COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 17 MAI 2023
ph
N° 2023/ 200
Rôle N° RG 19/19953 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLW4
[F] [D]
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER '[Adresse 30]'
C/
[L] [J]
[U] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe-Laurent SIDER
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03512.
APPELANTS
Monsieur [F] [D]
né le 19 Août 1967 à DIGNE LES BAINS (04)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 25]
représenté par Me Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Flore SCHINTONE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER '[Adresse 30]', sis [Adresse 27], pris en la personne de son syndic en exercice
représenté par Me Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Flore SCHINTONE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [L] [J]
né le 30 Avril 1952 à ANTIBES (06) demeurant [Adresse 13]
représenté par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe CRUON de l'ASSOCIATION BIGAND - CRUON, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [U] [J]
né le 19 Juin 1931 à Cannes (06), demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023. Le délibéré à été prorogé au 17 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [F] [D] est propriétaire des lots numéros 2, 3, 4 et 5, à usage d'habitation et de jardin, au sein de la copropriété dénommée [Adresse 30], située commune de [Localité 29], place des anciens combattants, [Adresse 28], section BM numéros [Cadastre 6], [Cadastre 9], et [Cadastre 11].
Par acte notarié du 18 mars 1998, M. [U] [J] a fait donation à M. [L] [J] de la nue-propriété de la parcelle cadastrée section BM [Cadastre 17], puis par acte notarié du 7 novembre 2008, après division de la parcelle cadastrée section BM numéro [Cadastre 17], devenue section BM numéros [Cadastre 21] et [Cadastre 22], de l'usufruit de la parcelle cadastrée section BM numéro [Cadastre 21].
Les propriétés sont séparées par un chemin qui prend naissance depuis l'[Adresse 26], longe les parcelles avant d'aboutir au chemin de Bellevue.
M. [D] accède à ce chemin de sa propriété par un portail.
S'étant aperçu en consultant le dossier de demande de permis d'un voisin accordé par arrêté du 11 décembre 2014 par la commune de Valbonne, que les propriétaires des parcelles numéros [Cadastre 21] et [Cadastre 22] avaient indiqué que le chemin sus-cité leur appartenait, M. [D] a par exploit d'huissier du 18 juin 2015, fait citer MM. [L] et [U] [J] devant le tribunal de grande instance de Grasse.
Par jugement du 9 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi :
- déclare recevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 30] (ci-après le syndicat des copropriétaires),
- déclare recevable l'action de M. [D],
- dit que le chemin qui, partant depuis l'[Adresse 26], longe les parcelles cadastrées section BM numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] d'une part, puis la parcelle cadastrée section BM numéro [Cadastre 21] d'autre part, avant d'aboutir au chemin de Bellevue, est un chemin d'exploitation au sens des dispositions de l'article L. 162-1 du code rural,
- dit que l'assiette du chemin qui, partant depuis l'[Adresse 26], longe les parcelles cadastrées section BM numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d'une part, puis la parcelle cadastrée section BM numéros [Cadastre 21] d'autre part, appartient à la parcelle section BM numéro [Cadastre 21] pour la partie qui confronte cette parcelle,
- rejette toute autre ou plus ample demande,
- condamne M. [D] à verser à M. [L] [J] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [D] à verser à M. [U] [J] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [D] aux entiers dépens de la présente procédure, avec distraction au profit de Me Philippe Cruon, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- que chaque copropriétaire a qualité à agir pour défendre les droits qu'il tire de l'existence d'un chemin d'exploitation, que par ailleurs le syndicat des copropriétaires est intervenu et a qualité à invoquer la qualité de chemin d'exploitation du chemin litigieux ainsi que la propriété de la moitié du chemin, puisqu'il représente l'ensemble des propriétaires indivis des parties communes, dont M. [D] fait partie,
- que ce chemin assure manifestement l'accès à toutes les parcelles qu'il borde, qu'il est en conséquence un chemin d'exploitation dont l'usage est commun à tous les propriétaires riverains dudit chemin et en conséquence aux copropriétaires de la copropriété [Adresse 30],
- que s'agissant de la propriété de l'assiette du chemin d'exploitation, la présomption selon laquelle le chemin est présumé appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi n'est pas irréfragable, qu'elle ne doit être retenue qu'en l'absence de titre contraire et cède ainsi devant la preuve de la propriété privative ou d'une répartition différente de l'assiette entre riverains,
- que les actes de propriété des parties ne contiennent pas de mentions relatives au chemin litigieux, qu'il convient en conséquence de se reporter aux différents plans versés aux débats,
- que le plan annexé à la donation entre M. [U] [J] et M. [L] [J] concernant la parcelle BM numéro [Cadastre 17], anciennes parcelles section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], devenues parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 24], du 18 mars 1998, inclut le chemin litigieux sur la parcelle des défendeurs,
- que c'est également le cas du plan établi par M. [W] expert-géomètre le 19 juillet 2012 sur lequel il est précisé que les terrains des défendeurs ne sont pas bornés,
- que les plans cadastraux postérieurs au cadastre rénové et relatifs à la parcelle [Cadastre 23] (en réalité [Cadastre 17]) intègrent également le chemin litigieux, que si le cadastre constitue une présomption simple de propriété qui ne peut prévaloir à l'encontre d'un titre, la rénovation cadastrale se fait selon une procédure contradictoire impliquant les propriétaires,
- qu'à la suite de la division de la parcelle BM [Cadastre 17] en deux parcelles BM [Cadastre 21] et [Cadastre 22], le chemin litigieux ne confronte pas la parcelle BM [Cadastre 22],
- que la parcelle BM [Cadastre 6] ne confronte ni la parcelle BM [Cadastre 22], ni la parcelle BM [Cadastre 21].
