COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2023
ph
N° 2023/ 123
Rôle N° RG 19/18537 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFIBR
[Y] [A]
[I] [A]
C/
[F] [U]
[T] [G] épouse [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe-Laurent SIDER
Me Alexandra MASSON BETTATI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00735.
APPELANTS
Monsieur [Y] [A]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Anne-Marie GUIGONIS, avocat au barreau de NICE
Madame [I] [A]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Anne-Marie GUIGONIS, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [F] [U]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Alexandra MASSON BETTATI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Alisée YOUNES, avocat au barreau de NICE
Madame [T] [G] épouse [U]
, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Alexandra MASSON BETTATI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Alisée YOUNES, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Les parties ont acquis des parcelles sises à [Adresse 12], de M. [E] [W] :
- suivant acte notarié du 17 novembre 1982 pour M. [F] [U] et Mme [T] [U] née [G], s'agissant de la parcelle cadastrée [Cadastre 2],
- suivant acte notarié du 24 février 1984, pour M. [Y] [A] et Mme [I] [A], s'agissant d'une parcelle de terre non construite cadastrée section [Cadastre 1].
M. et Mme [U] ont saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise tendant à déterminer si leur propriété est enclavée et s'ils bénéficient d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [A].
Le juge des référés a par ordonnance datée du 16 janvier 2015 désigné M. [R] [C] aux fins de réalisation d'une expertise. M. [C] a déposé son rapport le 18 avril 2016.
Par exploit d'huissier du 7 février 2018, M. et Mme [U] ont assigné M. et Mme [A] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir entériner le rapport d'expertise établi, ordonner la remise en état de la servitude de passage consentie aux époux [U] par l'acte notarié en date du 17 novembre 1982 et telle qu'établie aux termes dudit acte, à compter du prononcé de la décision à intervenir, ordonner l'élagage de l'arbre et des plantes qui obstruent la route et la remise en état du béton et la suppression des nids de poule et des trous, le tout sous astreinte.
Par jugement du 13 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi :
- rejette la demande de M. et Mme [A] de voir déclarer M. et Mme [U] irrecevables en leurs demandes,
- dit que l'acte notarié du 17 novembre 1982 établit l'existence d'une servitude conventionnelle au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur la parcelle [Cadastre 1],
- condamne M. et Mme [A] à restaurer la servitude conventionnelle selon les modalités de l'acte notarié du 17 novembre 1982 au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur la parcelle [Cadastre 1] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué,
- déboute M. et Mme [U] de leur demande de voir condamner M. et Mme [A] à élaguer l'arbre et les plantes qui obstruent la route, la remise en état du béton, la suppression des nids de poule et des trous,
- rejette la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [A] au titre de l'atteinte à leur droit de propriété,
- condamne in solidum M. et Mme [A] à verser la somme de 2 500 euros à M. et Mme [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute M. et Mme [A] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne in solidum M. et Mme [A] aux dépens.
Par déclaration du 5 décembre 2019, M. et Mme [A] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 27 juillet 2020, M. et Mme [A] demandent à la cour :
Vu les articles 637, 682 et 701 du code civil ;
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
1. Dit que l'acte notarié du 17 novembre 1982 établit l'existence d'une servitude conventionnelle au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur la parcelle [Cadastre 1],
2. Condamné M. et Mme [A] à restaurer la servitude conventionnelle selon les modalités de l'acte notarié du 17 novembre 1982 au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur la parcelle [Cadastre 1] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué,
3. Rejeté la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [A] au titre de l'atteinte à leur droit de propriété,
4. Condamné in solidum M. et Mme [A] à verser la somme de 2 500 euros à M. et Mme [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
5. Débouté M. et Mme [A] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
6. Condamné in solidum M. et Mme [A] aux dépens de l'instance,
- de déclarer M. et Mme [U] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,
- de déclarer que le fonds des époux [U] ne bénéficie d'aucune servitude de passage sur le fonds des époux [A],
- de les condamner à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice résultant de la violation de leur droit de propriété,
- de condamner M. et Mme [U] à payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [A] font valoir en substance :
- que le tribunal a considéré à tort que l'acte notarié du 30 septembre 1982 et celui du 5 novembre 1982 contiennent un droit de passage accordé par M. [W] au profit de la parcelle [Cadastre 3] et que sa reprise dans les actes de vente des parcelles [Cadastre 2] aux consorts [U] et n° 120 aux époux [A] constituerait la consécration d'un droit de passage des premiers nommés sur le fonds des seconds, reprenant l'hypothèse de l'expert,
