France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 23 mars 2023, 19/18237

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 MARS 2023

N° 2023/ 122

Rôle N° RG 19/18237 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHGW

S.A.R.L. [Localité 7] DISTRIBUTION

S.C.I. MICA

Société PALAIS FONTANA

SCI MPL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Me Elie MUSACCHIA

Me Jean-Marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03926.

APPELANTES

S.A.R.L. [Localité 7] DISTRIBUTION SARL prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social sis, [Adresse 3]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Chantal TEBOUL de la SCP ROUCH ASTRUC ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. MICA Société Civile Immobilière, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social [Adresse 9]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Chantal TEBOUL de la SCP ROUCH ASTRUC ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA 31 bis Rue [Adresse 2], - 06100 NICE, représenté par son syndic en exercice, le CABINET PICADO dont le siège social se trouve à [Adresse 8], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas DEUR de l'ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocat au barreau de NICE

SCI MPL, dont le nouveau siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble dénommé PALAIS FONTANA sis 31 bis rue [Adresse 2] à Nice est constitué un bâtiment de cinq étages sur rez-de-chaussée, cadastré section LO [Cadastre 4], confrontant:

- au Nord, la rue [Adresse 2],

- au Sud, une cour cadastrée section LO [Cadastre 5], elle-même confrontée plus au Sud par un autre bâtiment dépendant d'un immeuble cadastré LO [Cadastre 1] sis au [Adresse 2],

- à l'Est, le lot n° 10 d'un immeuble en copropriété dénommé LES CYCAS,

- à l'Ouest, un immeuble initialement en rez-de-chaussée , donnant sur la cour cadastrée LO [Cadastre 5].

Les copropriétaires accèdent aux appartements du PALAIS FONTANA par un passage voûté donnant sur la rue [Adresse 2] et par un vestibule desservant un appartement au rez-de-chaussée ( lot n° 24) et les autres appartements des étages.

Le 29 juin 1995, la SCI MPL a acquis de Mme [H] le lot n° 23 de la copropriété PALAIS FONTANA situé au rez-de-chaussée, initialement désigné au règlement de copropriété comme ' magasins numérotés 2 à 5" qui ont été réunis ainsi qu'une grande cave au sous-sol côté Ouest. L'acte d'acquisition de la SCI MPL portait également sur:

- un local à usage d'entrepôt situé [Adresse 2], immeuble élevé d'un étage sur re-de-chaussée ( parcelle LO [Cadastre 1]),

- une cour à laquelle on accède par le passage voûté de l'immeuble, sur laquelle se situe une construction annexe à l'extrémité Ouest de ladite cour ( parcelle cadastrée section LO [Cadastre 5]),

- un local à usage de garage particulier dépendant d'un immeuble dénommé LES CYCAS.

Le 5 novembre 2007, la société MPL a donné à bail commercial le lot n° 23 à l'EURL HOLLAND PARK pour une activité de ' vente en gros et au détail de plantes, d'articles de décoration, de mobilier, d'accessoires de mode et de vêtements' laquelle bénéficiait également d'un bail sur le local n° 24 appartenant à M. [N].

Le 26 août 2011, la SCI MPL a donné à bail commercial à la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION le lot n° 23 pour une activité de ' supermarché, boucherie et librairie'.

Le 14 février 2012, la SCI MICA a acquis de M. [N], qui l'avait lui-même acquis de Mme [H] le 6 juillet 1977, le lot n° 24 au sein de la copropriété initialement désigné au règlement de copropriété comme ' appartement n° 1".

Le même jour, la SCI MICA a donné à bail commercial à la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION le lot n° 24 pour une activité exclusive de ' supermarché'.

Reprochant à la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION d'avoir entrepris, dans les locaux des SCI MPL et MICA, des travaux portant sur les parties communes sans l'autorisation préalable de la copropriété, ni celle du service d'urbanisme de la ville de Nice, concernant le changement d'usage du lot n° 24 et d'être à l'origine de nuisances, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA a, par acte d'huissier en date du 3 juillet 2013, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice, la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION, la SCI MPL et la SCI MICA, aux fins notamment d'obtenir la remise des lieux dans leur état d'origine et de faire reconnaître l'utilisation abusive de la servitude grevant le passage voûté au profit de la cour et d'en faire limiter l'usage aux seuls piétons et véhicules à l'exclusion de tous autres engins.

Par jugement contradictoire en date du 29 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a:

- déclaré irrecevables comme tardives, les pièces 52 et 53 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA le 6 mars 2019,

- déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir du syndic, les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA visant à:

* voir condamner la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à remettre en son état d'origine ( notamment en remontant les murs séparatistes) le lot n° 24 afin de lui rendre sa destination à usage d'habitation,

* voir condamner les requises à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis du fait de l'exploitation par la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de son fonds de commerce,

* voir condamner solidairement la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts pour usage abusif de la servitude dont bénéfice la cour,

* voir dire et juger que l'accès à la cour sera limité,

* dire juger que la ' construction située à l'Ouest de la cour ' ne bénéficie d'aucune servitude,

- dit que l'action visant à voir juger une atteinte à la destination du lot n° 24 n'est pas prescrite,

- dit que le décloisonnement entre les lots n° 23 et 24 qui permet une exploitation à usage de supermarché du lot n° 24, porte atteinte à la destination d'habitation bourgeoise de ce lot,

- condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à faire procéder au rétablissement de la cloison séparant les lots n° 23 et 24,

- condamné la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA la somme de 5.000 € en réparation du trouble de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires durant les travaux,

- dit qu'il appartiendra à la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la solidité et de la sécurité des structures de l'immeuble liés au décloisonnement entre les lots n° 23 et 24 par tous documents utiles, par exemple l'établissement d'un diagnostic par un professionnel du bâtiment,

- débouté la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit qu'il sera fait masse des dépens et condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION chacune au tiers des dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 22 octobre 2019, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION ont interjeté appel de ce jugement.

Elles ont formalisé une seconde déclaration d'appel le 29 novembre 2019.