Par déclaration du 31 décembre 2019, M. [D] et le syndicat des copropriétaires ont relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 29 novembre 2022, M. [D] et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour :
Vu l'article L. 162-1 du code rural
- de réformer le jugement,
Statuant de nouveau,
- de qualifier le chemin qui, partant depuis l'[Adresse 26], et qui longe notamment les parcelles cadastrées section BM numéros [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] avant d'aboutir au chemin de Bellevue en un chemin d'exploitation au sens des dispositions de l'article L. 162-1 du code rural si mieux n'aime la cour de juger qu'il s'agit d'un chemin d'exploitation (sic),
- de juger que le syndicat des copropriétaires et M. [D] en sont propriétaires jusqu'à l'axe médian pour la partie située au droit de leurs fonds, si mieux n'aime la cour de leur attribuer la propriété du chemin d'exploitation jusqu'audit axe médian (sic),
- de condamner les défendeurs à la somme de 5 000 euros au titre de l'article [Cadastre 21] du code de procédure civile,
- de condamner les défendeurs aux entiers dépens distraits au profit de Me [S] sur son affirmation de droit.
M. [D] et le syndicat des copropriétaires font valoir en substance :
- que le chemin apparaît clairement sur le cadastre avec la nomenclature propre aux chemins d'exploitation, c'est-à-dire, par un double trait tireté, ainsi que sur les cartes de l'IGN depuis très longtemps, que les clichés photographiques permettent de démontrer que le chemin est carrossable sur sa première partie, il a ensuite été aménagé en sentier piétonnier jusqu'à l'avenue de Bellevue,
- que son aspect, le fait qu'il assure la desserte des fonds, dans l'intérêt des usagers font que ce chemin présente toutes les caractéristiques d'un chemin d'exploitation et que le demandeur en est propriétaire jusqu'à l'axe médian,
- que le chemin d'exploitation obéit à un régime juridique très sévère,
- que le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 18] n'a pas tenté de s'accaparer le chemin d'exploitation, qu'en raisonnant ainsi, M. [L] [J] confond les règles applicables aux chemins d'exploitation et celles applicables aux servitudes légales,
- qu'admettre le contraire reviendrait à remettre en cause la jurisprudence de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a récemment rappelé qu'« aucune disposition n'oblige celui qui veut faire reconnaître un chemin d'exploitation à attraire l'ensemble des riverains dudit chemin » (CA. Aix-en-Provence, 10 octobre 2019, RG n° 17/22564),
- que toutes les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] forment un tènement unique accessible depuis le chemin d'exploitation, qu'une appropriation dudit chemin par M. [L] [J] pouvait dès lors porter préjudice à M. [D],
- que les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 11] sont de toute façon concernées et confrontent bien au Nord la parcelle numéro [Cadastre 21],
- que la mise en cause du propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 22] est par ailleurs pleinement justifiée dans la mesure où la demande de permis de construire portait aussi sur cette parcelle et que, par conséquent, ils avaient intérêt à préserver leurs droits à l'encontre de ces propriétaires mais aussi de tous les copropriétaires futurs susceptibles d'émettre des prétentions sur le chemin suite aux indications des consorts [J] lors de la demande de permis de construire,
- que le propre plan de permis de construire déposé par M. [L] [J] révélait que la limite Sud de sa propriété n'avait pas été bornée,
- que la Cour de cassation rappelle que « le droit de propriété individuelle sur un chemin d'exploitation porte sur la portion bordant un fonds, jusqu'à l'axe médian du chemin » (Cass. civ., 3ème, 7 décembre 2010, n° 09-10069 ; 20 juin 1972, Bull. civ., III, n° 407),
- que la documentation cadastrale ne représente graphiquement que la propriété apparente car l'administration ne peut donner l'assurance formelle que les limites figurant sur le plan cadastral correspondent véritablement aux droits de propriété, que la base originelle du cadastrale est fiscale, qu'on ne saurait lui demander des garanties juridiques qu'il n'a pas pour mission d'assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou la superficie des parcelles ou bien encore la nature juridique des chemins,
- que les autres plans n'étaient que des plans établis unilatéralement et qui, en tout état de cause, ne pouvaient avoir pour effet d'attribuer un droit de propriété.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 7 juillet 2020, M. [L] [J] demande à la cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- de condamner les appelants à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article [Cadastre 21] du code de procédure civile.
