COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 17 MAI 2023
oa
N° 2023/199
Rôle N° RG 19/19908 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLSO
Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIERLE [Adresse 2]
C/
Association ASL [Adresse 7]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05717.
APPELANT
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE [Adresse 2] sis [Adresse 2] à [Localité 5] agissant en la personne de son Syndic en exercice la Sarl Cabinet MERMOZ, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] à [Localité 5] et actuellement, [Adresse 4]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE , plaidant
INTIMEE
Association Syndicale Libre (ASL) dénommée [Adresse 3] (anciennement dénommée [Adresse 7]), représentée par son Président en exercice, le Cabinet ST & ASSOCIEES, dont le siège social est à [Adresse 6] , agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023. Le délibéré à été prorogé au 17 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], composé de trois bâtiments (F, G1 et G2) sis [Adresse 2] à [Localité 5], fait partie d'une ASL dénommée ASL [Adresse 3];
Par exploit d'huissier en date du 29 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de NICE l'ASL dénommée [Adresse 3] alors dénommée [Adresse 7] afin d'obtenir de:
Dire et juger que la requise n'a pas effectué les formalités de mise en conformité de ses statuts et n'a pas accompli les formalités de dépôt et de publicité y afférentes;
En conséquence, annuler les statuts de ladite ASL requise et en toute hypothèse;
Dire et juger qu'elle a perdu la personnalité morale;
En conséquence, annuler l'ensemble des opérations de compte et de gestion accomplis par elle, ces actes ayant été accomplis alors que la requise n'avait pas la personnalité morale;
Désigner tel administrateur judiciaire qu'il appartiendra pour proposer toute solution technique au regard de cette situation;
Dire en conséquence que la requise devra restituer à ses membres l'ensemble des fonds ainsi versés;
Subsidiairement, et en toute hypothèse, constater le caractère léonin de la répartition des charges imposée aux membres de ladite association et dire qu'il contrevient aux principes d'équité et d'utilité applicables en la matière;
En conséquence, annuler ladite répartition des charges;
Désigner tel expert qu'il appartiendra pour proposer une nouvelle répartition en conformité avec l'utilité pour chacun des services collectifs gérés par l'association;
La condamner à la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC;
Par jugement en date du 25 novembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de NICE, notamment, déboutait les parties de toutes leurs demandes;
Par déclarations en date des 30 décembre 2019 et 3 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] relevait appel de cette décision;
Ces affaires étaient jointes le 2 juillet 2020;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sollicite de :
Réformer en son entier le jugement entrepris;
En conséquence réformer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et en ce qu'il a débouté les parties de leurs plus amples demandes et en ce qu'il a fait masse des dépens et dit que chaque partie en supportera la moitié;
En conséquence et ce qu'auraient dû faire les premiers Juges;
Vu les pièces produites aux débats et l'article 122 du CPC,
Et vu les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004 modifiée,
Vu notamment ses articles 4, 5 et 7, et l'article 3 du Décret du 3 mai 2006,
Vu la jurisprudence,
Dire et juger que l'intimée n'a pas effectué les formalités de mise en conformité de ses statuts;
Déclarer l'ASL [Adresse 7], déclarant se nommer [Adresse 3] , irrecevable ses demandes, fins et conclusions;
En conséquence, annuler les statuts de ladite ASL intimée;
En tout cas, dire et juger que l'intimée a perdu la personnalité morale, et qu'elle a perdu l'ensemble des attributs attachés à cette personnalité morale conformément à l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004;
Dire en toute hypothèse, que l'ASL [Adresse 7], déclarant se nommer [Adresse 3] a perdu son droit d'agir en justice et dès lors, vu le défaut du droit d'agir de l'ASL intimée, déclarer irrecevable l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
