COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT SUR REQUETE EN OPPOSITION D'ARRÊT
DU 11 MAI 2023
LV
N° 2023/ 185
Rôle N° RG 20/01231 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQAX
[E] [K] [Z]
[G] [D] épouse [Z]
C/
[L] [S]
[W] [R]
[F] [X]
SCI VIRGINIE
SARL LES ROSEES
S.C.I. LOMAPARATIISI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Arrêt de la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE en date du 25 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/09661.
DEMANDEURS A LA REQUÊTE
Monsieur [E] [K] [Z]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas BRAHIN de la SELARL BRAHIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Laurent LACAZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [G] [D] épouse [Z]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Nicolas BRAHIN de la SELARL BRAHIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Laurent LACAZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
DEFENDEURS A LA REQUÊTE
Monsieur [L] [S]
demeurant [Adresse 2]
représenté parde la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Donald MANASSE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Laure MICHELLE, avocat au barreau de NICE , plaidant
Maître [W] [R]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bernard VIAL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
Maître Jean-François [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bernard VIAL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
SCI VIRGINIE dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Donald MANASSE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Laure MICHELLE, avocat au barreau de NICE, plaidant
SARL LES ROSEES, sise [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Donald MANASSE, avocat au barreau de NICE substitué par Me Laure MICHELLE, avocat au barreau de NICE, plaidant
S.C.I. LOMAPARATIISI représentée par son gérant domiciliéen cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
assigation portant signification de la déclaration d'opposition le 26.03.2020 tranformée en par procés verbal de recherce en application de l' article 659 du Code de procédure civile
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON , faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI VIRGINIE dont l'associé gérant est M. [L] [S] est propriétaire d'un bien immobilier situé à Mougins, constitué d'une maison d'habitation et d'un terrain attenant.
La SARL LES ROSEES y exploite depuis l'année 2002 un e activité commerciale de location de chambre d'hôtes.
Le 26 mars 2011, la SCI VIRGINIE et M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] ont régularisé une promesse de vente portant sur ce bien moyennant le prix de 2.400.000 € sous certaines conditions suspensives, dont celle de l'obtention d'un prêt. La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 août 2011 et un acompte de 111.000 € a été versé par les époux [Z] entre les mains du notaire de la SCI VIRGINIE, Me [X], désigné comme séquestre.
Une convention de prise de jouissance anticipée a été établie selon acte sous seing privé en date du 8 septembre 2011, conclue entre la SCI VIRGINIE et les époux [Z], agissant au nom et pour le compte de la SCI LOMAPARATIISI, se substituant aux acquéreurs.
Par courrier du 26 septembre 2011, Me [R], notaire de la SCI LOMAPARATIISI et des époux [Z] informait le notaire de la SCI VIRGINIE que sa cliente ne procéderait pas à l'acquisition du bien immobilier.
La SCI VIRGINIE a fait délivrer, par actes d'huissier des 12 et 17 octobre 2011, une sommation de se trouver le 27 octobre 2011 en l'office notarial pour signer l'acte de vente définitif.
Le 27 octobre 2011, un procès-verbal de difficultés a été dressé, relatant le refus de réitérer la vente par la la SCI LOMAPARATIISI et M. [Z] .
Par acte du 13 janvier 2012, la SCI LOMAPARATIISI et les époux [Z] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse la SCI VIRGINIE et Me [X], notaire, en vue d'obtenir la caducité de l'acte passé le 26 mai 2011, outre la libération des fonds séquestrés.
Suivant acte du 7 janvier 2014, la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S] ont fait assigner en intervention forcée Me [R], notaire, pour que soit constatée la convention de prise de jouissance anticipée en date du 8 septembre 2011, qu'il soit dit que l'acte de vente conditionnelle n'est pas caduc, que soit versée la somme de 110.000 € à titre d'indemnité forfaitaire et que soit retenue la responsabilité de Me [R], dans l'hypothèse où les fonds ne seraient plus entre ses mains.
Par jugement du 31 mars 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a, notamment:
- reçu l'intervention volontaire de M. [L] [S],
- déclaré irrecevable l'action initiée par la SCI LOMAPARATIISI et les époux [Z] en application de l'article 28 modifié du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière,
- constaté que la SCI LOMAPARATIISI a été radiée du registre du commerce et des sociétés par mention du 2 septembre 2014, suite à la clôture des opérations de liquidation le 31 juillet 2014,
- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
- condamné M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer la somme de 3.000 € à la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S], en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer la somme de 1.500 € à Me [X] et Me [R], en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] aux dépens
La SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S] ont relevé appel, le 26 mai 2016, à l'encontre des époux [Z], de Me [X] et Me [R], notaires et de la SCI LOMAPARATIISI, prise en la personne de son représentant légal.
La SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S] ont relevé appel, le 7 juillet 2016, intimant la SCI LOMAPARATIISI, prise en la personne de son mandataire ad'hoc, M. [E] [Z].
La jonction des procédures a été ordonnée le 6 septembre 2016.
Par arrêt en date du 25 janvier 2018, rendu par défaut, la cour de céans a:
- réformé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 mars 2016 mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
Statuant à nouveau de ce chef,
- déclaré recevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
- confirmé le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
- dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause Me [F] [X],
- ordonné à Me [F] [X] de verser la somme de 111.000 € séquestrée entre ses mains à la SCI VIRGINIE,
- condamné solidairement la SCI LOMAPARATIISI, M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer à la SCI VIRGINIE la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts,
- rejeté le surplus des demandes de dommages et intérêts,
- rejeté la demande en paiement d'une somme de 92.000 € à titre d'astreinte,
- débouté la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S] de leurs demandes formées à l'encontre de Me [W] [R],
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S] aux dépens d'appel et à payer à Me [F] [X] et Me [W] [R] la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le 24 janvier 2020, M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] ont formé opposition à cet arrêt.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 février 2023, M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] demandent à la cour de:
Vu l'article 571 du code de procédure civile,
Vu le contrat de vente conditionnelle de biens immobiliers du 26 mai 2011,
Vu les articles 1116, 1131 et 1176 anciens du Code civil,
Vu les faits et les pièces,
Sur l'opposition,
- recevoir les demandeurs en la présente opposition ; rétracter l'arrêt du 25 janvier 2018,
- condamner les défendeurs aux dépens dont distraction au profit de Me Nicolas BRAHIN pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision;
- condamner les défendeurs in solidum au paiement de 18.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
Au fond,
A titre principal,
- déclarer la nullité de l'acte de vente conditionnelle du 26 mai 2011 au motif que la SCI
VIRGINIE et son gérant M. [S] ont commis une réticence dolosive entraînant le vice du consentement des époux [Z];
- ordonner à Me [X] notaire dépositaire des fonds à libérer lesdits fonds, soit 111.000 €, au profit de M. et Mme [Z];
Si par extraordinaire les fonds avaient été libérés au profit de la SCI VIRGINIE,
- condamner la SCI VIRGINIE et M. [S] in solidum au remboursement de la somme principale de 111.000 € au profit de M. et Mme [Z];
- condamner la SCI VIRGNIE et M. [S] in solidum au paiement de la somme de 25.000€ au titre de dommages-intérêts;
A titre subsidiaire,
- juger l'absence de réitération de l'acte authentique dans les délais contractuellement prévus
conformément au contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011;
- juger que l'absence de sommation délivrée par l'une des parties dans le délai contractuellement
prévu conformément au contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 a entraîné sa caducité;
Par conséquent,
- juger que l'acte de vente conditionnelle du 26 mai 2011 est caduc;
- juger que les parties sont complètement déliées de toute obligation l'une envers l'autre,
- condamner la SCI VIRGINIE au remboursement de la somme principale de 111.000 €;
- condamner la SCI VIRGNIE et M. [S] in solidum au paiement de la somme de 25.000€ au titre de dommages-intérêts;
En tout état de cause,
- condamner la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [S] in solidum à payer la somme de 18.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle somme sera
assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir;
- condamner la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [S] in solidum aux entiers dépens.
Ils concluent à la parfaite recevabilité de leur opposition à l'arrêt de cette cour en date du 25 janvier 2018, qu'ils justifient avoir en cours de procédure, déménagé de Suisse pour se fixer en Finlande, ce qui avait été dûment indiqué dans les actes de procédure devant les juges de première instance, que toutefois, le jugement du 31 mars 2016 n'a pas tenu de ce changement d'adresse dans la section qui porte sur l'identification des parties, ni davantage la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S], lorsqu'ils ont interjeté appel. Ils précisent qu'ils n'ont jamais reçu de signification régulière de la déclaration d'appel , ni de la signification de l'arrêt du 25 janvier 2018.
