COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2023
oa
N° 2023/ 150
N° RG 19/16317 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBVW
[F] [X] épouse [D]
[P] [D]
C/
SAS BOURGEOIS IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me DAVAL-GUEDJ
Me TOLLINCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03066.
APPELANTS
Madame [F] [X] épouse [D]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Anouk DELMAR, avocat au barreau de GRASSE , plaidant
Monsieur [P] [D]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Anouk DELMAR, avocat au barreau de GRASSE , plaidant
INTIMEE
SAS BOURGEOIS IMMOBILIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié
sise [Adresse 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice-Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice-Président placé
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
EXPOSE DU LITIGE:
[F] [X] épouse [D] et [P] [D] sont propriétaires d'un bien situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 2]), dont le syndic était la société BOURGEOIS Immobilier lorsqu'ils ont acquis ce bien;
Par exploit d'huissier en date du 25 mai 2016, [F] [X] épouse [D] et [P] [D] ont fait assigner la société BOURGEOIS Immobilier devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE afin d'obtenir notamment sa condamnation à leur payer la somme de provisionnelle de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 4 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens;
Par jugement en date du 9 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, notamment, a débouté les époux [D] de leurs demandes et les a condamné à payer à la société BOURGEOIS Immobilier la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2020, [F] [X] épouse [D] et [P] [D] sollicitent de:
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 5 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1382 ancien du Code civil,
Vu les pièces communiquées,
Vu le jugement rendu le 9 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE,
DIRE ET JUGER recevables en leur appel et en leurs écritures Monsieur et Madame [D].
VOIR REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 9 septembre 2019, lequel a débouté Monsieur et Madame [D] de leur demande de condamnation à l'encontre de la société BOURGEOIS Immobilier au vu du préjudice par eux subi;
VOIR REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 9 septembre 2019 en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [D] à régler le somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens au profit de la société BOURGEOIS Immobilier;
En conséquence,
VOIR CONDAMNER la société BOURGEOIS Immobilier au paiement de la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral subi;
DIRE ET JUGER en tout état de cause qu'il existe une faute commise par la société BOURGEOIS IMMOBILIER dés lors que celle-ci n'a pas rempli les obligations à sa charge tirées des dispositions de l'article 5 du décret du 17.03.1967 n° 67-223;
DIRE ET JUGER que la SAS BOURGEOIS Immobilier a commis une erreur en indiquant au titre des procédures en cours, la mention "NEANT" alors même qu'elle était parfaitement informée de ce que des procédures avaient été initiées;
DIRE ET JUGER que les sommes qui seront allouées à Monsieur et Madame [D] seront productives d'intérêts capitalisés d'année en année jusqu'à parfait paiement;
DEBOUTER la société BOURGEOIS Immobilier de l'ensemble de ses écritures, fins et conclusions, lesquelles sont manifestement infondées et injustifiées, tant en fait qu'en droit, en leur principe et en leur quantum;
DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [D] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure de la copropriété conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
VOIR CONDAMNER la société BOURGEOIS Immobilier au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
VOIR CONDAMNER la société BOURGEOIS Immobilier aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Ludovic ROUSSEAU, sur sa due affirmation de droit;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2020, la société BOURGEOIS Immobilier sollicite de :
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,
Confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE en toutes ses dispositions ;
Débouter Monsieur et Madame [D] de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la société BOURGEOIS IMMOBILIER ;
Reconventionnellement,
Condamner Monsieur et Madame [D] à payer à la société BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON Avocat aux offres de droit;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2023;
SUR CE :
Il ressort de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable que, notamment, le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties, dont l'annexe à la troisième mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie;