Les deux instances ont fait l'objet d'une jonction.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 22 août 2022, la SCI MICA et la société [Localité 7] DISTRIBUTION demandent à la cour de:

Vu les articles 8, 9, 10, 15 et 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, L 631-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur avant la loi du 23 décembre 1986, les articles 6,9, 15, 16 et 122 du code de procédure civile, les articles 544, 1240, 1353 et 1355 du code civil, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 637 et suivants du code civil,

A titre liminaire:

- rejeter des débats la pièce 54 visée aux conclusions du syndicat du 29 juillet 2020 et communiquée dans un état quasi illisible, et déclarer irrecevable toute référence à cette pièce dans les conclusions de l'intimé,

Pour le surplus, déboutant le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, notamment d'appel incident,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré le syndicat des copropriétaires irrecevable en partie de ses demandes tendant à voir:

* voir dire et juger que l'accès à la cour sera limité,

* dire juger que la ' construction située à l'Ouest de la cour ' ne bénéficie d'aucune servitude,

- dire que l'habilitation alléguée du syndic par assemblée du 20 janvier 2020 n'est pas de nature à remédier à la prescription acquise antérieurement tel qu'invoquée ci-dessus,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a:

* dit que l'action visant à voir juger une atteinte à la destination du lot n° 24 n'est pas prescrite,

* dit que le décloisonnement entre les lots n° 23 et 24 qui permet une exploitation à usage de supermarché du lot n° 24, porte atteinte à la destination d'habitation bourgeoise de ce lot,

* condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à faire procéder au rétablissement de la cloison séparant les lots n° 23 et 24,

* condamné la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA la somme de 5.000 € en réparation du trouble de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires durant les travaux,

* dit qu'il appartiendra à la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la solidité et de la sécurité des structures de l'immeuble liés au décloisonnement entre les lots n° 23 et 24 par tous documents utiles, par exemple l'établissement d'un diagnostic par un professionnel du bâtiment,

* débouté la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* dit qu'il sera fait masse des dépens et condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION chacune au tiers des dépens,

* débouté la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires, subsidiairement l'en voir débouté sur le fond comme non fondées, et de leurs demandes indemnitaires de dommages et intérêts, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Statuant à nouveau,

- sur la prescription:

* juger que l'action et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir juger une atteinte à la destination de son lot 24 ou à restituer ledit lot à la destination d'habitation irrecevables comme prescrites,

- juger que l'action et la demande du syndicat des copropriétaires tendant au rétablissement du cloisonnement entre les lots 24 et 23 irrecevables comme prescrites,

Subsidiairement,

- dire qu'en vertu de l'assemblée générale du 9 mars 1981 suivie de l'arrêté de la préfecture du 8 avril 1981, le lot 24 est conventionnellement et légalement, et non pas provisoirement, affecté à un usage commercial,

- dire l'action et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir juger une atteinte à la destination de son lot 24 ou à restituer ledit lot à la destination d'habitation non fondées,

- dire que l'action et la demande du syndicat des copropriétaires tendant au rétablissement du cloisonnement entre les lots 24 et 23 non fondées,

En conséquence et en tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA de sa demande d'indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage imputables aux travaux entrepris par la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION avant l'ouverture de son fonds de commerce comme non fondée, ni justifiée, si ce n'est irrecevable,

- confirmer pour le surplus le jugement déféré quant au débouté de tous les autres chefs de demande du syndicat et rejeter son appel incident de ces chefs,

En conséquence,

- juger téméraire et abusive l'action engagée et poursuivie par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI MICA et de la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION,

- condamner le syndicat intimé à payer à chacune des appelantes la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

- le condamner au paiement de la somme de 15.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de première instance, y compris ceux de l'incident devant le juge de la mise en état, et d'appel,

- dispenser la SCI MICA du paiement de sa quote-part dans les honoraires et frais exposés par la copropriété pour les besoins de la présente procédure, y compris ceux exposés au titre de l'incident devant le juge de la mise en état, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles sollicitent la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a déclaré irrecevables, au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, certaines demandes du syndicat des copropriétaires, le syndic n'ayant pas été clairement et précisément mandaté sur ces points, que le syndicat ne peut utilement se prévaloir de la nouvelle habilitation donnée à son syndic par l'assemblée générale du 20 janvier 2020, en ce qu'une telle habilitation ne saurait couvrir la prescription acquise.

Elles considèrent que l'action du syndicat visant à voir juger une atteinte à la destination du lot 24 et/ou rétablir la cloison séparant le lot 24 du lot 23 est prescrite:

- l'action qui tend à faire respecter le règlement de copropriété constitue une action personnelle soumise, en application de l'article 42 alinéa 1de la loi du 10 juillet 1965, à une prescription décennale, ayant pour point de départ le jour où a été commise la violation de ce règlement,

- avant l'entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986, les autorisations de changement d'affectation d'un local à usage d'habitation en vertu de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, avaient un caractère réel comme attachées au local et non pas à son propriétaire,

- les travaux de la SNC [Localité 7] DISTRIBUTION n'ont pas modifié la destination du lot en ce que l'arrêté du 8 avril 1981, obtenu après une autorisation unanime des copropriétaires du 9 mars 1981, a conféré au lot 24 une affectation commerciale définitive, à moins d'une nouvelle autorisation ultérieure de changement d'affectation contraire,

- cette affectation commerciale a une nature réelle attachée au lot 24 et présente un caractère définitif, sinon la SCI MICA et elle-même n'auraient pu obtenir l'autorisation administrative d'exploiter commercialement un supermarché non seulement pour le lot 23 mais aussi pour le lot 24,

- le changement d'affectation voté et autorisé en 1981, est donc antérieur de plus de 10 ans et même de plus de 30 ans avant l'introduction de l'instance,

Elles concluent également à la prescription de la demande tendant à rétablir le cloisonnement séparant les lots 23 et 24:

- il est établi que le lot 23 appartenant à la SCI MPL a toujours été ouvert, ainsi qu'il en résulte des mentions du règlement de copropriété,