Sur le fond, ils font grief au vendeur d'avoir fait preuve de réticence dolosive à leur encontre, en leur dissimulant des informations essentielles:
- l'existence de procédures judiciaires en cours:
* la SCI VIRGINIE et son gérant ont été condamnés par le tribunal correctionnel du 28 janvier 2009 pour avoir effectué des construction illicites ( caravane),
*l'existence d'une procédure en bornage ayant abouti à un jugement du 23 juin 2011, modifiant la limite séparative de la propriété avec celle du voisin,
- une superficie erronée et exagérée de l'immeuble,
- d'importants problèmes d'humidité, corroborés par un rapport d'expertise du 26 septembre 2011 qualifiant certaines pièces d'insalubres,
- cette réticence dolosive a vicié leur consentement, justifiant que l'acompte leur soit restitué outre l'allocation d'une somme de 25.000 €à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Ils soutiennent que la vente conditionnelle consentie le 26 mai 2011 est caduque:
- la non signature de l'acte authentique et l'absence de sommation délivrée dans le délai prévu entraîne la caducité de cet acte de vente conditionnelle, en vertu de l'article 1176 ancien du code civil,
- l'acte authentique n'a pas été signé le 31 août 2011 et aucun avenant modificatif n'est venu proroger la date de réitération de l'acte de vente définitif et aucune sommation n'a été délivrée 30 jours après le 31 août 2011, selon l'article 10.9 du contrat liant les parties,
- cet acte est donc caduc depuis le 30 septembre 2011,
- la cause exclusive de la convention de prise de jouissance anticipée était la rentrée scolaire de leurs enfants,
- il n'y a eu aucune prorogation du délai butoir pour signer l'acte authentique,
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne s'est pas réalisée, qu'ils n'ont pu obtenir qu'une seule offre de prêt à des conditions qui ne correspondaient pas à leurs exigences, de sorte qu'ils n'ont pas accepté cette offre, entraînant également la caducité de l'acte litigieux.
La SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S], suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 3 février 2023, demandent à la cour de:
Vu les articles 571 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 1134, 1147,1176, 1178, et 1382 anciens du code civil,
Sur l'opposition,
- juger que l'opposition formée par les époux [Z] à l'encontre de l'arrêt de la 4ème chambre A de la cour d'appe1 d'Aix-en-Provence du 25 janvier 2018, est mal fondée;
Par conséquent,
- juger n'y avoir lieu à rétracter l'arrêt de la 4ème chambre A de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 25 janvier 2018;
- débouter les époux [Z] de leur opposition et de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions;
Subsidiairement, dans l'hypothèse où l'opposition ne serait pas rejetée,
- juger la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [S] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions;
Y faisant droit,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 31 mars 2016 en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [S] et en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de ceux-ci;
- le confirmer pour le surplus;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- juger qu'aucun dol n'a été commis par M. [S] et/ou la SCI VIRGINIE à l'égard de M. et Mme [Z];
- juger que l'acte de vente conditionnelle en date du 26 mai 2011 n'est pas nul ;
- juger que le délai initial de réalisation de la vente par acte authentique a été prorogé par les parties jusqu'au 30 septembre 2011;
- juger que dans le mois suivant l'expiration de ce délai, sommation de comparaître en l'office notarial du vendeur à l'effet de réitérer la vente par acte authentique, a été délivrée tant à M. et Mme [Z] qu'à la SCI LOMAPARATIISI ;
- par conséquent, juger que l'acte de vente conditionnelle en date du 26 mai 2011 n'est pas caduc;
- juger que les conditions suspensives stipulées dans l'acte de vente conditionnelle en date du 26 mai 2011 ont été réalisées;
- juger qu'aucun des motifs invoqués par M. et Mme [Z] pour refuser de réitérer la vente par acte authentique, ne sont sérieux ou légitimes, et que c'est donc du fait de ces derniers que la vente définitive n'a pas été conclue;
Par conséquent,
- juger que la somme de 111.000 € séquestrée entre les mains de Me [X] doit être attribuée à la SCI VIRGINIE à titre d'indemnité forfaitaire pour le préjudice subi par l'impossibilité de disposer des biens litigieux pendant la durée de réitération de la promesse de vente en date du 26 mai 2011;
- condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer à la SCI VIRGINIE la somme de 45.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de tous autres les préjudices qu'elle a subis du fait de leurs manquements contractuels;
- condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer à la SARL LES ROSEES la somme de 73.600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de tous les préjudices qu'elle a subis du fait de leurs manquements contractuels a l'égard de la SCI VIRGINIE;
- condamner solidairement M. et Madame [Z] à payer à M. [S] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu'il a subi du fait de leurs manquements contractuels à l'égard de la SCI VIRGINIE, outre la somme de 30.000€ en réparation du préjudice moral qu'il a également subi, soit un total de 50.000 €;
En tout état de cause:
- débouter M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
- débouter Me [X] et Me [R] de toutes demandes en paiement dirigées à l'encontre des concluants et pour quelle que cause que ce soit;
-condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer à chacun des concluants la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et les condamner sous la même solidarité au paiement de l'ensemble des dépens d'appel dont distraction au profit de Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD & JUSTON.
