COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 30 MARS 2023
lv
N° 2023/ 138
N° RG 22/08512 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJR4Q
[V] [B]
C/
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CANNES BEACH
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 24 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03502.
APPELANT
Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre-Emmanuel DEMARCHI de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CANNES BEACH sis [Adresse 2], représenté par la SCP EZAVIN-THOMAS demeurant [Adresse 1], intervenant en qualité d'administrateur provisoire de la copropriétaire CANNES BEACH, désigné par Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse selon jugement en date du 26/11/2020
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [V] [B] est propriétaire des lots n° 1309 et 1818 correspondant à un appartement de type T2 et un parking au sein de l'ensemble immobilier Cannes Bach administré par la SCP Evazin-Thomas administrateur provisoire désigné en cette qualité par ordonnance du 26 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Grasse. Faisant valoir un arriéré de charges et provisions, l'administrateur l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement des sommes principales de 2358,69 €, 117,24 € et 544, 97 € , d'une pénalité de 25 € par jour de retard, de la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts et de 2000 €pour frais de procédure.
Mme [L] [B] est intervenue volontairement à l'instance indiquant être propriétaire avec son époux des lots de copropriété ; ils se sont opposés à la demande en soutenant être à jour de leurs règlements et en se prévalant de l'absence d'approbation par l'assemblée générale des comptes de la copropriété pour les années 2018 à 2020 ainsi que des budgets prévisionnels 2020 et 2021.
Considérant que ce moyens étaient inopérants, le tribunal judiciaire de Grasse statuant selon procédure accélérée au fond et par jugement contradictoire du 24 mars 2022 a :
'déclaré Mme [L] [B] irrecevable en son intervention ;
'condamné M. [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la SCP Evazin-Thomas les sommes de :
*2358,69 € au titre des quatre trimestres provisionnels de l'exercice budgétaire du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,
*117,24 € au titre des quatre trimestres du fonds de travaux loi Alur pour la même période,
*544,97 € au titre des charges échues sur les précédents exercices budgétaires, le tout avec intérêt légal à compter du 10 mai 2021 ;
'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à paiement d'une indemnité de 25 € par jour de retard ;
'condamné M. [V] [B] à payer au syndicat la somme de 50 € à titre de dommages-intérêts et celle de 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné le même aux dépens ;
'rejeté toutes autres demandes.
M. [V] [B] a régulièrement relevé appel de cette décision le 14 juin 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2022 de:
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'« constater » que M. [V] [B] est à jour de ses règlements ;
'« constater » que les montants objets de la mise en demeure étaient déjà réglés au moment de son envoi et plus avant au moment de la délivrance de l'assignation ;
'« constater » que M. [V] [B] a bien indiqué au verso de ses chèques les imputations des périodes relatives aux appels trimestriels ;
'« juger » par conséquent que la mise en demeure du 10 mai 2021 est sans objet et mal fondée;
'« constater » l'absence d'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires des comptes pour les années 2018 à 2020 et du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2020 au 31 septembre 2021 ;
'« en conséquence juger » que les conditions prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies ;
'en conséquence, débouter la copropriété de l'ensemble de ses demandes ;
'condamner la copropriété à payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;
' condamner la même aux dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de recouvrement direct.
Au soutien de son recours, M. [V] [B] fait valoir principalement que la mise en demeure du 10 mai 2021 mentionne des montants contestés en ce que les sommes appelées ont été réglées, que ses courriers de réclamation sont demeurés sans réponse, qu'aucun syndic depuis 2013 n'est en mesure de justifier de la réalité des sommes réclamées, que le syndic n'a pas obtenu quitus de sa gestion lors de l'assemblée générale du 22 février 2019, que le litige porte sur l'affectation des sommes réglées et que le syndicat « tente d'instaurer la confusion ».
