COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 13 AVRIL 2023
lv
N° 2023/ 148
Rôle N° RG 19/19621 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFK6N
[N] [U]
C/
Société [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Me Jean-Christophe MICHEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05988.
APPELANT
Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laure BONNEVIALLE - HALLER de la SELARL CABINET LAURE BONNEVIALLE -HALLER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par la SELARL [D] [L] et ASSOCIES, agissant par Maitre [D] [L] en sa qualité d'Administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 4], nommé à cette fonction par Ordonnance du Président du TGI de DRAGUIGNAN du 12.11.2019 domicilié en cette qualité [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [N] [U] est propriétaire d'un lot au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.
Exposant ne pas avoir été convoqué aux assemblées de 2007 à 2017 et contestant par ailleurs le mode de répartition des charges, M. [N] [U] a, par acte d'huissier du 10 août 2017, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] devant le tribunal de grande instance de Draguignan.
Par jugement contradictoire en date du 16 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a:
- constaté que le jugement de la juridiction de proximité de Draguignan du 27 juin 2017 a autorité de la chose jugée,
- déclaré irrecevables les demandes des parties,
- condamné M. [N] [U] aux dépens, avec distraction au profit de Me Jean-Christophe MICHEL.
Par déclaration en date du 23 décembre 2019, M. [N] [U] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 24 juillet 2020, M. [N] [U] demande à la cour de:
- constater que les premiers juges ont omis de statuer sur les différents points soulevés et émis par M. [N] [U].
- réformer le jugement du 16 Juillet 2019 entrepris.
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Vu la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pris en ses articles 10, 12, 42 et 43,
- constater que les convocations et les procès-verbaux d'assemblée générale n'ont pas été signifiées à l'adresse du concluant.
- en conséquence, constater la nullite de toutes les assemblées générales intervenues dès 2007 et ainsi la nullité des assemblées générales de 2007, 2008, 2009 et 2010 sur les résolutions 3 à 10, relatives à l'approbation des comptes, à l'approbation du budget prévisionnel,
- la nullité de 1'assemblée générale du 8 avril 2011 est également requise en ses résolutions 4, 3, 9, 11; celle du 16 fevrier 2012 en ses résolutions 4, 5, 3, 9 et 11; l'assemblée générale du 7 juin 2013 en ses résolutions 4 et 5; l'assemblée du 24 juillet 2014 en ses resolutions 4, 5, 6, 7, 9, 13 et 19; l'assemblée générale du 21 mars 2015 en ses résolutions 4, 5, 6, 10 et 12; l'assemblée générale du 23 avril 2016 en ses résolutions 4, 5, 6, 11, 12, 15 et 18; l'assemblée générale du 25 juin 2016 en ses résolutions 11, 12, 14, 15 et 16; ainsi que 1'assemblée générale du 15 avril 2017 en ses résolutions 4, 5, 10, 11, 12, 14 et 15.
Concernant le mode de répartition des charges.
- dire et juger que le mode de répartition des charges par tantièmes sans application du critère de 1'utilité est contraire à l'article 10 do la loi.
- dès lors, dire et juger que cette clause de répartition est illicite.
- prononcer l'annulation de la répartition des charges sur le lot 1 section M 2013 avec effet rétroactif à compter de 1'acte d'acquisition du 17 août 2007.
- donner acte à M. [U] de sa demande de mettre à1'assemblée générale de la copropriété, la modification du mode de répartition des charges de la copropriété du [Adresse 4] conformément à l'article 10 de la loi et au critère de l'utilité,
- faute de décision de 1'assemblée des copropriétaires sur ce point, procéder à la nouvelle répartition des charges de copropriété conformément à1'article 43 de la loi.
- préalablement, designer tel expert qu'il plaira à la cour de bien vouloir nommer avec pour effet de déterminer la nouvelle répartition des charges de copropriété après avoir fait application de l'article 10 de la loi et notamment du critère de l'utilité,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], à régler les frais d'expertise.