- la société HOLLAND PARK qui avait succédé à la société CHOMETTE FAVOR dans la location du lot 24 appartenant alors à M. [N], avait enjoint à celui-ci ' d'avoir à rétablir le cloisonnement ' d'avec les locaux du lot 23,

- M. [N] ne s'est pas exécuté alors que son lot était en vente, étant précisé que le bail portant sur le lot 23 à HOLLAND PARK a été résilié le 26 juillet 2011, aucun travaux n'ayant été effectué à compter de cette date et la conclusion du bail à la société [Localité 7] DISTRIBUTION le 26 août 2011,

- les attestations des anciens salariés de la société HOLLAND PARK confirment l'absence de toute séparation entre les lots 23 et 24,

- c'est à tort que le tribunal a considéré que le cloisonnement avait été rétabli entre les deux lots à la date de la conclusion du bail à la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION le 26 août 2011,

- cette dernière est devenue locataire du lot 24 à compter du 14 février 2012 et les travaux qu'elle a effectués n'ont pas entraîné le décloisonnement allégué, en ce qu'il ressort du constat d'huissier eu 14 mars 2012 que le décloisonnement est effectif et nons pas en cours.

A titre subsidiaire, elles estiment que les demandes du syndicat sont mal fondées aux motifs que:

- le changement de destination du lot 24 présente un caractère irréversible:

* aucune autre décision que l'arrêté préfectoral du 8 avril 1981 n'a depuis lors changé à nouveau l'affectation du lot 24,

* lors de l'assemblée générale du 9 mars 1981, une remise en état des lieux avait été prévue mais ne peut être opposée plus de 30 ans après cette résolution, au nouveau propriétaire des lots 23 et 24,

* l'arrêt rendu le 8 avril 2011 est dépourvu de toute autorité de la chose jugée en ce qu'il n'a pas statué sur l'affectation commerciale du lot 24 et a simplement rejeté une demande d'annulation de résolution d'assemblée générale,

- il n'existe aucun fondement à la demande de rétablissement du cloisonnement séparant les lots 23 et 24, en ce qu'une telle décision de la part des propriétaires ou locataires de ces lots ne contrevient nullement ni à la destination des lots, ni au règlement de copropriété ou aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

- sur le trouble de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires:

* la preuve d'un trouble anormal de voisinage durant l'exécution des travaux réalisés entre les lots 23 et 24 par la société [Localité 7] DISTRIBUTION n'est nullement rapportée au regard des quelques pièces produites par le syndicat intimé et de l'environnement dans lequel se situe l'exploitation critiquée,

* les nuisances résultant de ces aménagements ne sont pas davantage établies en ce que notamment n'ont pas été exécutés des travaux extérieurs, ni de travaux intérieurs de gros oeuvre.

Elles sollicitent la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a débouté le syndicat de ses autres chefs de demandes de condamnation, en rappelant s'agissant des demandes relatives à la servitude de passage que:

- cette servitude est de nature conventionnelle,

-cette servitude doit permettre l'accès à la cour mais également aux bâtiments qui y ont été édifiés, l'allégation selon laquelle cette servitude ne sert d'accès qu'à la cour reposant sur une lecture tronquée de l'acte,

- le syndicat ne rapport pas la preuve d'un quelconque abus d'usage de cette servitude, étant précisé qu'elle prévoit un droit de passage à pied et ne voiture sans aucune restriction.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA, représenté par son syndic en exercice le Cabinet PICADO, suivant ses dernières conclusions notifiées et déposées par RPVA le 29 juillet 2020, demande à la cour de:

- dire et juger infondés les appels, principal et incident, formés par la SCI MICA, la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION et la SCI MPL,

- débouter la SCI MICA, la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION et la SCI MPL de l'ensemble de leurs demandes,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 29 octobre 2019 en ce qu'il a déclaré recevable et non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires tendant à voir remettre le lot n° 24 dans son état d'origine,

- confirmer le jugement dont il s'agit en ce qu'il a condamné la SCI MPL, la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à faire procéder au rétablissement de la cloison séparant les lots n° 23 et 24,

- infirmer ledit jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau, sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA,

Vu l'article 126 du code de procédure civile,

Vu les résolutions habilitant les syndics successifs de l'immeuble PALAIS FONTANA à agir en justice adoptées lors des assemblées générales des 6 juin 2012, 12 juin 2013 et 20 janvier 2020,

Vu les articles 9 et 25 de la loi du 10 ,juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

- condamner la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à remettre en son état d'origine le lot n° 24, en procédant au cloisonnement dudit lot, et ce afin de lui rendre sa destination à usage d'habitation, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à procéder aux travaux permettant de supprimer les deux fosses créées en partie Nord-Ouest du lot n° 23 permettant d'accéder directement au sous-sol de l'immeuble, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à supprimer les six ventilateurs installés dans la cour face à la copropriété PALAIS FONTANA ainsi qu'à la suppression du groupe frigorifique installé dans la cave de la SCI MPL, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à supprimer les escaliers réalisés dans la cour cadastrée LO [Cadastre 5] pour rétablir la circulation antérieure des eaux pluviales et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement la SCI MICA, la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à procéder aux travaux permettant de remédier aux dégradations occasionnées aux parties communes de l'immeuble PALAIS FONTANA: 2 piliers en façade dégradés, montant du portail en bois situé sous le porche arraché, portail en fer forgé situé côté rue à l'entrée du porche dégradé, marbre cassé devant le magasin en façade, dégradations en façade Sud pour l'installation d'une caméra, réalisation de deux trous de part et d'autre d'un pilier dans les caves, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement la SCI MICA

, la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 45.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis à l'occasion des travaux réalisés dans les lots n° 23 et 24 mais également du fait des nuisances occasionnées par les différents aménagements réalisées par elles,

Vu l'article 640 du code civil,

Vu l'acte de partage du 24 juillet 1945,

- dire et juger que la servitude de passage grevant le passage voûté de la copropriété doit être exclusivement réservée aux piétons et aux voitures à l'exclusion des lève-palettes, caddies, fourgons et camions,

- dire et juger que toute infraction à l'usage de cette servitude sera sanctionnée par une astreinte de 1.000 €,

- condamner la SCI MICA, la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 50.000 € pour l'usage abusif de la servitude grevant le passage voûté de la copropriété,

- condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 10.000 €.

