COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 30 MARS 2023
lv
N°2023/ 131
Rôle N° RG 19/19385 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKK3
Etablissement Public CAISSE DE CRÉDIT MUNICIPAL DE [Localité 7]
C/
Crama méditerranée GROUPAMA ALPES MEDITERRANEE
GROUPAMA GRAND EST
SCI [Adresse 5]
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES
SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS
ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA
SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL
SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02623.
APPELANTE
Etablissement Public - CAISSE DE CRÉDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] prise en la personne de sa Directrice en exercice domiciliée au siège en cette qualité, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Michèle NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
CAISSE RÉGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLE AGRICOLES MÉDITERRANÉE à l'enseigne GROUPAMA MEDITERRANÉE, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
représenté par Me Jean-Pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Mélanie LOEW, avocat au barreau de MARSEILLE
CAISSE RÉGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLE AGRICOLES GRAND EST dite GROUPAMA GRAND EST, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son Président en exercice
représenté par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laurent MOUILLAC, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 6]
représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Olivier RAISON de la SELARL RAISON & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par la Société FONCIA LE PHARE, SAS, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
représenté par Me Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [Adresse 5] est propriétaire d'un local sis [Adresse 2], qu'elle a donné à bail commercial à la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7]( ci-après CCMM).
Se plaignant d'odeurs de fioul, d'infiltrations d'eau et de moisissures, la CCMM a obtenu, par ordonnance de référé en date du 6 mai 2013, la désignation de M. [J] [X], en qualité d'expert judiciaire, au contradictoire de la SCI [Adresse 5] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].
Celui a déposé son rapport définitif le 7 juillet 2016.
Par actes d'huissier en date des 10 et 15 février 2017, la CCMM a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Marseille, la SCI [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] aux fins d'obtenir, au visa des articles 1719 et suivants du code civil et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, leur condamnation à lui réparer ses différents préjudices.
Par assignation du 3 juillet 2017, la SCI ROBERT SCHUMAN a appelé en la cause la société FONCIA LE PHARE, syndic, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].
Par exploits des 15 et 19 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] a appelé en la cause la compagnie GROUPAMA ALPES MEDITERRANEE et la compagnie GROUPAMA GRAND EST, assureurs de l'immeuble.
Par jugement contradictoire en date du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- rejeté les demandes de la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] dirigées contre la SCI [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7],
- déclaré sans objet les appels en garantie formulés à l'endroit de la société FONCIA LE PHARE, la compagnie GROUPAMA ALPES MEDITERRANEE et la compagnie GROUPAMA GRAND EST,
- rejeté toutes autres demandes des parties,
- condamné la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés comme dit à l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 19 décembre 2019, la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2023, la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] demande à la cour de:
- déclarer recevable et bien fondé la CCMM en son appel,
- poursuivant, infirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 10 décembre 2019,
Vu le contrat de bail, vu les articles 1719 et suivants du code civil et l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] ou celui contre qui l'action compétera le mieux à payer à la CCMM:
* au titre des travaux de réfection, la somme de 5.434,80 € HT, ladite somme expressément indexée sur l'indice BT,
* au titre du préjudice de jouissance, la somme de 21.274,05 € HT avec intérêts légaux à compter de l'assignation introductive,
* au titre du préjudice financier, la somme de 30.000 € HT avec intérêts légaux à compter de l'assignation introductive,
* au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 €,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] ou celui contre qui l'action compétera aux entiers dépens, en ce que compris l'expertise et le constat de Me [K], dont distraction au profit de Me NAUDIN, par application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle se prévaut des conclusions de l'expert judiciaire qui retient que les désordres ont pour cause principales des dégradations des réseaux d'évacuation d'eaux usées et pluviales de l'immeuble, par l'usure et le vieillissement, aggravées par des modifications non adaptées et des défauts d'utilisation.