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à verser à M. [U] [N] les sommes de:
* 4 000 € de dommages et intérêts.
* 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.
Il conclut à la nullité des assemblées générales depuis 2007, qu'il n'a pas été destinataire des convocations, ni d'ailleurs des notifications des procès-verbaux et que l'adresse qui y figure, à savoir [Adresse 2] ne correspond pas à son adresse. Il précise que dans l'acte de propriété, il est domicilié, chez Mme [B], [Adresse 5] à [Localité 6] et qu'il aurait dû être convoqué à cette adresse, l'omission d'un seul copropriétaire non convoqué régulièrement entraîne la nullité de l'assemblée, ledit copropriétaire pouvant invoquer pendant 10 ans sans avoir à justifier d'un préjudice. Il en tire pour conséquence que les décisions prises lors de ces assemblées générales lui sont inopposables et le syndicat des copropriétaires ne peut recouvrer, à son encontre, quelque créance que ce soit.
Il considère en outre que la répartition des charges de copropriété est illégale, faute de distinction entre les charges entraînées par des éléments d'équipement et les charges relatives à la conservation de l'immeuble. Il fait valoir qu'il n'existe aucun règlement de copropriété pour la résidence du [Adresse 4], qu'il est certes propriétaire d'une cave qui fait partie de cette copropriété mais que l'accès à cette cave se fait par une cuur extérieure qui appartient à l'immeuble du [Adresse 2], de sorte qu'il n'a aucun accès aux parties communes de l'immeuble [Adresse 4] et que la répartition des charges appliquées au prorata des tantièmes, sans faire de distinction, est parfaitement illégale. Il ajoute que le recouvrement des charges effectué sur cette base illicite et réputée non écrite, ne peut se faire. Il demande, en conséquence à la cour, au visa de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de procéder à une nouvelle répartition qui prendra effet rétroactivement à compter de son acte de propriété du 14 août 2007.
Il s'oppose à la demande reconventionnelle du syndicat intimé, qui se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement de la juridiction de proximité du 27 juin 2017.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par la SELARL [D] [L] ET ASSOCIES, agissant par Me [L], en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, suivant ses dernières conclusions et notifiées par RPVA le 27 avril 2020, demande à la cour de:
- réformer purement et simplement le jugement,
Statuant à nouveau,
- débouter purement et simplement M. [N] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- condamner M. [N] [U] au paiement des sommes de:
* 4.121,89 € représentant les charges impayées à la date du 9 avril 2020,
* 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Me Jean-Christophe MICHEL, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Il se prévaut de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété établis aux termes d'un acte reçu par Me [J], que la résidence [Adresse 4] est divisé en 8 lots, dont les millièmes ont été calculés par le cabinet VAR EXPERTISES conformément à l'article 76 de la loi SRU du 13 décembre 2000 qui complète l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que l'appelant n'apporte aucune critique pertinente de la méthode de calcul et des 52/1.000 èmes attribués à son lot. Il ajoute qu'en tout état de cause, l'intéressé n'est pas recevable en sa demande au visa de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 qui restreint la possibilité de poursuivre en justice la révision de la répartition des charges.
Concernant les assemblées générales, il rappelle qu'il appartient à l'appelant d'informer le syndic de tout changement d'adresse, qu'il produit les recommandés avec avis de réception des convocations aux assemblées générales litigieuses, lesquelles ont été dûment réceptionnées et qu'il justifie que les plis envoyés à l'adresse qu'il invoque sont revenus à chaque fois avec la mention ' destinataire inconnu à cette adresse'. Il indique qu'il communique également les notifications des procès-verbaux d'assemblée générale querellées, étant souligné que l'appelant a participé à l'assemblée du 15 avril 2017.
