COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 06 AVRIL 2023
LV
N° 2023/ 141
Rôle N° RG 19/19017 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJN3
Société LES BASTIDES ET LE [Adresse 11]
C/
[L] [G]
[P] [H] épouse [G]
[E] [I] épouse [K]
[Z] [K]
[N] [X] épouse [V]
[S] [V]
[F] [C] épouse [Y]
[J] [Y]
[R] [U]
[T] [W] épouse [U]
[M] [O] épouse [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 13 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01900.
APPELANTE
ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LES BASTIDES ET LE [Adresse 11], dont le siège social est c /[Adresse 10], prise en la personne de représentant légal domicilié en cett e qualité audit siège
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Monsieur [L] [G]
né le 02 Août 1949 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11], plaidant
représenté par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [P] [H] épouse [G]
née le 07 Février 1952 à [Localité 13], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [E] [I] épouse [K]
née le 28 Octobre 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
Monsieur [Z] [K]
né le 19 Septembre 1952 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
Madame [N] [X] épouse [V]
née le 05 Mars 1943 à [Localité 15], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
Monsieur [S] [V]
né le 29 Juin 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [F] [C] épouse [Y]
née le 04 Avril 1964 à [Localité 16], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Monsieur [J] [Y]
né le 20 Mai 1961 à [Localité 14], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
Monsieur [R] [U]
né le 17 Novembre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
Madame [T] [W] épouse [U], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
Madame [M] [O] épouse [B]
née le 20 Décembre 1953 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [L] [G], Mme [P] [H] épouse [G], M. [Z] [K], Mme [E] [I] épouse [K], Mme [M] [O] épouse [B], M. [S] [V], Mme [N] [X] épouse [V], M. [R] [U], Mme [T] [W] épouse [U], M. [D] [Y] et Mme [F] [C] épouse [Y] sont membres de l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11].
Par acte du 14 mars 2016, ils ont fait assigner l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en annulation des résolutions 4,5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 26 novembre 2015 et condamnation au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 13 novembre 2018, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a:
- annulé les résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 26 novembre 2015,
- ordonné le remboursement entre les mains des demandeurs de toutes sommes qu'ils ont réglées en application des résolutions 4, 5 et 6 annulées,
- déclaré l'ASL infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles,
- condamné l'ASL à payer aux demandeurs la somme de 2.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'ASL aux dépens,
- autorisé l'application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil des demandeurs,
- débouté les demandeurs de leur demande d'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 13 décembre 2019, l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] a interjeté appel de jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 17 janvier 2023, l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] demande à la cour de:
- réformer la décision en date du 13 novembre 2018 prononcée par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en ce qu'il a annulé les résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 26 novembre 2015, ordonné le remboursement entre les mains des demandeurs de toutes sommes qu'ils ont réglées en application des résolutions 4, 5 et 6 annulées, condamné l'ASL à payer aux demandeurs la somme de 2.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux dépens,
- condamner chacun des intimés défendeurs à payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11],
- débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir en substance que:
- les résolutions litigieuses ont été valablement votées au visa des articles 2, 7 des statuts et 10 et 21 du cahier des charges:
* la copropriété LES BASTIDES DE SOLARI qui fait partie de l'ASL, comptent 29 logements et a effectivement 29 voix,
* c'est le syndic qui assiste à l'assemblée générale de l'ASL et le vote étant indivisible, il représente bien 29/40 ème des voix de l'ASL,
* l'argument selon lequel ledit syndicat qui assisterait à l'assemblée mais ne pourrait voter que pour une seule voix, ne repose sur aucun fondement contractuel et juridique,
- s'agissant de l'absence de convocation à l'assemblée générale de Mme [A] et de la société ART ET CONSTRUCTION :
* Mme [A] qui serait propriétaire d'une parcelle [Cadastre 5] étrangère tant au syndicat des copropriétaires, à l'ASL ou toute autre unité foncière dépendant de l'ASL n'a pas qu'à être convoquée, dès lors qu'elle n'a aucun droit sur les parties communes du lotissement et elle n'a aucun accès à ces voies,
* la société ART ET CONSTRUCTION, lotisseur et qui serait propriétaire de la parcelle qui correspond à la voirie et aux voies de dessertes alors qu'en vertu de l'article 3 des statuts, ces éléments d'équipement à usage commun ont été transférés de plein droit aux colotis,
* le périmètre de l'ASL est circonscrit aux seuls lots 1 à 9,
* Mme [A], n'a jamais revendiqué une quelconque participation à l'usage de la voirie commune, à laquelle elle n'a pas accès,
* l'affirmation selon laquelle la société ART ET CONSTRUCTION serait restée propriétaire de la voirie est contraire aux articles 3 et 5 du cahier des charges, ces équipements étant désormais la propriété de l'ASL jusqu'à une incorporation éventuelle au domaine communal.
