COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2023
ph
N° 2023/ 155
Rôle N° RG 19/19740 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLGC
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
C/
SCI [Localité 4] RDM FORVILLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05104.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL INTERSERVICES JMD dont le siège social est [Adresse 3]
représenté et assisté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI [Localité 4] RDM FORVILLE
sise [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 12.02.20 à étude
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice-Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI [Localité 4] RDM Forville est propriétaire du lot n° 12 au sein de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 4].
Reprochant à la SCI [Localité 4] RDM Forville des manquements au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), a par exploit d'huissier du 10 octobre 2017, fait assigner la SCI [Localité 4] RDM Forville devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d'obtenir la remise en état et la restitution des combles, la démolition des ouvrages installés sur les parties communes et la remise en état des parties communes sous astreinte, la cessation des locations meublées des cinq appartements créés illégalement et des dommages et intérêts.
Par jugement du 23 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi :
- ordonne à la SCI [Localité 4] RDM Forville de procéder aux travaux de remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par ses soins, dans les six mois du présent jugement devenu définitif, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- dit que l'astreinte commencera à courir à l'expiration du délai imparti à la SCI [Localité 4] RDM Forville pour procéder aux travaux et ce, pendant un délai de six mois, à la suite duquel il pourra de nouveau être statué,
- déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- condamne la SCI [Localité 4] RDM Forville à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCI [Localité 4] RDM Forville aux dépens de la procédure, distraits au profit de l'avocat en ayant fait la demande conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- rejette tous les autres chefs de demandes.
Le tribunal a retenu :
- qu'il apparaît dans l'acte de mutation que les combles et l'escalier d'accès ont été inclus dans la composition du lot n° 12, que l'article 4 du règlement de copropriété relatif à la définition des parties communes ne vise pas les combles même s'il n'est pas limitatif, que l'article 7 relatif à la définition des parties privatives énonce qu'elles sont celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, que la seule référence aux parties communes dans l'article consacré à la définition des parties privatives, n'est pas très claire et semble comporter des contradictions s'agissant de la nature des combles, qu'elle ne permet pas d'établir que les combles constituent comme le soutient le syndicat des copropriétaires une partie commune à jouissance privative,
- qu'il résulte des constatations effectuées par l'huissier de justice que la SCI [Localité 4] RDM Forville a procédé à des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation préalable de l'assemblée générale,
- que l'article 11 du règlement de copropriété interdit la transformation des appartements en chambres meublées, mais pas les locations en meublés par appartement entier, que la SCI [Localité 4] RDM Forville a transformé son lot en plusieurs appartements en duplex meublés donnés en location, qu'il ne s'agit donc pas de location de chambres meublées,
- que si une faute de la SCI [Localité 4] RDM Forville est établie, il n'est pas justifié du préjudice allégué.
Le 23 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées sur le RPVA le 26 mars 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet1965,
Vu les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions de l'article 2227 du code civil,
- de le recevoir en ses présentes conclusions,
Vu le règlement de copropriété du 14 janvier 2005,
Vu les dispositions de l'article 1231 (ancien 1146) du code civil,
Vu les dispositions de l'article 1101 et 1193 (ancien 1134) du code civil.