Sur ces différents préjudices, elle fait valoir que:
- le montant des travaux de remise en état des locaux a été évalué par l'expert à la somme de 5.434,80 € HT et elle communique une attestation de l'entreprise TCM qui confirme que les travaux ont bien été réalisés au [Adresse 2] et non pas dans un autre agence,
- son préjudice de jouissance n'est pas contestable:
* l'expert a mis en évidence des odeurs nauséabondes, des moisissures et des infiltrations d'eau et a précisé que ces désordres ont été subis entre novembre 2012 et novembre 2015, soit une période 3 ans,
* on peut raisonnablement évaluer ce préjudice pendant 36 mois à 20 % du loyer outre 10% retenu par l'expert pour la condamnation d'une partie des locaux,
- s'agissant de son préjudice financier, il ne peut lui être fait grief d'avoir pris l'initiative d'une fermeture des locaux alors de nombreux agents se plaignaient des désordres affectant les locaux dans lesquels ils travaillaient,
* le chiffre d'affaire mensuel étant de 60.000 € HT, la fermeture de l'agence durant 15 jours a généré une perte financière de 30.000 € HT.
La SCI [Adresse 5], suivant ses dernières conclusions déposées et signifiées le 5 juin 2020, demande à la cour de:
A titre principal,
- dire et juger que l'action diligentée par la CCMM à l'encontre de la SCI [Adresse 5] est mal fondée en ce que les désordres trouvent exclusivement leur origine dans les parties communes de l'immeuble dont l'entretien et les réparations incombent à la copropriété conformément au règlement de copropriété,
- dire et juger, qu'en tout état de cause, les réfections et réparations demandées incombent à la CCMM en sa qualité de preneur,
Par conséquent,
- débouter la CCMM de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
- condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic FONCIA PHARE à relever et garantir la SCI [Adresse 5] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
- dire et juger que la CCMM ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice: matériel, financier ou de jouissance,
Par conséquent,
- débouter la CCMM de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle conclut, à titre principal, à l'absence de toute responsabilité au motif que les désordres subis par la CCMM trouvent leur origine dans les parties communes et sont donc à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle souligne qu'il doit nécessairement être fait application du contrat de bail et des dispositions de l'article 606 du code civil qui mettent à la charge du preneur les travaux d'entretien nécessaires pour maintenir les lieux loués en bon état et qu'en l'espèce, les frais de réparation et l'indemnisation des préjudices allégués par l'appelante doivent rester à sa charge. Elle relève le manque de diligence du preneur qui n'a pas informé le bailleur des désordres affectant l'immeuble contrairement aux stipulations du bail en ce qu'elle n'a eu connaissance des désordres qu'à la réception de l'assignation en référé expertise alors que ceux-ci perduraient manifestement depuis de nombreux mois.
Elle conteste enfin la réalité des préjudices déplorés par la CCMM:
- celle-ci ne démontre pas s'être acquittée du paiement d'une facture suite au devis FOCEA du 2 novembre 2015 sur lequel se base l'expert judiciaire, s'agissant des travaux de remise en état,
- aucun désordre de nature à rendre les locaux inutilisables n'a été constaté, notamment lors de la visite de l'expert,
- la décision de fermer l'agence a été prise unilatéralement par la CCMM et l'activité de cette agence a été transférée dans un arrondissement limitrophe de [Localité 7],
- ce transfert a donc permis à l'agence de maintenir son activité.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA LE PHARE, par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2020, demande à la cour de:
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 3ème chambre section B du tribunal de grande instance de Marseille en date du 10 décembre 2019, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles,
Vu l'article 1353 nouveau du Code civil,
Vu l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le rapport d'expertise judiciaire et ses annexes,
- juger que la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] ne justifie pas des demandes indemnitaires qu'elle présente et ne démontre pas avoir fait réaliser les travaux de reprise, la facture communiquée ne portant pas mention de l'adresse de l'agence litigieuse, et les travaux étant tardifs et présentant un montant moindre par rapport aux réclamations,
- juger que la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] ne justifie pas des démarches qu'elle a effectuées auprès de son assureur ni des indemnités qu'elle aurait reçues en conséquence,
En conséquence,
- rejeter toute demande de la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] au titre du préjudice matériel lié aux travaux de remise en état du local, en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
- juger que la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] est en partie responsable de son préjudice de jouissance du fait du raccordement des évacuations des climatiseurs de son local à la canalisation d'évacuation des eaux usées de l'immeuble, sans autorisation, causant ainsi les odeurs nauséabondes, principal grief à l'origine de la gêne subie,
- juger qu'en toute hypothèse, le raccordement « piquage » ne saurait relever de la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui n'en était même pas informé,
- juger que la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] n'a pas effectué les diligences nécessaires pour faire cesser le trouble qu'elle subissait et a attendu plusieurs mois avant d'informer le syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
