COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 13 AVRIL 2023
lv
N° 2023/ 149
Rôle N° RG 21/16954 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPKD
[G] [M]
C/
[E] [S] épouse [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
AARPI MELTEM AVOCATS
Me Marie-Hélène GALMARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles en date du 19 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 51-21-0000.
APPELANTE
Madame [G] [M]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Mathieu LE ROLLE de l'AARPI MELTEM AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
Madame [E] [S] épouse [P]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Marie-Hélène GALMARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 juin 2020, Mme [E] [P] et Mme [G] [M] ont conclu une convention préalable à la signature d'un bail rural.
Aux termes de cette convention, les parties s'engageaient à conclure un bail à ferme devant notaire avant le 30 juillet 2020 sur les parcelles BM [Cadastre 1], BM [Cadastre 2], BO [Cadastre 4] et BO [Cadastre 5] sises à [Localité 7], le loyer étant fixé à 9.450 € par an et le bien devant être cédé au preneur dans un délai maximal de 5 ans au prix de 280.000 €. En outre, le preneur devait racheter le matériel d'exploitation pour un montant de 50.000 € dans un délai de 6 mois, un acompte de 50% étant à verser au 30 août 2020.
Lors de la signature de cette convention, Mme [M] a versé une somme de 9.450 € en garantie de ses engagements. La mise à disposition des parcelles et du matériel à Mme [M] a également eu lieu au moment de la signature de la convention du 18 juin 2020.
Le bail rural n'a pas été signé avant la date fixée.
Par requête en date du 18 juin 2021, Mme [G] [M] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles aux fins notamment:
- d'ordonner à Mme [P] de lui restituer la somme de 9.450 €,
- de condamner Mme [P] à lui verser les sommes de:
* 8.561,85 € à titre d'indemnisation,
* 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 19 novembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles a:
- débouté Mme [G] [M] de ses demandes,
- débouter Mme [E] [P] de ses demandes de dommages et intérêts,
- condamné Mme [G] [M] à payer à Mme [E] [P] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [G] [M] aux dépens,
- rappelé l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration en date du 2 décembre 2021, Mme [G] [M] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 janvier 2023, Mme [G] [M] demande à la cour de:
Vu les articles 1112-1, 1130, 1137 et 1178 du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [G] [M] de ses demandes et statuant à nouveau,
- juger que Mme [E] [P] a manqué à son devoir d'information au sens de l'article 1112-1 du code civil,
- juger que, par des rétentions d'informations, Mme [E] [P] s'est rendue coupable de dol et que le consentement de Mme [G] [M] a été vicié,
En conséquence,
- prononcer la nullité de la convention signée le 18 juin 2020 entre Mme [E] [P] et Mme [G] [M],
- condamner Mme [E] [P] à verser à Mme [G] [M] la somme de 9.450 €à titre de restitution des sommes versées, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2020, date de la mise en demeure,
- condamner Mme [E] [P] à verser à Mme [G] [M] la somme de 8.561,85 € en réparation du préjudice supplémentaire subi,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [E] [P] de ses demandes de condamnation de Mme [G] [M] à lui verser 3.000 € et 5.000 € respectivement au titre de ses préjudices allégués matériel et moral,
En tout état de cause,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [G] [M] à payer à Mme [E] [P] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [E] [P] à verser à Mme [G] [M] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle conclut à la nullité du contrat en date du 18 juin 2020, sur le fondement de l'article L 1112-1 du code civil, en raison des manquements de Mme [P] à son devoir d'information pré-contractuelle, lui reprochant la dissimulation des informations suivantes:
- aucun bâtiment d'habitation ne pouvait être construit sur les parcelles concernées par le contrat:
* les parcelles BM [Cadastre 2] et BO [Cadastre 4] ne sont pas classées en zone A mais sont situées en zone N sur laquelle 'aucune nouvelle construction à usage d'habitation n'y est autorisée' et sont en outre grevées d'une servitude d'utilité publique AC2 de ' protection des sites et monuments naturels',
* la possibilité d'habiter l'exploitation était une information donnée par l'intimée, dans ses annonces et dans la liste des biens de l'exploitation qui lui a été remise, de sorte qu'elle entrait en négociation pour acquérir une exploitation sur laquelle elle pourrait vivre,
- la fromagerie ne bénéficiait d'aucune autorisation administrative et le fait que cette fromagerie soit installée dans une remorque ne la dispense pas d'autorisation,
- les limites du raccordement de la fromagerie à l'eau :
* limitation de volume à 0,5 m3/ jour,
* traitement préalable de l'eau pour assurer sa potabilité imposant l'installation d'une filtration à cartouches et d'une désinfection par rayonnement UV,
- de telles informations avaient un lien direct avec le contenu du contrat et si elles avaient été portées à sa connaissance, elle n'aurait pas signé le contrat en ce que:
* le projet envisagé impliquait qu'elle habite sur l'exploitation, ce qui est impossible,
* l'exploitation était grevée par une situation urbanistique de la fromagerie illicite et un raccordement en eau avec une consommation limitée, générant des coûts non annoncés.
