COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2023
OA
N°2023/ 183
Rôle N° RG 19/18795 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFI2S
[W] [E]
C/
[I] [X]
SA GENERALI IARD
Société LES CHAMPS FLEURIS E A SANARY SUR MER (83)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES
l'ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES
l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD
SCP IMAVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 28 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04039.
APPELANTE
Madame [W] [E]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Justine DUVIEUBOURG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [I] [X]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Thierry GARBAIL de l'ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON
SA GENERALI IARD, ayant son siège [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CHAMPS FLEURIS, sise [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS A bis Syndic de Copropriétés dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant de droit audit siège social
représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023. Le délibéré a été prorogé au 11 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
Signé par Madame Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
EXPOSE DU LITIGE:
[W] [E] est locataire d'un local commercial dont le propriétaire est [I] [X] et qui est situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé Les Champs Fleuris, sis [Adresse 4]), assuré auprès de la société GENERALI IARD;
Compte tenu de la présence d'infiltrations, une expertise était ordonnée le 17 mai 2013, dont le rapport était déposé le 24 novembre 2015;
Par exploit d'huissier en date du 1er juillet 2016, [W] [E] a fait assigner [I] [X] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON afin d'obtenir notamment, au visa de l'article 1719 du Code Civil et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation sous astreinte du syndicat à réaliser les travaux préconisés par l'expert ainsi que la condamnation in solidum du syndicat et du bailleur à l'indemniser des préjudices subis;
Par exploit d'huissier en date du 9 décembre 2016, [I] [X] a fait assigner la société GENERALI IARD aux fins de garantie;
Ces affaires étaient jointes le 21 février 2017;
Par jugement en date du 28 octobre 2019, le Tribunal de Grande Instance de TOULON a, notamment, condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris à réaliser les travaux préconisés par l'expert sous astreinte, et à payer à [W] [E] la somme de 2 671,90 € au titre de son préjudice matériel, et de 8 400 € au titre de son préjudice de jouissance;
Par déclaration en date du 10 décembre 2019, [W] [E] a relevé appel de cette décision;
Par déclaration en date du 19 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris a relevé appel de cette décision;
Ces affaires ont été jointes le 2 juillet 2020;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2022, [W] [E] sollicite de :
Vu les articles 367 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 1719 du Code Civil,
Vu l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 28 octobre 2019,
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 28 octobre 2019 (RG n° 16/04039) en ce qu'il a :
Condamné le syndicat des copropriétaires à exécuter ou faire exécuter, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision, les travaux préconisés par l'expert judiciaire Monsieur [K] [U] dans son rapport déposé le 24 novembre 2015, tels que précisés dans le corps du rapport et libellés comme suit :
- Création d'une ventilation en vide sanitaire,
- Rehausse de l'escalier extérieur d'une marche,
- Remise en état de la casquette de la terrasse,
Dit que faute pour le syndicat des copropriétaires d'exécuter cette condamnation dans le délai imparti, il sera tenu au paiement d'une astreinte dont le montant est fixé à 75 euros par jour de retard;
Fixé le quantum du préjudice matériel subi par Madame [E] à la somme de 2 671,90 €;
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 28 octobre 2019 (RG n° 16/04039) en ce qu'il a :
Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice, à indemniser Madame [W] [E] des préjudices subis du fait des désordres à hauteur de :
-2 671,90 € (DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) TTC en réparation du préjudice matériel tenant en les travaux de réfection au sein du local commercial,
-8 400 € (HUIT MILLE QUATRE CENT EUROS) en réparation du préjudice de jouissance,
Débouté Madame [W] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice ;
Débouté Madame [W] [E] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de Monsieur [I] [X] ;
Dit que la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice, et de Monsieur [I] [X] est sans objet ;
Condamné Madame [W] [E] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Statuant à nouveau :
DEBOUTER les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice, à indemniser Madame [W] [E] des préjudices subis du fait des désordres à hauteur de :