- rejeter toute demande de la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] au titre du préjudice immatériel lié au trouble de jouissance, en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
A titre infiniment subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement,
- juger que l'expert judiciaire a fait état d'un trouble de jouissance à hauteur de 10% de la surface totale,
- juger que le préjudice éventuellement subi par la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] ne saurait excéder 10% sur 32 mois, soit la somme de 6.024,51 € HT, - juger que la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] a pris la décision unilatérale et injustifiée de fermer l'agence pendant 15 jours en février 2014, sans information préalable ni accord de l'expert judiciaire, de sorte que cette fermeture n'était pas nécessaire ni ne saurait être opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
- juger que la fermeture de l'agence a en réalité consisté en un transfert de l'activité dans une agence voisine,
- juger qu'aucun préjudice immatériel et financier n'est justifié par la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7],
En conséquence,
- rejeter toute demande de la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] au titre du préjudice immatériel lié à la perte financière résultant de la fermeture temporaire de l'agence, en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
En tout état de cause,
- rejeter l'intégralité des demandes en tant que formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],
- prononcer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],
A titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement entrepris,
- juger que les relations bailleur/locataire entre la SCI [Adresse 5] et la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] n'intéressent pas et ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],
- juger qu'il appartenait à la SCI [Adresse 5] d'effectuer toute diligence pour faire cesser les désordres subis par son locataire,
En conséquence,
- condamner la SCI [Adresse 5] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble102 bd des Dames de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
A titre très subsidiaire,
En tout état de cause, si par impossible une condamnation devait être prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
- juger que les garanties souscrites successivement auprès de GROUPAMA MEDITERRANEE et de GROUPAMA GRAND EST doivent trouver application et entendre condamner GROUPAMA MEDITERRANEE et GROUPAMA GRAND EST à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
- rejeter l'appel incident formé par GROUPAMA GRAND EST au titre des frais irrépétibles de première instance,
- rejeter toutes les demandes formées au titre des frais irrépétibles en tant que dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
- infirmer le jugement entrepris et condamner la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis[Adresse 2] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel et la voir condamner aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Joanne REINA, de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, du barreau de Marseille.
Il rappelle que les opérations d'expertise ont duré plusieurs années, que M. [X] a constaté les désordres et identifié une pluralité de causes, qu'il retient, aux termes de son rapport, que les travaux de reprise propres à remédier aux désordres s'élèvent à la somme de 15.691,55 € et qu'il justifie avoir effectué ces travaux, au fur et à mesure des investigations de l'expert et de ses préconisations.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de la CCMM et formule les observations suivantes:
- sur les travaux de remise en état des locaux:
* l'expert avait retenu un devis de la société FOCEA,
* la CCMM a transmis une facture du 12 septembre 2017, pour des travaux effectués plus d'un an après le dépôt du rapport, concernant une adresse différente que celle de l'agence sinistrée et pour un montant qui ne correspond pas à sa réclamation ( 4.708,07 € HT),
* la CCMM est nécessairement assurée en qualité de locataire et il est probable que son assurance couvre précisément les frais de remise en état mais elle n'a jamais répondu aux demandes de communication à ce titre,
- sur le préjudice de jouissance:
* la CCMM n'a pas davantage produit l'état des lieux à son entrée dans le local, de sorte qu'il n'est pas possible de connaître l'état du local avant sinistre,
* l'appelante a participé à son propre préjudice en opérant un branchement sauvage des condensats du climatiseur du local sur la canalisation des eaux usées de l'immeuble, ce qui est de nature à favoriser l'obstruction, la mise en charge et le refoulement du réseau d'évacuation,
* l'expert a estimé que 10% de la surface totale de l'agence ont été affectés, de sorte qu'à titre infiniment subsidiaire si une condamnation devait intervenir elle ne pourrait excéder 6.024,51 € ( loyer mensuel x 10% x 32 mois, période entre l'assignation en référé et les derniers travaux effectués par la copropriété) ,
- sur le préjudice financier:
* la CCMM a pris l'initiative unilatéralement et, sans en avertir, ni obtenir son accord, l'expert judiciaire, de fermer son agence pendant 15 jours en février 2014, fermeture qu'il a contestée dans un dire adressé à M. [X],
* une telle fermeture ne répondait à aucun impératif et du fait du transfert d'activité, le chiffre d'affaires et la clientèle qui le génère ont suivi le transfert physique de l'agence,
* l'appelante se garde bien de communiquer le moindre élément comptable et se contente de réclamer un préjudice sur la base d'un calcul plus que simpliste.