- de les condamner aux entiers dépens.
M. [L] [J] soutient pour l'essentiel :
- que le chemin litigieux constitue un chemin d'exploitation, mais que les parties divergent sur les conséquences qu'il convient de tirer de cette qualification, les appelants voulant en tirer la conséquence qu'ils seraient nécessairement propriétaires jusqu'à l'axe médian,
- que son titre constitué par l'acte de donation partage du 18 mars 1998 lui confère la propriété de la parcelle cadastrée BM [Cadastre 17] aujourd'hui divisée en deux parcelles cadastrées BM [Cadastre 21] et BM [Cadastre 22], « '.l'ensemble ayant figuré à l'ancien cadastre sous les numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] de la section A pour une contenance de 17 ares et figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 29] sous le numéro [Cadastre 17] de la section BM pour une contenance de 18 ares 16 centiares, ladite propriété figure entourée d'un liseré rose sur le plan ci-joint, visé par les parties », qu'il est donc titré sur l'entière assiette du chemin litigieux,
- que le titre des appelants le confirme, s'agissant du plan annexé au règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 30], qui fait apparaître sans la moindre contestation que l'assiette du chemin d'exploitation est entièrement située sur la parcelle cadastrée BM [Cadastre 21], sa propriété,
- qu'en toute hypothèse, que la présomption édictée par l'article L. 162-1 du code rural est une présomption simple, que la preuve de la propriété immobilière est libre.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 16 juin 2020, M. [U] [J] demande à la cour :
- de confirmer le jugement en en ce qu'il a condamné M. [D] à lui verser une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article [Cadastre 21] du code de procédure civile,
Pour le surplus,
- de statuer ce que de droit sur les mérites de l'appel déclaré par M. [D] et le syndicat des copropriétaires,
- de débouter M. [D] et le syndicat des copropriétaires de toute demande plus ample ou contraire formée contre lui,
Dans l'hypothèse où la cour déciderait d'infirmer le jugement entrepris,
- de condamner M. [L] [J] à le relever et garantir de toute condamnation généralement quelconque qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M. [D] et/ou du syndicat des copropriétaires,
- de condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article [Cadastre 21] du code de procédure civile,
- de condamner tout succombant aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.
M. [U] [J] argue pour l'essentiel :
- qu'il ne conteste pas que le chemin litigieux présente toutes les caractéristiques d'un chemin d'exploitation, dont l'usage est commun à tous les propriétaires riverains,
- que seul M. [L] [J] au travers de la SCI Le plateau a déposé une demande de permis de démolir et construire, et aurait déclaré que le chemin lui appartenait,
- qu'il se rapporte à justice sur la recevabilité et le bien fondé de cet appel, en rappelant que cela s'analyse en une marque de contestation exclusive de tout acquiescement, selon la Cour de cassation.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 janvier 2023.
L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties sont représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la propriété du chemin d'exploitation
Aux termes des articles L. 162-1 et suivants du code rural, les chemins d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation, ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés, les contestations relatives à la propriété et à la suppression des chemins et sentiers d'exploitation ainsi que les difficultés relatives aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité, sont jugées par les tribunaux de l'ordre judiciaire.
Il ressort de ces textes que la propriété du chemin d'exploitation est autonome de sa qualification de chemin d'exploitation, servant à l'usage commun.
En l'espèce, les parties ne discutent pas la qualification de chemin d'exploitation ni son usage commun, mais simplement la propriété de celui-ci.