- que les différents actes établis par le notaire Me [B], font de la parcelle [Cadastre 2] un fonds servant pour les servitudes d'écoulement d'eaux et de canalisation, qu'alors que l'expert a relevé que Me [B] avait dressé un acte modificatif pour désigner (à la demande du Bureau des Hypothèques') les fonds servants, la cour pourra constater que le dit notaire n'a aucunement mentionné l'existence d'une servitude de passage au profit de la parcelle [Cadastre 2] alors qu'il en avait l'occasion, que plusieurs éléments militent contre l'hypothèse d'une erreur matérielle, qu'en décider autrement contreviendrait aux dispositions de l'article 690 du code civil,
- que si cette servitude avait dû exister, elle aurait dû être reprise dans l'acte de vente [W]/ [A] du 24 février 1984, que là encore, la cour pourra constater, alors que diverses mutations étaient intervenues, qu'il n'est pas établi dans cet acte de vente, une quelconque servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 1] au profit de la parcelle [Cadastre 2],
- qu'il n'y a qu'un fonds dominant qui est la parcelle [Cadastre 3], ce qui est confirmé par la mention relative aux frais d'entretien ne visant que la parcelle [Cadastre 3] (à la charge des époux [J]),
- que l'évidente intention des parties [W]/[U] est exposée en page 2 de l'acte de vente du 17 novembre 1982, en ces termes, après désignation de la parcelle cédée (n°121) : « étant précisé que la parcelle présentement vendue est destinée à être rattachée à la propriété contiguë appartenant à M. et Mme [U], acquéreurs aux présentes », soit la parcelle [Cadastre 11], excluant toute enclave,
- que de façon singulière les époux [U] ne revendiquent aucune enclave, qu'il n'est pas contesté que les époux [U] ont un accès carrossable par la parcelle [Cadastre 11] et piétonnier à la parcelle [Cadastre 2],
- que les intimés ont placé leur résidence sur un site de location, qu'est annexé à leur annonce un plan d'accès à leur maison par l'accès au [Adresse 6] en passant donc par leur propriété, abusant de ce droit de passage qui n'est pas le leur, que leurs demandes seront donc rejetées de plus fort et il leur sera alloué la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêt pour violation de leur droit de propriété,
- sur l'appel incident, que si la cour devait considérer qu'une servitude profite bien à la parcelle [Cadastre 2], les frais d'entretien devront rester à la charge de M. et Mme [U].
Dans leurs conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 18 septembre 2020, M. et Mme [U] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu l'existence d'une servitude conventionnelle de passage et ordonner la restauration de cette dernière,
En tout état de cause,
- d'entériner le rapport d'expertise établi,
- d'ordonner la remise en état de la servitude de passage consentie aux époux [U] par acte notarié du 17 novembre 1982 et telle qu'établie aux termes dudit acte, à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- d'ordonner l'élagage de l'arbre et des plantes qui obstruent la route et la remise en état du béton et la suppression des nids de poule et des trous,
- de condamner les époux [A] au paiement d'une astreinte de 500 euros par jour de retard en cas d'inexécution de leurs obligations,
- de débouter les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- de condamner les époux [A] à la somme de 4 000 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. et Mme [U] soutiennent pour l'essentiel :
- que l'expert a reconnu l'existence incontestable de la servitude de passage, dont ils se prévalent, sur la base d'éléments concrets et probants,
- que s'ils ne bénéficient pas de la servitude conventionnelle, ils sont incontestablement enclavés, ce qui a été envisagé par l'expert,
- concernant la demande de remise en état de la voie litigieuse aux frais des époux [A], les époux [A] se rapportent aux termes de l'acte, mais en ne mentionnant pas la deuxième partie concernant les frais : « tous les frais d'entretien ou de réparation, de réfection sont à la charge des époux [J], qui s'y obligent expressément. Cependant, si M. [W] vendait une partie de la propriété ci-dessus, les frais ci-dessus déterminés seraient répartis entre les divers propriétaires. »,
- qu'ils sollicitent à juste titre l'élagage de l'arbre et des plantes qui obstruent la route, la remise en état du béton, la suppression des nids de poule, afin de pouvoir utiliser cette voie de manière normale,
- qu'il est acquis au vu des développements précédents, qu'ils sont parfaitement dans leurs droits puisqu'ils bénéficient d'une servitude qui leur permet d'accéder à leur propriété et qu'il n'existe dès lors aucune violation du droit de propriété, ni aucun préjudice dont pourraient se prévaloir les époux [A].
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 10 janvier 2023.
L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties sont représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler que, par application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.
Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d'expertise judiciaire.
Sur la revendication d'une servitude conventionnelle
Selon les dispositions de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
Aux termes du rapport d'expertise et des actes respectifs d'acquisition, les fonds des parties proviennent de la division d'un même fonds d'une plus grande importance cadastré section [Cadastre 8] appartenant à M. [E] [W].
