COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2023
oa
N° 2023/ 166
Rôle N° RG 20/02242 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFTAX
Société DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [6]
C/
[O] [P]
[L] [S]
[I] [T] épouse [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELAS CSF JURCO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de Nice en date du 07 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04799.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE SOCIETE NOUVELLE à l'enseigne FORIMMO, sis [Adresse 5]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [O] [P]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE
Monsieur [L] [S]
[Adresse 2]
représenté par Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE
Madame [I] [T] épouse [S]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] sont propriétaires de biens consistant dans des parkings situés au troisième sous-sol d'un bâtiment annexe d'un ensemble immobilier dénommé [6] sis [Adresse 4] (06 000);
Par exploit d'huissier en date du 19 octobre 2017, [O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] devant le Tribunal de Grande Instance de NICE afin d'obtenir de :
PRONONCER l'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] du 20 septembre 2017;
DIRE ET JUGER que Monsieur [O] [P], ainsi que M. [L] [S] et Mme [I] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente affaire;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires requis aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Par jugement en date du 7 janvier 2020, le Tribunal de Grande Instance de NICE a, notamment:
PRONONCE l'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale ordinaire du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] du 20 septembre 2017;
DIT que M. [O] [P], ainsi que M. [L] [S] et Mme [I] [S] seront dispensés
de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente affaire;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] à payer à M. [O] [P], ainsi que M. [L] [S] et Mme [I] [S] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Par déclarations en date des 12 et 20 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] a relevé appel de cette décision;
Ces affaires étaient jointes le 15 décembre 2020;
Par ordonnance d'incident en date du 12 mars 2021, le conseiller de la mise en état, notamment, rejetait la demande de radiation de l'affaire;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2021 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] sollicite de:
VU les articles 3, 5, 6, 6-2, 6-3,10, 24, 46 de la loi du 10 juillet 1965,
VU le règlement de copropriété et descriptif du 10 décembre 1979 et son modificatif du 6 octobre 1980,
DECLARER recevable et fondé le syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 7] en son appel portant sur :
Prononcé l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale ordinaire du Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [6] du 20 septembre 2017;
Dit que M. [O] [P], ainsi que M. [L] [S] et Mme [I] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente affaire;
Condamné le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [6] à payer à M. [O] [P], ainsi que M. [L] [S] et Mme [I] [S] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Et en conséquence,
Débouté le syndicat de copropriété aux fins de voir dire et juger que les charges de ravalement de façade sont des charges communes générales devant être réparties à l'ensemble des copropriétaires formant de syndicat de copropriété;
Condamné le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [6]
aux entier dépens;
INFIRMER le jugement entrepris de l'ensemble de ces chefs;
DECLARER mal fondés les intimés en leur demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du syndicat de copropriété de l'immeuble [6] du 20 septembre 2017;
DEBOUTER les intimés de l'ensemble de leurs demandes, conclusions et fins;
DECLARER irrecevables et mal fondés les intimés dans leur demande nouvelle aux fins de condamnation sous astreinte contenue dans leurs dernières écritures;
Vu le règlement de copropriété et notamment en son article 116,
Vu l'absence de parties communes spéciales prévue au règlement de copropriété,
Vu l'inapplicabilité de la clause incomplète relative à la définition de charges spéciales et de répartition
Vu l'illégalité d'une telle clause au regard des autres clauses du règlement de copropriété du 10 décembre 1979,
Vu l'absence de deux bâtiments physiquement séparés et la présence d'un ensemble immobilier présentant une harmonie commune,
Vu la répartition des charges communes relatives à la propriété indivise du sol et du bâti entre tous les copropriétaires,
DIRE ET JUGER que la résolution n°6 votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2017 concernant l'approbation du compte des travaux de ravalement de façade est régulière et n'encourt pas la nullité;
RAPPELER les termes du règlement de copropriété du 10 décembre 1979, lequel page 78 prévoit au Chapitre 4 des charges spéciales au bâtiment ex lot n°[Cadastre 3];
RAPPELER que la modification dressée le 6 octobre 1980 constatant la suppression du lot n°[Cadastre 3] et la création des lots de parking ne donne pas de définition des charges spéciales au bâtiment;
PRENDRE acte que les deux bâtiments étant attenants, il n'est pas possible au syndic de prévoir une répartition spéciale pour les travaux de ravalement de façade et dans ces conditions le syndicat des copropriétaires décide de s'en tenir à la définition des charges communes à l'ensemble immobilier prévu à la page 20 et à la phrase les frais d'entretien de toutes les parties et services communs à tout l'ensemble...