A titre subsidiaire, il formule un appel en garantie à l'encontre de la SCI [Adresse 5], en sa qualité de bailleresse, en soulignant qu'il a procédé immédiatement aux travaux préconisés par l'expert judiciaire et qu'il appartenait à la SCI [Adresse 5] de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les désordres.
Il formule enfin un appel en garantie à l'encontre des assureurs de la copropriété, à savoir:
- GROUPAMA MEDITERRANEE, assureur pour la période allant du 2 juillet 2009 au 22 juillet 2015,
- GROUPAMA GRAND EST, assureur depuis le 23juillet 2015.
La CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES ALPES MEDITERRANEE dite GROUPAMA MEDITERRANEE, dans ses dernières conclusions en date du 31 juillet 2020, demande à la cour de:
Vu l'article 1964 du code civil,
Vu l'article 114-1 du code des assurances,
- confirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a débouté la CCMM de l'intégralité de ses demandes,
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'appel en garantie dirigé à l'encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE pour cause de prescription biennale,
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses demandes dirigées contre GROUPAMA MEDITERRANEE en ce que les désordres ont pour origine un défaut d'entretien et une vétusté, privant de caractère aléatoire le contrat d'assurance et expressément exclu des conditions générales,
Très subsidiaire,
- constater que GROUPAMA MEDITERRANEE n'a pas vocation, de par son contrat, à financer les travaux de réfection, qui plus est, liés à la vétusté,
- réduire dans d'importantes proportions les demandes d'indemnisations formulées ne correspondant pas au préjudice réel,
En tout état de cause,
- condamner la CCMM et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ou celui contre lequel l'action le mieux compètera à payer à GROUPAMA MEDITERRANEE une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Se prévalant de l'article L 114-1 du code des assurance, elle oppose au syndicat des copropriétaires à la prescription de son action, en ce que la SCI ROBERT SCHUMAN l'a appelé en la cause devant le juge des référés par acte du 21 mars 2013, que les opérations d'expertise se sont déroulées en l'absence des assureurs et que le syndicat ne l'a attrait en la cause, pour la première fois , que par assignation du 1er décembre 2017, soit plus de quatre ans après l'exploit délivré le 21 mars 2013.
En toute hypothèse, elle considère que la garantie souscrite par le syndicat n'a pas vocation à être mobilisée s'agissant résultant de la vétusté et d'un défaut d'entretien manifeste de la part de son assuré.
La CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES GRANDE EST dite GROUPAMA GRAND EST, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 septembre 2020, demande à la cour de:
Sur la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré sans objet l'appel en garantie formulé à l'endroit de GROUPAMA GRAND EST et a prononcé sa mise hors de cause:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré sans objet l'appel en garantie formulé à l'endroit de GROUPAMA GRAND EST,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de GROUPAMA GRAND EST,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de la CCMM,
- rejeter, en conséquence, toute demande en tant que dirigée contre GROUPAMA GRAND EST,
En tout état de cause , si la cour devait entrer en voie de réformation, sur le rejet de toutes les demandes en tant que dirigées contre GROUPAMA GRAND EST:
- rejeter toute demande en tant que dirigée contre GROUPAMA GRAND EST comme étant prescrite,
- rejeter toute demande en tant que dirigée contre GROUPAMA GRAND EST, le sinistre étant survenu antérieurement à la régularisation du contrat d'assurance liant GROUPAMA GRAND EST et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
- rejeter toute demande en tant que dirigée contre GROUPAMA GRAND EST, les garanties souscrites n'étant pas mobilisables du fait d'une exclusion de garantie contractuellement prévue,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de GROUPAMA GRAND EST,
- débouter la CCMM de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de GROUPAMA GRAND EST,
- débouter GROUPAMA MEDITERRANEE de toutes ses demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l'encontre de GROUPAMA GRAND EST,
Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,
- réformer le jugement du 10 décembre 2019 en ce qu'il a débouté GROUPAMA GRAND EST de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Par conséquent,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à verser à GROUPAMA GRAND EST la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
En cause d'appel,
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à verser à GROUPAMA GRAND EST la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me BORDET, avocat, sur son affirmation de droit.
