COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2023
lv
N° 2023/ 162
Rôle N° RG 20/00182 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMQL
Société [Adresse 3]
C/
[Y] [F]
[I] [H]
[Z] [M] épouse [M]
[O] [M]
[E] [G] épouse [G]
[V] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELARL C.L.G.
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 05 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/10672.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Coulange Immobilier dont le siège social est [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [Y] [F]
né le 07 Juillet 1950 à OUJDA, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [I] [H]
né le 22 Avril 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Z] [X] épouse [M]
née le 04 Mars 1947 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [O] [M]
né le 23 Janvier 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [E] [G]
née le 02 Juillet 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [V] [G]
né le 19 Juin 1936 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON faisant fonction de président de chambre , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] sont copropriétaires au sein de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3].
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 28 juin 2017 comportant 121 résolutions, portant notamment sur le choix de prestataires pour réaliser des travaux dans les différents bâtiments de l'ensemble immobilier et dans leurs différentes entrées, ainsi que le vote, après chaque résolution concernant le choix du prestataire, des honoraires de syndic pour la gestion desdits travaux.
Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2017, M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, la société D4 IMMOBILIER, devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d'obtenir, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017 et, à titre subsidiaire, l'annulation d'un certain nombre de résolutions.
Par jugement contradictoire en date du 5 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- déclaré M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] recevables et bien fondés en leur action en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017,
- déclaré nulle et de nul effet l'assemblée générale ordinaire de la [Adresse 3] en date du 28 juin 2017,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- dispensé M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] de toute participation à la dépense commune des frais irrépétibles et des dépens de la présente instance dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration en date du 7 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS COULANGE IMMOBILIER, demande à la cour de:
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017,
- débouter purement et simplement les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner chaque intimé à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]:
* la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Sur les résultats des votes mentionnés sur le procès-verbal de l'assemblée générale, il fait valoir que:
- chaque assemblée au sein de cette copropriété se déroule en présentiel mais avec un outil informatique, permettant à chacun des copropriétaires de voter, au moyen d'un boîtier électronique, lequel permet un émargement automatique, ainsi qu'un calcul du quorum,
- une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal n'affecte pas la validité de l'assemblée générale dès lors qu'elle n'a pas d'incidence sur le résultat des votes et il rapporte la preuve de ce que la copie dactylographiée du procès-verbal envoyée aux copropriétaires est affectée d'une erreur matérielle, que l'original permet de constater et de régulariser,
- pour conforter sa démonstration, il verse aux débats un constat d'huissier du 8 juillet 2020 réalisé sur le logiciel d'enregistrement des votes de l'assemblée générale et notamment sur les données enregistrées lors de l'assemblée litigieuse,
- ce constat met en évidence, qu'à compter de la résolution 76, divers copropriétaires ont quitté l'assemblée générale, expliquant la diminution du nombre global de tantièmes,
- sur 7 résolutions litigieuses, la retranscription de la seule résolution 79 comporte une erreur matérielle, la confrontation du procès-verbal avec la feuille de présence, désormais communiquée en cause d'appel, ne permettant pas s'agissant de cette résolution, de retrouver le nombre total de tantièmes,
- ces erreurs en remettent cependant pas en cause le résultat du vote, concernent aussi bien les voix 'POUR' que 'CONTRE' et l'issue du scrutin est inchangé.