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, la SCP Evazin-Thomas, ès qualités d'administrateur provisoire, demande à la cour de :
vu l'article 2220 du code civil,
vu l'article 481-1 du code de procédure civile,
vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il condamne M. [V] [B] au paiement de l'intérêt légal à compter du 10 mai 2021, aux dépens et au paiement d'une indemnité de 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;
'condamner M. [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble Cannes Beach la somme de 5588,47 € ainsi décomposée :
*1850,20 € au titre des trois premiers trimestres provisionnels de l'exercice budgétaire courant du 1er octobre 2021 ou 30 septembre 2022,
*179,22 € au titre des quatre trimestres du fonds de travaux loi Alur pour la même période,
*530 € au titre des honoraires d'établissement de l'état daté,
*2079,05 € au titre des charges échues sur les précédents exercices budgétaires,
*950 € au titre des condamnations de première instance ;
'condamner M. [V] [B] à payer au syndicat la somme de 25 € par jour de retard à compter du 10 mai 2021 ;
'condamner le même au paiement d'une somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts ;
'condamner M. [V] [B] à payer celle de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens ;
'« juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par voie d'huissier de justice, le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l'article A 444-32 du code de commerce devront être supportées par le débiteur en sus de toute autre condamnation » ;
'en tout état de cause, débouter M. [V] [B] de toutes ses demandes.
Le syndicat des copropriétaires, dûment représenté, soutient principalement que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné, que l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndicat à obtenir paiement des créances échues et à échoir selon procédure accélérée au fond, que l'assemblée générale du 7 mai 2020 a adopté dans sa résolution n°5 une clause d'aggravation de charges à hauteur de 25 € par jour de retard, que les versements mis en exergue par l'appelant ont bien été pris en compte et qu'à défaut d'indication du débiteur l'imputation des paiements se fait sur la dette la plus ancienne, que les pièces qu'il produit au soutien de sa contestation n'ont pas de caractère probant, que les courriers de protestation ne pouvaient pas plus le dispenser unilatéralement de payer les charges appelées et qu'en définitive il admet que leur totalité n'a pas été réglée, que contrairement à ses dires les comptes et budgets de 2016 à 2020 ont bien été approuvés notamment après expertise de M. [G] [F] nonobstant l'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 24 janvier 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement d'une créance actualisée en cause d'appel à la somme de 5588,47 €, l'administrateur provisoire produit notamment :
-les procès-verbaux d'assemblées générales des exercices 2018 à 2021 déjà soumis au premier juge ;
-le procès-verbal d'assemblée générale du 15 juin 2022 approuvant les comptes de l'exercice clos et le budget prévisionnel ;
-les rapports d'expertise de M. [G] [F] de juin et juillet 2020,
-un contrat de syndic couvrant la période du 14 janvier 2017 au 31 mars 2020,
-une mise en demeure de payer par courrier recommandé du 10 mai 2021,
-le décompte individuel de charges de M. [V] [B] actualisé au 5 juillet 2021 et 3 août 2022.
M. [V] [B] produit pour sa part en pièce n°5 de son dossier le courrier circulaire d'information sur la situation de la copropriété adressé le 10 mai 2021 à l'ensemble des copropriétaires rappelant l'historique pour le moins mouvementé à la fois de sa désignation et des difficultés financières de la copropriété ayant conduit à cette désignation. L'appelant s'empare de l'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2019 prononcée par le tribunal judiciaire de Grasse le 9 juillet 2019 à laquelle ce courrier d'information fait référence pour conclure au rejet de la demande faute d'approbation des comptes ; ce moyen n'est pas recevable dès lors qu'il est constant que la SCP Evazin-Thomas a été désignée avec mission de gérer la copropriété pour rétablir son fonctionnement normal, qu'elle y a pourvu en redressant les comptes après expertise comptable de M. [G] [F] désigné à cet effet par le tribunal judiciaire de Grasse et qu'elle a approuvé les budgets 2017 à 2022 conformément aux pouvoirs qui lui ont été conférés. Le débat sur les conséquences de l'annulation du 9 juillet 2019 est donc sans emport ainsi que l'a retenu le premier juge dont l'analyse mérite ici confirmation.