En conséquence, annuler l'ensemble des opérations de compte et de gestion accomplis par elle, ces actes ayant été accomplis alors que l'intimée était sans droit ni titre pour se faire;
Les déclarer nuls et de nul effet;
Désigner tel administrateur judiciaire qu'il appartiendra afin d'administrer ladite ASL jusqu'à sa mise en conformité et proposer à cet effet toute solution technique au regard de cette situation;
Dire aussi que la concluante n'a jamais donné son accord à la répartition des charges qu'elle conteste aujourd'hui;
En toute hypothèse encore, juger le caractère léonin de la répartition des charges imposée par l'ASL à la concluante, la dire contraire aux principes d'équité et d'utilité constamment appliqués en la matière;
Annuler en conséquence ladite répartition des charges;
Dire en conséquence que l'ASL intimée devra restituer à ses membres l'ensemble des fonds ainsi versés;
Très subsidiairement, dire que la dette due par la concluante ne saurait remonter avant la date de publication des statuts de ladite ASL et en tout cas, faire application de la prescription de la dette antérieure au 28 octobre 2016 s'élevant à un solde négatif de 25 674,25 € au 1er octobre 2016;
Désigner tel expert qu'il appartiendra pour proposer une nouvelle répartition en conformité avec l'utilité pour chacun des services collectifs gérés par l'association;
En général, déclarer irrecevables et mal fondées l'ensemble des demandes de l'ASL telles que formulées dans ses écritures, et dès lors;
Rejeter l'ensemble des demandes présentées en cause d'appel par l'ASL, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté celle-ci de sa demande reconventionnelle;
La condamner aux dépens distraits au profit de Maître JOURDAN Avocat sous sa due affirmation de droit et à la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC;
Il indique que l'ASL ne s'est pas mise en conformité avec les dispositions légales, de sorte qu'elle n'a pas de personnalité morale, que tous les actes accomplis par elle sont nuls, et qu'elle se trouve irrecevable en ses demandes;
Il souligne que la régularisation effectuée est insuffisante, compte tenu de l'absence de production aux débats des annexes nécessaires, et de ce que l'irrégularité de fond affectant le défaut de conformité de cette intimée à la loi ne peut être couverte, les actes antérieurs demeurant nuls, ce que ne remet pas en cause l'arrêt de la Cour de cassation en date du 2 juin 2022, qui ne peut avoir d'effet rétroactif;
Il ajoute que la répartition des charges est illégale et léonine en ce qu'elle lui fait supporter 26% des charges sans aucun accord de sa part, et ce en contravention avec les termes mêmes des statuts, alors que cette portion est injustifiée par rapport à l'utilité très faible qu'elle retire des services de l'ASL;
Elle demande le sursis à statuer dans l'attente du pourvoi élevé à l'encontre de l'arrêt ayant confirmé sa condamnation à payer à l'ASL intimée une somme provisionnelle au titre des charges, et soulève la prescription des demandes à ce titre;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, l'ASL dénommée ASL [Adresse 3] sollicite de :
Vu l'ordonnance n°2004-632 en date du 1er juillet 2004 et le décret n° 2006-504 en date du 3 mai 2006 ;
Vu la jurisprudence ;
Vu les pièces versées aux débats ;
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 25 novembre 2019;
CONFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 25 novembre 2019 en ce qu'il a notamment débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes ;
ET, STATUANT A NOUVEAU,
JUGER que l'ASL [Adresse 3] a régulièrement mis à jour ses statuts;
JUGER que, en tout état de cause, l'ASL [Adresse 3] n'a pas perdu sa personnalité morale;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de toutes ses demandes fondées sur une prétendue absence de personnalité morale de l'ASL [Adresse 3];
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande de désignation d'un administrateur judiciaire;
JUGER que, le cas d'espèce ne concernant pas le domaine des sociétés, le syndicat des copropriétaires devra être débouté de toute demande tendant à voir déclarer « léonin » le mode de répartition des charges de l'ASL;
JUGER qu'il n'est absolument pas établi que le syndicat des copropriétaires supporterait des charges supérieures aux autres membres de l'ASL, qu'il y aurait une inégalité de ce chef, ou que les uns ou les autres seraient plus ou moins avantagés;