DECIDER d'approuver les comptes de travaux de ravalement de façade en fonction des charges communes générales;
DIRE ET JUGER que les charges de ravalement de façades sont des charges communes générales et doivent être réparties à l'ensemble des copropriétaires formant le syndicat de copropriété et ce après avoir déclaré réputée non écrite la clause de l'article 14 du règlement de copropriété et descriptif de division en ce qu'elle prévoit que les frais de ravalement seront une charge spéciale au bâtiment principal d'habitation;
DEBOUTER Monsieur [P], Monsieur et Madame [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
CONDAMNER solidairement Monsieur [P], ainsi que Monsieur et Madame [S] à la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens;
Il indique que le règlement de copropriété, bien que prévoyant que les frais de ravalement de façade sont répartis en charges spéciales, n'a prévu aucune partie commune spéciale, de sorte que les frais de ravalement s'analysent comme des charges générales pour l'entretien et la conservation de 1'immeuble, et doivent être réparties comme tels;
Il en déduit qu'il y a bien une carence du règlement de copropriété qui ne saurait s'interpréter au détriment de certains copropriétaires et en violation des dispositions applicables, aboutissant à faire supporter aux propriétaires du bâtiment principal les frais de ravalement du bâtiment principal au titre des charges spéciales, et aux propriétaires du bâtiment annexe de les exonérer d'une partie de ces frais en répartissant les dépenses afférentes à leur façade en charges générales, alors que tous sont concernés par l'harmonie et l'aspect extérieur de l'immeuble dans son ensemble ainsi que par sa conservation et son entretien;
Il soutient que la demande tendant à le contraindre à procéder à une nouvelle répartition des charges est irrecevable comme nouvelle, et en toute hypothèse s'oppose aux pouvoirs dévolus au juge, qui ne peut qu'annuler la résolution querellée, non modifier celle-ci;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2021, [O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] sollicitent de :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 7 janvier 2020 du Tribunal Judiciaire de NICE;
En conséquence,
PRONONCER l'ANNULATION de la résolution n°6 de l'assemblée générale ordinaire du Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [6] du 20 septembre 2017;
CONDAMNER le syndicat [6], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à procéder à la répartition des frais de ravalement selon les dispositions du règlement de copropriété, à savoir sans que les lots de M. [P] et M. [S], dépendant du bâtiment annexe, ne participent aux frais de ravalement afférents au bâtiment principal;
CONDAMNER le syndicat [6] à verser à M. [O] [P] la somme de 974,18 €;
Le CONDAMNER à verser à M. et Mme [S] la somme de 712,06 €;
Très subsidiairement,
CONSTATER qu'au moment de l'assemblée générale du 20 septembre 2017, l'article 14 du règlement de copropriété était pleinement valide, et qu'il convient d'en faire application;
Vu l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DIRE et JUGER que M. [O] [P], ainsi que M. [L] [S] et Mme [I] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente affaire;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires requis aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 4 000 € au titre de l'art.700 du Code de procédure civile;
Ils indiquent que le règlement de copropriété, même s'il répartit les frais de ravalement du bâtiment principal en charges spéciales, ne définit pas de charges communes spéciales affectées au bâtiment annexe, constitué exclusivement de parkings;
Ils en déduisent que les frais de ravalement des façades afférents au bâtiment principal d'habitation sont bien des charges spéciales à ce bâtiment, et ne doivent dès lors aucunement être supportés par les titulaires des lots afférents au bâtiment annexe, contrairement à ce qu'a décidé la résolution n°6 litigieuse, et, d'autre part, que les frais de ravalement afférents au bâtiment annexe à usage de garages ne sont pas des charges spéciales à ce bâtiment, et doivent être supportées par l'ensemble des copropriétaires en charges générales;
Ils précisent que si la clause affectant au bâtiment d'habitation des charges spéciales doit être réputée non écrite, cela ne vaudrait que pour l'avenir, non pour le passé, et demandent que les charges des frais de ravalement de façade soient réparties en fonction du règlement de copropriété tel qu'appliqué par le premier juge, en sollicitant à ce titre le remboursement des frais qu'ils ont avancés;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2023;
SUR CE:
Il résulte de l'article 564 du Code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait;
L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire;
Il apparaît sur ce point que la demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à une nouvelle répartition des frais de ravalement de façade n'est pas plus irrecevable comme nouvelle que les demandes tendant à obtenir sa condamnation à payer à [O] [P] et aux consorts [S] les sommes correspondant aux frais de ravalement qu'ils estiment injustement imputés, dès lors qu'elles constituent des demandes accessoires directement induites par leurs demandes principales, expressément relatives à la répartition de ces frais de ravalement;
Elles seront donc dites recevables;
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable lors de l'assemblée générale dont la résolution n°6 est querellée disposait que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges; tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges;
La résolution contestée est libellée ainsi:
« Approbation du compte des travaux de ravalement de façade (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)
L'assemblée générale :
- rappelle que la répartition des comptes de ravalement de façade a été refusée lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2016
- rappelle les termes du règlement de copropriété du 10 décembre 1979, lequel page 78 prévoit au Chapitre 4 des charges spéciales au bâtiment ex lot n°[Cadastre 3]
- rappelle que la modification dressée le 6 octobre 1980 constatant la suppression du lot n°[Cadastre 3] et la création des lots de parking ne donne pas de définition des charges spéciales de ce bâtiment
- prend acte que les deux bâtiments, étant attenants, il n'est pas possible au syndic de prévoir une répartition spéciale pour les travaux de ravalement de façade et dans ces conditions le syndicat des copropriétaires décide de s'en tenir à la définition des charges communes à l'ensemble immobilier prévue à la page 20 et à la phrase les frais d'entretien de toutes les parties et services communs à tout l'ensemble...
- décide d'approuver les comptes de travaux de ravalement de façade en fonction des charges communes générales. »
Cette décision a été approuvée à la majorité des copropriétaires présents et représentés;
Il résulte de l'article 12 du règlement de copropriété en date du 10 décembre 1979 que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes de ses stipulations;
L'article 14 précise que les charges spéciales au bâtiment principal comprennent notamment les frais de ravalement des façades, et l'article suivant qu'elles seront réparties entre les seuls lots compris dans ce bâtiment en fonction du tableau de répartition des charges figurant en fin d'acte;
Ce tableau définit pour ce bâtiment les millièmes affectés aux charges générales et les millièmes affectés aux charges spéciales
L'article 16 indique pour sa part que les charges spéciales au bâtiment annexe lot N°[Cadastre 3] seront définies à l'occasion du modificatif qui sera établi lors de la division de ce lot, et l'article suivant qu'elles seront réparties entre les lots venant de la subdivision de ce lot, selon un tableau à établir;
Par un acte modificatif en date du 6 octobre 1980, suite à l'obtention des autorisations nécessaires à la réalisation du bâtiment annexe à usage de parking, il a été décidé la division du lot n°[Cadastre 3] en 31 lots numérotés de 381 à 412, sans qu'aucune charge spéciale ne soit définie, ni aucun millième de charges spéciales;
Il résulte de la combinaison de ces stipulations que le bâtiment principal s'est vu attribuer des charges générales et des charges spéciales, celles-ci étant notamment destinées à permettre la répartition des frais de ravalement de façade, et que le bâtiment annexe ne s'est vu attribuer que des charges générales;
C'est donc par des stipulations claires et précises que le règlement de copropriété a décidé que les travaux de ravalement de façade du bâtiment principal devaient être répartis en charges spéciales propres à ce bâtiment, sans qu'il y ait lieu de les interpréter et de les tourner pour leur donner un autre sens que celui qu'elles ont;
Il n'apparait pas en outre que cet ensemble contrevienne aux dispositions légales, en ayant réparti ces dépenses de cette manière;
En effet, le bâtiment d'habitation a été construit avant le bâtiment annexe et se trouve séparé et distinct de celui-ci, sans qu'ils communiquent ensemble par un accès direct, ou même que les propriétaires des garages du bâtiment annexe se voient attribuer un tel accès, par la délivrance des clés et dispositifs électroniques nécessaires;
