| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 11 mai 2023, 20/01527

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 MAI 2023

LV

N° 2023/ 180

Rôle N° RG 20/01527 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQ7D

[I] [F] [X]

C/

Société LE BERYL ROSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS

SCP BADIE SIMON - THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04048.

APPELANTE

Madame [I] [F] [X]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA AD IMMOBILIER, [Adresse 2]

représenté par la SCP BADIE SIMON - THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE, assisté de par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Sung soon EGBERTSEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 07 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [X] est propriétaire d'un appartement avec balcon au sein de la copropriété [Adresse 6], situé [Adresse 4]) et qui constitue sa résidence secondaire.

Mme [X] a fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2018, une résolution n° 22 tendant à demander la réalisation des travaux d'étanchéité de sa terrasse.

Cette résolution a été rejetée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Par acte d'huissier en date du 27 juillet 2018, Mme [I] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins notamment de:

- prononcer la nullité de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 13 avril 2018,

- condamner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE, à réaliser les travaux de réparation de la terrasse de Mme [X] suivant le descriptif technique de la société CARRELAGE ASSOCIES aux fins de mettre hors d'eau la sous-face de la terrasse de M. et Mme [H], sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Par jugement contradictoire en date du 23 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:

- débouté Mme [I] [X] de ses demandes,

- condamné Mme [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Me GHIGO, avocat.

Par déclaration en date du 30 janvier 2020, Mme [I] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposée par RPVA le 23 novembre 2021, Mme [I] [X] demande à la cour de:

Vu les articles 8,14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 23 décembre 2019 en ce qu'il a débouté Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, à savoir:

* prononcer la nullité de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 13 avril 2018,

* condamner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE, à réaliser les travaux de réparation de la terrasse de Mme [X] suivant le descriptif technique de la société CARRELAGE ASSOCIES aux fins de mettre hors d'eau la sous-face de la terrasse de M. et Mme [H], sous astreinte de 150 € par jour de retard.

* désigner, à titre subsidiaire, un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment déterminer les causes et origines des désordres, les moyens pour y remédier et les responsabilités,

* en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE à payer à Mme [X] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- prononcer la nullité de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 13 avril 2018,

- condamner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE, à réaliser les travaux de réparation de la terrasse de Mme [X] suivant le descriptif technique de la société CARRELAGE ASSOCIES aux fins de mettre hors d'eau la sous-face de la terrasse de M. et Mme [H], sous astreinte de 150 € par jour de retard,

- désigner, à titre subsidiaire, un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment:

* se rendre sur les lieux du litige [Adresse 5],

* constater et décrier les désordres invoqués par Mme [X],

* entendre éventuellement tout sachant,

* déterminer les causes et origines des désordres invoqués par Mme [X],,

* donner les éléments pour y remédier

* déterminer les responsabilités,

* déterminer les préjudices subis par Mme [X],

* faire un rapport verbal en cas d'urgence,

- condamner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE à payer à Mme [X] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ainsi qu'aux entiers dépens sous distraction de Me BENSA-TROUIN, avocat au barreau de Grasse, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE à payer à Mme [X] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens sous distraction de Me BENSA-TROUIN, avocat au barreau de Grasse, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que:

- le règlement de copropriété prévoient que les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité, s'agissant des terrasses à jouissance privative,

- sa terrasse est vétuste, ne dispose pas de dispositif d'étanchéité et n'a pas été rénovée depuis la construction de l'immeuble en 1975, de sorte qu'il est parfaitement normal que des fissures soient apparues au carrelage, fissures qui favorisent l'apparition de végétation et d'infiltrations en sous-face de la terrasse,

- il s'agit donc de travaux structurels liés à la vétusté de l'immeuble qui doit être imputé au syndicat des copropriétaires,

- elle conteste tout défaut d'entretien de sa part, ce que confirme le cabinet CABEXB, mandaté par son assureur protection juridique, en date du 2 avril 2015,

- les travaux qu'elle propose correspondant au devis de la société CARRELEUR ASSOCIES pour un montant total de 3.405 € HT doivent être à la charge de la copropriété.

Elle considère que la position du syndicat des copropriétaires s'analyse, dans ces conditions, en un abus de majorité, en ce que la conservation des parties communes relève nécessairement de l'intérêt collectif. Elle ajoute que le lien de causalité entre le prétendu manque d'entretien qui lui est imputé et les désordres affectant sa terrasse n'est absolument démontré, d'autant qu'elle communique en cause d'appel un rapport d'expertise de M. [C] du 2 juillet 2021 qui conclut à l'existence de désordres structurels générant une impossibilité d'entretien de sa terrasse notamment compte tenu d'une pente trop importante, que la prise en charge par le syndicat des travaux de remise en état de sa terrasse est indispensable dès lors qu'une partie commune est atteinte et qu'il existe une fissure entre la dalle béton de cet ouvrage et la baie vitrée de son appartement entraînant des désordres.