Sur l'opposition, ils soulignent qu'aucun acte n'a été notifié aux parties en première instance s'agissant d'un changement d'adresse et que les conclusions des époux [Z] mentionnant certes une adresse différente ne contentaient aucune demande de dénonce de nouvelle adresse. Ils précisent que la déclaration d'appel et les conclusions leur ont été régulièrement signifiées, un arrêt sur déféré de cette cour du 17 mai 2017 a dit n'y avoir lieu à caducité de la déclaration d'appel à l'égard des époux [Z].
Subsidiairement et sur la nouvelle procédure d'appel, ils considèrent que le tribunal a, à juste titre, retenu que la demande de principale des époux [Z], tendant notamment à voir prononcer la nullité de l'acte de vente conditionnelle du 26 mai 2011 était irrecevable en ce qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une publication foncière conformément à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 modifié par le décret du 23 juin 1998.
En revanche, ils font grief au tribunal d'avoir considéré que leurs demandes reconventionnelles étaient irrecevables, alors que celles-ci conservaient parfaitement leur objet malgré la disparition de la demande principale, de sorte que cette irrecevabilité ' par ricochet' n'était pas justifiée.
Sur le fond, ils contestent toute réticence dolosive et concluent à la validité de l'acte de vente conditionnelle:
- les époux [Z] étaient dûment conseillés par des professionnels préalablement et tout au long de la conclusions de la vente,
- ces derniers souhaitaient conclure au plus vite la vente et ont eu l'opportunité à plusieurs reprises, de séjourner dans le bien immobilier et même de l'occuper,
- les griefs opposés par les époux [Z] ne sont pas établis:
* ils avaient été informés des procédures judiciaires en cours ainsi qu'il en résulte des termes de la promesse de vente et des échanges entre les parties,
* l'existence de la roulotte ne leur a jamais été dissimulée et surtout la vente de cette caravane n'était pas incluse dans l'acte,
* s'agissant des infiltrations, il ressort de l'acte de vente conditionnelle que l'acquéreur a déclaré acheter le bien en l'état et les époux [Z] connaissaient très bien les lieux,
* le bien immobilier cédé n'étant pas un lot de copropriété, aucune obligation de mesurage ne s'applique.
Ils concluent en outre à l'absence de caducité de la vente conditionnelle du 26 mai 2011:
- le délai de réalisation par acte authentique a fait l'objet d'une prorogation tacite entre les parties qui a elle-même prorogé le délai de délivrance de la sommation:
* le maintien des relations contractuelles entre les parties après l'échéance contractuelle est un des éléments à prendre en compte pour considérer que la promesse de vente n'est pas entachée de caducité,
* tel est le cas en l'espèce, d'autant que les parties ont exprimé cette volonté dans un autre acte sous seing privé en date du 8 septembre 2011, ayant notamment pour objet d'autoriser l'acquéreur à jouir de manière anticipée du bien immobilier litigieux,
* à la lecture de cette convention, les partie ont convenu de proroger le bénéfice de l'acte de vente conditionnelle en date du 26 mai 2011 jusqu'au 30 septembre 2011,
* les époux [Z] ont créé une SCI le 26 août 2011 avec un siège social à l'adresse du bien immobilier litigieux jusqu'en 2014,
* par l'effet de cette prorogation et en application de l'article 7.3 de l'acte du 26 mai 2011, le vendeur disposait d'un délai jusqu'au 30 octobre 2011 pour faire délivrer à l'acquéreur une sommation d'avoir à comparaître chez le notaire instrumentaire pour réitérer la vente par acte authentique,
- la condition suspensive relative à l'obtention du financement s'est bien réalisée alors qu'il est établi qui'une offre de prêt leur a bien été octroyée.