2 671,90 € TTC au titre des frais correspondant à la réfection du local,
43 200 € au titre du préjudice de jouissance,
A tout le moins, l'indemnisation de Madame [E] pour son préjudice de jouissance ne saurait être inférieure à la somme de 16.200,00 €, tenant compte d'un loyer fixé à 650 € tel que préconisé par l'expert,
72 000 € au titre de la perte d'exploitation,
5 000 € au titre de son préjudice moral,
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice, aux entiers frais et dépens, en ce compris les dépens d'appel, de l'instance au fond et en référé, notamment les frais d'expertise judiciaire et de constats d'huissier des 7 avril 2015 et 5 juin 2012;
Elle indique que si certains travaux ont été effectués, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir créé la ventilation en vide-sanitaire, ni rehaussé l'escalier extérieur d'une marche, ni remis en état la casquette de la terrasse;
Elle demande la condamnation in solidum du syndicat et de son bailleur, tous deux responsables;
Elle développe ses préjudices, et notamment son préjudice de jouissance, qui, malgré la condamnation du syndicat à réaliser les travaux nécessaires, court toujours, ainsi que son préjudice d'exploitation, son chiffre d'affaires ayant été réduit de moitié par rapport à celui de son prédécesseur;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, [I] [X] sollicite de :
Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON du 29/10/19 en ce qu'il a statué ainsi :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris à exécuter ou faire exécuter dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision la création d'une ventilation en vide-sanitaire, la rehausse de l'escalier extérieur d'une marche et la remise en état de la casquette de la terrasse sous astreinte de 75 € par jour de retard;
DEBOUTE [W] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris et de [I] [X];
DIT que les demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris et [I] [X] sans objet;
DIT les appels en garantie de [I] [X] sans objet;
CONDAMNE [W] [E] à payer à [I] [X] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris à payer à [W] [E] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
DEBOUTE la société GENERALI IARD de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris aux entiers dépens de l'instance en référé et de l'instance au fond, en ce compris les frais d'expertise;
ORDONNE l'exécution provisoire;
Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON du 28/10/19 en ce qu'il a statué ainsi :
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice, à indemniser Mme [E] des préjudices subis du fait des désordres à hauteur de :
2 671,90 € en réparation du préjudice matériel tenant en les travaux de réfection au sein du local,
8 400 € en réparation du préjudice de jouissance,
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Champs Fleuris, représenté par son syndic en exercice, de son appel en garantie à l'égard de la société GENERALI IARD;
Y ajoutant :
Débouter Mme [E] de toutes ses demandes indemnitaires;
Subsidiairement,
Condamner in solidum la société GENERALI IARD et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Champs Fleuris à relever et garantir Monsieur [X] de toutes condamnations éventuelles à son encontre;
En tout état de cause,
Condamner tout succombant à payer à Monsieur [X] la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance dont ceux d'appel distraits au profit de Me GARBAIL, Avocat, sur son affirmation de droit ;
Il indique qu'il ne revenait pas à l'expert de se prononcer sur le montant du loyer, qu'il a été mis fin aux infiltrations huit mois après l'entrée dans les lieux, que l'activité réalisée produit beaucoup d'humidité, et qu'il n'est pas établi que la locataire n'ait pu exploiter normalement son bien;
Il conteste les préjudices allégués, et qu'il en soit responsable, dès lors que l'origine des désordres provient exclusivement des parties communes, y compris la nécessité d'une ventilation en partie privative, conséquence des désordres en parties communes;
Il demande la garantie de la société GENERALI IARD;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris sollicite de:
CONFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 28 octobre 2019 en ce qu'il a débouté Madame [E] de ses demandes de dommages-intérêts au titre d'une perte d'exploitation et d'un préjudice moral;
REFORMER le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 28 octobre 2019 du surplus de ses dispositions;
DEBOUTER purement et simplement Madame [E] de l'ensemble de ses demandes;
A titre reconventionnel,
La condamner au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens;
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire une condamnation était prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des préjudices au profit de madame [E], la Société GENERALI IARD sera condamnée à le relever et garantir de toute condamnation financière prononcée à son encontre;