Il est clair et non contesté que l'état daté délivré aux consorts [D] le 30 mai 2013 préalablement à leur achat en date du 21 juin 2013 mentionne qu'il n'y a aucune procédure en cours;
Or, il apparaît que par une ordonnance de référé en date du 18 juin 2012 une expertise avait été ordonnée afin, notamment, de vérifier la réalité des désordres affectant la toiture et le sous-sol, compte tenu d'infiltrations affectant l'ensemble immobilier;
Cette expertise était diligentée à la demande du syndicat des copropriétaires, a été étendue à une reprise, et a été rendue commune et opposable à d'autres constructeurs et assureurs à sept reprises pour concerner finalement 18 parties, le syndicat compris;
Il incombait quoiqu'il en soit au syndicat d'en informer les acquéreurs dans l'état daté en cause, puisqu'il ne pouvait l'ignorer, peu importe le fait que les opérations d'expertise elles-mêmes n'avaient alors pas débutées, cela étant indifférent, ou que le vendeur du bien en cause, promoteur de l'opération, n'ait pas lui-même informé ses cocontractants, son absence de diligence n'étant pas de nature à exonérer le syndicat de l'étendue des obligations que la loi lui impose;
Il s'en déduit l'existence d'une faute, dont l'importance est cependant amoindrie par le fait que les consorts [D] ne contestent pas avoir eu connaissance avec l'état daté du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 22 juin 2012, lors de laquelle a été approuvé le mandat donné au syndic d'entamer à l'encontre du promoteur et de son assureur toutes actions afin d'obtenir la réparation des préjudices consécutifs aux infiltrations subies, et du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 22 mai 2013, lors de laquelle a été approuvée une nouvelle provision pour les frais d'avocat consécutifs à cette procédure;
Quant au préjudice qui en est résulté, les consorts [D] se sont rendus propriétaires par l'acquisition suscitée d'un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, d'un box situé au sous-sol, et d'un parking extérieur;
Le rapport d'expertise judiciaire déposé le 25 novembre 2016 soulignait que seuls les appartements situés en étage avaient été le siège d'infiltrations consécutives aux défauts affectant la toiture;
Il précisait cependant que les désordres affectant le parking situé en sous-sol, et qui d'ailleurs trouvaient partiellement leur origine dans un vice de construction situé dans l'angle de la terrasse de l'appartement propriété des consorts [D], étaient de nature à rendre ce parking impropre à sa destination lors de fortes précipitations;
Ce rapport estimait le montant totaldes travaux de reprise nécessaires à la somme de 215 000€ HT hors honoraires, qu'a été partiellement condamnée à payer le promoteur de l'opération et son assureur pour la somme provisionnelle de 212 000 € HT, par une ordonnance de référé en date du 2 octobre 2017;
Il n'est en revanche nullement établi que l'appartement lui-même, et par voie de conséquence, les appelants, aient été affectés directement par ces infiltrations, ni que le défaut de mention de l'existence de cette procédure ' qui de toute façon ressortait des procès-verbaux suscités ' ait revêtue une telle importance qu'elle soit à l'origine d'une perte de chance de ne pas acheter ou d'acheter à un moindre coût, ou ait provoqué un préjudice matériel et/ou financier quelconque, compte tenu de la condamnation résultant de l'ordonnance de référé suscitée;
Dans ces conditions, au regard de cet ensemble il y a lieu d'allouer aux consorts [D] la somme de 500 € au titre du préjudice moral consécutif à la faute dont s'est rendue responsable la société BOURGEOIS Immobilier;
S'agissant d'une procédure intentée à l'encontre de l'ancien syndic de l'immeuble, non du syndicat lui-même, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, invoqué afin de dispenser les appelants des frais de procédure induits par la présente cause, apparaît inapplicable;
La demande à ce titre sera donc rejetée;
Il apparaît en revanche que la réformation du jugement entrepris et la reconnaissance du bien fondé de la demande principale des appelants rendent nécessaires la réformation des dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens;
La société BOURGEOIS Immobilier, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'elle soit condamnée à payer aux consorts [D] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
REFORME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
STATUANT A NOUVEAU:
CONDAMNE la société BOURGEOIS Immobilier à payer à [F] [X] épouse [D] et [P] [D] la somme de 500 € au titre de leur préjudice moral;
CONDAMNE la société BOURGEOIS Immobilier à payer à [F] [X] épouse [D] et [P] [D] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;
CONDAMNE la société BOURGEOIS Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Me Ludovic ROUSSEAU;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