JUGER que le juge ne peut se substituer à l'ASL pour imposer un nouveau mode de répartition des charges;
JUGER que les critères d'utilité et d'équité invoqués par le syndicat des copropriétaires ne s'appliquent pas aux règles de fonctionnement des ASL;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes tenant à voir annulée la répartition des charges de l'ASL [Adresse 3];
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande tendant à obtenir la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de proposer une nouvelle répartition des charges au sein de l'ASL [Adresse 3] ;
En tout état de cause,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de ses prétentions;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à l'ASL [Adresse 3] une indemnité de 7 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocat associé, aux offres de droit;
Elle indique avoir mis en conformité ses statuts avec les dispositions légales, et ajoute que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en cause est bien débiteur des charges pour être membre de l'ASL et bénéficier des services et équipements qu'elle doit entretenir;
Elle précise que la répartition des charges querellée n'est pas contraire à la loi, ne peut être modifiée en justice, et a été faite conformément aux statuts;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023;
SUR CE :
A titre liminaire, il apparaît que la Cour est uniquement saisie des demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties, non de celles figurant dans la seule partie discussion;
Il ne sera donc pas statué sur la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation suite au pourvoi intenté à l'encontre de l'arrêt de la présente Cour en date du 22 juin 2022, qui a notamment condamné l'appelante à payer à l'ASL la somme provisionnelle de 48 406,32 € à valoir sur les charges dues au 17 mars 2022;
Quoiqu'il en soit, au fond, aux termes des dispositions de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43;
Par application, comme l'a parfaitement retenu le premier juge, faute de mise en conformité préalable des statuts de l'ASL, les actes mentionnés ci-dessus sont interdits à l'ASL;
Réciproquement, cette absence de mise en conformité ne fait pas perdre à l'ASL sa personnalité morale, et elle peut effectuer les actes de sa vie courante non compris dans l'énumération de l'article 5, uniquement relative aux actes les plus importants ;
Il s'en déduit que sa personnalité demeure, seulement amputée de ces prérogatives, que ses statuts restent valables, comme les modalités de sa gestion et les opérations courantes qu'elle a effectuées en l'exécution de ces statuts;
Il doit être ajouté ici qu'elle n'est pas à l'origine de la présente instance, mais simple défenderesse, de sorte que les développements relatifs à la nullité de l'acte introductif délivré par une ASL dont les statuts constitutifs n'ont pas été publiés sont indifférents;
Quoiqu'il en soit, il apparaît que l'ASL a procédé à sa mise en conformité avec les termes de l'ordonnance suscitée, ainsi que cela ressort du récépissé de dépôt de la déclaration à la préfecture en date du 26 juin 2020 et de la publication au journal officiel en date du 11 juillet 2020;
Or, il est constant que l'accomplissement de ces formalités permet à l'ASL de recouvrer les droits mentionnés ci-dessus, peu importe la date à laquelle il est intervenu, et sans qu'il puisse être exigé d'elle, au regard de la jurisprudence interprétative effectivement applicable, la production, pour la validation de cette formalité, des annexes prévues à l'article 3 de l'ordonnance suscitée, soit le plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance de l'immeuble pour lesquels il s'engage;
Par voie de conséquence, compte tenu de cet ensemble, les demandes tendant à obtenir qu'il soit dit que l'ASL a perdu sa personnalité morale, qu'un administrateur soit désigné, que ses statuts soient déclarés nuls, qu'elle soit déclarée irrecevable à agir, et que ses opérations comptables soient annulées doivent être rejetées, et le jugement entrepris confirmé sur ces points;