Sur les autres motifs invoqués par les intimés, il soutient que:
- sur la convocation du 30 mai 2017:
* aucun texte ne prévoit l'obligation de numéroter les pages de la convocation à l'assemblée générale,
* les critiques relatifs à la prétendue absence de devis ou conditions essentielles du contrat doivent s'apprécier à l'aune du fait que lesdits travaux s'inscrivaient dans le cadre, bien plus vaste, des travaux de ravalement entrepris en ce qui concerne leur conception, depuis 2013,
- sur la désignation du syndic:
* le contrat de syndic est parfaitement conforme à l'article 28 du décret du 17 mars 1967,
* il n'existe aucune obligation de mise en concurrence des syndics à chaque réelection,
- sur l'information des copropriétaires:
* était joint à la convocation un rapport d'analyse des offres de travaux et remise en état de la résidence élaboré M. [U], architecte, tableau qui récapitule les différents lots devant être votés, les entreprises susceptibles d'être retenues et montant des différents devis,
* les entreprises intervenantes ne transmettent aucun devis et il s'agit pour ces dernières de répondre au cahier des charges imposé par l'architecte,
* les entreprises transmettent à l'architecte leur cahier des charges, complété par les éléments essentiels du contrat ( nature des travaux, prix, délais...) , l'ensemble de ces documents pouvant être consulté au siège social du syndic,
- il n'existe pas de décisions prises par l'assemblée qui ne correspondent pas à l'ordre du jour,
- sur l'abus de majorité: les intimés ne rapportent pas la preuve d'un tel abus, les travaux de ravalement, projet initié depuis plus de 5 ans, étant nécessaires à la préservation des bâtiments de la copropriété et leur argument tenant à l'absence d'information étant particulièrement mal fondé.
M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G], suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2023, demandent à la cour de:
A titre principal,
- confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de la procédure d'appel, outre les dépens,
- dire que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais irrépétibles dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires,
A titre subsidiaire,
- dire que la désignation de D4 IMMOBILIER en qualité de syndic,
- dire que les copropriétaires n'ont pas été valablement et correctement informés sur les résolutions concernant les travaux,
- constater que les décisions prises par l'assemblée générale ne correspondent pas à l'ordre du jour,
- dire que les décisions prises lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017 ne sont pas valides,
- dire que les décisions prises en assemblée générale constituent en toute hypothèse un abus de majorité,
- prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017 dans son intégralité,
- en toute hypothèse, prononcer l'annulation des résolutions n° 13, 14, 21, 22, 25, 26, 33, 34, 37, 38, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 93, 102 et 110,
- rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de la procédure d'appel, outre les dépens,
- dire que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais irrépétibles dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.
Ils considèrent que les votes mentionnés sur le procès-verbal de l'assemblée générale sont faux:
- il apparaît une incohérence dans le calcul des tantièmes de copropriété représentés par les copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée, tel que mentionné sur le procès-verbal,
- il est particulièrement étrange de constater une évolution du nombre des tantièmes de copropriété représentés par les copropriétaires présents ou représentés, étant souligné qu'il existe entre la première et la dernière résolution, une différence de 12755 tantièmes, sans qu'un quelconque départ au cours de l'assemblée ne soit mentionné,
- si des erreurs dans la comptabilisation se sont produites, il est purement péremptoire de la part du syndicat appelant de prétendre qu'elles n'ont pas changé les majorités,
- il n'est pas rapporté la preuve de l'incidence du 'bug' informatique qui s'est produit de l'aveu de la partie adverse,
- la sincérité des scrutins n'est donc pas garantie.
Ils se prévalent des irrégularités suivantes:
- la désignation du syndic est irrégulière pour une durée de deux ans, en contradiction avec le contrat qui prévoir une durée d'un an et aucune mise en concurrence des syndics n'est intervenue,
- les copropriétaires n'ont pas été valablement informés sur les résolutions concernant les travaux:
* aucun devis n'était joint à la convocation, justifiant l'annulation des résolutions 5 à 88,
* s'il est prévu la possibilité de consulter les devis sur le site internet du syndic, tous les copropriétaires n'ont pas accès à internet et aucune disposition légale ne prévoit l'obligation pour les copropriétaires d'utiliser ce média pour être informés,
* aucun devis n'apparaît sur le site correspondant aux travaux votés en assemblée générale,
* le tableau annexé à la convocation sans titre, ni référence, est incompréhensible,
- les décisions prises en assemblée ne correspondent pas à l'ordre du jour pour un certain nombre de résolutions,
- les décisions prises constituent, en tout état de cause, un abus de majorité, en ce qu'elles leur portent plusieurs préjudices, financiers mais également sur le plan de la préservation de leur patrimoine, le montant des travaux s'élevant à la somme de 1.869.330,75 € , ce qui représente des appels de fonds conséquents pour chacun d'eux, travaux dont ils ne savent s'ils sont nécessaires et dans quelles conditions ils vont être engagés.
C'est en l'état que la procédure a été clôturée le 28 février 2023.