Il sollicite la réformation du jugement entrepris s'agissant de l'autorité de la chose jugée concernant sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété, que statuer le contraire reviendrait à dispenser définitivement l'appelant de participer au règlement des charges et qu'il verse au dossier toutes les pièces justificatives au soutien de sa demande en paiement qu'il forme à ce titre.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 janvier 2023.
MOTIFS
Sur la nullité des assemblées générales depuis 2007 et jusqu'à 2017
M. [N] [U] sollicite l'annulation des assemblées générales depuis 2007 aux motifs qu'il n'a pas été destinataire des convocations, ni des procès-verbaux de ces assemblées, lesquels ont été envoyés qui ne correspond pas à la sienne, ni à celle figurant dans l'acte de propriété.
En application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, tous les copropriétaires doivent être convoqués à l'assemblée générale et si un seul d'entre eux est omis, la nullité est encourue.
En revanche, le copropriétaire qui n'a pas notifié au syndic son changement d'adresse est valablement convoqué au lieu de son dernier domicile.
En l'espèce, par acte notarié du 14 août 2007, M. [N] [U] et M. [G] [U] ont acquis à concurrence de la moitié indivise chacun divers lots de l'immeuble sis [Adresse 2] et le lot 1 ( une cave) dans l'immeuble sis [Adresse 4].
Dans cet acte, l'appelant est domicilié à [Adresse 8] et M. [G] [U], à [Adresse 7].
Le 9 décembre 2011, M. [G] [U] a cédé ses droits à M. [N] [U]. Dans cet acte, ce dernier est domicilié à [Localité 6], chez Mme [B], [Adresse 5].
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les différents recommandés avec accusé de réception des convocations aux assemblées générales à compter de 2007.
Entre 2007 et 2011, celles-ci ont été adressées par lettres recommandées avec accusé de réception aux deux indivisaires, à l'adresse de M. [G] [U], à [Adresse 7] et sont parvenues à leur destinataire.
Elles ont par la suite été envoyées à M. [N] [U], [Adresse 2] à [Localité 6] et ont été également dûment réceptionnées à cette adresse.
Celui-ci a d'ailleurs adressé deux courriers recommandés en date du 17 mars 2013 et du 6 avril 2017 au syndic, en se domiciliant au [Adresse 2] à [Localité 6]. Au demeurant, dans le premier de ces courriers, il avise le syndicat des copropriétaires que depuis le 9 décembre 2011, il jouit la pleine propriété du bien concerné et joint en copie l'acte notarié.
Le '[Adresse 2] à [Localité 6]' correspond, en conséquence à l'adresse qu'il a notifiée au syndic comme étant la sienne lorsqu'il est devenu pleinement propriétaire du lot 1 suite à la cession par [G] [U] de ses droits le 9 décembre 2011.
L'appelant a bien été régulièrement convoqué aux assemblées générales de la copropriété et ne peut solliciter leur annulation de ce chef.
Le fait qu'il n'est pas démontré qu'il ait reçu tous les procès-verbaux de ces assemblées générales n'est pas une cause de nullité mais a pour conséquence que le délai de deux mois édicté à l'article 42 de la loi du 10 juillet 195 pour les contester ne court pas, de sorte que celles-ci peuvent être contestées pendant un délai de cinq ans.
Sur la contestation relative à la répartition des charges
Conformément à l'article 10 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5;
L'article 43 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites, et que lorsque le juge, en application de ce texte, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition; cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive;
En vertu de l'article 5 de la loi du 10 juillet1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation;
Le syndicat des copropriétaires communique en pièce 1 un acte notarié en date du 31 juillet 2007, régulièrement publié, mettant en évidence que l'immeuble [Adresse 4] a été divisé en huit lots, que les millièmes pour chacun des lots ont été calculés par un professionnel, la société VAR EXPERTISES, que la superficie du lot 1 acquis par l'appelant, à savoir une cave, est de 29,69 m² et que ce lot a été affecté d'un coefficient de pondération de 0,30, faisant ressortir les millièmes calculés pour ce lot, à savoir 52/ 1.000 èmes.