M. [L] [G], Mme [P] [H] épouse [G], M. [Z] [K], Mme [E] [I] épouse [K], Mme [M] [O] épouse [B], M. [S] [V], Mme [N] [X] épouse [V], M. [R] [U], Mme [T] [W] épouse [U], M. [D] [Y] et Mme [F] [C] épouse [Y], suivant leurs dernières conclusions notifiées et déposées par RPVA le 20 janvier 2023, demandent à la cour de:
- débouter l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11],
- recevoir les concluants en leur appel incident et, y faisant droit,
- infirmer le jugement du 13 novembre 2018 en ce qu'il a écarté le moyen d'annulation tenant au décompte des voix,
- annuler les résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale du 26 novembre 2015 non seulement en raison de l'absence de convocation de Mme [A] et de la société ART ET CONSTRUCTION à cette assemblée générale mais aussi en raison du décompte erroné des majorités, et cela, en conséquence, par substitution de motifs en faisant droit en toute hypothèse à l'appel incident des concluants,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné le remboursement entre les mains des demandeurs de toutes sommes qu'ils ont réglées en application des résolutions 4, 5 et 6 annulées,
- confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a condamné l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] au paiement d'une somme de 2.000 €sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- condamner l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] à payer aux concluants une somme supplémentaire de 5.000 €sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Ils invoquent un défaut de convocation de deux membres de l'assemblée générale de l'ASL, à savoir Mme [A], propriétaire de la parcelle [Cadastre 5] et, la société ART ET CONSTRUCTION, encore propriétaire de la voie commune constituant la parcelle [Cadastre 1]:
- au regard des articles 2 et 7 des statuts, la qualité de membre de l'ASL n'est pas exclusivement réservé aux colotis et comprend également tout propriétaire voisin susceptible d'utiliser des biens ou éléments d'équipements communs,
- ils justifient que Mme [A] est bien propriétaire de la parcelle [Cadastre 5], à savoir une parcelle riveraine et donc susceptible d'utiliser ces biens ou éléments d'équipements communs, étant précisé qu'aucun accès n'est possible à cette parcelle autrement que par la voirie commune,
- la société ART ET CONSTRUCTION aurait dû être convoquée, non pas en sa qualité de lotisseur d'origine, mais en sa qualité de propriétaire de la parcelle [Cadastre 1], incluse dans l'assiette du lotissement, la fiche d' immeuble et le relevé cadastral corroborant qu'elle a toujours cette qualité,
- un cahier des charges ne peut avoir pour objet ni pour effet d'opérer un transfert de propriété, ce que seul peut faire un acte translatif de propriété.
Ils se prévalent également d'un décompte erroné des majorités:
- au visa de l'article 7 des statuts de l'ASL, les résolutions litigieuses ne pouvaient pas être soumises au vote de 40 propriétaires ou copropriétaires mais seulement de 15 propriétaire sou copropriétaires,
- les 29 copropriétaires du syndicat des copropriétaires LES BASDIDES SOLARI ne pouvaient pas participer au vote individuellement et à hauteur de 29 voix sur 40 et c'est au contraire leur syndicat des copropriétaires qui devait participer au vote à hauteur d'une voix sur quinze,
- l'ASL confond la qualité de membre de l'ASL et la composition de l'assemblée générale de l'ASL,
- les résolutions doivent ainsi être adoptées par l'assemblée générale de l'ASL selon la composition fixée à l'article 7 de statuts, soit sur la base de 15 membres et non pas par application de l'article 2 de ses statuts, de sorte que le syndic du syndicat des copropriétaires ne représente pas les 29/40èmes des voix de l'ASL mais bien une voix sur quinze puisqu'il ne représente qu'un seul membre.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 janvier 2023.
MOTIFS
Au soutien de leur demande d'annulation des résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale spéciale de l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] du 26 novembre 2015, les co-lotis invoquent deux moyens:
- le défaut de convocation de deux membres de l'assemblée générale de l'ASL,
- un décompte erroné des voix, faisant grief au tribunal de les avoir déboutés sur ce point,
sollicitant la confirmation du jugement entrepris, par substitution de motifs.
L'article 2 des statuts de l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] énonce que:
' Membres de l'association:
1°) Tout propriétaire du lotissement [Adresse 11] ou de la résidence [Adresse 11] pour quelque cause et à quel titre que ce soit, de l'un des lots visés à l'article 1er , ou tout propriétaire voisin susceptible d'utiliser les biens ou éléments d'équipements communs du lotissement et notamment le propriétaire du lot B (...)'
La composition de l'assemblée générale de l'ASL est définit à l'article 7 des statuts ' L'assemblée générale se compose de toutes les personnes définies en l'article 2. Si l'un des fonds fait l'objet d'une copropriété, c'est la copropriété qui est membre de l'assemblée générale du syndicat et c'est le syndic de copropriété qui la représente à l'assemblée générale. A l'égard de l'association syndicale, les votes émis par le syndic sont en toute hypothèse considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible (...)'