MOTIFS
Sur l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017
Sur les résultats des votes mentionnés sur le procès-verbal d'assemblée générale
Les intimés contestent la validité de cette assemblée dans son ensemble dès lors que le nombre de participants et de votants mentionnés sur le procès-verbal ne correspond pas à la réalité de la situation au moment de sa tenue.
C'est sur ce moyen que le premier juge a ordonné la nullité de l'assemblée litigieuse, estimant qu'un doute existait sur la réalité des personnes qui étaient présentes et le décompte des votants.
En vertu de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil.
Conformément à l'article 17 du même texte, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application de l'article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965.
Il y a lieu de rappeler que les irrégularités de forme affectant la feuille de présence et le procès-verbal qui peuvent concerner notamment les conditions de vote ou la computation des voix, n'entraînent pas nécessairement l'annulation de l'assemblée générale si le résultat du vote de l'ensemble de l'assemblée n'est pas affecté par ces irrégularités et que les mentions qu'il comporte permettent de reconstituer le sens du vote.
En l'espèce, l'appelant justifie que les assemblées générales organisées au sein de cette copropriété se déroulent en présentiel, mais avec l'utilisation d'un outil informatique, permettant à chacun des copropriétaires de voter, au moyen d'un boîtier électronique, lequel permet un émargement automatique ainsi qu'un calcul du quorum.
En cause d'appel, le syndicat produit la feuille de présente de l'assemblée générale du 28 juin 2017 comportant 130 copropriétaires présents ou représentés, totalisant 64.642 tantièmes.
Il a par ailleurs fait dresser un constat d'huissier en date du 8 juillet 2020, réalisé sur le logiciel d'enregistrement et plus particulièrement sur les données enregistrées lors de l'assemblée litigieuse.
A la lecture de ce constat, il apparaît que:
- M. [S] ( 403) a quitté l'assemblée après le vote de la résolution n° 76, le nombre global de tantièmes passant ainsi à 64.239,
- suite la résolution n° 89, plusieurs copropriétaires ont quitté l'assemblée, représentant un total de 7.230 tantièmes, faisant ainsi passer le nombre de tantièmes à 57.009,
- après la résolution n° 107, une autre copropriétaire (342) a quitté l'assemblée, soit un nombre de tantièmes tombant à 56.980.
Ces éléments expliquent la variation des tantièmes au fur et à mesure du déroulement de cette assemblée et du départ de certains copropriétaires au fur et à mesure des délibérations.
La comparaison du procès-verbal, de la feuille de présence et du procès-verbal de constat met en évidence que seule la résolution n° 79, soumise au vote de la majorité de l'article 24, comporte une erreur en ce que:
- le procès-verbal notifié aux copropriétaires fait état, pour cette résolution, des chiffres suivants:
* votes ' pour': 27.597
* vote ' contre': 13.157
* abstenants: 2.724
soit un total de tantièmes de 43.478,
- au regard du constat d'huissier, le calcul des voix est en réalité le suivant:
* votes ' pour': 38.175
* vote ' contre': 22.024
* abstenants: 4.040
soit un total de tantièmes de 64.239, ce qui correspond à la réalité compte tenu du départ de M. [S] après la résolution n° 76.
En conséquence, les voix omises dans le procès-verbal notifié s'agissant de cette résolution constitue une erreur matérielle qui ne change rien à l'issue du scrutin, étant précisé que le procès-verbal de constat d'huissier permet de vérifier les conditions dans lesquelles la résolution a été adoptée et de reconstituer le sens du vote.
L'erreur étant dépourvue d'incidence sur le résultat du vote, elle n'est pas susceptible d'entraîner l'annulation de l'assemblée générale.
Ce moyen de nullité doit donc être rejeté.
Sur la désignation du Cabinet D4 IMMOBILIER en qualité de syndic
Il convient de préciser que les intimés au soutien de leur demande d'annulation de l'assemblée générale en son entier alors que l'irrégularité de la désignation du syndic affecte la seule résolution concernée.