Ils sollicitent l'attribution de l'acompte versé par l'acquéreur à titre de garantie au profit de la SCI VIRGINIE conformément à l'article 8.1 de l'acte de vente conditionnelle ainsi que la réparation des préjudices financiers subis par cette dernière conformément aux factures qui sont produites.
Ils réclament également la réparation des préjudices subis par la SARL LES ROSEES et M. [S] du fait des manquements contractuels des époux [Z].
Me [F] [X] et Me [W] [R], dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 12 juin 2020, demandent à la cour de:
- dire et juger qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à l'encontre de Me [F] [X] et Me [W] [R], qui ont procédé en exécution de l'arrêt précédent, à la déconsignation des sommes et au versement de celles-ci au profit de la SCI VIRGINIE,
- débouter en conséquence de toute demande à l'encontre de Me [F] [X] et Me [W] [R],
- condamner les succombants à verser une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 février 2023.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'opposition
En vertu de l'article 571 du code de procédure civile, l'opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut. Elle n'est ouverte qu'au défaillant.
L'article 572 du même code dispose que l'opposition remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit. Le jugement frappé d'opposition n'est anéanti que par le jugement qui le rétracte.
En l'espèce, M. et Mme [Z] ont formé opposition par acte du 24 janvier 2020 à l'arrêt de cette cour du 25 janvier 2018, rendu par défaut, compte tenu de leur défaillance.
Conformément aux dispositions susvisées, ils sont donc recevables en leur opposition. Il y a lieu, en conséquence, de mettre à néant l'arrêt du 25 janvier 2018 et de statuer à nouveau.
Sur le fond
Compte tenu de la mise à néant de l'arrêt du 25 janvier 2018, la cour d'appel est saisi de l'appel interjeté par la SCI VIRGINIE, M. [S] et la SARL LES ROSEES à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 mars 2016 qui a:
- reçu l'intervention volontaire de M. [L] [S],
- déclaré irrecevable l'action initiée par la SCI LOMAPARATIISI et les époux [Z] en application de l'article 28 modifié du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière,
- constaté que la SCI LOMAPARATIISI a été radiée du registre du commerce et des sociétés par mention du 2 septembre 2014, suite à la clôture des opérations de liquidation le 31 juillet 2014,
- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
- condamné M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer la somme de 3.000 € à la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S], en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer la somme de 1.500 € à Me [X] et Me [R], en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] aux dépens
Les dispositions de ce jugement ayant déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [L] [S] ne font l'objet d'aucune discussion entre les parties et seront en conséquence purement et simplement confirmées.
Le tribunal a déclaré irrecevable l'action initiée par la SCI LOMAPARATIISI et les époux [Z] en application de l'article 28 modifié du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. La SCI VIRGINIE, M. [S] et la SARL LES ROSEES sollicitent la confirmation sur ce point, alors que M. et Mme [Z] ne formulent strictement aucune observation sur la recevabilité de leur action.
Il est constant que les époux [Z] ont introduit la présente action en nullité et caducité de l'acte de vente conditionnelle du 26 mars 2011.
L'article 28 du décret du 4 janvier 1955 énonce que:
' Sont obligatoirement publiés au service de la publicité foncière de la situation des immeubles:
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs:
a) mutation ou constitution de droits réels immobiliers (...)
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur les droits soumis à publicité en vertu du 1°: (...)
c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort (...).'
Comme le rappelle à juste titre le premier juge, cette publication est érigée en condition de recevabilité de la procédure en son entier et il doit être justifié d'une telle publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention publicité.
Force est de constater qu'en cause d'appel, les époux [Z] ne rapportent toujours pas la preuve que la présente instance, tendant à voir prononcer la nullité ou la caducité de l'acte de vente conditionnelle a été publiée.
Le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les demandes de M. et Mme [Z] irrecevables ne peut, en conséquence, qu'être confirmé.
Le tribunal a, par ailleurs, déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, de la SARL LES ROSEES et de M. [S], en retenant que cette irrecevabilité découle de l'irrecevabilité de la demande principale en nullité de la vente.