Il indique que les travaux en cause ont été réalisés et que la demande tendant à obtenir leur réalisation est sans objet, ajoutant que rien ne permet d'inférer que les désordres subsisteraient;
Il conteste les préjudices et demande le cas échéant la garantie de la société GENERALI IARD puisqu'il n'est pas établi qu'il ait eu connaissance d'un défaut d'entretien ou de réparation des parties communes, avant que soient portés à sa connaissance les dommages subis par madame [E], dont l'origine a été immédiatement réparée;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2023, la société GENERALI IARD sollicite de :
A titre principal :
Rejeter toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre de la société GENERALI IARD et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 28 octobre 2019, par le Tribunal de Grande Instance de Toulon ;
A titre subsidiaire :
Dire et juger que Madame [W] [E] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance, d'une perte d'exploitation et d'un préjudice moral ;
Par conséquent :
Débouter Madame [W] [E] de ses demandes tendant à se voir allouer la somme de 19 200 € au titre d'un préjudice de jouissance, de 72 000 € au titre d'une perte d'exploitation et 5 000 € au titre d'un préjudice moral ;
Réformer le jugement rendu, le 28 octobre 2019, par le Tribunal de Grande Instance de Toulon en ce qu'il alloue à Madame [W] [E] la somme de 8 400 € en réparation d'un préjudice moral;
Confirmer le jugement rendu, le 28 octobre 2019, par le Tribunal de Grande Instance de Toulon en ce qu'il déboute Madame [W] [E] de ses demandes tendant à se voir allouer la somme de 72 000 € au titre d'une perte d'exploitation et 5 000 € au titre d'un préjudice moral ;
Rejeter toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre de la société GENERALI IARD et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 28 octobre 2019, par le Tribunal de Grande Instance de Toulon ;
Juger que la société GENERALI IARD exclut de ses garanties le paiement d'une astreinte;
Juger que la société GENERALI IARD ne saurait être tenue du paiement d'une quelconque astreinte ;
Juger que l'astreinte ne figure pas dans la définition des risques garantis par le contrat d'assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires Les Champs Fleuris auprès de la société GENERALI IARD;
Rejeter toutes demandes, fins et prétentions tendant à voir condamner la société GENERALI IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Les Champs Fleuris, ou toutes autres parties, au titre de la prise en charge d'une quelconque astreinte;
En tout état de cause :
Condamner Madame [W] [E] à payer à la société GENERALI IARD la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD, Avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du même code;
Elle indique que dans la mesure où [W] [E] n'a formulé aucune demande à l'encontre de la société GENERALI IARD en première instance, toutes prétentions élevées dans le cadre de la présente procédure seraient irrecevables comme nouvelles;
Elle ajoute que les désordres en cause ne trouvent pas leur origine dans un accident, c'est-à-dire « tout évènement soudain, imprévu », alors en outre que ne sont pas garantis les dommages résultant d'un défaut de réparation, et que, s'agissant du défaut de ventilation et du défaut d'étanchéité du bac à douche, qu'ils trouvent leur origine dans une partie privative, non commune;
Elle conteste les préjudices allégués par [W] [E], et souligne ne pouvoir être condamnée au titre de l'astreinte, s'agissant d'une condamnation ayant pour objet de contraindre une partie à exécuter une condamnation;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2023;
SUR CE:
[W] [E] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son bailleur sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1719 du Code civil;
Le premier de ces textes, dans sa rédaction alors applicable, dispose notamment que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et se trouve responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires;
Le second précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations;
Il est en outre constant que les co-auteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, sont tenus in solidum à sa réparation;
Il ressort du rapport d'expertise que la présence d'humidité et de moisissures sur les murs du local donné à bail était réelle, et trouvait son origine dans le vide-sanitaire (absence d'arase étanche de ses murs, absence de ventilation conforme aux règles de l'art, et configuration du terrain renvoyant l'eau de pluie vers le local, inonde son sous-sol et remonte par capillarité dans le local du fait de l'absence d'arase étanche), dans des canalisations (potentielles fuites sur la descente d'eau pluviale à l'arrière du local et dans une canalisation), dans le fonds sus-jacent (défaut d'étanchéité de la douche et défaut d'entretien de la casquette de la terrasse), et dans le local lui-même, insuffisamment ventilé;