La résolution n° 93 est ainsi rédigé ' L'assemblée générale désigne en qualité de syndic, selon contrat joint, le cabinet D4 IMMOBILIER pour une durée de deux ans et jusqu'à l'assemblée générale qui aura à débattre des comptes arrêtés au 31 décembre 2018 et qui devra se tenir, au plus tard, le 30 juin 2019'
Cette durée est d'ailleurs conforme à l'article 28 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit une durée de trois ans maximum.
Les intimés reprochent au syndicat un défaut de mise en concurrence.
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, stipule que tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet (...)
Le syndicat des copropriétaires justifie que la précédente désignation du cabinet D4 IMMOBILIER résultait de l'assemblée générale du 13 juin 2016, au cours de laquelle sa candidature avait été retenue après une mise en concurrence avec le cabinet FONCIA. En conséquence, aucune mise en concurrence n'était nécessaire pour l'assemblée du 28 juin 2017 puisque cette mise en concurrence n'intervient que tous les trois ans.
Ce moyen sera également rejeté.
Sur l'absence d'information des copropriétaires pour les résolutions concernant les travaux
Au visa de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, les intimés soutiennent que les copropriétaires n'ont pas été valablement informés sur les résolutions concernant les travaux.
Le non respect des dispositions susvisées n'entraîne pas l'annulation de l'assemblée générale mais uniquement des résolutions concernées.
Dans le corps de leurs conclusions considèrent que les résolutions n° 5 à 88 et 102 et 110 doivent être annulées.
Or, dans le dispositif de leurs écritures, qui seul la lie la cour en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, ils réclament, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n° 13, 14, 21, 22, 25, 26, 33, 34, 37, 38, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 93, 102 et 110.
Seul l'examen de la validité de ces résolutions peut en conséquence être examinée par la cour.
- les résolutions 13 et 14 concernent le choix des prestataires pour réaliser les travaux de ravalement des façades du bâtiment B correspondant aux lots n° 1, 2, 3, 4, 5, 6 et 7 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U], indissociables pour l'aspect extérieur du bâtiment et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions 21 et 22 sont relatives au choix du prestataire pour la réfection du hall du bâtiment B2 correspondant aux lots 2,5, 6, 7 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 25 et 26 portent sur les travaux de réfection peinture de la cage d'escalier du bâtiment B entrée B2 et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 33 et 34 sont relatives au choix du prestataire pour la réfection du hall du bâtiment B4 correspondant aux lots 2,5, 6, 7 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 37 et 38 portent sur les travaux de réfection peinture de la cage d'escalier du bâtiment B entrée B4 et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 77 et 78 ont trait au choix du prestataire pour la réfection de l'étanchéité de la terrasse correspondant aux lots n°3 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 79 et 80 concernent le choix du prestataire pour la réfection électrique des locaux communs de la copropriété 6 2 2 7 et la serrurerie des locaux communs de la copropriété lots n° 4 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 81 et 82 portent sur le choix du prestataire pour le ravalement façades garage correspondant aux lots n°1 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 83 et 84 concernent le choix du prestataire pour la réfection électrique et serrurerie des garages correspondant aux lots n°4 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 85 et 86 portent sur le choix du prestataire pour la réfection électrique et serrurerie des garages correspondant aux lots 2 et 6 ( sous réserve du vote favorable de la résolution 77 étanchéité esplanade) du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- la résolution n° 102 a trait à la décision à prendre pour faire réaliser le DTG diagnostique technique général,
- la résolution n° 110 concerne les travaux de réfection plomberie reprise canalisations communes au bâtiment C, entre le C3 et le C6.
Quant à la résolution n° 93, elle concerne la désignation du syndic et a été examinée au paragraphe précédent.
En application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard, en même temps que l'ordre du jour et pour la validité de la décision (...)
3° Les conditions essentielles du contrat, ou en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (....).
L'ensemble des informations prescrites par cet article peut résulter d'un rapport de synthèse établi par l'architecte de la copropriété.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les travaux s'inscrivent dans le cadre d'un vaste programme de ravalement de la copropriété entrepris, en ce qui concerne leur conception, depuis 2014.
Il a été décidé de recourir à un maître d'oeuvre, M. [U], architecte, qui s'est vu confier une mission de maîtrise d'oeuvre complète détaillée selon sa proposition du 4 octobre 2014 par contrat du 27 septembre 2016.