Au visa des articles 1130 et 1137, elle conclut également à la nullité du contrat, son consentement ayant été vicié en raison des rétentions dolosives d'informations de la part de Mme [P], reprenant les dissimulations susvisées.
Elle sollicite, au titre des conséquences de la nullité du contrat, la restitution des sommes versées outre une indemnisation complémentaire au titre de ses différents préjudices subis.
Elle s'oppose, enfin aux demandes reconventionnelles de l'intimées, en observant que:
- le préjudice matériel, tiré d'un prétendu abandon de la propriété, n'est pas établi, l'état des lieux dont elle se prévaut ayant été établi unilatéralement et n'est corroboré par aucun autre élément,
- le préjudice moral n'est pas démontré, en l'absence de démonstration d'un quelconque lien de causalité entre les problèmes de santé de Mme [P] depuis 2019 avec la présente procédure.
Mme [E] [S] épouse [P], suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2022, demande à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [G] [M] de ses demandes de nullité de la convention formée entre les parties le 18 juin 2020 et d'indemnisation formées à titre principal,
A titre subsidiaire,
- débouter Mme [M] de sa demande de restitution de la somme de 9.450 €,
- débouter Mme [M] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 8.561,85 €,
En tout état de cause,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [E] [P] de ses demandes d'indemnisation formées à titre reconventionnel,
En conséquence,
- condamner Mme [G] [M] à payer à Mme [E] [P] une somme de 3.000 € en réparation de son préjudice matériel,
- condamner Mme [G] [M] à payer à Mme [E] [P] une somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,
- condamner Mme [G] [M] à payer à Mme [E] [P] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle conteste tout manquement à son devoir d'information en faisant valoir que:
- sur la constructibilité des terrains:
* il n'est nullement question de cette constructibilité dans la convention du 18 juin 2020 et l'appelante se fonde sur une annonce sur les réseaux sociaux indiquant ' important pour construire sur ce site, vous devez être agriculteur affilié et justifier de votre production',
* elle justifie que les parcelles BM[Cadastre 1] et BO [Cadastre 5] sont classées en zone AF, sur laquelle seuls des hangars agricoles peuvent être construits mais que les deux autres parcelles sont classées en zone A sur laquelle est autorisée la construction de bâtiments d'exploitation et d'habitation,
- sur l'absence d'autorisation administrative de la fromagerie:
* la fromagerie est installée dans une remorque ,
* après avoir obtenu un permis de construire, elle a établi une déclaration d'ouverture de chantier le 7 mai 2020 aux fins de construire un entrepôt de 750 m² sur la parcelle B [Cadastre 1] afin d'y stationner cette remorque,
- sur l'insuffisance de l'alimentation en eau:
* la limitation à 0,5 m3 par jour ne concerne que la consommation d'eau potable, ce qui est largement suffisant et suffit à couvrir la production de lait,
* Mme [M] pouvait parfaitement demander une augmentation du volume,
* les investissements pour mettre en oeuvre le dispositif de filtrage de l'eau ont été déjà été réalisés par ses soins.
S'agissant du vice du consentement allégué par l'appelante, elle souligne que cette dernière ne fournit aucun élément de preuve établissant que le caractère constructible ou non des parcelles était déterminant de son engagement, que dans l'annonce du 8 juin 2020 à laquelle Mme [M] a répondu, il est juste mentionné la présence d'un mobil-home sans plus de précision, que celle-ci s'est en tout état de cause rendue sur l'exploitation pour visiter les lieux avant la signature de la convention litigieuse et a pu se convaincre de l'état du mobil-home et conteste l'affirmation selon laquelle l'utilisation du canal de Provence ne serait pas autorisée pour les exploitations caprines.
Elle insiste sur ses propres préjudices qui ont été rejetés à tort par le tribunal:
- préjudice matériel en ce qu'elle justifie de défauts d'entretien de l'exploitation par Mme [M], alors que les lieux étaient en bon état lorsqu'elle en a pris possession,
- préjudice moral, l'appelante ayant clairement manqué à son obligation de loyauté, bloquant par là la vente de son exploitation qui était pourtant nécessaire compte tenu des problème de santé qu'elle rencontre depuis octobre 2019.
MOTIFS
Sur la nullité de la convention préalable de bail rural du 18 juin 2020
Mme [G] [M] sollicite la nullité de cette convention au visa des articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil.
En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Conformément à l'article 1130 du code civil, Code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Enfin, l'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il convient de rappeler que la preuve de du dol repose sur l'appelante qui doit caractériser un élément intentionnel de la part de son contractant, destiné à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.
Mme [M] fait grief à Mme [P] de lui avoir sciemment dissimulé les informations suivantes:
- aucun bâtiment d'habitation ne pouvait être construit sur les parcelles concernées par le contrat,
- la fromagerie ne bénéficiait d'aucune autorisation administrative,
- les limites du raccordement de la fromagerie à l'eau.
Sur le premier point, la convention litigieuse ne comporte aucune mention de la volonté de Mme [G] [M] d'habiter l'exploitation, ni ne fait état du caractère constructible ou non des terrains.
