COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2023
LV
N° 2023/ 169
N° RG 19/10299 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEPXX
[D] [R]
[W] [R]
[Y] [R]
C/
[C] [V]
Société RESIDENCE DE PROVENCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alexa PECCIARINI
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05239.
APPELANTS
Monsieur [D] [R]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Alexa PECCIARINI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [W] [R]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Alexa PECCIARINI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [Y] [R]
né le 01 Juin 1998 à [Localité 7] (86), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Alexa PECCIARINI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [C] [V]
asisgnée en appel provoqué le 16.12.2019 à personne
demeurant [Adresse 6]
défaillante
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE PROVENCE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE, lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 1]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [D] [R], M. [W] [R], M. [Y] [R] et Mme [P] [C] [V] sont propriétaires des lots n° 424, 411, 430 et 342 correspondant à un appartement, une cave, un parking extérieur et un garage de la Résidence de Provence située [Adresse 2]. Les consorts [R] sont appelants d'un jugement réputé contradictoire du tribunal judiciaire de Nice en date du 15 mai 2019 les ayant condamnés solidairement avec Mme [P] [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 37'595,75 € au titre d'un arriéré de charges et celle de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [P] [C] [V] assignée à comparaître le 16 décembre 2019 sur appel provoqué n'a pas constitué avocat.
Selon arrêt réputé contradictoire en date du 29 septembre 2022 auquel il est fait expressément référence pour plus ample exposé de la procédure antérieure, la cour avant dire droit a :
-ordonné la réouverture des débats et a invité le syndicat des copropriétaires à produire :
-le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier,
-le décompte arrêté au 1er avril 2016,
-le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mai 2014,
-plus généralement les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2011-2012 et 2012-2013,
-les états de répartition des charges antérieures à l'année 2015,
-des décomptes et relevés de charges correspondant exactement aux lots dont les appelants sont propriétaires,
-la nouvelle répartition des charges générales des bâtiments A à D qui aurait fait l'objet d'une publication le 24 mai 2020,
-invité le syndicat des copropriétaires à s'expliquer sur la prescription invoquée par les appelants,
-invité les parties à conclure sur ces différents points auxquels la réouverture des débats est limitée.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 mars 2023, les consorts [R] demandent à la cour de :
vu l'article 1315 ancien devenu article 1353 du code civil,
vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019,
vu l'article 1 du décret du 17 mars 1967,
vu les articles 2224, 1347 et 1343-5 du Code civil,
'à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence de Provence de l'ensemble de ses demandes ;
'infirmer le jugement déféré ;
'à tout le moins, « juger » que la créance du syndicat devrait être ramenée à la somme de 22'189,86 € correspondant à l'expurgation du report à nouveau au 30 septembre 2015 des charges des exercices antérieurs ;
'prononcer la compensation judiciaire entre les sommes saisies par le syndicat des copropriétaires en exécution du jugement déféré ;
'condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [R] la somme de 19'575,34€ correspondant au solde après compensation ;
'« juger » que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance ;
'à titre subsidiaire, « juger » que les consorts [R] sont débiteurs de bonne foi et que la situation du syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à l'octroi d'un délai de grâce ;
'en conséquence « juger » que l'exigibilité des sommes restant éventuellement dues par les consorts [R] sera suspendue pendant deux ans en application de l'article 1343-5 du code civil:
'en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à conserver la charge de ses frais non taxables exposés en première instance et en appel ;
' le condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Reprenant leur argumentaire précédent, les consorts [R] réitèrent que le syndicat demeure défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe, que le premier juge a listé les pièces mentionnées par le syndicat et déduit du montant réclamé divers frais de mises en demeure et de contentieux pour aboutir à la somme de 37'595,75 € alors qu'une erreur manifeste affecte la désignation des lots, que l'approbation des comptes 2011-2012 et 2012-2013 n'est toujours pas établie, qu'il en va de même des exercices antérieurs de 2008 à 2014 et du report à nouveau débiteur, que nonobstant l'exécution du jugement à l'encontre des locataires Le Fur le syndicat persiste à réclamer un solde de 5355,85 € et que les consorts [R] victimes de la défaillance de ces derniers depuis 2010 peuvent prétendre à des délais de paiement.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 3 mars 2023 , le syndicat des copropriétaires de la Résidence de Provence demande à la cour de :
vu l'ensemble des pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'en conséquence, débouter les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes ;
'à titre reconventionnel, vu la mise en demeure en date du 19 juin 2018, condamner in solidum les consorts [R] et Mme [P] [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*5355,85 € avec intérêts au taux légal à compter de cette date au titre de l'arriéré de charges exigibles au 3 mars 2023,
*2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner les mêmes aux dépens.