A l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale du 28 juin 2017, était joint s'agissant des résolutions relatives aux travaux, un rapport d'analyse des offres des travaux de la [Adresse 3] élaboré par M. [U] comprenant un tableau récapitulant:
- les différents lots de travaux devant être votés: ravalement, maçonnerie, carrelage, étanchéité, serrurerie, menuiserie, électricité, peinture,
- les différentes entreprises susceptibles d'être retenues,
- le montant des différents devis, bâtiment par bâtiment.
Comme le souligne juste titre le syndicat, les entreprises transmettent à l'architecte leur cahier des charges avec les éléments contractuels essentiels: nature des travaux, prix, délais...
Il revient ensuite à l'architecte, dans le cadre de sa mission de maîtrise d'oeuvre, d' étudier les modalités techniques de l'opération en collectant les différents cahier des charges après mise en concurrence des entreprises, afin ensuite de pouvoir présenter aux copropriétaires une synthèse de ce dossier pour leur permettre un vote éclairé.
En conséquence, il y a lieu de retenir que les prescriptions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées et que les copropriétaires ont disposé d'une information suffisante.
En toute hypothèse, il est indiqué sur la convocation que tous les documents contractuels peuvent être consultés sur le site du syndic, et sur rendez-cous au siège ou dans la salle de réunion du conseil syndical du bâtiment A.
Sur les décisions prises par l'assemblée qui ne correspondent pas à l'ordre du jour
- sur les résolutions 13 et 14:
L'ordre du jour relatif à la résolution n° 13 est ainsi libellé ' Choix des prestataires pour réaliser les travaux de ravalement de façade du bâtiment B correspondant aux lots N°1/N°2/N°3/N°4/N°5/N°6 et N°7 du DCE constitués par le maître d'oeuvre, M. [U], indissociables pour l'aspect extérieur du bâtiment soumis au vote de l'assemblée générale.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés en assemblée et joints à la convocation, après avoir délibéré, décide:
- d'effectuer les travaux de ravalement de façades du bâtiment B et retient la proposition de l'entreprise pour le lot N°1 pour un montant de TTC
- d'effectuer les travaux de ravalement de façades du bâtiment B et retient la proposition de l'entreprise pour les lots N°2/N°3/N°4/N°5/N°6 et N°7 pour un montant de TTC.
En conséquence l'assemblée autorise le syndic à procéder à deux appels de fonds suivant la clé de répartition bâtiment B selon les dates d'exigibilité suivante:
* 1er octobre 2017,
* 1er janvier 2018.'
Le procès-verbal mentionne s'agissant de la résolution n° 13:
' Choix des prestataires pour réaliser les travaux de ravalement de façade du bâtiment B correspondant aux lots N°1/N°2/N°3/N°4/N°5/N°6 et N°7 du DCE constitués par le maître d'oeuvre, M. [U], indissociables pour l'aspect extérieur du bâtiment soumis au vote de l'assemblée générale.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés en assemblée et joints à la convocation, après avoir délibéré, décide:
- d'effectuer les travaux de ravalement de façades du bâtiment B et retient la proposition de l'entreprise SPACE pour le lot N°1 pour un montant de 319.569,24 € TTC
- d'effectuer les travaux de ravalement de façades du bâtiment B et retient la proposition de l'entreprise SOPREN pour les lots N°2/N°3/N°4/N°5/N°6 et N°7 pour un montant de 385.591,53 TTC.
En conséquence l'assemblée autorise le syndic à procéder à deux appels de fonds suivant la clé de répartition bâtiment B selon les dates d'exigibilité suivante:
* 1er octobre 2017,
* 1er janvier 2018.'
La résolution votée correspond bien à celle figurant dans l'ordre du jour.
Les intimés considèrent que la mention L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés en assemblée et joints à la convocation' est fausse en ce que les conditions essentielles des devis n'étaient pas joints à la convocation. Or d'une part, ainsi qu'il ressort des développements qui précèdent, figurait bien un tableau récapitulatif des travaux, et d'autre part, cette allégation est sans incidence sur le fait que la résolution votée par les copropriétaires correspond à celle figurant dans l'ordre du jour annexé à la convocation.