Le syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 février 2023, demande à la cour de:

Vu les articles 8 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

- confirmer le jugement rendu le 23 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a:

* débouté Mme [I] [X] de ses demandes,

* condamné Mme [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Me GHIGO, avocat,

- débouter Mme [I] [X] de toutes ses demandes fins et conclusions,

- condamner Mme [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [I] [X] aux dépens distraits au profit de Me Sandra JUSTON.

Il rappelle que Mme [X] fonde sa demande d'annulation de la résolution n° 22 sur l'abus de majorité, qu'il lui appartient de caractériser le prétendu abus qu'elle allègue, le seul refus de l'assemblée générale à sa demande étant insuffisant, qu'en l'occurrence, sa motivation ne correspond en rien à la définition jurisprudentielle de l'abus de majorité:

- elle ne justifie pas dans quelle mesure cette décision serait contraire aux intérêts collectifs ou prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires,

- elle n'établit pas davantage la nécessité des travaux réclamés à la conservation de l'immeuble ou l'administration des parties communes,

- le rapport du cabinet CABEXB a été réalisé hors de tout contradictoire et ne lui est donc pas opposable, d'autant que les affirmations de cet expert ne repose sur aucune investigation technique,

- il en est de même pour le rapport BTC EXPERTISES qui confirme d'ailleurs le manque d'entretien de la terrasse,

- en vertu du règlement de copropriété, les carrelages, dalles et en générale, tous revêtements constituent des parties privatives et les copropriétaires ont l'obligation d'entretenir leurs terrasses,

- l'appelante a été destinataire de plusieurs courriers du syndic lui demandant d'entretenir le carrelage de son balcon, ce qu'elle n'a pas fait expliquant le développement de mauvaises herbes dans les joints du carrelage et dans les conduits d'évacuation, provoquant une stagnation de l'eau et des fissures dans le carrelage,

- les travaux d'étanchéité réclamés ne sont pas obligatoires selon la réglementation en vigueur,

- il ne saurait se voir imposer la réalisation de travaux non obligatoires et sur des parties privatives au profit d'un seul copropriétaire, d'autant que l'appelante est entièrement responsable de l'état actuel du revêtement de son balcon,

- il justifie de motifs sérieux pour rejeter la résolution litigieuse.

Il s'oppose également:

- à la demande de condamnation d'avoir à exécuter les travaux sous astreinte, l'appelante ne pouvant passer outre une décision prise par l'assemblée générale et la cour ne pouvant se substituer à celle-ci,

- à la demande d'expertise judiciaire qui ne présente aucune utilité au regard de sa demande d'annulation de la résolution n° 22 pour abus de majorité et a été sollicitée de manière tardive afin de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 février 2023.

MOTIFS

Mme [X] a introduit à la présente procédure en nullité de la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2018, ainsi libellée:

' Réalisation de travaux suivant demande de Mme [X] suivant courrier recommandé AR du 27.01.2018.

L'assemblée générale prend acte du courrier recommandé AR de Mme [X] daté du 27 janvier 2018, copropriétaire bâtiment BERYL ROSE 1, et décide de l'exécution des travaux réalisation d'une étanchéité sur son balcon, suivant devis des CARRELEURS ASSOCIES, [G] [W], selon descriptif joint à la convocation.'

Cette résolution a été rejetée à l'unanimité des présents et représentés.

Mme [X] considère qu'un tel refus procède d'un abus de majorité.

L'abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif d'un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l'intention de nuire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires.

L'abus ne peut être retenu que dans la mesure où l'appelante rapporte la preuve certaine que l'assemblée générale a effectivement agi de manière contraire aux intérêts de la collectivité ou pour nuire à autrui. Le syndicat des copropriétaires doit veiller à une égalité de traitement sans avantager certains au détriment des autres, la discrimination entre copropriétaires devant toutefois reposer sur des éléments objectifs.

Mme [X] doit donc justifier que le refus qui est opposé à sa demande, bien que régulièrement voté, la lèse sans pour autant être conforme à l'intérêt commun.