Vu les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 11, 23 et 30 du règlement de copropriété du 14 janvier 2005,
- d'infirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Grasse en ses dispositions appelées,
Statuant à nouveau,
- de faire injonction à la SCI [Localité 4] RDM Forville de cesser immédiatement et sans délai les locations meublées des cinq appartements créés illégalement à partir du lot n°12 en violation des dispositions de l'article 11 du règlement de copropriété,
- de condamner la SCI [Localité 4] RDM Forville à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des manquements caractérisés et des dommages causés sur les parties communes,
- d'ordonner la remise en état et la restitution des combles,
- de confirmer la décision du 23 mai 2019, en ce qu'elle a :
- ordonné à la SCI [Localité 4] RDM Forville de procéder aux travaux de remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par ses soins, dans les six mois du jugement du 24 mai 2019 devenu définitif, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- dit que l'astreinte commencera à courir à l'expiration du délai imparti à la SCI [Localité 4] RDM Forville pour procéder aux travaux et ce, pendant un délai de six mois, à la suite duquel il pourra de nouveau être statué,
- condamné la SCI [Localité 4] RDM Forville à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SCI [Localité 4] RDM Forville à lui payer la somme de 3 000 euros,
Vu les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- de condamner la SCI [Localité 4] RDM Forville aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SELARL Authamayou, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :
- que le syndicat des copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 le droit d'agir en justice pour mettre fin aux violations du règlement de copropriété, que les actions réelles visant à obtenir la récupération d'une partie commune sont soumises à la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil,
- que le syndic a été autorisé par l'assemblée générale du 17 septembre 2015 à intenter une action judiciaire contre la SCI [Localité 4] RDM Forville pour mettre un terme à l'ensemble des violations et désordres commis par celle-ci,
- qu'en vertu du règlement de copropriété, le lot n° 12 est affecté d'un droit de jouissance exclusif des combles, lesquelles demeurent parties communes, que le droit de jouissance exclusif n'est pas un droit de propriété, que la jouissance exclusive doit être conforme à la destination de l'immeuble, que la réalisation de travaux nécessite toujours l'accord des autres copropriétaires,
- qu'il n'y a pas de contradiction dans le règlement de copropriété sur la nature des combles, que le règlement de copropriété stipule explicitement que les combles restent partie commune dont l'usage est réservé à titre exclusif au copropriétaire du lot situé au deuxième étage, que le tribunal a fait une interprétation erronée du règlement de copropriété,
- qu'il y a bien appropriation des parties communes sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires,
- que non seulement la SCI [Localité 4] RDM Forville a créé une nouvelle surface habitable, mais elle a scindé son lot en cinq appartements distincts, sans justifier d'une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire en fonction de la superficie, ni accord préalable de la copropriété,
- que la SCI [Localité 4] RDM Forville a scindé son lot en cinq chambres destinées à la location meublée et a donc violé le règlement de copropriété, que le jugement doit être infirmé de ce chef,
- que la création de cinq lots entraîne de surcroit une modification substantielle de la description de l'immeuble, que cela cause un préjudice substantiel à la copropriété,
- que le préjudice est lié à une utilisation anormale et accrue des parties communes, à la dégradation des parties communes dont le coût de réparation a incombé aux autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration à la SCI [Localité 4] RDM Forville par acte d'huissier du 12 février 2020, en l'étude de l'huissier, et ses conclusions d'appelant par acte d'huissier du 7 avril 2020 en l'étude de l'huissier.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 février 2023.
L'arrêt en dernier ressort, sera rendu par défaut en application de l'article 473 du code de procédure civile, la SCI [Localité 4] RDM Forville non citée à personne, n'ayant pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « déclarer bien-fondé » et « dire et juger » qui sont en fait des moyens et pas des prétentions, ce qui explique qu'elles n'aient pas été toutes reprises dans l'exposé des prétentions des parties.
Une constitution aux lieu et place est intervenue, mais pas de nouvelles conclusions, si bien que la cour ne peut statuer qu'au regard des dernières conclusions.
Sur les demandes fondées sur le manquement au règlement de copropriété
Selon les dispositions de l'article 8-I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date du litige, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI [Localité 4] RDM Forville d'avoir réalisé des travaux sans autorisation dans les combles partie commune, en scindant son lot en cinq chambres destinées à la location meublée.
La SCI [Localité 4] RDM Forville est propriétaire, selon acte de mutation du 22 octobre 2013, du lot n° 12 ainsi décrit : deuxième et troisième étage de l'immeuble comprenant quatre pièces principales, WC indépendant, un débarras sur le palier, combles aménagés et escalier d'accès au troisième étage et les 306 / 1 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
Le règlement de copropriété concernant la copropriété [Adresse 2], déposé le 14 janvier 2005, énonce :
- article 4 : « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (') »,
- article 7 : « Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. (') Pour l'application des dispositions ci-après, est assimilée aux parties privatives les combles du dernier étage du bâtiment, qui reste partie commune mais dont l'usage est réservé à titre exclusif au propriétaire du lot situé au deuxième étage. »,
- article 11 : « (') La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier, sont autorisées. »,
- article 23 : « Chaque propriétaire pourra modifier la disposition intérieure de son appartement, réunir plusieurs lots tant mitoyens qu'à des étages différents ou scinder un même lot, sous réserve de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l'immeuble. (') Le copropriétaire devra aviser préalablement le syndic de ces travaux (') Tous autres travaux susceptibles d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble devront faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale, comme il est dit à l'article 83 ci-après. », s'agissant de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- article 30 : « Les copropriétaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder à tous branchements, raccordements sur les descentes d'eaux usées et sur les canalisations et réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone et d'une façon générale, sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leur capacité et sous réserve de ne pas causer de nuisance aux autres copropriétaires. ».