Ils soutiennent également que le montant total voté, soit 705.160,77 € ne correspond au montant annoncé par la convocation ( 587.633 €).
Or, le tableau établi par M. [U] et joint à l'ordre du jour, les montants annoncés ne comprennent pas la TVA à 20% contrairement aux montants votés aux termes de la délibération.
La résolution 14, à savoir les honoraires de gestion pour travaux votés à la résolution précédente, correspond précisément à celle figurant dans l'ordre du jour.
- sur les résolutions 21 et 22:
L'ordre du jour fait état s'agissant de la résolution 21 ' choix du prestataire pour la réfection du hall du bâtiment B2 correspondant aux lots N° 2 / N°5/ N° 6 /N° 7 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U]' et le texte relatif à cette résolution figurant sur le procès-verbal est identique sauf à préciser les entreprises retenues ainsi que les montants.
De la même manière, la différence de prix s'expliquant par l'application du taux de TVA à 20%.
Enfin la résolution 22 relative aux honoraires de gestion, correspond à l'ordre du jour en tout point.
- sur les résolutions 33 et 34:
L'ordre du jour indique s'agissant de la résolution 33 ' choix du prestataire pour la réfection du hall du bâtiment B4 correspondant aux lots N°2/ N°5/ N° 6 N° 7 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U]' . La résolution adoptée par les copropriétaires est identique sauf à préciser l'entreprise retenue et les montants. Comme pour les résolutions précédentes, la différence de prix s'explique par l'application du taux de TVA aux montants figurant dans le procès-verbal.
La résolution 34 relative aux honoraires de gestion est conforme à l'ordre du jour.
- sur les résolutions 25 et 26:
L'ordre du jour précise pour la résolution 25 ' travaux de réfection peinture de la cage d'escalier du bâtiment B entrée B2", ce qui correspond au procès-verbal de l'assemblée générale, l'argumentation des intimés strictement identique aux précédentes résolutions ne pouvant être accueillie.
Il en est de même pour la résolution 26, relative aux honoraires de gestion pour ces travaux.
- sur les résolutions 37 et 38:
L'ordre du jour mentionne pour la résolution 37 ' travaux de réfection peinture de la cage d'escalier du bâtiment B entrée B4" et correspond à la résolution votée lors de l'assemblée générale, les moyens invoqués par les intimés, identiques aux précédents, devant être rejetés.
Il en est de même pour la résolution 38 concernant les honoraires de gestion pour ces travaux.
- sur les résolutions 77 et 78:
L'ordre du jour, pour la résolution 77, fait état du ' choix du prestataire pour la réfection de l'étanchéité de la terrasse correspondant aux lots N°3 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] ' correspond à la résolution adoptée, sauf à préciser l'entreprise retenue, en l'occurrence l'entreprise KM 13 dont le coût des travaux était largement inférieurs aux deux autres entreprises GEDEBAT et SOPREN.
De même, la résolution 78 relative aux honoraires de gestion, identique à celle contenue dans l'ordre du jour, n'a pas à être annulée.
- sur les résolutions 79 et 80:
L'ordre du jour fait état pour la résolution 79 ' le choix du prestataire pour la réfection électrique des locaux communs de la copropriété 6 2 2 7 et la serrurerie des locaux communs de la copropriété lots n° 4 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] ' , ce qui est conforme à la résolution adoptée, les moyens invoqués par les intimés identiques ne pouvant qu'être rejetées.
Il en est de même pour la résolution 80 concernant les honoraires de gestion pour ces travaux.
- les résolutions 81 et 82 portent sur le choix du prestataire pour le ravalement façades garage correspondant aux lots n°1 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 83 et 84 concernent le choix du prestataire pour la réfection électrique et serrurerie des garages correspondant aux lots n°4 du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
- les résolutions n° 85 et 86 portent sur le choix du prestataire pour la réfection électrique et serrurerie des garages correspondant aux lots 2 et 6 ( sous réserve du vote favorable de la résolution 77 étanchéité esplanade) du DCE constitué par le maître d'oeuvre M. [U] et les honoraires de gestion pour travaux,
Pour l'ensemble de ces résolutions, la comparaison entre l'ordre du jour et le procès-verbal met en évidence que les décisions prises par l'assemblée générale correspondent à l'ordre du jour, les intimés reprenant encore une fois les mêmes moyens au soutien de leur demande d'annulation, qui ne peut donc prospérer.