Elle oppose au syndicat des copropriétaires les moyens suivants:
- la prescription de son action à son encontre, au visa de l'article L 114-1 du code des assurances, en ce que le syndicat a été appelé en cause dans le cadre de la procédure en référé par acte du 21 mars 2013 et que celui-ci ne l'a assignée que par exploit du 19 décembre 2017, soit plus de quatre années après et de surcroît, plus de deux ans après la prise d'effet de la police souscrite,
- elle n'était pas l'assureur du syndicat des copropriétaires au jour du sinistre, les désordres étant apparus bien avant le 23 juillet 2015, à savoir en 2012, de sorte que le fait générateur des désordres est largement antérieur à la prise d'effet du contrat souscrit par le syndicat,
- l'absence d'aléa, en ce qu'il ressort du rapport d'expertise que les désordres litigieux ont pour origine une défaillance du syndicat des copropriétaires dans sa mission d'entretien de l'immeuble.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 janvier 2023.
MOTIFS
Le rapport d'expertise de M. [J] [X], réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète des questions posées dans sa mission, et retenant des conclusions motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
Dans le cadre de ses investigations, l'expert [X] a confirmé l'existence d'un certain nombres de désordres subis par la CCMM dans les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 2] et qu'elle loue à la SCI [Adresse 5], à savoir:
- des venues d'eau au pourtour du puits de jour et dans la salle des coffres, à l'origine d'importantes dégradations des plafonds et des sols,
- des mauvaises odeurs d'humidité et de moisissure dans l'ensemble des locaux occupés par l'appelante.
Sur l'origine de ces désordres, il explique que:
- s'agissant des venues d'eau au pourtour du puits de jour, à savoir les dégradations principales, objets du litige, celles-ci ont pour origine un défaut d'étanchéité des deux descentes d'eaux pluviales de la toiture terrasse de l'immeuble, les investigations réalisées en toiture ont révélé des fuites à l'extérieur des deux descentes au droit de culottes doubles,
- les venues d'eau dans la salle des coffres ont pour origine, des infiltrations d'eaux en pied de la paroi extérieure et un défaut d'étanchéité de la toiture des terrasse,
- les mauvaises odeurs ont pour origine principale, l'inondation du sous-sol et refoulement ou cassure et déversement des réseaux d'évacuation EU/EP de l'immeuble, l'altération et la décomposition au contact de l'eau des matériaux composant les parois et les objets stockés, et la formation de boues en sous-sol,
- le dégagement de composés odorants volatiles se répandant par les pénétrations du plancher haut des caves ( passage des canalisations).
Il considère que ces désordres sont de nature à porter atteinte aux conditions d'hygiène, de confort et d'esthétique des lieux.
Il conclut ainsi que ' les désordres, objets du présent litige, ont pour cause principale des détériorations et des dégradations progressives des réseaux d'évacuation d'eaux pluviales et d'eaux usées de l'immeuble, soumis depuis de nombreuses années ( ouvrage des années 1950) à l'usure et au vieillissement ainsi qu'à des modifications non adaptées ( piquage sur les canalisations existantes) ou à des défauts d'utilisation par évacuation d'objets non appropriés, de nature à obstruer les canalisations'.
La CCMM recherche la responsabilité de la SCI [Adresse 5], bailleresse, sur le fondement de l'article 1719 du code civil et du syndicat des copropriétaires, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'occurrence, au regard des constatations de l'expert judiciaire, la responsabilité du syndicat est incontestablement engagée, M. [X] ayant relevé que ( page 27) ' Les désordres, objets du litige, se manifestent par la vétusté et la détérioration des réseaux d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées de l'immeuble, installation constituant des éléments d'équipement commun de la copropriété.'
Il ajoute que ' Les moyens permettant de remédier aux désordres affectant les locaux occupés par la CCMM consistent principalement en des travaux d'entretien ou de réparation des parties d'ouvrage ci-après:
- réseaux d'évacuation d'eaux pluviales et d'eaux usées, à l'usage de l'ensemble des copropriétaires,
- relevé d'étanchéité de la toiture terrasse au-dessus du bâtiment annexe, abritant la salle des coffres de la CCMM.
Par ailleurs il est souligné que la vétusté, les modifications et les dégradations affectant les réseaux d'évacuation de l'immeuble, à l'origine de sinistres récurrents et de multiples interventions en réparation, pourront conduire les copropriétaires à s'interroger sur l'opportunité de faire réaliser par des sociétés spécialisées, en vue d'apporter une solution pérenne aux désordres:
- un diagnostic complet des installations, et le cas échéant,
- une réfection des canalisations défectueuses.'