Il est établi que les 11 septembre 2014 et 14 décembre 2014, la SCI [Localité 4] RDM Forville a été mise en demeure par le syndic de la copropriété de procéder aux reprises des désordres causés par les travaux dans ses parties privatives et a été interpelée sur le fait que les travaux correspondant à la division de son lot en plusieurs appartements n'ont pas été autorisés en assemblée générale.
Un procès-verbal de constat dressé le 21 avril 2016 à la requête du syndicat des copropriétaires et après autorisation du président du tribunal de grande instance de Grasse par ordonnance sur requête du 14 mars 2016, permet de démontrer que cinq appartements ont été créés dont trois en duplex, chacun de ces trois appartements comportant un escalier permettant d'accéder à l'étage comble.
Selon procès-verbal d'assemblée générale du 17 septembre 2015 (résolution n° 19), le syndic a été autorisé à ester en justice contre la SCI [Localité 4] RDM Forville.
Il en ressort à suffisance, que la SCI [Localité 4] RDM Forville en procédant à des modifications de son lot privatif, afin de le diviser en plusieurs appartements destinés à la location, sans autorisation du syndic ni de l'assemblée générale des copropriétaires, a commis des violations du règlement de copropriété en ces articles ci-dessus rappelés, à savoir d'une part la réalisation de travaux dans les parties privatives sans autorisation du syndic, d'autre part la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'agissant des combles définis comme partie commune à jouissance privative et des branchements de toutes natures, nécessités par la division en plusieurs appartements.
Par suite, la division en plusieurs appartements n'ayant pas été autorisée, la SCI [Localité 4] RDM Forville ne peut poursuivre la location de ceux-ci.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement appelé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et statuant à nouveau, d'ordonner la remise en état des lieux tels qu'ils étaient avant les travaux de division du lot n° 12 en cinq appartements et la cessation de la mise en location des appartements litigieux, le tout, sous la même astreinte que celle fixée par le premier juge, soit 50 euros par jour de retard, à l'expiration du délai de six mois de la signification de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'inexécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, il ressort des développements ci-dessus que la SCI [Localité 4] RDM Forville a été mise en demeure de procéder aux reprises des dégradations causées par ses travaux et de respecter le règlement de copropriété.
Les désordres dénoncés concernent des détériorations et salissures de la cage d'escalier, des branchements de plomberie sans finition, une ouverture inesthétique dans le placard technique, un globe cassé. Ces points ont été évoqués au cours de l'assemblée générale du 13 juin 2014 avec des photographies jointes.
Un procès-verbal d'huissier daté du 29 juillet 2019 dressé à la demande du syndicat des copropriétaires, fait état de dégâts dans un appartement sous-jacent à un des appartements appartenant à la SCI [Localité 4] RDM Forville, à l'origine d'un dégât des eaux. Il s'agit de l'appartement de M. et Mme [U], copropriétaires, qui ont fait établir un deuxième constat d'huissier le 22 novembre 2022, pour démontrer la persistance de désordres.
Le syndicat des copropriétaires ne pouvant réclamer que l'indemnisation des préjudices subis sur les parties communes et par la collectivité des copropriétaires, il convient au constat des manquements de la SCI [Localité 4] RDM Forville au règlement de copropriété, d'indemniser les nuisances et désagréments aux parties communes à hauteur de la somme de 2 000 euros.
La SCI [Localité 4] RDM Forville sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice.
Sur les demandes accessoires
Il est constaté qu'il n'a pas été interjeté appel des dispositions du jugement concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [Localité 4] RDM Forville qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et aux frais irrépétibles.
Il ne sera pas fait droit à la demande de distraction des dépens, formée au profit d'un conseil, qui n'est plus constitué, du fait de la constitution aux lieu et place intervenue.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ses dispositions appelées, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4] représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;
Statuant à nouveau,
Ordonne la remise en état des lieux tels qu'ils étaient avant les travaux de division du lot n° 12 en cinq appartements et la cessation de la mise en location des appartements litigieux, sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, à l'expiration du délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;
Condamne la SCI [Localité 4] RDM Forville à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4] représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI [Localité 4] RDM Forville aux dépens d'appel ;
Condamne la SCI [Localité 4] RDM Forville à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis à [Localité 4] représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