Se prévalant de la résolution n° 13 adoptée lors de l'assemblée générale du 6 juin 2012 et de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 12 juin 2013, il conclut à la parfaite recevabilité de son action compte tenu du caractère particulièrement précis des résolutions habilitant le syndic à ester en justice. Il ajoute qu'en toute hypothèse, l'éventuelle irrecevabilité des demandes a désormais totalement disparu en l'état de la résolution n° 16 votée à l'occasion de l'assemblée générale du 20 janvier 2020.

Il fait grief à la société [Localité 7] DISTRIBUTION, pour les besoins de l'exploitation de son activité commerciale, d'avoir entrepris tant dans le lot 23 de la SCI MPL que dans le lot 24 de la SCI MICA des travaux d'aménagements de grande envergure et notamment:

- la suppression de cloisons dans le lot 24 et entre le lot 24 et 23,

- la réalisation de trémies créant un accès direct entre lot 23 et les caves situées au sous-sol,

- divers travaux portant sur les parties communes et le bâtiment donnant sur cour ( installation de tuyaux, raccordements électriques et boîtiers dans les parties commune situées au sous-sol de la copropriété, surélévation du plancher dans les entrepôts de la SCI MPL et création dans la cour d'un escalier doté de 5 marches, suppression dans l'immeuble cadastré LO [Cadastre 1] d'une issue donnant sur la ruelle [Adresse 2] qui a depuis été rétablie),

- installation dans la cour cadastrée LO [Cadastre 5] de climatiseurs industriels.

Il soutient que ces aménagement ont eu pour conséquences:

- un changement de la destination du lot 24:

* ce lot est défini par l'état descriptif de division comme étant un appartement et a été cédé comme tel par M. [N] à la SCI MICA,

* M. [N] avait obtenu une autorisation de changement d'affectation le 8 avril 1991pour permettre la location à usage de bureau de son appartement à la société CHOMETTE FAVOR, qui était également locataire du lot 23,

* cette autorisation n'a pas été subordonnée à une compensation et était donc personnelle et non rattachée au local conformément à l'article L 631-7-1 du code de la construction, le bail consenti à la société CHOMMETTE rappelant par ailleurs l'engagement de celle-ci ne remettre les lieux en l'état lors de son départ,

* après le départ de cette société, l'assemblée générale du 7 avril 2008 a refusé à M. [N] l'autorisation de poursuivre la location de son appartement à usage de bureau, assemblée que celui a tenté, en vain, de contester judiciairement,

* il s'ensuit que le lot 24 dont la SCI MICA a fait l'acquisition le 14 février 2012 était à cette date à usage d'habitation et que les travaux qui ont été entrepris, ont eu pour conséquence d'en modifier la destination pour lui conférer un usage commercial,

* la présence de cloisons séparatives est d'ailleurs indiscutable puisqu'elle figurent sur le plan d'avant-projet dressé par l'architecte de la société [Localité 7] DISTRIBUTION en vue de la réalisation des travaux entrepris en 2012,

- une atteinte aux parties communes de l'immeuble PALAIS FONTANA:

* il s'agit notamment des percements de la dalle du lot 23 pour le relier aux caves du sous-sol et des suppressions des cloisons séparant les lots 23 et 24,

* ces travaux n'ont pas fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

- d'importantes nuisances aux copropriétaires de cet immeuble: ces derniers subissent depuis l'ouverture du magasin exploité par la société [Localité 7] DISTRIBUTION des nuisances générées par l'incivilité des clients, les livraisons bruyantes, les bruits et poussières émanant des ventilateurs installés dans la cour de l'immeuble, la circulation anormale d'engins en tous genres sous le porche outre l'accumulation dans la cour de déchets malodorants.

Il estime être fondé à solliciter en conséquence:

- la remise en état d'origine du lot 24 appartenant à la SCI MICA, action qui parfaitement recevable, le décloisonnement n'ayant pas été réalisé depuis des temps immémoriaux puisqu'il a fait l'objet d'un constat du 24 mars 2012 alors que les travaux étaient en cours,

- la suppression des deux fosses créées pour l'installation d'un monte-charge et d'un escalier dans le lot 23, qui contrairement à qu'a retenu le tribunal n'étaient pas préexistantes aux travaux de la société [Localité 7] DISTRIBUTION,

- la réalisation des travaux permettant de remédier aux dégradations occasionnées communes lesquelles sont attestées par les photographies produites aux débats,

- le rétablissement de l'écoulement des eaux pluviales dans la cour cadastrée LO [Cadastre 5], dont le sens de circulation et d'évacuation a été modifié par la création de l'escalier donnant sur ladite cour,

- l'indemnisation de leurs préjudices résultant des nuisances subies,

- la limitation de l'usage de la servitude de passage, étant rappelé que le passage voûté ne doit servir d'accès qu'à la cour et qu'il est établi que l'usage de cette servitude a été aggravé puisque le passage voûté est désormais utilisé pour accéder à l'atelier de découpe de viande créé dans le bâtiment donnant sur la ruelle [Adresse 2] et qui ne bénéficie pourtant pas de cette servitude.

La SCI MPL, par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 mai 2020, demande à la cour de:

Réformant le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à l'action du syndicat des copropriétaires retenant l'existence d'une atteinte à la destination de l'immeuble et condamnant à la suppression de la cloison séparative entre les locaux 23 et 24,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur l'atteinte à la destination de l'immeuble,

- le débouter de ses demandes de ' rétablissement' d'une cloison séparative entre les locaux 23 et 24,

- confirmer pour le reste, le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les autres demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut d'habilitation du syndic,,

A titre subsidiaire,

- dire et juger prescrites et infondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA au titre des travaux réalisés dans le lot n° 23 appartenant à la SCI MPL,

- déclarer irrecevables sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes relatives à la servitude de passage,

- rejeter toutes les autres formalisées par le syndicat des copropriétaires comme étant infondées,

A titre encore plus subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires,

- condamner la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à relever et garantir la SCI MPL de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris l'article 700 du code de procédure et les dépens,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens

- dire et juger que la SCI MPL sera dispensée de toute participation à la dépense commune tirée des frais de la présente procédure par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle rappelle que lors de son acquisition date du 29 juin 1995, l'intégralité des locaux était occupée par la société CHOMETTE ET FAVOR, locataire depuis 1928, que ces locaux forment depuis l'origine un tout physiquement avec le lot 24 qui appartient désormais à la SCI MICA et que les locaux afférents aux lots 23 et 24 ont toujours été loués par les mêmes locataires.