Il n'est pas contesté, en l'espèce, que la copropriété résidence [Adresse 11] est inclus dans le périmètre de l'ASL et comprend 29 copropriétaires.
A la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale querellée, le décompte des voix pour l'adoption des différentes résolutions a été effectué en retenant une participation pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, à hauteur de 29 voix, soit une voix par copropriétaire.
Or, l'article 7 des statuts détermine la qualité de membre de l'assemblée générale et a prévu une disposition particulière pour les immeubles en copropriété, en ce que les syndicats des copropriétaires y sont représentés par leur syndic. Cet article 7 ne désigne pas les copropriétaires, à titre individuel comme membres de l'assemblée générale, mais la 'copropriété ' dans son ensemble représenté par son syndic, dont le vote est en outre indivisible.
Il ressort, en conséquence, de ces statuts, une distinction entre la qualité de membre de l'ASL et la qualité de membre de l'assemblée générale dès lors qu'un immeuble est soumis au statut de la copropriété, hypothèse dans laquelle seul le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est membre de l'assemblée générale.
En conséquence le syndicat des copropriétaires ne peut pas représenter 29 voix de l'ASL mais une seule voix, puisqu'il ne représente qu'un seul membre de l'assemblée générale.
C'est à juste titre que les intimés sollicitent l'annulation des résolution 4, 5 et 6 de l'assemblée générale comte tenu d'un décompte des voix erroné comme contraire aux statuts.
Ces dernier soutiennent, par ailleurs, que de deux membres de l'assemblée générale de l'ASL n'ont pas été convoquées:
- Mme [A], propriétaire de la parcelle [Cadastre 5],
- la société ART ET CONSTRUCTION, propriétaire de la parcelle [Cadastre 1].
Ils se prévalent de l'article 7 des statuts qui précise que ' L'assemblée générale se compose de toutes les personnes définies en l'article 2" ainsi que des dispositions de l'article 2 qui stipulent que 'Tout propriétaire du lotissement [Adresse 11] ou de la résidence [Adresse 11] pour quelque cause et à quel titre que ce soit, de l'un des lots visés à l'article 1er , ou tout propriétaire voisin susceptible d'utiliser les biens ou éléments d'équipements communs du lotissement et notamment le propriétaire du lot B (...)' sont membres de l'association.
Or il ressort du plan cadastral et du constat d'huissier à la requête de l'ASL le 12 mars 2020 que la parcelle [Cadastre 5] est enclavée entre les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 6] et n'a pas d'accès aux parcelles [Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 1] matérialisée par une route d'accès goudronnée permettant de desservir les différents lots compris dans le périmètre de l'ASL.
En d'autres termes et à la lecture du plan, le propriétaire de la parcelle [Cadastre 5] n'est manifestement pas susceptible d'utiliser des biens ou éléments d'équipements communs de l'ASL.
A défaut d'un tel accès, le propriétaire de la parcelle [Cadastre 5] n'est ni membre de l'ASL, ni membre de l'assemblée générale.
Quant à la qualité de propriétaire de la société ART ET CONSTRUCTION, à savoir le lotisseur, de la parcelle [Cadastre 1], à savoir la voie de desserte commune du lotissement, il ressort du cahier des charges afférent l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11], régulièrement publié à la conservation des hypothèques, et plus particulièrement du chapitre II relatif aux équipements communs que:
- les lotissement comporte des équipements communs, à savoir: réseaux divers ( eaux, électricité, téléphone, éclairage public...), réseau d'assainissement dans l'emprise foncière du lotissement, voie de desserte et parkings visiteurs ( article 3),
- la création des équipements ci-dessus est à la charge du lotisseur ( article 4),
- ' Les équipements communs sont destinés à être incorporés ultérieurement au domaine communal ou aux différents services concédés sans toutefois que le lotisseur puisse prendre un engagement quelconque à ce sujet. Jusqu'à cette incorporation, ils seront la propriété de l'association syndicale prévue par le règlement du lotissement' ( article 5).
La voie de desserte commune ( parcelle [Cadastre 1]) est donc la propriété de l'ASL, de sorte que la société ART ET CONSTRUCTION, lotisseur et qui effectivement a construit les éléments d'équipements commun, n'a pas être convoqué à l'assemblée générale, dont il n'est pas membre.
Le jugement entrepris, en ce qu'il a annulé résolutions 4,5 e t6 de l'assemblée générale du 26 novembre 2015, sera donc confirmé,; par substitution de motifs.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme, par substitution de motifs, le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence déféré,
Y ajoutant,
Condamne l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] à payer à M. [L] [G], Mme [P] [H] épouse [G], M. [Z] [K], Mme [E] [I] épouse [K], Mme [M] [O] épouse [B], M. [S] [V], Mme [N] [X] épouse [V], M. [R] [U], Mme [T] [W] épouse [U], M. [D] [Y] et Mme [F] [C] épouse [Y] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne l'ASL LES BASTIDES ET LE [Adresse 11] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