Ces éléments mettent en évidence que les désordres subis par la CCMM, consistant principalement en des infiltrations, ont pour origine un défaut d'entretien des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le piquage sur les canalisations existantes constaté dans les locaux loués n'étant absolument pas la cause principale des désordres et est d'ailleurs invoquée de manière très secondaire par l'expert, d'autant que celui-ci a pu noter, qu'au regard des pièces produites par l'appelante, il est établi que les locaux loués sont équipés d'appareils de climatisation au moins depuis 1997, date du précédent bail conclu avec FRANCE TELECOM mais qu'aucun élément du dossier ne permet de justifier à quelle date le branchement litigieux des condensats a été effectué et notamment s'il est intervenu avant le 1er avril 2005, date du début du bail commercial avec la CCMM.
Concernant la SCI [Adresse 5], l'appelante se contente de rappeler les dispositions de l'article 1719 du code civil mais sans apporter la moindre explication sur quel manquement aurait été commis par celle-ci dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, alors que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes dont les réparations et les réfections sont à la charge de la copropriété.
De surcroît et comme le souligne à juste titre la SCI [Adresse 5], la CCMM n'a jamais informé son bailleur des désordres affectant les locaux loués contrairement aux stipulations du contrat de bail liant les parties qui précisent que ' Le preneur ne devra rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux et il devra prévenir immédiatement le bailleur de toute atteinte qui serait portée à sa propriété, de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les biens immobiliers, objets des présentes (...) '.
En effet, la CCMM s'est effectivement plainte par courrier du 7 novembre 2012 auprès du syndic de l'époque, exposant subir des désordres depuis plusieurs mois, mais n'en a pas averti la SCI [Adresse 5], qui n'a été informée de la situation que par l'assignation en référé expertise qui lui a été signifiée le 25 février 2013.
En conséquence, la CCMM sera déboutée de ses demandes à l'encontre de la SCI [Adresse 5], en l'absence de faute commise par cette dernière et, par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut qu'être débouté de son appel en garantie à l'encontre du propriétaire des locaux loués, les désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble, à savoir les dégradations des réseaux d'évacuation des eaux usées et pluviales de l'immeuble.
La CCMM sollicite la réparation de trois préjudices distincts:
- un préjudice matériel ( travaux de remise en état),
- un préjudice de jouissance,
- un préjudice financier.
Sur le premier point, au cours des opérations d'expertise, la CCMM a remis un devis FOVEA du 2 novembre 2015 d'un montant de 5.434, 80 € TTC pour la réfection des enduits et peintures des murs et plafonds des locaux. M. [X] a indiqué que ' ce chiffrage est cohérent avec les travaux préconisés et n'a pas fait l'objet d'observation ni de remise de devis concurrent par les autres parties '.
La CCMM produit une facture du 12 septembre 2017 de l'entreprise TCM pour des travaux de remise en état suite à dégât des eaux d'un montant de 4.708, 07 € HT ( 5.649,68 € TTC) ainsi qu'une attestation de M. [P] [C], président de la société TCM, du 21 février2020, confirmant que les travaux correspondant à la facture susvisée ont été réalisés à l'agence [Adresse 2].
En revanche, la CCMM ne peut pas réclamer, au titre des travaux de remise en état la somme de 5.434, 80 € HT, ce qui ne correspond pas au montant retenu par l'expert ( 5.434,80 € TTC), ni au coût de ces travaux au regard de la facture produite.
Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser à la CCMM la somme de 4.708, 07 € HT au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
Concernant le trouble de jouissance, l'expert a relevé que ( page 34): ' Les désordres, objets du litige, affectant les locaux occupés par la CCMM, se manifestent par d'importantes dégradations des plafonds, des cloisons et des sols, ainsi que des odeurs d'humidité et de moisissures de nature à porter atteinte aux conditions d'hygiène, de confort et d'esthétique des lieux. Cette situation a contraint, notamment, à la condamnation de la salle d'attente et du WC contigus au puits de jour, locaux les plus affectés représentant environ 10% de la surface de l'agence (...) Selon les éléments précédents, il peut être considéré que la CCMM a maintenu son activité dans les locaux sinistrés pendant une période d'au moins trois ans, entre le mois de novembre 2012 et novembre 2015" ( date des derniers travaux effectués par le syndicat permettant de remédier aux causes principales des désordres).