L'expert indiquait, au rang des travaux à réaliser au jour du dépôt de son rapport, qu'il était nécessaire de procéder aux travaux de reprise des peintures (2 671,90 € TTC), à la création d'une ventilation double flux (1 076,40 € TTC), à la remise en état de la casquette de la terrasse (2 711,50 € TTC), à la création d'une ventilation en vide-sanitaire (1 094,50€ TTC), et à la rehausse de l'escalier extérieur d'une marche (687,50 € TTC);
Quant aux travaux à réaliser afin de mettre fin aux infiltrations, [W] [E] oriente exclusivement ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires en sollicitant la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné ce dernier à réaliser la remise en état de la casquette de la terrasse, la création d'une ventilation en vide-sanitaire, et la rehausse de l'escalier extérieur d'une marche;
Cela étaye la réalisation effective de la ventilation double flux incombant au bailleur qui ressort en outre de la facture en date du 29 avril 2016;
Par ailleurs, si le syndicat justifie à hauteur d'appel de la réalisation de la rehausse de la marche d'escalier le 29 juillet 2020, il ne peut être retenu que tous les travaux nécessaires ont été effectués, puisque l'expert indique que demeurent nécessaires à la date du dépôt du rapport, outre la création d'une ventilation double flux et la rehausse de l'escalier extérieur, non encore effectuées, la remise en état de la casquette de la terrasse et la création d'une ventilation en vide-sanitaire;
Par voie de conséquence, si le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat à réaliser une ventilation en vide-sanitaire et la remise en état de la casquette de la terrasse sus-jacente, il sera réformé sur la rehausse de la marche;
Il le sera également quant à l'astreinte, qui restera fixé à 75 € par jour passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, mais dont le cours sera arrêté à 6 mois à l'issue de ces 4 mois;
Quant aux préjudices consécutifs aux infiltrations en cause, [W] [E] oriente ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son bailleur, [I] [X];
Or, il apparaît que le syndicat ne développe aucun moyen relatif à l'origine privative de certains des désordres, et se contente de contester le quantum des préjudices alloués et sollicités ;
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de réformer le jugement en ce qu'il l'a désigné débiteur des préjudices subis par l'appelante;
[I] [X], en revanche, se trouve en qualité de bailleur responsable des désordres en cause au titre de son obligation de délivrance et d'entretien, charge à lui d'exercer les recours nécessaires à l'encontre du débiteur final de l'obligation dont le non-respect est à l'origine des infiltrations;
En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail afin qu'elle puisse y exercer l'activité convenue paisiblement, ce qui n'a manifestement pas été le cas au regard de l'état du bien en cause tel qu'il résulte des constatations effectuées dans le cadre de l'expertise judiciaire;
Le jugement sera donc réformé sur ce point;
Quoiqu'il en soit, il ne peut être retenu que l'appelante ait pris le bien en cause en ayant eu conscience des infiltrations d'eau dont il était l'objet, et, pour ainsi dire, de ce qu'il n'était que partiellement exploitable, pas plus que ne peut être retenue l'allégation selon laquelle son activité serait génératrice d'humidité, ces circonstances ne pouvant avoir pour effet de décharger le syndicat ou le bailleur de leur obligations respectives, telles que rappelées ci-dessus;
Il ne ressort par ailleurs pas des pièces versées que [W] [E] ait perçu de son assurance une indemnisation quelconque afin de la couvrir des frais de réfection du local donné à bail;
Cependant, s'il n'est pas établi que les infiltrations aient totalement cessé du fait de la réalisation des différents travaux effectués suite aux réclamations de l'appelante, celle-ci ne produit aucune pièce attestant de l'importance de la persistance des désordres postérieurement au jugement entrepris;
Dans ces conditions, il y a lieu d'arrêter le montant des travaux de réfection intérieure du local donné à bail à la somme de 2 671,90 € TTC, établie contradictoirement, et de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 8 400 €, compte tenu de l'état du local donné à bail du fait des infiltrations, en retenant une perte de jouissance équivalente à 100 € pour mois sur 7 années, à compter du 5 juin 2012, date des premières constatations de leur importance par huissier, jusqu'au jugement entrepris;
Les demandes au titre de la perte d'exploitation et du préjudice moral seront cependant rejetées;
En effet, il n'est pas établi que l'activité propre de l'appelante ait été impactée par les infiltrations en cause, le rapport d'expertise relevant sur ce point un chiffre d'affaires constant sur la période 2012 à 2014, alors par ailleurs que son résultat ne peut être comparé à celui de l'exploitant précédant, dont il n'est pas contesté qu'il était plus expérimenté, et ouvert plus de jours par semaine;
D'autre part, la preuve d'un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance n'est pas rapportée;