En outre, les charges en cause ne sont pas par nature des charges générales, s'agissant ' dans la mesure où n'est évoqué que le seul ravalement, non l'étanchéité et la reprise de la structure elle-même ' que de charges d'entretien du seul bâtiment concerné, qui n'ont d'utilité que pour celui-ci, non de dépenses liées à sa conservation ou visant à garantir sa pérennité, ou de dépenses d'entretien identiques à celles visées à l'article 12 relatif à la définition des charges générales;
Par ailleurs, la seule circonstance que le ravalement ne peut être fait que conjointement entre le bâtiment d'habitation et le bâtiment annexe, au titre de l'harmonie de l'ensemble immobilier, à la supposer acquise alors que rien ne permet de déduire qu'elle est obligatoire, n'est pas de nature à modifier la répartition instituée, ou à la rendre illégale, cette exigence ne pouvant conduire à dénaturer les stipulations claires et précises reprises ci-dessus;
Il doit être ajouté par ailleurs que l'allégation selon laquelle la répartition mise en place par le règlement serait impossible à mettre en 'uvre apparaît surprenante en l'état d'un ensemble immobilier construit il y a plus de 40 ans, dont les façades des deux bâtiments sont distinctes;
D'autre part, il ne ressort pas des stipulations reprises ci-dessus que les copropriétaires du bâtiment annexe sont dispensés de charges, mais simplement bénéficiaires d'une stipulation qui aboutit à une répartition qui leur est plus favorable, cette circonstance n'étant pas à elle-seule de nature à entrainer l'invalidation de la clause relative à la spécialisation de certaines charges du bâtiment d'habitation;
En effet, ce n'est pas cette clause qui est à l'origine de cette faveur, mais bien l'oubli postérieur d'institution de charges spéciales au bâtiment annexe, seul à l'origine de la répartition querellée des frais de ravalement de ce bâtiment en charges générales;
Il n'y a donc pas lieu de déclarer non écrite la stipulation figurant à l'article 14 suscité, qui se trouve applicable même en l'absence de définition de parties communes spéciales;
Par voie de conséquence, la résolution querellée a été annulée à juste titre comme étant contraire au règlement de copropriété en cause et au dispositif qu'il met en place;
Le jugement entrepris sera donc confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale en date du 20 septembre 2017;
Compte tenu de ceci les consorts [S] et [P] seront effectivement dispensés des frais induits par la présente procédure, comme l'a retenu le jugement entrepris;
Il y a lieu en revanche de rejeter les demandes de ces derniers tendant à contraindre le syndicat à répartir les frais de ravalement de façade conformément au règlement, l'approbation des comptes étant une prérogative de l'assemblée des copropriétaires, à laquelle il ne nous appartient pas de nous substituer;
Pour la même raison, en outre, il ne peut être fait droit aux demandes tendant à obtenir le remboursement des sommes imputées à tort aux intimés, cette imputation étant la résultant de l'approbation des comptes qui revient à la seule assemblée générale;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6], qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à [O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe;
DECLARE recevables les demandes tendant à obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à une nouvelle répartition des frais de ravalement de façade et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] représenté par son syndic en exercice la société République Société Nouvelle à l'enseigne Forimmo à payer à [O] [P] et aux consorts [S] les sommes correspondants aux frais de ravalement qu'ils estiment injustement imputés;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Y AJOUTANT:
REJETTE les demandes de [O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] tendant à obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à une nouvelle répartition des frais de ravalement de façade et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] représenté par son syndic en exercice la société République Société Nouvelle à l'enseigne Forimmo à payer à [O] [P] et aux consorts [S] les sommes correspondant aux frais de ravalement qu'ils estiment injustement imputés;
DISPENSE [O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] des frais induits par la présente procédure;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] représenté par son syndic en exercice la société République Société Nouvelle à l'enseigne Forimmo à payer à [O] [P], [L] [S] et [I] [T] épouse [S] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [6] représenté par son syndic en exercice la société République Société Nouvelle à l'enseigne Forimmo aux dépens d'appel;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