M. [D] justifie qu'il est propriétaire des lots numéros 2, 3, 4 et 5 dépendant de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 30], située section BO (manifestement devenue BM) numéros [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 11]. En effet, l'état descriptif de division du règlement de copropriété daté du 6 juillet 2011 précise que ces parcelles cadastrées section BO numéros [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 11], proviennent de la division des parcelles cadastrées BO numéros [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 2], lesquelles ont été divisées respectivement selon document d'arpentage du 16 novembre 2010, en les parcelles cadastrées section BO [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (pour la parcelle BO [Cadastre 19]), BO [Cadastre 8] et [Cadastre 9] (pour la parcelle BO [Cadastre 20]), BO [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] (pour la parcelle BO [Cadastre 2]).
Initialement propriétaire à hauteur d'un tiers en pleine propriété de ces lots, il a fait l'acquisition par acte notarié du 11 mai 2012 d'un tiers de ces lots sis sur les parcelles BO [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 11], ainsi que d'un neuvième de la parcelle BO [Cadastre 10]. Par acte notarié du 27 août 2013, il a fait l'acquisition encore d'un tiers des lots numéros 2, 3, 4 et 5 sis sur les parcelles BO [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 11].
Aucun de ces titres relatant la propriété de ces parcelles ne comporte de mention relative à un chemin d'exploitation, tandis qu'aucun plan n'est annexé.
De leur côté, MM. [L] et [U] [J] versent aux débats l'acte notarié du 18 mars 1998, aux termes duquel M. [U] [J] a fait donation entre vif de la nue-propriété des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour une contenance de 17 ares sur l'ancien cadastre, devenues section BM numéro [Cadastre 17] pour une contenance de 18 ares 16 centiares, en s'en réservant l'usufruit.
Il n'y est pas fait référence à un chemin d'exploitation.
Cependant, le plan annexé concernant la section BO, fait apparaître des tirets traçant un « chemin » passant sur la parcelle [Cadastre 17], comme sur les parcelles voisines notamment [Cadastre 16] et [Cadastre 15].
Par acte notarié du 7 novembre 2008, visant une division de la parcelle BM numéros [Cadastre 17] du même jour en deux parcelles cadastrées section BM numéros [Cadastre 21] et [Cadastre 22], M. [U] [J] a fait donation de l'usufruit de la parcelle BM [Cadastre 21] à M. [L] [J], cet acte contenant également des servitudes de passage réciproques entre les parcelles BM [Cadastre 21] et [Cadastre 22].
Le plan de division et servitude BM numéro [Cadastre 17], établi par M. [K] [W] géomètre-expert en mars 2008, déposé en mairie de [Localité 29] le 31 mars 2008, fait apparaître des tirets matérialisant un « chemin » sur la parcelle devenue après division, section BM numéro [Cadastre 21] sur toute sa longueur, un sens de circulation, des escaliers. Ce document comporte la mention expresse qu'il ne constitue pas un plan de bornage, à confirmer par un bornage contradictoire.
Un autre relevé cadastral daté du 13 juin 2014, fait apparaître des tirets matérialisant un « chemin » sur la parcelle cadastrée section BM numéro [Cadastre 21] sur toute sa longueur, se prolongeant sur les parcelles cadastrées section BM numéros [Cadastre 16], [Cadastre 15] et [Cadastre 14] jusqu'au chemin de Bellevue.
M. [D] qui oppose que la documentation cadastrale ne représente que la propriété apparente et que les autres plans ont été établis unilatéralement, ne propose que des photographies aériennes et clichés IGN sur lesquels apparaît le chemin, dont l'existence et la qualité de chemin d'exploitation n'est pas contestée, mais ne soulève pas une quelconque difficulté quant au bornage des propriétés respectives.
En considération de l'ensemble de ces pièces contradictoirement débattues, il doit être conclu que M. [L] [J], propriétaire de la parcelle cadastrée section BM numéro [Cadastre 21], démontre être propriétaire de la bande de terre matérialisant le chemin situé sur la parcelle cadastrée section BM numéro [Cadastre 21].
Le jugement appelé sera donc confirmé en ses dispositions appelées.
Sur la demande subsidiaire de M. [U] [J]
Cette demande formée pour le cas où la cour infirmerait la décision du tribunal de grande instance de Grasse, n'a pas d'objet du fait de la confirmation de celle-ci.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à [Cadastre 21] du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.
M. [D] qui succombe, sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles, avec distraction au profit du conseil de M. [U] [J] qui le réclame.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement appelé en toutes ses dispositions appelées ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [D] aux dépens d'appel, qui seront distraits au profit de Me Françoise Boulan ;
Condamne M. [F] [D] à verser à M. [L] [J], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [F] [D] à verser à M. [U] [J], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