Le syndicat explique que les lots des appelants sont bien identifiés et qu'il n'y a pas d'erreur dans l'application des tantièmes, que les exercices comptables dont s'agit ont été approuvés par les assemblées générales des 22 mai 2014 et 4 septembre 2019, que le syndic actuel ayant repris les comptes de gestion de l'ancien syndic Citya Tordo le report débiteur est justifié, que le syndicat ne réclame pas paiement de sommes antérieures au 1er octobre 2009, qu'en l'état de l'ancienneté de la dette et d'un échéancier adopté entre les parties les appelants ne peuvent prétendre à un délai de grâce et qu'enfin aucune nouvelle répartition des charges n'a été publiée.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 6 mars 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Il est de principe constant que le droit applicable au litige dont est saisi le juge s'apprécie au jour de l'assignation introductive d'instance soit en l'espèce au 14 novembre 2018 ; les appelants ne peuvent dès lors se prévaloir de l'intervention postérieure de la loi ELAN du 23 novembre 2018 étendant le délai quinquennal de l'article 2224 du code civil aux actions relatives à la copropriété et c'est à bon droit que le syndicat, se prévalant des dispositions anciennes, s'oppose à toute prescription de sa créance.
Au fond :
Le syndicat n'a manifestement pas tenu compte des enseignements de l'arrêt avant dire droit puisque la cour cherche en vain le décompte individuel de charges des appelants arrêté au 1er avril 2016, les états de répartition des charges antérieurs à 2015, les décomptes s'appliquant aux lots des consorts [R]/[V] et que le syndicat persiste à communiquer sous le même numéro plusieurs pièces rendant impossible la confrontation d'un document précis avec un argument ou un moyen qu'il soutient (cf production simultanée sous le n°4 de son dossier de 9 procès-verbaux d'assemblées générales ; production simultanée sous le n°3 de 8 décomptes, états des dépenses et arrêtés de comptes divers).
Le procès-verbal d'assemblée générale du 22 mai 2014 approuve les comptes de l'exercice 2012 2013 ; par contre l'assemblée générale supplémentaire du 11 septembre 2013 ne concerne que le renouvellement du conseil syndical et ne contient aucune disposition comptable ou financière relative à la gestion de la copropriété ; l'approbation des comptes de l'exercice 2011-2012 n'est donc pas justifiée.
Les décomptes individuels produits en pièces n°1 et 26 intègrent le premier un report à nouveau débiteur de 23'697,84 € et le second de 39'582,23 € sur lesquels aucun renseignement pertinent n'est fourni sinon qu'ils correspondent à l'arrêté des comptes opéré par l'ancien syndic Citya Tordo lors de sa cessation de fonction. En lecture des articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic est dépositaire des archives du syndicat et doit les transmettre à son successeur lorsqu'il est mis fin à sa mission ; le syndicat est ainsi irrecevable à invoquer une prétendue impossibilité à fournir des états de répartition antérieurs à la désignation du syndic actuel sauf à interdire tout contrôle de quiconque en cas de changement de syndic. Enfin et surtout le premier décompte s'arrêtant au 1er octobre 2018 et le second débutant au 1er octobre 2020, la cour demeure dans l'ignorance de l'historique du compte individuel des consorts [R]/[F] durant cette période intermédiaire.
Le syndicat n'explique pas non plus les motifs selon lesquels il persiste à réclamer paiement de charges pour des lots n° 254 et 271 qui n'ont jamais appartenu aux consorts [R]/ [F] ; la circonstance selon laquelle les tantièmes appliqués correspondent à ceux dont ces derniers sont propriétaires est indifférente ; quoiqu'il en soit ses appels de fonds ne correspondent pas à l'état descriptif de division dont il fait état en pièce n° 15 de son dossier.
Sa demande procède donc de la plus grande confusion et ne permet pas à la cour, qui n'a ni à suppléer sa carence ni à parfaire son dossier probatoire, de statuer utilement de telle sorte que le syndicat doit être débouté de l'intégralité de sa demande.
Les demandes en délais de grâce et en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive sont sans objet. Il n'appartient pas plus à la cour d'apurer les comptes entre les parties tels que résultant de l'exécution provisoire du jugement.
Aucune circonstance économique ou d'équité ne conduit à faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat qui succombe est condamné aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :
Vu l'arrêt avant dire droit en date du 29 septembre 2022 ;
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence de Provence de l'ensemble de ses demandes ;
Déclare sans objet la demande en délais de paiement ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