Ces derniers sollicitent l'infirmation de cette décision sur ce point.
En vertu de l'article 70 alinéa 1er du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En outre, l'irrecevabilité de la demande initiale entraîne l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle, sauf si cette dernière conserve son objet malgré la disparition de la demande initiale. Dans une telle hypothèse, la demande reconventionnelle garde sa propre autonomie et ne doit pas souffrir des conséquences de l'irrecevabilité de la demande principale.
En l'espèce, les demandes reconventionnelles présentées par les intimés ont:
- d'une part, un lien suffisant avec la demande principale puisqu'elles trouvent leur cause dans les effets de l'acte de vente conditionnelle en date du 26 mai 2011 et de la convention de jouissance anticipée en date du 8 septembre 2011,
-d'autre part, conservent leur objet malgré l'irrecevabilité des demandes initiales des époux [Z], en ce qu'elles ont un objet distinct et autonome de celui tendant à voir prononcer la nullité de l'acte du 26 mai 2011, en qu'elles tendant à réparer les conséquences financières de la non-exécution par les demandeurs principaux de première instance des engagements qu'ils avaient souscrits dans l'acte de vente du 26 mai 2011 et la convention du 8 septembre 2011, et de voir réparer un préjudice financier sur le fondement de manquements contractuels.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles des intimés.
Il appartient en conséquence la cour d'apprécier le bien fondé de ces demandes.
Sur le sort de l'acompte versé par les acquéreurs, à titre de garantie, à la SCI VIRGINIE
L'article 8-1 de l'acte de vente conditionnelle stipule que:
' De convention expresse entre les parties l'acompte est fixé à la somme de 111.000 € (...)
En cas de réalisation de la vente, toute somme versée au titre de l'acompte convenu s'imputera sur le prix. Dans le cas inverse, cette somme restera acquise au vendeur d'indemnité forfaitaire pour le préjudice subi par l'impossibilité de disposer des biens ci-dessus pendant la durée de la réitération ou sera restituée à l'acquéreur selon ce qu'il en est dit ci-après (....).'
L'article 8-2 ajoute s'agissant de la mission du séquestre que:
' 1. Il remettra cette somme au vendeur pour imputation du prix convenu en cas de réalisation de la vente.
2. Il remettra cette somme à l'acquéreur en cas de non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessous stipulées ou de caducité de la présente promesse.
3. Il remettra cette somme au vendeur au cas où la présente vente n'étant frappée ni de caducité, ni de résolution pour l'un quelconque des motifs indiqués ci-dessus, l'acquéreur n'aurait pas réalisé la vente ou n'en aurait pas demandé la réalisation dans les délais et conditions prévues (...)'
Les époux [Z] étant irrecevables en leurs demandes, l'acte de vente conditionnelle du 26 mai 2011 n'est ni nul, ni caduc.
Par ailleurs, il est établi que par courriers du 26 septembre et 6 octobre 2011, Me [R], notaire de la SCI LOMAPARATIISI informait le notaire de la SCI VIRGINIE que sa cliente ne procéderait pas à l'acquisition du bien immobilier.
Il en résulte que si la vente n'a pas été réitérée par acte authentique, c'est du fait des manquements contractuels des acquéreurs qui ont renoncé à la vente.
Par conséquent, l'acompte de 111.000 € séquestré entre les mains de Me [X] doit être attribuée à la SCI VIRGINIE, à titre d'indemnité forfaitaire et ce, conformément à sa demande.
Sur les préjudices invoqués par la SCI VIRGINIE
La SCI VIRGINIE sollicite une somme globale de 45.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financiers.
Elle produit ( pièces 63 à 65) trois factures concernant:
- des frais de déménagement pour le compte des acquéreurs, des meubles initialement inclus dans vente et dont ils ne voulaient plus ensuite ( 3.500 €)
- les frais de réaménagement de ces meubles ( 3.500 €),
- les frais de réaménagement du piano (500 €),
soit un total de 7.500 €.
En revanche, il n'est pas justifié des autres postes de frais réclamés par la SCI VIRGINIE, à savoir les frais pour vider et remplir la piscine, de remplacement du gazon et d'un buis dans une des chambres.