Mme [M] s'appuie l'annonce postée par Mme [P] le 8 juin 2020 sur Facebook qui indique ' Important: pour construire sur ce site vous devez être agriculteur affilié et justifier de votre production', une telle information mettant en garde sur le fait que seul un agriculteur peut construire sur les parcelles sans qu'aucune référence ne soit faite à la construction d'une habitation ou l'existence d'une telle possibilité. De même, dans cette annonce, il est fait état d'un mobil-home de 27 m², ce qui au regard de l'état des lieux d'entrée bâtiments et clôtures s'avère exact, l'appelante, qui ne conteste pas s'être rendue sur les lieux avant la signature de la convention, a pu parfaitement se convaincre que ce mobil-home était ancien, ce qui ressort d'ailleurs des mentions portées sur l'état des lieux.
A aucun moment, Mme [M] ne rapporte la preuve que le caractère constructible ou non des parcelles était une condition déterminante de son engagement, se contentant de procéder, sur ce point, par affirmations. De surcroît, il est établi que deux des parcelles, objets du bail ( BM [Cadastre 2] et BO [Cadastre 4]) sont classées en zone A, sur laquelle est notamment autorisée la construction de bâtiments d'exploitation et d'habitation. Quant aux deux autres parcelles, BM [Cadastre 1] et BO [Cadastre 5], elles sont situées en zone AF, sur laquelle seuls les hangars agricoles peuvent être construits.
L'appelante soutient que les installations physiques qu'elle s'engageait à louer puis à acquérir ( fromagerie et mobil-home) ne bénéficiaient d'aucune autorisation administrative et seraient en conséquence illicites.
Mme [P] justifie, par la production de la facture afférente, que la fromagerie de 20 m² est installée sur une remorque et avoir établi, après avoir obtenu un permis de construire, une déclaration d'ouverture de chantier en date du 7 mai 2020 aux fins de construire un entrepôt de 750 m², qui permet de stationner cette installation.
Mme [P] avait obtenu une autorisation de stationnement du mobil -home, dont Mme [M] connaissait l'état pour l'avoir visité avant la signature de la convention litigieuse.
Au regard de ces éléments, le caractère illicite des constructions querellées n'est pas démontré.
L'appelante se prévaut enfin de l'absence d'alimentation en eau suffisante pour répondre aux besoins de l'exploitation du fait d'un raccordement limité.
Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, Mme [M] ne procède que par voie d'affirmation sans démontrer que l'alimentation serait insuffisante pour répondre à ses besoins.
Elle prétend que la consommation en eau serait limitée à 0,5m3 par jour et que l'accès à l'eau potable nécessiterait des investissements coûteux pour la filtrer.
Or, il ressort de ses pièces que la limitation à 0, 5m3 ne concerne que l'eau potable, que les investissement relatifs à la mise en oeuvre du dispositif du filtrage d'eau avaient été réalisés en 2018 par Mme [P] ainsi qu'il en ressort de la facture qu'elle communique.
Surtout Mme [M] ne rapporte aucunement la preuve qu'au regard du nombre d'animaux qu'elle entendait élever, que l'alimentation était insuffisante et ne pouvait pas être modifiée, en sollicitant une augmentation du volume autorisé.
Au regard de ces éléments, l'appelante échoue à démontrer d'une part que des informations essentielles lui ont pas été délivrées par l'intimée et que si cette dissimulation était déterminante et l'a conduite à signer la convention litigieuse.
Le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [M] de sa demande de nullité du contrat du 18 juin 2020 et de ses demandes subséquentes d'indemnisation sera donc confirmé.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [P]
Celle-ci réclame, en premier lieu, la réparation d'un préjudice matériel à hauteur de 3.000 €, reprochant à Mme [M] un défaut d'entretien que l'exploitation.
Si effectivement, il a été établi entre les parties un état des lieux des bâtiments et clôtures à l'issue de la signature de la convention préalable du 18 juin 2020, aucun état des lieux contradictoire de sortie n'a été dressé en décembre 2020 lorsque Mme [M] a quitté l'exploitation. Mme [P] se prévaut uniquement de deux attestations, dont une émanant de son époux, qui sont insuffisantes pour justifier d'un mauvais entretien des biens donnés à bail et imputables à l'appelante, d'autant que ces témoignages ne sont corroborés par aucune photographie ou constat d'huissier.
Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de prétention.
Mme [P] invoque également un préjudice moral, indiquant souffrir de problèmes de santé depuis octobre 2019 ayant justifié son placement en invalidité en 2020. Toutefois elle ne rapporte pas la preuve d'une aggravation de son état de santé, ni d'un lien de causalité entre une telle aggravation et les faits, objets du litige, étant observé qu'elle a perçu de la part de Mme [M] une somme de 9.450 € lors de la conclusion de la convention, précisément à titre de garantie des engagements de cette dernière.
Cette demande sera également rejetée.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] [M] à payer à Mme [E] [P] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [G] [M] aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier Le conseiller pour le président empêché
