COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2023
lv
N° 2023/ 177
N° RG 22/09411 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVAL
S.A.S. CABINET SERGIC
C/
S.C.I. ROUMIEU
S.C.I. SYROS
S.A.S. 45 SUFFREN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Guillaume FABRICE,
Me Lionel MOATTI
AARPI CRJ AVOCATS
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 22 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02855.
APPELANT
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice Le CABINET SERGIC, SAS, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son Président en exercice y domicilié en cette qualité
représenté par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
S.C.I. ROUMIEU dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié en cette qualité
représentée par Me Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de Me Francois MEUNIER, avocat au barreau de PARIS
S.C.I. SYROS dont le siège social est [Adresse 4], représentée par son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.
représentée par Me Romain JIMENEZ-MONTES de l'AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
S.A.S. 45 SUFFREN poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis , [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL-AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Roumieu était propriétaire du lot n° 104 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat l'a fait assigner le 8 juillet 2021 en paiement d'une somme principale de 8436,92 € devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant selon procédure accélérée au fond. La SCI Roumieu a attrait en garantie la SCI Syros à qui elle a vendu son lot le 2 octobre 2020 ainsi que la SAS 45 Suffren notaire instrumentaire.
La SCI Roumieu s'est opposée à la demande en paiement en excipant principalement de la vente ; la SCI Syros a réclamé communication des procès-verbaux d'assemblées générales et comptes du syndicat ; l'étude notariale 45 Suffren a conclu à l'incompétence du tribunal pour connaître d'une demande de garantie à son encontre.
Selon jugement contradictoire en date du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :
'ordonné la jonction des procédures ;
'ordonné au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de communiquer à la SCI Syros la copie des comptes du syndicat comprenant les budgets prévisionnels, charges et produits, la situation de trésorerie pour les deux exercices et budgets votés lors de l'assemblée générale du 5 mars 2021 ;
'condamné la SCI Syros à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 3709,35 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022 au titre de l'arriéré de charges ;
'autorisé la SCI Syros à régler sa dette au moyen de trois versements mensuels, soit deux versements de 1138,91 € et un troisième majoré du solde ;
'rejeté la demande de garantie de la SCI Syros par la SAS 45 Suffren et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;
'rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné la SCI Syros à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la même aux dépens ;
'rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.
Le syndicat des copropriétaires a régulièrement relevé appel de cette décision le 30 juin 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 novembre 2022 de:
vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les articles 6 et 6-2 du décret du 2 juillet 2020 et l'article 20 de l'ordonnance du 18 septembre 2019,
vu l'article 14-2 de la loi du 24 mars 2014,
vu la mise en demeure adressée par lettre simple et recommandée le 6 avril 2021,
vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
vu la jurisprudence,
vu les pièces annexées,
'réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;
'à titre principal, condamner la SCI Roumieu au paiement de la somme de 8564,56 € arrêtée au 30 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021 au titre de l'arriéré de charges et de celle de 1500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
'donner acte au syndicat en ce qu'il s'en rapporte à justice sur les sommes à rembourser à la SCI Syros ;
'à titre subsidiaire, condamner la SCI Roumieu au paiement de la somme de 7329,92 € arrêtée au 1er juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021 et celle de 1500 € à titre de dommages-intérêts ;
'condamner la SCI Syros au paiement de la somme de 95,73 € à compter du 1er juillet 2021 et arrêtée au 30 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
'donner acte au syndicat en ce qu'il s'en rapporte à justice sur les sommes à rembourser à la SCI Syros ;
'en tout état de cause, condamner in solidum les SCI Roumieu et Syros au paiement d'une somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner in solidum les mêmes aux dépens de première instance et d'appel ;
'débouter la SCI Syros de l'ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;
'dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et en cas d'exécution par voie judiciaire il sera fait application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que le copropriétaire qui cède son lot reste débiteur des charges tant que la cession n'a pas été notifiée au syndic, que la SCI Roumieu propriétaire du lot n° 104 depuis le 30 mars 2001 n'a pas informé ce dernier de sa session au 2 octobre 2020, que le tribunal a néanmoins condamné la SCI Syros au paiement d'une somme de 3709,35 € que le syndicat ne lui avait pas réclamée, qu'au jour de l'assemblée générale du 5 mars 2021 seule la SCI Roumieu était connue comme propriétaire du lot n° 104, que l'avis de mutation n'ayant été notifié au syndic qu'au 11 juin 2021 la SCI Roumieu demeure débitrice des charges à tout le moins jusqu'à cette date et la SCI Syros pour le surplus, que l'ensemble des pièces comptables a été communiqué à cette dernière et que leur défaillance a entraîné un surcroît de travail du syndic.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la SCI Roumieu demande à la cour de :
vu l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il rejette les demandes principale et en paiement de dommages-intérêts du syndicat à l'encontre de la SCI Roumieu ;
'en conséquence, débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'le condamner aux dépens d'appel avec bénéfice de recourement direct.