Celle-ci sollicite également une somme de 36.000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu placer le prix de vente auprès d'un établissement bancaire avec un taux de rendement de 5%, ce qui aurait pu lui rapporter 120.000 €. Or, elle n'apporte aucune explication, ni aucun élément justificatif au soutien d'un tel chef de préjudice, étant précisé qu'elle se voit attribuer l'acompte de 111.000 € versé par les acquéreurs à titre d'indemnisation forfaitaire résultant précisément de l'immobilisation de son bien et de la non réalisation de la vente.
Le préjudice de la SCI VIRGINIE résultant des manquements contractuels des époux [Z] s'établit à la somme totale de 7.500 €.
Sur les préjudices invoqués par la SARL LES ROSEES et M. [S]
La SARL LES ROSEES évalue ses préjudices à la somme globale de 73.600 €, à savoir:
- 33.600 € au titre de sa perte d'exploitation,
- 40.000 € correspond à l'occupation du bien immobilier pendant tout le mois de septembre 2011.
Elle précise qu'elle bénéficiait d'un bail commercial portant sur l'immeuble vendu, qu'elle a cessé toute exploitation commerciale, son bail ayant été résilié par la SCI VIRGINIE pour le 30 août 2011, étant relevé que la fermeture de son établissement est intervenue avant la fin de la haute et de la moyenne saison.
Elle chiffre sa perte d'exploitation à la somme de 112.000 € sur la base de 16.000 € par mois pendant 7 mois ( de septembre 2011 à mars 2012), soit une perte ramenée à 33.600 € pour tenir compte d'un aléa éventuel dans les résultats.
Elle communique une seule et unique pièce 68 consistant en un document établi sur papier libre mentionnant ' Les Rosées recettes 2010" et ' Les Rosées recettes 2009" avec sous chaque rubrique, la mention des recettes des locations de chambre, petits déjeuners, repas + boissons et prestations divers afférentes au mois de septembre 2009 et octobre 2010. Ce tableau qui n'est pas une pièce comptable et a été établi unilatéralement par la SARL LES ROSEES et n'est étayé par aucun autre élément, est dépourvu de toute valeur probatoire.
Il en est de même pour l'indemnité réclamée au titre de l'occupation du bien immobilier par les époux [Z] au mois de septembre 2011 à hauteur de 40.000 € , qui n'est justifiée par strictement aucune pièce. En outre, elle n'indique pas à quel titre elle peut réclamer une telle somme alors que le bien appartient à la SCI VIRGINIE, qui a d'ailleurs consenti à cette occupation, anticipée et que le bail commercial a pris fin le 30 août 2011.
M. [S] sollicite une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, se décomposant comme suit:
- 20.000 € à titre de perte financière,
- 30.000 € au titre de son préjudice moral.
Il fait valoir qu'en sa qualité de gérant et associé de la SCI VIRGINIE et de la SARL LES ROSEES, il percevait une rémunération mensuelle de 4.900 € qu'il a perdue compte tenu de la cessation d'activité de ces deux sociétés en raison de la non réalisation de la vente de l'immeuble, qu'il n'avait aucune intention de le vendre et n'a envisagé une telle opération que sur l'insistance des époux [Z] et ce, afin de commencer une autre vie au Canada, projet qui n'a pu se réaliser compte tenu de l'échec de la vente.
Au soutien de telles demandes, il se contente de produire une déclaration d'impôt sur le revenu 2010 à l'entête de ' SAGE' mentionnant ses revenus de l'année précédente, un rapport médical du 11 juin 2011 destiné aux services d'immigration du Canada et des échanges de courriels avec des résidents canadiens concernant son projet d'installation dans ce pays, pièces qui sont insuffisantes pour rapporter la preuve des préjudices revendiqués.
Il sera donc débouté de ces demandes.
Au regard de la solution apportée au présent litige, M. et Mme [Z] ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
Reçoit M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] en leur opposition formée à l'encontre de l'arrêt de cette cour du 25 janvier 2018 et la déclare recevable,
Met à néant l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 25 janvier 2018,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
Et statuant à nouveau sur ce point,
Déclare recevable les demandes reconventionnelles de de la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
Y ajoutant,
Ordonne à Me [F] [X] de verser la somme de 111.000 € séquestrée entre ses mains à la SCI VIRGINIE,
Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer à la SCI VIRGINIE la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts,
Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts formées par la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S],
Déboute M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer à la SCI VIRGINIE, la SARL LES ROSEES et M. [L] [S] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] à payer à Me [F] [X] et Me [W] [R] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] née [D] aux entiers dépens de la procédure qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