Elle conclut également à l'irrecevabilité des demandes formalisées par le syndicat des copropriétaires comme étant prescrites, reprenant sur ce point pour l'essentiel les observations des parties appelantes et soulignant que la situation matérielle des lieux remonte à des temps immémoriaux. Elle fait grief au tribunal de s'être appuyé sur les stipulations du bail commercial qu'elle a régularisé avec la société [Localité 7] DISTRIBUTION en procédant à un renversement de la charge de la preuve puisque le syndicat n'a jamais produit le moindre élément susceptible d'établir la date de la réalisation des travaux de décloisonnement et alors que le changement de destination du local avait été autorisé depuis 1981 et que l'éventuelle réalisation d'une cloison n'aurait pas eu pour effet de le faire perdre un droit acquis, à savoir la possibilité d'utiliser le local initialement à usage d'habitation en un local commercial.

Elle considère que les demandes du syndicat portant sur la contestation de la portée de la servitude de passage et de l'exercice de cette dernière sont irrecevables au visa de l'article 70 d code de procédure civile comme n'ayant pas un lien suffisant avec la demande d'origine.

Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formalisées à son encontre.

S'agissant de la servitude de passage, elle rappelle qu'à la lecture de son acte constitutif, il ne peut être utilement soutenu que le bâtiment et garages situés dans la cour ne disposeraient d'aucun droit de passage et que ladite servitude n'étant pas limitée, il n'est pas possible pour le propriétaire du fonds servant de vouloir limiter et restreindre unilatéralement les possibilités d'usage du fonds dominant. Elle ajoute que la preuve d'un prétendu usage abusif de cette servitude n'est pas rapportée, aucun élément n'étant produit par le syndicat au soutien de son allégation.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 janvier 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, les parties appelantes de rejeter des débats la pièce n° 54 visée aux conclusions du syndicat des copropriétaires du 9 juillet 2020 et communiquée dans un état illisible.

Or, dès lors que cette pièce a fait l'objet d'une communication régulière et conforme aux prescriptions de l'article 906 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de la rejeter. La circonstance qu'elle soit dans un état quasiment illisible relève de l'appréciation de sa valeur probatoire d'une telle pièce mais ne constitue pas un motif de rejet des débats.

Sur l'habilitation du syndic à agir en justice

En vertu de l'article 55 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

En l'espèce, le tribunal a déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir du syndic, les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PALAIS FONTANA visant à:

- voir condamner la SCI MICA et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à remettre en son état d'origine ( notamment en remontant les murs séparatistes) le lot n° 24 afin de lui rendre sa destination à usage d'habitation,

- voir condamner les requises à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis du fait de l'exploitation par la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de son fonds de commerce,

- voir condamner solidairement la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts pour usage abusif de la servitude dont bénéfice la cour,

- voir dire et juger que l'accès à la cour sera limité,

aux motifs que le syndic n'avait pas été clairement et précisément mandaté pour formuler de telles demandes.

Il y a lieu de rappeler que l'assemblée peut donner une autorisation d'agir a posteriori, régularisation qui ne sera valable que si elle intervient avant qu' une décision définitive ait été rendue.

Le syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA produit en cause d'appel un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2020 régularisant l'absence d'habilitation du syndic à agir en justice sur les demandes qui ont été écartées par le tribunal.

La SCI MICA et la société [Localité 7] DISTRIBUTION soutiennent que cette habilitation est tardive en ce qu'elle a été donnée après l'expiration du délai de prescription de l'action.

Or, elles n'expliquent pas en quoi l'action serait prescrite s'agissant de la question de l'usage abusif de la servitude de passage dont bénéficie la cour, ni la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance du fait de l'exploitation de son fonds de commerce.

Quant à la demande relative à la destination du lot 24, le tribunal a tranché au fond sur cette question en ordonnant le rétablissement de la cloison séparant ler lot 24 du lot 23, considérant que le syndicat était bien régulièrement habilité à agir sur ce point.

Sur l'atteinte à la destination du lot 24 et la demande de rétablissement de la cloison séparant le lot 24 du lot 23

Les parties appelantes et la SCI MPL opposent au syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA la prescription des demandes qu'il forme à ce titre.

Aux termes du règlement de copropriété que le lot 24 de l'immeuble PALAIS FONTANA est décrit comme un appartement situé au rez-de-chaussée.

En vertu de l'article 42 alinéa 1, dans sa version applicable au litige, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

L'action tendant à faire respecter le règlement de copropriété constitue bien une action personnelle soumise à la prescription décennale, ce qu'aucune partie ne conteste.

S'agissant de la prescription de l'action tendant à voir juger une atteinte à la destination du lot 24, il ressort des pièces produites que M. [N] a sollicité l'autorisation, auprès de la préfecture de [Localité 7], de transformer son appartement ( lot 24) en ' bureaux commerciaux', que le préfet des Alpes Maritimes a autorisé ce changement de destination le 8 avril 1981, au visa de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Si effectivement l'assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 1981 a donné son autorisation à M. [N] en vue de permettre la location comme bureau de son lot aux Etablissements Chomette et Favor, il n'en demeure pas moins que le bail consenti le 30 juin 1981 à cette société par M. [N] est un bail commercial pour une exploitation commerciale et qu'il est précisé dans les conditions particulières que le ' présent bail est consenti suite à l'autorisation préfectorale du 8 avril 1981 autorisant de transformer les locaux composés de deux pièces, cuisine, salle de bains, en bureaux commerciaux et de rattacher ceux-ci aux locaux du magasin déjà loués par la société CHOMETTE FAVOR'.