Par un document d'arpentage dressé par M. [P] [S], géomètre-expert le 15 septembre 1982, la parcelle [Cadastre 8] a été divisée en cinq parcelles cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
Les deux actes d'acquisition des parties comportent un rappel de servitudes figurant dans l'acte de vente de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3], par M. [E] [W] à M. et Mme [J] le 30 septembre 1982, à savoir :
1° une servitude d'écoulement des eaux, dont le fonds dominant est la parcelle [Cadastre 3] vendue ainsi que la parcelle [Cadastre 10] (appartenant à M. et Mme [J]),
2° une servitude de passage de canalisation pour l'écoulement des eaux vannes et usées, dont le fonds dominant est la parcelle [Cadastre 3] vendue et le fonds servant la parcelle [Cadastre 4],
3° une servitude de passage, dont le fonds dominant est la parcelle [Cadastre 3] vendue ainsi décrite :
« Ce droit de passage s'exercera sur la partie teinte rouge au plan ci-après annexé après mention et profitera également à toute la propriété de Monsieur [W] et dans les mêmes conditions que ci-dessus.
Il pourra être exercé en tout temps, et à toute heure, par M. et Mme [J] (').
Tous les frais d'entretien ou de réparation, de réfection ou de remise en état complet seront à la charge de M. et Mme [J], qui s'y obligent expressément, et après eux leurs successeurs ou ayants droit.
Cependant si Monsieur [W] vendait une partie de la propriété ci-dessus, les frais ci-dessus déterminés seraient répartis entre les divers propriétaires et par nombre de propriétaires, à l'exception cependant de Monsieur [W] qui, tant qu'il sera propriétaire n'aura pas à supporter ces frais. »
Il est précisé à la suite, qu'un acte rectificatif est intervenu le 5 novembre 1982, le notaire ayant omis d'indiquer la désignation cadastrale des immeubles appartenant à M. [E] [W] vendeur, formant l'assiette des fonds servants. Les corrections sur l'acte rectificatif concernent les paragraphes suivants :
1° le fonds servant est la parcelle cadastrée section [Cadastre 2],
2° les fonds servants sont les parcelles cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 4].
Il y a lieu de conclure, comme l'a fait l'expert judiciaire, que l'acte rectificatif comporte lui-même une erreur, en ce sens qu'il vise le paragraphe 2, pour lequel l'acte originaire ne comportait pourtant pas d'omission quant à la précision du fonds servant, alors qu'il s'agit manifestement du paragraphe 3, sans confusion possible, à la simple lecture des stipulations des deux actes notariés.
Il en ressort ainsi, d'une part que la servitude de passage instituée conventionnellement au profit du fonds cadastré section [Cadastre 3], passe sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 4], d'autre part que cette servitude de passage profite aussi à toute la propriété de M. [E] [W] laquelle a été divisée en cinq parcelles dont une seule était vendue à M. et Mme [J], ce qui permet de désigner la dernière parcelle bénéficiaire de la même servitude de passage, soit la parcelle [Cadastre 2], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 4].
Il importe peu à cet égard que l'acte précise par ailleurs que la parcelle [Cadastre 2] vendue à M. et Mme [U] est destinée à être rattachée à la parcelle cadastrée [Cadastre 9] qui leur appartient déjà, celle-ci disposant d'un accès à l'avenue de Pessicart, ce qui n'a pas pour effet de priver d'application la servitude conventionnelle de passage, clairement rappelée.
Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a dit que l'acte notarié du 17 novembre 1982 établit l'existence d'une servitude conventionnelle au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur la parcelle [Cadastre 1] et a condamné M. et Mme [A] à restaurer la servitude conventionnelle selon les modalités de l'acte notarié du 17 novembre 1982 au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur la parcelle [Cadastre 1] sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts
En l'état de la reconnaissance à M. et Mme [U] d'une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [A], ces derniers ne peuvent prospérer en leur demande d'indemnisation d'une atteinte à leur droit de propriété, qui est précisément grevé de ladite servitude conventionnelle de passage.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'appel incident de M. et Mme [U]
Ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [A], à élaguer l'arbre et les plantes qui obstruent la route, la remise en état du béton, la suppression des nids de poule et des trous, s'agissant de demandes toutes rejetées par le premier juge.
Selon les dispositions des articles 697 et 698 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.
En l'espèce, le titre établissant la servitude énonce expressément « Tous les frais d'entretien ou de réparation, de réfection ou de remise en état complet seront à la charge de M. et Mme [J], qui s'y obligent expressément, et après eux leurs successeurs ou ayants droit. Cependant si Monsieur [W] vendait une partie de la propriété ci-dessus, les frais ci-dessus déterminés seraient répartis entre les divers propriétaires et par nombre de propriétaires, à l'exception cependant de Monsieur [W] qui, tant qu'il sera propriétaire n'aura pas à supporter ces frais. »
Il en ressort que le titre ne déroge pas aux dispositions légales et qu'ainsi les frais d'entretien de la servitude doivent être répartis entre les fonds dominants et ne sont pas à la charge des fonds servants.
En conséquence, M. et Mme [U] seront déboutés de leur demande et le jugement appelé confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé.
M. et Mme [A] qui succombent, seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne [Y] [A] et Mme [I] [A] aux dépens d'appel ;
Condamne [Y] [A] et Mme [I] [A] à payer à M. [F] [U] et Mme [T] [U] née [G] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