- sur la résolution 102:
L'ordre du jour indique ' Décision à prendre pour faire réaliser le DTG diagnostique technique général- conditions essentielles du marché: société ACCEO montant 5.400 € TTC, société E.LEVEN: 10.560 € TTC.
L'assemblée générale, après avoir délibéré, décide de faire réaliser un diagnostic technique global préconisé par la loi ALUR (....) Et retient la proposition de Pour un montant de TTC'.
Le procès-verbal précise ' Décision à prendre pour faire réaliser le DTG diagnostique technique général- conditions essentielles du marché: société ACCEO montant 5.400 € TTC, société E.LEVEN: 10.560 € TTC.
L'assemblée générale, après avoir délibéré, décide de faire réaliser un diagnostic technique global préconisé par la loi ALUR (....) Et donne mandat au conseil syndical et au syndic pour retenir un prestataire au mieux des intérêts de la copropriété dans une enveloppe à ne pas dépasser de 6.000 €'.
D'une part, l'ordre du jour comporte un tableau avec les propositions des sociétés ACCEO et E.LEVEN et ,d'autre part, l'assemblée générale a décidé de manière souveraine de ne retenir aucune des deux entreprises candidates et de consulter d'autres prestataires pour un montant maximum de 6.000 €.
La résolution n° 102 n'a pas à être annulée.
- sur la résolution 110
L'ordre du jour indique pour cette résolution ' travaux de réfection plomberie reprise canalisations communes au bâtiment C, entre le C3 et le C6".
La résolution votée est conforme à l'ordre du jour, sauf le nom de l'entreprise et le montant retenus, étant précisé qu'était joint à la convocation un tableau récapitulatif des trois propositions des entreprises, les copropriétaires ayant porté leur choix sur l'entreprise MJE, au tarif le plus intéressant, 2.178,00 € TTC.
Il n'y a pas davantage de discordance entre l'ordre du jour et la résolution adoptée.
Enfin, il y a lieu de relever, que pour certaines des résolutions susvisées, les intimés indiquent que leurs appels de fonds en correspondraient aux montants votés, alors qu'une telle allégation, au demeurant non établie en ce qu'il convient d'ajouter les honoraires de syndic, ne constitue pas un motif de nature à justifier l'annulation de ces résolutions au motif que les décisions prises en assemblée ne correspondent pas à l'ordre du jour.
Sur l'abus de majorité
Les intimés considèrent qu'en tout état de cause, les résolutions litigieuses procèdent d'un abus de majorité.
L'abus de majorité ne peut être retenu que lorsqu'il est établi que l'assemblée générale a agi de manière contraire aux intérêts de la collectivité ou pour nuire à autrui.
Il appartient en conséquence aux intimés de rapporter la preuve de ce qu'il y a eu utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt commun dont la poursuite doit être l'objectif des copropriétaires ou que placés dans une situation identique à celles des autres copropriétaires, un sort différent leur a été réservé, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge d'apprécier l'opportunité des décisions prises par les assemblées générales.
Leur argumentation tenant à l'absence d'information des copropriétaires sur la nécessité, la nature et l'étendue des travaux ne peut être retenue au regard des développements qui précèdent.
Le coût des travaux conséquent, va certes entraîner des appels de fonds importants mais n'est pas pour autant constitutif d'un abus de majorité s'agissant de l'exécution de travaux de ravalement qui sont nécessaires à la préservation des bâtiments de cette copropriété. La décision des copropriétaires de faire réaliser de tels projets ne peut être considérée comme contraire à l'intérêt collectif des communauté.
Le moyen tiré de l'abus de majorité ne sera pas davantage accueilli.
L'appelant ne justifiant pas de la part des intimés d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Déboute M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017,
Déboute M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] de leur demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 13, 14, 21, 22, 25, 26, 33, 34, 37, 38, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 93, 102 et 110 de l'assemblée générale du 28 juin 2017,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [F], M. [I] [H], Mme [Z] [M] née [X], M. [O] [M], Mme [E] [G] et M. [V] [G] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
