une amende civile pour appel abusif ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à lui payer la somme de 6000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne le même aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