En conséquence, à compter de cette date, le lot 24 n'était plus à usage d'habitation et a été loué au même locataire que le lot 23, lui-même à usage commercial. Le changement de destination du lot 24 est donc effectif depuis cette date et le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé de cette situation. En d'autres termes, la circonstance que M. [N] ait violé ou non l'autorisation de l'assemblée générale du 9 mars 1981 est sans incidence, en ce que en tout état de cause à compter du 30 mars 1981, le lot 24 a été loué à usage commercial à la société CHOMETTE FAVOR et n'était donc plus à usage d'habitation, ce que la coproptiété ne pouvait ignorer.

Le lot 24 n'a plus jamais été à usage d'habitation, en ce que suite au départ de la société CHOMETTE FAVOR, les lots 23 et 24 ont été loués respectivement par la SCI MPL et M. [N] à la société HOLLAND PARK pour une activité de ' vente en gros et au détail de plantes, d'articles de décoration, de mobiliers, d'accessoires de modes et vêtements'.

Le 26 août 2011, a été régularisé au profit de la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION un bail commercial portant sur le lot 23 pour une activité de ' supermarché, boucherie, librairie'.

Enfin, la SCI MICA, devenue propriétaire du lot 24, a procédé le 14 février 2012 à la location de ce local, également au profit de la société [Localité 7] DISTRIBUTION, pour une activité de supermarché.

En d'autres termes, le lot 24 n'est plus à usage d'habitation depuis 1981 et a une affectation commerciale depuis cette date, étant précisé que le syndicat des copropriétaires en avait parfaitement connaissance et ne l'a jamais contesté.

Au demeurant, à la suite de l'arrêt du 8 avril 1981, le lot 24 a perdu son affectation d'habitation, étant précisé que la SCI MICA et la société [Localité 7] DISTRIBUTION ont pu obtenir l'autorisation d'exploiter commercialement un supermarché également pour le lot 24, confirmant l'affectation commerciale de ce lot, en ce qu'une telle autorisation n'aurait pas été possible en présence d'un local à usage d'habitation.

L'action du syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA aux fins de voir juger une atteinte à la destination du lot 24 est donc prescrite, le délai de prescription décennale ayant commencé à courir en 1981.

S'agissant de l'irrecevabilité de la demande tendant à rétablir le cloisonnement séparant les lots 23 et 24, il n'est pas contesté que le délai de prescription de cette action est également décennal.

Il ressort de l'assemblée générale du 9 mars 1981 que les copropriétaires ont autorisé M. [N] a loué à usage de bureaux son lot 24 à la société CHOMETTE FAVOR et on donné également leur accord pour que celle-ci procède aux transformations nécessaires. Le bail commercial conclu entre M. [N] et cette entreprise afférent au lot 24 précise d'ailleurs ' le présent bail est consenti suite à l'autorisation préfectorale du 8 avril 1981 autorisant de transformer les locaux composés de deux pièces, cuisine, salle de bains, en bureaux commerciaux et de rattacher ceux-ci aux locaux du magasin déjà loués par la société CHOMETTE FAVOR'

En d'autres termes, à compter de ce bail, le décloisonnement entre les lots 23 et 24 a été effectué.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, si effectivement au départ de la société CHOMETTE FAVOR, les lieux devaient être remis en l'état, le cloisonnement n'a pas été rétabli, la société HOLLAD PARK s'en étant d'ailleurs plainte auprès de M. [N] dans son courrier du 2 mars 2011, lui enjoignant de rétablir une séparation entre les deux lots ' En effet, votre local faisait partie d'un tout que nous vous louions à vous d'une part et pour le reste du local que nous exploitons à Mme [V] ( SCI MPL), les deux locaux ne faisant qu'un sans séparation entre les deux. Vous aviez donc l'obligation, en récupérant votre bien, de séparer à nouveau les deux locaux par la construction d'un mur (...).'

Les attestations produites par la SCI MPL des anciens salariés de la société HOLLAND PARK confirment toutes l'absence de séparation entre les lots 23 et 24.

Le bail consenti par la SCI MPL à la société HOLLAND PARK a pris fin le 26 juillet 2011 et celle-ci a consenti un nouveau bail commercial dès le 26 août 2011 à la société [Localité 7] DISTRIBUTION sur le lot 23 mais sans qu'une quelconque séparation avec le lot 24 n'intervienne.

L'agent immobilier ayant servi d'intermédiaire de le cadre de la location du lot 23, confirme s'être rendu à plusieurs reprises sur les lieux, y compris la veille de la signature du bail du 26 août 2011 et que les locaux communiquaient avec un local attenant dans lequel l'ancien locataire ( HOLLAND PARK) exploitait également son commerce et qu'à aucun moment, les locaux de la SCI MPL n'ont perdu cette communication.

Il résulte par ailleurs du constat d'huissier dressé le 14 mars 2012, à la requête du syndicat des copropriétaires, qu'à cette date, le lot 24 a été totalement décloisonné pour ne former qu'une seule unité avec le local appartenant à la SCI MPL.

Au regard de ces éléments, le décloisonnement entre les lots 23 et 24 est effectif depuis 1981 et la séparation entre ces deux lots n'a jamais été rétabli avant le bail consenti à la société [Localité 7] DISTRIBUTION par la SCI MPL pour le lot 23 et par la SCI MICA pour le lot 24.

L'action du syndicat des copropriétaires tendant au rétablissement de la cloison séparant le lot 23 du lot 24 est donc également prescrite.

Sur la demande de condamnation de la SCI MPL et de la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION à la suppression des deux fosses créées en partie Nord Ouest du lot 23

Le syndicat des copropriétaires fait grief à la SCI MPL et la société [Localité 7] DISTRIBUTION d'avoir réalisé des travaux consistant en le percement de deux fosses ( escalier et monte-charges) à l'intérieur des magasins du lot 23 afin de donner accès à la cave au sous-sol, et ce sans autorisation de l'assemblée générale.