Au regard de ces conclusions, il ne peut être utilement soutenu que la CCMM n'a pas subi de préjudice de jouissance.
Le loyer mensuel versé par l'appelante s'élève à la somme de 1.882, 66 €. Il n'est pas contesté que 10 % de la surface de l'agence a été totalement condamnée et il y a lieu de considérer que, pour le surplus des locaux occupés mais aussi affectés par les désordres, un préjudice de jouissance complémentaire de10% du montant du loyer doit être retenu, à savoir un total de 20% du montant du loyer durant 36 mois, soit une somme de 13.155,15 € ( 1.882,66 € x 20% x 36 mois).
La CCMM se prévaut enfin d'un préjudice financier au motif qu'elle a été contrainte de fermer son agence durant 15 jours en février 2014 compte tenu des dégradations affectant les locaux occupés.
Or, il ressort des pièces du dossier que la CCMM a décidé unilatéralement de procéder ainsi, sans en avertir l'expert judiciaire, qui au demeurant n'a jamais préconisé de recourir à une telle solution. En outre, ainsi que l'a relevé M. [X], les activités de l'agence ont été transférées, pendant cette fermeture, au siège social de la CCMM, [Adresse 9], dans un arrondissement limitrophe.
En conséquence, du fait du transfert d'activité, le chiffre d'affaires et la clientèle qui le génère ont suivi le transfert physique de l'agence.
La CCMM ne rapporte donc la preuve de ce chef de préjudice, qui ne sera pas accueilli.
Le syndicat des copropriétaires recherche, à titre subsidiaire, la garantie des sociétés GROUPAMA MEDITERRANEE et GROUPAMA GRAND EST, assureurs successifs de la copropriété.
Il n'est pas contesté que le syndicat était assuré:
- auprès de GROUPAMA MEDITERRANEE en vertu d'un contrat d'assurance multirisque couvrant l'immeuble du [Adresse 2] du 22 juin 2009 et à effet du 2 juillet 2009,
- auprès de GROUPAMA GRAND EST en vertu d'un contrat du 24 juin 2015 à effet du 23 juillet 2015.
Les deux compagnies d'assurance opposent en premier au syndicat des copropriétaires la prescription de son action.
Ce dernier n'a pas répondu dans ses conclusions à cette fin, de non recevoir.
Conformément à l'article L 114-1 du code des assurances, dans sa version applicable au présent litige, toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance.
Toutefois, ce délai ne court :
1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance ;
2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là.
Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier.
Il convient de rappeler qu'une assignation en référé en vue de la nomination d'un expert constitue une action en justice et fait courir la prescription contre l'assuré.
En l'espèce, la CCMM a attrait sa bailleresse, la SCI 45 ROBERT SCHUMAN devant le juge des référés de Marseille, par exploit du 25 février 2013.
La SCI ROBERT SCHUMAN a appelé en la cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dans le cadre de cette procédure en référé, par assignation du 21 mars 2013.
Or le syndicat des copropriétaires a appelé en la cause les deux compagnie d'assurance GROUPAMA MEDITERRANEE et GROUPAMA GRAND EST, que par exploits des 15 et 19 décembre 2017, soit plus de quatre années après l'action mise en oeuvre à son encontre par la SCI 45 ROBERT SCHUMAN et en outre, s'agissant de GROUPAMA SUD EST, plus de deux années après la prise du contrat liant cette dernière au syndicat, à savoir le 23 juillet 2015.
Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre des deux compagnie d'assurance sont donc prescrites.
En définitive, le jugement entrepris sera débouté en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la CCMM de ses demandes dirigées contre la SCI [Adresse 5].
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] de ses demandes dirigées contre la société [Adresse 5],
Statuant à nouveau,
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] les sommes de:
- 4.708,07 € HT au titre des travaux de remise en état,
- 13.155,15 € au titre de son préjudice de jouissance,
Déboute la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] de sa demande au titre du préjudice financier,
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de son appel en garantie formé à l'encontre de la société [Adresse 5],
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à l'encontre des sociétés GROUPAMA MEDITERRANEE et GROUPAMA GRAND EST,
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la CAISSE DE CREDIT MUNICIPAL DE [Localité 7] à payer à la société ROBERT SCHUMAN la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard des autres parties,
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