En revanche, le décompte actualisé au 3 août 2022 (cf pièce n°2 bis du dossier du syndicat) intègre de nombreux frais à hauteur de 4992,67 € dont il sera question ci-après ; de même son historique débute au 1er octobre 2017 par un report débiteur de 552,95 € sur lequel aucun renseignement n'est fourni ; il en résulte après déduction de ce débit et des frais que la créance de charges proprement dite s'élève à la somme de 595,80 €. M. [V] [B] explique avoir systématiquement réglé les appels de charges selon les montant appelés ; cette affirmation est contredite par la lecture du décompte ; ainsi l'appel de fonds du premier trimestre 18/19 à hauteur de 568,42 € a fait l'objet d'un règlement le 7 novembre suivant de 517 € ; l'appel du premier trimestre 19/20 pour 692,36 € a fait l'objet d'un règlement le 18 décembre suivant de 564 € etc... L'appelant admet d'ailleurs avoir été débiteur d'un solde de 1202,25 € selon ses propres annotations figurant sur le décompte arrêté le 19 septembre 2019 par l'ancien syndic Pastorelli (Cf pièce n°2 de son dossier) ; ce débit était de 1456,07 € au jour de la mise en demeure du 10 mai 2021, déduction faite des frais (cf supra) et c'est donc à tort qu'il soutient qu'elle serait dépourvue d'effet ; pour le surplus, l'ensemble des chèques de paiement adressés à l'administrateur ont bien été pris en compte ainsi qu'il ressort des lignes créditrices du décompte individuel actualisé et M. [V] [B] ne justifie pas d'autres règlements.
Le décompte inclut diverses sommes (cf supra) au titre de frais de « deuxième rappel », d'huissier, d'assignation, de sommations, de « suivi dossier avocat », de provisions et d'honoraires d'avocat et de timbre fiscal. Il reprend également les condamnations prononcées par le premier juge à hauteur de 50 € et 900 € alors que l'autorité de la chose jugée interdit au créancier de poursuivre le paiement de sommes pour lesquelles il dispose déjà d'un titre exécutoire.
L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'appelant les frais taxables et les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec l'ancien syndic auquel ce dernier est étranger, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
La multiplication de lettres dites de « deuxième rappel » au nombre de six en 2017 et 2018 confine à l'abus lorsqu'elles sont contemporaines notamment de sommations de payer elles-mêmes délivrées de manière tout autant répétitive et observation faite qu'aucune de ces pièces ne figure au dossier du syndicat hormis la mise en demeure précitée du mai 2021 (cf pièce n°3 de son dossier).
En conséquence, les frais de recouvrement sont arrêtés à la somme de 36 €.
Sur le surplus des demandes :
Le tribunal a exactement considéré que le syndicat ne pouvait se prévaloir d'une sanction forfaitaire à raison de 25 € par jour de retard , l'appréciation du dommage résultant d'une inexécution fautive relevant du juge.
Il a également retenu à bon droit, au regard de la situation financière particulièrement dégradée de la copropriété ayant conduit à la désignation d'un administrateur judiciaire, que le retard dans le paiement des charges par M. [V] [B] avait participé au préjudice de trésorerie mis en exergue par l'expert comptable [G] [F] ; l'indemnité de 50 € à mettre en relation avec la dette de charges de 595,80 € s'en trouve justifiée.
***
Le recours de M. [V] [B] ayant été largement admis, il n'apparaît pas inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non taxables.
Cette admission conduit également à laisser à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déclare Mme [L] [B] irrecevable en son intervention volontaire,
-déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Bach, dûment représenté par la SCP Evazin-Thomas ès qualités d'administrateur provisoire, de sa demande en paiement de la somme de 25 € par jour de retard,
-condamne M. [V] [B] à lui payer celle de 50 € à titre de dommages-intérêts,
-statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne M. [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
- 595,80 € au titre de l'arriéré de charges et provisions, comptes arrêtés au 3 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021,
-36 € au titre des frais de recouvrement ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