Il se prévaut du constat d'huissier en date du 14 mars 2012 qui effectivement a mis en évidence l'existence de ces deux fosses donnant accès au sous-sol et à la cave de l'immeuble avec cette précision ' Ces deux fosses sont situées à l'angle Nord-Ouest du local s'ouvrant sur la rue Michel-Ange'.

Il ressort effectivement du plan de l'état des lieux établi le 4 décembre 1928 par un architecte concernant le lot 23 alors loué aux Etablissements Chomette Favor (pièce n° 20 de la SCI MPL) que le plancher de ce lot était déjà percé à cette époque d'une descente vers le sous-sol (escalier) et d'un monte-charges, ces aménagements étant cependant localisés au fond magasin et non pas dans le local du devant, donnant sur la rue [Adresse 2].

En outre, il ressort du descriptif des travaux établi dans le cadre de l'aménagement du local commercial existant par la société DISTRIBUTION que ' Le monte-charge et l'escalier d'accès au sous-sol seront déplacés dans la partie avant du magasin.', ce qui correspond aux constatations de l'huissier en date du 14 mars 2012.

En conséquences, les fosses n'étaient pas préexistantes aux travaux du supermarché et ont porté sur les parties communes de l'immeuble, à la structure du plancher du lot 23 et le sous-sol de l'immeuble.

Il n'est pas contesté de ces travaux n'ont fait l'objet d'aucun autorisation de la part de l'assemblée des copropriétaires.

C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires sollicite leur suppression. La SCI MPL et la société [Localité 7] DISTRIBUTION seront condamnées à procéder aux travaux permettant cette suppression, dans un délai de six mois à compter du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois.

Sur la demande de condamnation de la SCI MPL et de la société [Localité 7] DISTRIBUTION tendant à la suppression des escaliers réalisés dans la cour cadastrée LO [Cadastre 5] pour rétablir la circulation antérieure des eaux pluviales

Le syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA soutient que la réalisation par la SCI MPL dans ses locaux, consistant notamment en l'édification d'un escalier dans sa cour, empêcherait le libre écoulement des eaux pluviales qui se faisait auparavant dans cette cour et serait à l'origine d'infiltrations dans les caves de l'immeuble de la copropriété.

Or, d'une part la modification de l'écoulement allégué n'a entraîné des infiltrations qu'à une seule reprise, en novembre 2014 et, d'autre part, ces désordres dans les caves de l'immeuble ont été causés par la défectuosité d'une canalisation communale, ainsi qu'il en ressort du courrier en date du 3 mars 2015 de la Métropole [Localité 7] Côte d'Azur exposant qu'il avait été constaté la vétusté de la canalisation d'eaux usées desservant la copropriété, qui présentait des fissures.

Outre le fait que le syndicat ne justifie d'aucun autre épisode d'inondation, celui-ci est défaillant à démontrer que les travaux effectués par la SCI MPL sur ses parties privatives ont provoqué une modification d'écoulement des eaux pluviales.

Il sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de condamnation de la SCI MPL et de la société [Localité 7] DISTRIBUTION tendant à la suppression des six ventilateurs installés dans la cour face à la copropriété ainsi que du groupe frigorifique installé dans la cave de la SCI MPL

Cette demande du syndicat des copropriétaires a été rejetée par le tribunal. En cause d'appel, celui-ci maintient cette prétention dans le dispositif de ses écritures mais sans la motiver.

La cour observe qu'aux termes de son acte de propriété du 29 juin 1995, la SCI MPL est propriétaire d'une cave dépendant de la copropriété PALAIS FONTANA et d'une cour, indépendante de cette copropriété.

Dès lors l'installation de ces ouvrages ne nécessite aucun accord du syndicat des copropriétaires qui ne démontre pas l'existence de troubles qui en pourraient en résulter, étant souligné que les ventilateurs ne sont pas en façade de la copropriété mais sont exclusivement dans la cour, propriété de la SCI MPL.

Cette demande ne peut donc qu'entrer en voie de rejet.

Sur la demande de condamnation de la SCI MICA, la SCI MPL et la SAS [Localité 7] DISTRIBUTION de procéder aux travaux permettant de remédier aux dégradations occasionnées aux parties communes de l'immeuble PALAIS FONTANA

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun pièce pour étayer l'existence de telles dégradations à l'exception de photographies en noire et blanc qui sont dépourvues de toute valeur probante.

Quand au compte rendu du conseil syndicat du 19 juin 2012, il fait certes état de dégradations constatées sur le portail en bois et les piliers de façade mais sans qu'il soit permis d'en imputer la cause aux travaux accomplies par la société [Localité 7] DISTRIBUTION.

Cette demande ne sera pas davantage accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance

Le syndicat réclame, dans ses conclusions, la condamnation solidaire de la SCI MPL, la SCI MICA et de la société [Localité 7] DISTRIBUTION à lui payer une somme de 45.000 € à titre de dommages et intérêts en 'réparation des troubles de jouissance subis à l'occasion des travaux réalisés dans les lots 23 et 24 de la copropriété mais également du fait des nuisances occasionnés par les différents aménagements réalisés par elles'.

S'agissant des troubles de jouissance à l'occasion des travaux réalisés par la société [Localité 7] DISTRIBUTION dans les lots 23 et 24, le syndicat se prévaut, encore une fois de simples photocopies de photographies en noire et blanc en partie illisibles, qui n'ont aucune date certaine et ne permettent pas de déterminer à quoi elles se rapportent, avec des légendes manuscrites annotées. Il s'appuie également sur le procès-verbal dressé le 14 mars 2012, par lequel l'huissier a constaté, dans les lieux ( lots 23 et 24), 'une activité importante dans ce chantier, un nombre très importants d'ouvriers faisant partie de divers corps de métiers étant à l'oeuvre (...) Plusieurs camions ou fourgons ont emprunté le porche de la copropriété, sont stationnés et déchargent matériels et matériaux dans la cour (...) '

Ces seuls éléments constatés le 14 mars 2012 sont insuffisants pour démontrer un quelconque trouble de jouissance subi par la copropriété par les travaux entrepris dans les lots litigieux, d'autant que l'activité importante de ce chantier a été constaté à l'intérieur des parties privatives sans qu'il soit fait état de nuisances, sonores notamment, qui pourraient en résulter. Quant au fait que des véhicules déchargent divers matériels dans la cour, propriété privée de la SCI MPL, il n'est pas justifié un trouble de jouissance en résultant en ce l'existence d'une activité commerciale dans le lot 23 et dans cette cour existe depuis 1928, étant relevé que comme le soulignent à juste titre les appelantes l'exploitation critiquée ayant donné lieu aux travaux entrepris en mars 2012 n'est pas dans un environnement résidentiel mais est situé dans un quartier plus qu'animé avec notamment un immense marché à ciel ouvert tous les jours, ce qui génère des allées et venues de camions et autres bruits afférents.