Il le sera également en ce qu'il a retenu que ne pouvait être constaté le prétendu caractère léonin de la répartition des charges appelées par l'ASL, ou son mépris du critère d'utilité, ces deux griefs étant tout à la fois inopérants pour ne pas être applicables à la répartition fixée par les statuts de l'ASL, l'un relevant du droit des sociétés et le second du droit de la copropriété, et injustifiés;
En effet, il est constant que la répartition des charges d'une ASL résulte de l'accord de ses membres, auquel nous ne pouvons nous substituer, et qui, en l'espèce, résulte des statuts eux-mêmes;
Ceux-ci, dans leur forme initiale en date du 13 juin 2008, stipulent que les charges (article 1.27.2 b et d) supportées par le syndicat des copropriétaires sont réparties selon un tableau établi par le géomètre de l'opération, mis à jour après chaque nouvelle construction ou adhésion à l'association;
Ils précisent à l'article 1.6 que si le promoteur de l'opération décide de modifier le projet et obtient les autorisations nécessaires, ce dernier était autorisé à modifier les statuts et la répartition des charges de l'ASL entre les différents membres, « sans que les quote-parts de charges affectées à l'immeuble collectif puissent être augmentées »;
Si ces statuts ont effectivement été modifiées les 26 novembre 2010 et 13 décembre 2011, en ce qui concerne l'extension du périmètre de l'association et les tableaux de réparation des charges, cette dernière stipulation interdisant l'aggravation des charges pour le syndicat n'a jamais été modifiée;
Elle est au contraire rappelée dans le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] en date du 26 novembre 2010 ' duquel ressort l'adhésion de cet ensemble immobilier aux statuts de l'ASL ' lorsqu'il stipule à sa page 30 que le promoteur est autorisé à apporter toutes modifications à son programme immobilier, et à modifier en conséquence les statuts de l'ASL, sous la réserve notamment que ces modifications n'augmentent d'aucune sorte la quote-part de charges de l'ASL affectée à l'immeuble en cause;
Or, il n'est pas établi ni même allégué que la répartition des charges initialement convenue et acceptée ait été aggravée, seule étant évoqué l'augmentation des charges réclamées;
Au contraire, il résulte de l'examen du règlement suscité et du modificatif des statuts en date du 13 décembre 2011, que si la tableau de répartition des charges de l'ASL joint et visé au règlement (Annexe 16) lui attribuait 196 millièmes pour le bâtiment F, 176 millièmes pour le bâtiment G1 et 199 millièmes pour le bâtiment G2, les statuts modifiés attribuent seulement 262 millièmes à tout l'ensemble immobilier, soit moins que précédemment, signe d'une absence d'aggravation des charges qui lui sont imputées pour l'ASL;
De ce fait, et contrairement aux allégations de l'appelante, il apparaît non seulement que celle-ci a bien donné son accord sur la répartition des charges querellée par l'effet du règlement de copropriété suscité, mais aussi que les demandes tendant à obtenir la remise en cause de cette répartition, du fait de son caractère prétendument léonin ou contraire aux principes, son annulation, la restitution des fonds versés et la désignation d'un expert afin de proposer une nouvelle répartition ne peuvent qu'être rejetées;
Le jugement entrepris sera donc également confirmé sur ce point;
Il apparaît par ailleurs qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de l'appelante tendant à obtenir que soit constatée la prescription d'une partie de sa dette au titre de ces charges, l'ASL ne faisant dans le cadre de la présente instance aucune demande de condamnation de l'appelante au titre desdites charges ;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], qui succombe, supportera les dépens;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à l'ASL dénommée [Adresse 3] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Y AJOUTANT,
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de l'appelante tendant à obtenir que soit constatée la prescription d'une partie de sa dette au titre des charges qui seraient dues à l'ASL dénommée [Adresse 3] représentée par son directeur la société FONCIA Ligurie;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet MERMOZ à payer à l'ASL dénommée [Adresse 3] représentée par son directeur la société FONCIA Ligurie la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet MERMOZ aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