La SCI Roumieu soutient principalement qu'au jour de la cession de son lot la copropriété ne possédait plus de syndic et que la SCI Syros acquéreur en avait été informée dans l'acte de vente.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 août 2022, la SCI Syros demande à la cour de:
vu l'article L 721-2 du code de la construction et de l'habitation,
vu les articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les articles 6 et suivants du décret du 17 mars 1967,
vu les articles 1240 et 1343-5 du Code civil,
vu la jurisprudence,
'infirmer le jugement déféré en ce qu'il condamne la SCI Syros à paiement ;
'le confirmer en ce qu'il ordonne au syndicat des copropriétaires de lui communiquer différentes pièces ;
'constater qu'il n'est formulé par le syndicat des copropriétaires aucune demande à titre principal de condamnation à l'encontre de la SCI Syros ;
'condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à la SCI Syros la somme de 1138,91€ versée par chèque CARPA du 13 avril 2022 ;
'si la cour d'appel venait à statuer sur les demandes de condamnation présentées à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Syros limiter la demande aux seuls provisions sur charges et appels de fonds loi ALUR exigibles pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 duquel devront se déduire les règlements déjà effectués par la SCI Syros à ce titre ;
'dans l'hypothèse où la SCI Roumieu sollicite la garantie de la SCI Syros en cause d'appel, débouter la SCI Roumieu de sa demande pour les charges et appels de fonds exigibles antérieurement au 1er juillet 2021 ;
'si par impossible, une condamnation était prononcée pour cette période à l'encontre de la SCI Syros, condamner la SAS 45 Suffren à garantir intégralement la SCI Syros ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de condamnation in solidum au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d'appel ;
' condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner tout succombant aux dépens de première instance et d'appel.
La SCI Syros expose principalement qu'à défaut de dénonce de la cession le copropriétaire vendeur demeure débiteur des charges et provisions, que c'est à tort que le premier juge a condamné la SCI Syros à paiement, que le syndicat des copropriétaires ne poursuit principalement que la SCI Roumieu, que la SCI Syros s'est toujours opposée au paiement de trois appels de fonds au titre des travaux de reprise des planchers exigibles avant la notification de la mutation, que la situation dans laquelle elle se trouve ainsi que le syndicat des copropriétaires résulte uniquement des manquements de la SCI Roumieu qui ne l'a pas informée des désordres affectant le plancher bas du premier étage du bâtiment B ni de la situation financière de la copropriété et que le premier juge avait compétence pour statuer sur ses demandes de garantie.
Enfin, dans des dernières écritures notifiées le 2 septembre 2022 par voie électronique, la SAS de notaires 45 Suffren demande à la cour de :
' confirmer le jugement en ce qu'il renvoie les SCI Roumieu et Syros à mieux se pourvoir ;
'en toute hypothèse, les débouter de leurs prétentions à l'égard de la SAS 45 Suffren ;
'condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner tout succombant aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
La SAS 45 Suffren explique que le vendeur ayant déclaré que la copropriété n'avait ni syndic ni conseil syndical ni fonctionnement quelconque l'acquéreur a été informé de l'impossibilité de notifier la vente, que l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne donne pas compétence au président du tribunal judiciaire pour apprécier la responsabilité de l'étude notariale et qu'en tout état de cause elle n'a commis aucune faute.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 21 février 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Il est acquis que l'ensemble des pièces dont la communication a été ordonnée par le premier juge ont bien été remises à la SCI Syros, que la créance de charges du syndicat n'est pas critiquée dans son montant et que le débat porte essentiellement sur le copropriétaire obligé à paiement compte tenu de la cession de lot intervenue le 2 octobre 2020 ; il est admis également que cette cession a été notifiée au syndic Cabinet Sergic le 11 juin 2021 [succédant au syndic Citya Immobilier ]par l'office notarial instrumentaire 45 Suffren (cf pièce n° 7 du dossier du syndicat).