Dans ce document, la société VAR EXPERTISES a précisés les éléments et méthodes de calcul des quotes-part de parties communes et de répartition des charges qu'elles a appliqués.
M. [N] [U] n'apporte pas de critique pertinente relativement à ce mode de répartition des charges entre les huit lots de l'immeuble et plus précisément quant aux 52/1.000mèmes qui sont attachés à son lot.
L'appelant se prévaut de l'illégalité de la répartition des charges de copropriété en ce celle-ci ne prévoit aucune charge relative aux services collectifs.
Or, il n'est pas établi qu'il existe, au sein de la copropriété, des services collectifs à répartir selon les charges prévues à l'article 10 alinéa 1 de la loi suscitée.
Au regard des développements qui précèdent, le syndicat des copropriétaires démontre que les charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes sont établies en fonction de la superficie, la consistance et la situation des lots.
L'appelant sera donc débouté de ses demandes concernant le caractère illicite de la répartition des charges et notamment d'en prononcer l'annulation et d'en ordonner une nouvelle répartition après expertise.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de l'appelant à lui verser une somme de 4.121, 89 €.
M. [N] [U] lui oppose l'autorité de la chose jugée tirée du jugement de la juridiction de proximité de Draguignan du 27 juin 2017 qui a débouté le syndicat intimé de sa demande en paiement au titre des charges.
Or, il ne reprend pas cette fin de non recevoir dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui pourtant, en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, seul lie la cour . Celle-ci n'en est donc pas saisie.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires communique les pièces suivantes:
- un décompte des sommes dues par l'appelant au 8 décembre 2017,
- les appels provisionnels dues pour les exercices 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017 et 2017-2018,
- une facture de l'ancien syndic de suivi de dossier avocat M. [N] [U] du 11 août 2017 d'un montant de 300 €,
- un relevé des frais facturés par la SCP Treiber, huissier de justice, pour un montant total de 1.386,48 €,
- un décompte actualisé des sommes dues au 1er février 2020,
- les procès- verbaux des assemblées générales du 15 avril 2017, 17 février 2018 et 23 février 2019, approuvant à chaque fois les comptes de l'exercice passé et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant,
- L'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 19 juillet 2022 prorogeant la mission de Me [L], en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de 18 mois à compter du 12 mai 2022.
Il apparaît que M. [N] [U] est redevable d'une somme de 2.355,41 € au titre des charges impayées correspondant à l'arriéré exigible au 1er février 2020.
Le décompte du syndicat inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, de frais d'huissier ou d'honoraires d'avocat.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais de relance, mises en demeure et commandements de payer qu'il a multipliés inutilement, et ce d'autant qu'il ne verse pas aux débats le contrat de syndic susceptible de déterminer les actes qu'il peut notifier aux fins de recouvrer les charges impayées;
En outre, l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.
Il ne sera donc pas fait droit à la facture de l'ancien syndic pour un montant de 300 € pour des frais de suivi de dossier à avocat. De même, les sommes facturées au titre des frais relance pour un montant global de 80 € ne seront pas retenues en l'absence de production des mises en demeure et/ ou relance adressées à l'appelant.
Le coût du commandement de payer du 19 février 2015 ne peut pas être retenu, faute de justification d'une mise en demeure préalable par LRAR en suivant la lettre de 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ne sera pas davantage fait droit à la demande concernant les frais engagés dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement sur opposition du 27 juin 2017 ayant débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
En conséquence, M. [N] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 2.355,41 € titre de l'arriéré de charges exigible au 1er février 2020.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Déboute M. [N] [U] de ses demandes d'annulation des assemblées générales intervenues entre 2007 et 2017,
Déboute M. [N] [U] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la répartition des charges et de ses demandes subséquentes,
Condamne M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2.355,41 € au titre de l'arriéré de charges exigible au 1er février 2020 et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance,
Condamne M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [N] [U] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
