COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2023
lv
N° 2023/ 178
N° RG 22/09467 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVGJ
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE FOND ACLE BAT. E, [Adresse 2]
C/
[D] [T]
[C] [L] épouse [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LESCUDIER & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 29 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01980.
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER dénommé '[Adresse 2], poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est , [Adresse 1], prise en la personne de son Président y demeurant
représenté par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [D] [T]
assignation portant signification de la déclaration d'appel en étude le 12.07.2022
demeurant [Adresse 2]
défaillant
Madame [C] [L] épouse [T]
assignation portant signification de la déclaration d'appel étude le 12.07.2022
demeurant [Adresse 2]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, , faisant fonction de Président de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Les époux [T]/[L] sont propriétaires du lot n° 1142 correspondant à un appartement situé au sein du bâtiment E3 de la [Adresse 2] soumise au régime de la copropriété. Se prévalant de charges impayées, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement d'une somme principale de 5281,95 €, comptes arrêtés au 12 avril 2022, devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant selon procédure accélérée au fond.
Mme [L], épouse [T] s'est opposée à la demande faisant valoir qu'elle réglait une somme mensuelle de 350 € selon échéancier convenu avec la copropriété. M. [D] [T] n'a pas comparu.
Selon jugement réputé contradictoire du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :
'condamné in solidum les époux [T]/[L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1584,83 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022 au titre des charges échues et à échoir exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
'autorisé les époux [T]/[L] à régler cette dette au moyen de quatre versements mensuels de 350 € et un cinquième versement de 184,83 € ;
'dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité, le tout sera immédiatement exigible ;
'débouté le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné in solidum les époux [T]/[L] à lui payer la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné in solidum les mêmes aux dépens ;
'rappelé que la décision était exécutoire de droit en vertu de l'article 481-1 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires a régulièrement relevé appel de cette décision le 1er juillet 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 juillet 2022 de:
vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
vu la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10-1 et 19-2,
vu les pièces produites,
'réformer le jugement déféré ;
'condamner in solidum les époux [T]/[L] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*4290,18 € comptes arrêtés au 18 mai 2022 et à titre subsidiaire celle de 4313,68 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2022 sur un montant de 2753,14 € et à compter de l'assignation introductive d'instance pour le surplus,
*800 € à titre de dommages-intérêts,
*1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
'confirmer les dispositions de la décision déférée non remises en cause par le syndicat ;
'débouter les époux [T]/[L] de l'ensemble de leurs demandes ;
' les condamner in solidum aux dépens.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement qu'il a produit au premier juge un décompte détaillé des sommes dues actualisées à celle de 5000,45 € au 18 mai 2022, que ce dernier a retiré à tort les frais de relance et de contentieux excédant l'administration courante de la copropriété, qu'en outre il a par erreur retiré de la créance des paiements déjà comptabilisés en crédit, que la carence des intimés cause nécessairement un préjudice au syndicat et que si le moratoire qui leur a été accordé devait être maintenu sa mise en 'uvre mérite d'être précisée.
Les époux [T]/[L] n'ont pas comparu. Le syndicat leur a fait signifier le 12 juillet 2022 l'acte d'appel et ses conclusions ; la signification n'ayant pas été remise à leurs personnes, le présent arrêt est rendu par défaut conformément à l'article 474 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 21 février 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de son action en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :
-un extrait de matrice cadastrale,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des 25 juin 2019,17 septembre 2020 et 22 juin 2021 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-une attestation de non-recours,
-les appels de fonds correspondants,
-une mise en demeure en date du 7 mars 2022 délivrée par courrier recommandé,
-un contrat de syndic,
-une facture du syndic pour transmission du dossier à avocat,
-les honoraires de l'avocat de la copropriété en première instance,
-un décompte individuel arrêté au 18 mai 2022.
En lecture de cette dernière pièce, l'arriéré de charges proprement dites s'élève à la somme de 4248,48 € déduction faite de frais divers à hauteur de 751,97 € dont il sera question ci-après. Les époux [T]/[L] qui ne justifient pas d'autres règlements que ceux déjà portés en crédit de leur compte individuel doivent être condamnés au paiement de cet arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui leur a été adressée par courrier recommandé du 7 mars 2022 et qu'ils n'ont pas retirée auprès des services postaux ainsi qu'en atteste la pièce n° 15 du dossier du syndicat.
Le décompte inclut également diverses sommes au titre de frais d'assignation, d'envoi de dossier à auxiliaire de justice et de démarches auprès des hypothèques. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel des intimés les frais taxables ou les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel les époux [T]/[L] sont étrangers , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges ; d'ailleurs, la facture d'envoi produite par le syndic à hauteur de 550 € ne fait état d'aucune diligence particulière (cf pièce n° 26 du dossier du syndicat).
En conséquence, les frais nécessaires de recouvrement sont arrêtés à la somme de 53,20 € correspondant au coût de la mise en demeure précitée du 7 mars 2022.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence des intimés ni de l'affirmation d'un préjudice de principe à défaut de toute pièce comptable, financière ou autre pouvant en caractériser un élément quelconque.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
Le syndicat appelant explique ne pas être opposé à des délais de paiement tout en objectant que les époux [T]/[L] ont déjà bénéficié de délais de fait inhérents à la durée de la procédure et à une imprécision il est vrai du dispositif du jugement quant au point de départ de l'échéancier de cinq mois accordé par le premier juge. Celui-ci sera reconduit dans les termes qui seront précisés au dispositif de cette décision.
***
Contraint de comparaître une seconde fois en justice pour faire valoir sa créance, le syndicat peut prétendre à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, condamnés à paiement, les époux [T]/[L] supporteront les dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déboute le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts,
-fait application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne in solidum les époux [T]/[L] aux dépens,
-autorise un règlement de la dette en cinq versements ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne in solidum les époux [T]/[L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Fondacle les sommes de :
-4248,48 € au titre des charges dues , comptes arrêtés au 18 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2022 sur la somme de 2753,14€ et du présent arrêt pour le surplus,
-53,20 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,
-1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Autorise les époux [T]/[L] à se libérer du montant de 4248,48 € au moyen de cinq mensualités de 849,70 € la première devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent arrêt ;
Dit qu'à défaut du réglement d'une seule mensualité, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;
Condamne in solidum les époux [T]/[L] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