Le règlement de copropriété précise que les carrelages, salles et en général tous revêtement sont des parties privatives et stipule ( page 38) que ' Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive d'une terrasse seront personnellement responsables de tous dommages tels que fissures, fuites etc... provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires (...) Seul les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.'

A l'appui de sa demande de travaux inscrite à l'ordre du jour, Mme [X] a produit un devis de l'entreprise CARRELEURS ASSOCIES pour un montant total de 3.405 € HT comprenant notamment la réalisation d'une étanchéité et la pose d'un nouveau carrelage.

Or, dès lors que le balcon ne recouvre pas de zone habitable, la copropriété n'a pas l'obligation de mettre en place une étanchéité sous carrelage, ce qu'au demeurant Mme [X] ne conteste pas. Par ailleurs, les carrelages constituant des parties privatives, l'entretien du revêtement des balcons incombe aux propriétaires concernés.

En d'autres termes et au regard du devis produit par Mme [X], au soutien de sa demande de résolution n° 22 de l'assemblée générale du 13 avril 2018, le refus des copropriétaires de réaliser des travaux d'étanchéité non obligatoires et d'exposer des frais pour un nouveau carrelage ou revêtement, à savoir une partie privative, ne saurait être constitutif d'un abus de majorité.

Mme [X] considère toutefois que les travaux réclamés doivent être prise en charge par la copropriété, en ce que la conservation des parties communes relève nécessairement de l'intérêt collectif et que les désordres affectant son balcon sont la conséquence d'une vétusté normale se prévalant ainsi des dispositions du règlement de copropriété susvisées.

Elle s'appuie:

- sur un rapport du cabinet CABEXB en date du 2 avril 2015, mandaté par son assureur protection juridique, non contradictoire, la réunion d'expertise s'étant déroulée de manière unilatérale avec la seule Mme [X], étant précisé qu'aucune investigation technique n'a été réalisée mais qu'il a été relevé de mousse et de petits végétaux sur le balcon ainsi que l'obstruction de l'unique évacuation,

- un second rapport du 2 juillet 2021, toujours non contradictoire, de M. [C], qui n'a pas davantage effectué la moindre investigation technique et qui indique qu'une étude par un bureau d'études spécialisés devra être réalisée. Il confirme également la présence de mauvaises herbes et de terres sur le balcon et dans les conduits d'évacuation.

Ces éléments ne permettent pas davantage de caractériser un abus de majorité en ce qu'il n'est pas justifié de la nécessité des travaux d'étanchéité à la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il n'est en effet pas établi que les désordres seraient la conséquence d'une vétusté normale au sens du règlement de copropriété, alors que le défaut d'entretien par Mme [X] de son balcon est manifeste au regard des constatations du cabinet CABEXB et de M. [C], alors qu'elle a été destinataire de plusieurs courriers de la part du syndic, lui demandant de procéder à un entretien régulier de son balcon.

Dans ces conditions, l'appelante ne démontre nullement que le refus par les copropriétaires de prendre de prendre en charge des travaux privatifs dans son seul intérêt personnel et d'autre part, de procéder à des travaux non obligatoires, serait contraire à l'intérêt collectif , alors que Mme [X] n'a elle-même pas répondu à ses propres obligations d'entretine du revêtement de sa terrasse.

Elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 13 avril 2018.

Sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer, sous astreinte, les travaux de réparation de sa terrasse suivant le descriptif technique de la société CARRELEUR ET ASSOCIES ne peut davantage prospérer en ce que Mme [X] ne peut passer outre une décision de l'assemblée générale et la cour ne pouvant se substituer à celle-ci, pour décider à sa place de l'exécution de travaux sous astreinte à l'encontre de l'intimé.

Elle réclame, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise judiciaire, alors que:

- le litige porte sur l'annulation d'une résolution d'assemblée générale sur le fondement de l'abus de majorité,

- une expertise judiciaire n'apporterait aucun élément sur ce point et ne saurait remédier au fait que Mme [X] n'a pas démontré, lors de l'assemblée générale du 13 avril 2018, la nécessité de la réalisation des travaux qu'elle réclamait et ne pourrait avoir aucun effet rétroactif sur les motifs du refus de l'assemblée générale en l'état de la production du devis par l'appelante de la société CARRELEUR ET ASSOCIES,

- cette demande, présentée à titre subsidiaire et tardivement, ne peut qu'être repérée en ce qu'elle aurait pour conséquence de suppléer la carence de l'appelante, qui a décidé directement d'engager une action au fond et tente de revenir en arrière compte tenu de l'insuffisance de ces éléments de preuve.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute Mme [I] [X] des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LE BERYL ROSE la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [X] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