Au regard de cet ensemble, le syndicat des copropriétaires et [I] [X] seront condamnés in solidum à payer à [W] [E] la somme de 2 671,90 € TTC au titre de son préjudice matériel et la somme de 8 400 € au titre de son préjudice de jouissance;
Le jugement entrepris sera réformé en conséquence, cette réformation justifiant celle de ses dispositions relatives à la condamnation de [W] [E] à payer à [I] [X] les frais irrépétibles de première instance;
Concernant la contribution à la dette, il apparaît que les désordres en cause relèvent partiellement de la responsabilité propre du bailleur en ce qui concerne la ventilation du local loué;
Surtout, c'est bien cet intimé qui a choisi de donner le bien à bail le 12 octobre 2011 alors que des traces d'humidité étaient déjà présentes à l'entrée dans les lieux ainsi qu'en attestent les mentions de l'état des lieux d'entrée en date du 18 octobre 2011, sans en rechercher les raisons et les moyens d'y remédier, et qui a perçu les loyers de celui-ci, dont le montant annuel est de 9 427,20 € HT hors révision;
Par conséquence, il ne sera relevé et garanti par le syndicat qu'à hauteur de 50% des condamnations ci-dessus;
Quant aux demandes à l'encontre de la société GENERALI IARD, dont la garantie est recherchée en qualité d'assureur du syndicat, il résulte des termes de sa police que celle-ci couvre au titre des dégâts des eaux, les infiltrations accidentelles, et ne couvre pas, au titre de la responsabilité civile du propriétaire, les dommages matériels et immatériels causés par un dégât des eaux survenu ou ayant pris naissance dans le bâtiment assuré;
Or, les infiltrations en cause, qui s'analysent comme un dégât des eaux, ne sont nullement accidentelles, puisqu'elles résultent ' lorsqu'elles trouvent leur origine dans les parties communes ' d'un défaut d'entretien (canalisations) ou d'un vice construction (étanchéité et ventilation non-conforme du vide-sanitaire, et configuration du terrain), et ne peuvent en conséquence ressortir de cette catégorie de garantie;
Par ailleurs, sur le volet responsabilité civile, ces infiltrations ont effectivement pris naissance dans le bâtiment assuré;
De ce fait, les demandes à l'encontre de la société GENERALI IARD ne peuvent qu'être rejetées et le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point;
[I] [X] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, supporteront les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'ils soient condamnés à payer à [W] [E] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dont l'objet permettra de couvrir les frais irrépétibles en ce compris les frais de constats d'huissier, mais ne justifient pas le prononcé d'une telle condamnation au bénéfice de la société GENERALI IARD;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
REFORME le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris à exécuter ou faire exécuter dans un délai de 4 mois à compter de la signification de sa décision la création d'une ventilation en vide-sanitaire, la rehausse de l'escalier extérieur d'une marche et la remise en état de la casquette de la terrasse sous astreinte de 75 € par jour de retard passé ce délai;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris à payer à [W] [E] les sommes de 2 671,90 € TTC en réparation de son préjudice matériel et la somme de 8 400 € en réparation de son préjudice de jouissance;
DEBOUTE [W] [E] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de [I] [X];
DIT que la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris est sans objet;
CONDAMNE [W] [E] à payer à [I] [X] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
STATUANT A NOUVEAU SUR CES POINTS:
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris représenté par son syndic en exercice la société A Bis Syndic de Copropriété à exécuter ou faire exécuter la création d'une ventilation en vide-sanitaire et la remise en état de la casquette de la terrasse de l'appartement sus-jacent au local ;
ASSORTIT cette condamnation d'une astreinte de 75 € par jour passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, et pour une période de 6 mois;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris représenté par son syndic en exercice la société A Bis Syndic de Copropriété et [I] [X] à payer à [W] [E] la somme de 2 671,90 € TTC en réparation de son préjudice matériel et la somme de 8 400 € en réparation de son préjudice de jouissance;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris représenté par son syndic en exercice la société A Bis Syndic de Copropriété à relever et garantir [I] [X] de 50 % de ces condamnations;
Y AJOUTANT:
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris représenté par son syndic en exercice la société A Bis Syndic de Copropriété et [I] [X] à payer à [W] [E] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Champs Fleuris représenté par son syndic en exercice la société A Bis Syndic de Copropriété et [I] [X] aux dépens d'appel, et en ordonne la distraction;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