Le 30 janvier 2021, la SCI Roumieu a été destinataire de la convocation à l'assemblée générale du 5 mars 2021 ainsi qu'en atteste l'avis de réception signé par ses soins ; le 1er avril 2021 le procès-verbal d'assemblée générale été réceptionné dans les mêmes formes (cf pièces n° 13 et 14 du dossier du syndicat) ; or la SCI Roumieu n'a contesté aucune des résolutions adoptées par l'assemblée générale approuvant notamment les exercices 2020 et 2021 et surtout n'a nullement informé le syndic de la cession de son lot ; enfin, la cour demeure dubitative sur son affirmation dans l'acte authentique de vente du 2 octobre 2020 selon laquelle la copropriété n'était pas organisée alors que le syndicat produit un procès-verbal d'assemblée générale du 10 février 2020 révoquant le cabinet Casal-Citya et désignant pour lui succéder le cabinet Sergic (cf pièce n° 23 de son dossier).
C'est donc à bon droit qu'il soutient dans sa demande subsidiaire qu'elle demeure débitrice des charges exigibles dans les termes de l'article 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 jusqu'à cette notification soit pour un montant de 7329,92 €, et que les charges postérieures soit 1234,64 € sont dues par l'acquéreur Syros dont la critique est limitée à la mise en 'uvre de travaux de réfection de planchers.
Cette critique est nécessairement vaine en l'absence de contestation et de l'annulation des résolutions qui les ont adoptés ; compte tenu des paiements effectués par la SCI Syros en cours de procédure il demeure solde du de 95,73 €.
Sur les demandes annexes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Or non seulement le syndicat n'explique pas en quoi la résistance au paiement de la SCI Roumieu aurait dégénéré en abus mais encore n'objective aucune conséquence dommageable qui en serait directement issue hormis le fait d'avoir été contraint de recourir à justice et dont les frais inhérents peuvent être indemnisés par l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le rejet de ce chef de demande est confirmé.
La mise en 'uvre par la loi du 23 novembre 2018 d'une procédure accélérée au fond pour recouvrer les charges de copropriété ne peut être sérieusement étendue à une action en responsabilité professionnelle de l'étude notariale, ce qui conduit à la confirmation nécessaire de l'irrecevabilité de ce chef de demande prononcée par le premier juge.
Cette procédure n'autorise pas plus une action en garantie fondée sur une exécution défectueuse de la vente du lot n° 104 qui relève du fond du droit.
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Compte tenu de ce qui précède, il convient de faire droit à la demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile dans les termes sollicités par le syndicat des copropriétaires.
Condamnées à paiement, les SCI Roumieu et Syros supporteront les dépens de première instance et d'appel sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'application éventuelle de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 aujourd'hui abrogé.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-ordonne la communication de pièces par le syndicat des copropriétaires à la SCI Syros ;
-renvoie les parties à mieux se pourvoir sur les demandes de garantie formulées par la la SCI Roumieu et la SCI Syros à l'encontre de la SAS 45 Suffren,
-fait application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SCI Roumieu à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 7329,92 € , comptes arrêtés au 1er juin 2021, au titre de l'arriéré de charges et provisions avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021,
Condamne la SCI Syros à payer au même celle de 95,73 €, déduction faite du règlement de 1138,91 € déjà réalisé, comptes arrêtés au 30 juin 2022 au titre de l'arriéré de charges avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;
Condamne les SCI Roumieu et Syros à payer ensemble au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne les mêmes aux dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct de ces derniers pour ceux avancés par la SAS 45 Suffren.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
