COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2023
lv
N° 2023/ 184
N° RG 22/07920 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJP6G
S.A.S. HOTEL VICTORIA
C/
Syndic. de copro. [Adresse 5]
S.A.R.L. LEJIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Claude PYOT
Me Edith FARAUT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge de la mise en état de GRASSE en date du 13 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01164.
APPELANTE
S.A.S. HOTEL VICTORIA, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son président en exercice , la SAS AXELYM, sis [Adresse 7]
représentée par Me Jean-Claude PYOT, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires [XXXXXXXXXXX06],[Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CYTIA LE CANNET, elle même prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Edith FARAUT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Frédéric HENTZ, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. LEJIS, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Jean-Claude PYOT, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023. Le délibéré a été prorogé au 11 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SAS Hôtel Victoria exploite un hôtel au sein de la résidence éponyme située à [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1]. Aux termes d'une assignation en date du 6 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Lexis devant le tribunal judiciaire de Grasse en enlèvement sous astreinte de la tour de refroidissement installée en toiture et en paiement de dommages-intérêts puis le 17 août suivant la SAS Hôtel Victoria aux mêmes fins, cette dernière s'avérant être la seule propriétaire des lots affectés à l'usage hôtelier.
Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état. Le 13 décembre 2021, la SAS Hôtel Victoria l'a saisi d'une demande incidente en irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires pour cause de prescription motif pris d'une installation ancienne du système de chauffage jamais contestée ressortant notamment d'une assemblée générale en date du 7 mai 1999. Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à l'incident en soutenant pour sa part que la connaissance de l'installation litigieuse n'a été révélée qu'à l'assemblée générale du 20 juin 2019.
Considérant que le devis de travaux du 19 février 1999 produit par la SAS Hôtel Victoria n'était pas pertinent et que la date de l'installation contestée n'était pas connue, le juge de la mise en état a débouté la SAS Hôtel Victoria de sa demande incidente et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle a régulièrement relevé appel de cette décision le 1er juin 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2022 de:
vu les articles 905-2, 910-1 et 911 du code de procédure civile,
vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
'déclarer irrecevables les conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires le 1er août 2022 ;
'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;
'déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] irrecevable en ses demandes;
'débouter le même de toutes ses demandes ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, la SAS Hôtel Victoria fait valoir au fond que l'installation litigieuse ne confère pas un caractère privatif à la toiture, que l'action intentée par le syndicat est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale, qu'elle n'est pas à l'origine de l'installation litigieuse déjà existante lorsqu'elle a acquis les locaux et le fonds de commerce d'hôtellerie, que M. [W] qui a autorisé le passage à son lot pour accéder à la toiture du bâtiment le 7 mai 1999 est à l'origine de la demande d'enlèvement objet de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 juin 2019, que la société Socotec est intervenue notamment sur l'installation en mai 2022 et que la comptabilité de la SAS Hôtel Victoria ne retrace depuis le 1er janvier 2003 aucune dépense relative à l'acquisition et la pose d'une tour de refroidissement.
Le syndicat des copropriétaires a signifié ses conclusions d'intimé le 1er août 2022. La SARL Lexis bien que comparante n'a pas conclu.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 24 janvier 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 905 du code de procédure civile, l'appel d'une ordonnance du juge de la mise en état statuant sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir est instruit à bref délai ; l'article 905-2 fixe à un mois le délai de réplique de l'intimé aux écritures de l'appelant « à peine d'irrecevabilité relevée d'office ».
Il est constant qu'en répliquant le 1er août 2022 aux conclusions d'appel de la SAS Hôtel Victoria signifiées le 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a méconnu ce délai et qu'ainsi ses écritures sont irrecevables.
La cour reste néanmoins saisie dans les termes de ses conclusions de première instance.
Au fond :
Il est constant qu'un litige oppose la SAS Hôtel Victoria depuis 2016 au syndicat des copropriétaires pour assurer l'entretien de la climatisation de l'hôtel qu'elle exploite dans les lieux ainsi qu'il ressort des courriers et courriels échangés entre son conseil et le syndic ; il est également acquis qu'en l'absence de servitude technique, l'entretien des équipements situés en toiture nécessite un passage par les deux appartements du dernier étage dont celui de M. [W]. La SAS Hôtel Victoria se prévaut d'un procès-verbal d'assemblée générale du 7 mai 1999 dont la résolution n°9 mentionne : « M. [W] laisse l'accès libre en toiture terrasse par son appartement » pour en déduire une autorisation de la copropriété quant à l'installation en toiture de ces équipements et d'un devis contemporain du 19 février 1999. Le premier juge a exactement considéré que l'objet de l'autorisation consentie n'est aucunement précisé et que la seule production d'un devis ne permet pas de dater l'installation litigieuse dont le retrait est aujourd'hui demandé. L'historique exposé par la société Sermatech en charge de sa maintenance dans son courrier du 22 juin 2022, les interventions du technicien en climatisation Arm'Elec ou encore le rapport Socotec sur l'installation électrique figurant au dossier de l'appelante ne sont pas plus précis sur les circonstances de la mise en 'uvre de l'installation, observation faite de surcroît que ces pièces ne sont pas opposables à la copropriété.
La contestation de la régularité de l'installation par le syndicat des copropriétaires est une action personnelle soumise au délai de prescription de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil ainsi qu'il ressort de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les actions relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat dans sa nouvelle rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 . En effet un aménagement privatif en parties communes ne constitue pas une appropriation de celles-ci par le copropriétaire à l'origine des travaux contestés et ne confère aucun caractère immobilier à l'action en enlèvement. L'article 2224 précité dispose que le délai quinquennal court « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer », soit en l'espèce à compter du jour où les copropriétaires ont eu connaissance de l'infraction au règlement de copropriété ; au regard de ce qui précède, la SAS Hôtel Victoria qui ne lui oppose que le procès-verbal d'assemblée générale inefficace du 7 mai 1999 (cf supra) n'établit pas que la copropriété aurait eu connaissance des travaux litigieux plus de cinq ans avant les assignations des 6 mars et 17 août 2020.
L'ordonnance déférée est confirmée.
***
Déboutée de son recours, la SAS Hôtel Victoria ne peut prétendre à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour les mêmes motifs, elle est condamnée aux dépens conformément à l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Déclare irrecevables les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires le 1er août 2022 ;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Condamne la SAS Hôtel Victoria aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