Le syndicat déplore également des nuisances occasionnés par les différents aménagements effectués par les parties adverses.

A l'exception des simples photocopies de photographies de très mauvaises qualité et qui ne démontrent rien, il communique un constat d'huissier en date du 23 juin 2015 qui met en évidence:

- l'existence, ce jour là, de camions stationnés dans la rue et livrant des marchandises à l'épicerie SUPER K, occasionnant des difficultés de circulation et du bruit,

- un encombrement de la cour par des poubelles ouvertes et des cartons provenant de l'exploitation de cette épicerie laissés en vrac dans un coin de la cour,

- un va et vient régulier de véhicules stationnant devant le portail de l'immeuble et dont les occupants se dirigent ensuite vers le supermarché SUPER K.

De même, il produit en pièce 40 un diaporama des troubles permanents de voisinage (visuels et auditifs), qui n'a pas de date certaine ( la date est rajoutée sur les photographies ) comportant des commentaires manuscrits.

De telles pièces ne concernent que les troubles de jouissance qu'occasionnerait l'activité de la société [Localité 7] DISTRIBUTION alors que le syndicat réclame la réparation d'un préjudice résultant des nuisances occasionnées par 'les aménagements réalisés' par les parties appelantes et la SCI MPL. Outre qu'il ne précise pas de quels aménagements il s'agit, il ne justifie aucunement des nuisances qui pourraient en résulter.

En considération de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis à l'occasion des travaux réalisés dans les lots 23 et 24 et du fait des nuisances occasionnés par les différents aménagements réalisés par elles.

Sur la servitude de passage

L'acte notarié en date du 24 juillet 1945 relatif au partage de propriété aboutissant à la mise en copropriété de l'immeuble PALAIS FONTANA comporte une clause ainsi rédigée:

' Un droit de passage à pied et en voiture est réservé dans le passage aménagé au rez-de-chaussée de la maison pour permettre l'accès de la cour, du bâtiment d'un simple rez-de-chaussée y édifié et des garages sur cour dépendant de la maison portant le numéro trente et un sur le rue [Adresse 2], au profit des propriétaires de ces immeubles' ( à l'époque Mme [C] et M. FONTANA, aux droits desquels se trouve désormais la SCI MPL).

Au regard du libellé de cette clause, c'est en vain que le syndicat des copropriétaires prétend que cette servitude ne concerne que la cour et que le bâtiment et les garages situés dans la cour et sur la même parcelle cadastrée que la cour, LO 6998, ne bénéficieraient pas de ce droit de passage.

La servitude de passage instituée au profit des fonds appartement désormais à la SCI MPL étant de nature conventionnelle, il importe peu que le bâtiment et les garages ne soient pas enclavés et disposent d'un autre accès.

En outre, cette servitude conventionnelle prévoit un droit de passage à pied et en voiture, sans aucune restriction, de sorte que le syndicat des copropriétaires, fonds servant ne peut pas unilatéralement vouloir la limiter et restreindre les possibilités d'usage.

Quant à l'allégation d'un usage abusif de la servitude de passage par la SCI MPL et son locataire, la société [Localité 7] DISTRIBUTION, celle-ci ne ressort d'aucun élément probant, étant souligné qu'au regard des pièces produites le passage sous le porche de camions plusieurs tonnes pour les besoins d'exploitation de l'activité commerciale, est tout simplement impossible et il n'est pas justifié d'un encombrement de ce porche pour les besoins de l'exploitation, en ce qu'il existe des emplacements livraisons juste à côté de l'entrée de l'immeuble.

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre de la servitude de passage ne seront pas davantage accueillies.

Les sociétés appelantes ne justifiant pas de la part du syndicat des copropriétaires d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour action téméraire et abusive.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dit n'y avoir lieu à rejeter des débats la pièce n° 54 visée aux conclusions du syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA du 29 juillet 2020,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI MICA et la société DISTRIBUTION de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Et statuant à nouveau,

Rejette l'irrecevabilité des demandes tirée du défaut de qualité à agir du syndic,

Déclare irrecevable comme prescrite l'action du syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA à voir juger une atteinte à la désignation du lot 24,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA de condamnation des sociétés MPL, MICA et [Localité 7] DISTRIBUTION à faire procéder au rétablissement de la cloison séparant le lot 24 du lot 23,

Condamne la SCI MPL et la société [Localité 7] DISTRIBUTION à procéder aux travaux permettant la suppression des deux fosses crées en partie Nord Ouest du lot 23 et permettant d'accéder directement au sous-sol de l'immeuble, dans un délai de six mois à compter du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois,

Déboute le syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA de ses demandes:

- de suppression des ventilateurs installées dans la cour et du groupe frigorifique installé dans la cave de la SCI MPL,

- de suppression des escaliers dans la cour pour rétablir la circulation antérieure des eaux pluviales,

- relatives aux dégradations occasionnées aux parties communes,

- de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis pendant les travaux et des nuisances occasionnées par les différents aménagements,

- relatives à la servitude de passage,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de première instance seront supportés à hauteur de la moitié par le syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA et à hauteur de l'autre moitié par la SCI MPL et la société [Localité 7] DISTRIBUTION,

Condamne le syndicat des copropriétaires PALAIS FONTANA aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article [Cadastre 5] du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 23 mars 2023, 19/18237

Synthèse

Origine de la décision