COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2023
oa
N° 2023/ 120
N° RG 19/15380 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE676
Société LES TERRASSES DE ROSTAND
C/
[O] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Elisabeth RECOTILLET
SCP ROBERT & ASSOCIES,
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 26 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1118002873.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires 'LES TERRASSES DE ROSTAND'sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société SABL'IMMO, SARL, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
représenté par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMEE
Madame [O] [D]
née le 01 Mars 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [O] [D] est propriétaire des lots n°9 et 90 au sein de l'immeuble Les Terrasses de Rostand situé [Adresse 1]. Rencontrant des difficultés financières, elle a bénéficié d'une avance de solidarité à hauteur de 3723 € correspondant à son arriéré de charges consentie par l'assemblée générale du 20 juin 2018 dans sa résolution n° 12, cette avance étant répartie entre les autres copropriétaires selon les tantièmes de charges communes.
Invoquant une vaine tentative de règlement amiable du litige, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 10 septembre 2018 devant le tribunal d'instance de Toulon en paiement d'un arriéré actualisé à 3979,04 € outre 400 € à titre de dommages-intérêts et 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [O] [D] s'est opposée à la demande invoquant à la fois l'avance de solidarité précitée et une décision de la commission de surendettement des particuliers du 24 juillet 2018.
Retenant ces circonstances, la juridiction d'instance selon jugement du 26 juillet 2019 a :
'débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
'débouté Mme [O] [D] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'dit que chaque partie conservera la charge de ses frais non taxables ;
'condamné le syndicat aux dépens.
Il a régulièrement relevé appel de cette décision le 4 octobre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 avril 2020 de:
vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967,
'réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'débouter Mme [O] [D] de son appel incident et de l'ensemble de ses prétentions ;
'la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de Rostand les sommes de :
*5399,53 € au titre de l'arriéré de charges exigibles au 1er avril 2020 pour la période courant du 1er juillet 2014 au 30 juin 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
*400 € à titre de dommages-intérêts,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la même aux dépens.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que l'avance de solidarité n'efface pas la dette du copropriétaire qui en bénéficie, que la trésorerie de la copropriété est fortement touchée par un taux d'impayés de 18 %, que l'avance de 3723 € a bien été appelée auprès des autres copropriétaires, que la situation de surendettement n'interdit pas au créancier de prendre un titre à l'encontre du débiteur, que contrairement aux dires de l'intimée les désordres affectant le balcon de son appartement n'empêche pas sa location ni sa vente, que la procédure indemnitaire au titre de l'assurance dommages ouvrage est en cours et qu'en définitive Mme [O] [D] « ne peut se décharger de toute responsabilité dans la gestion de son patrimoine et de ses finances pour échapper à ses obligations ».
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 26 février 2020 , Mme [O] [D] demande à la cour de :
vu les pièces versées aux débats et notamment le procès-verbal d'assemblée générale du 20 juin 2018,
'déclarer irrecevable et mal fondé l'appel du syndicat ;
'confirmer la décision déférée sauf en ce qu'elle déboute Mme [O] [D] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 5000 € à ce titre;
'condamner le syndicat à payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens.
Mme [O] [D] soutient principalement qu'elle a acquis le bien dont s'agit en l'état futur d'achèvement en 2009, que dès 2011 plusieurs balcons de l'immeuble se sont affaissés nécessitant la mise en place d'étais, qu'elle a tenté en vain de mettre en vente son appartement en confiant des mandats successifs au syndic de la copropriété en 2012, 2015 et 2016, que ce dernier connaît donc parfaitement sa situation personnelle et financière, qu'il s'est toutefois empressé de l'assigner immédiatement après la décision de l'assembée générale et que ce comportement est abusif.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 10 janvier 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement d'une créance actualisée de 5399,53 €, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
-un extrait de matrice cadastrale,
-un contrat de syndic en date du 20 juin 2018,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2015 à 2018,
-les états de répartition individuelle des charges et travaux de 2014 à 2017,
-des mises en demeure selon courriers recommandés des 18 novembre 2015, 9 septembre 2016 et 1er août 2018,
-des décomptes individuels de charges dont le dernier en date du 6 avril 2020 intégrant l'appel de charges du second trimestre.
Si Mme [O] [D] ne les conteste pas formellement, l'absence de tout procès-verbal d'assemblée générale postérieur à 2018 ne permet pas à la cour d'exercer son contrôle quant à l'adoption des exercices clos et budgets prévisionnels ; si le syndicat soutient à bon droit qu'une avance de trésorerie, par définition remboursable, n'efface pas la dette ni une décision de la commission de surendettement des particuliers adoptant un plan de remboursement et qu'il est ainsi recevable à faire constater judiciairement la dette de l'intimée, encore faut-il qu'il justifie d'une actualisation de la créance de charges ; or son dossier au fond est identique à celui soumis au premier juge hormis l'actualisation proprement dite. La cour fixe ainsi la créance du syndicat à l'encontre de Mme [O] [D] à la somme de 3979,04 € sans intérêt légal ainsi qu'il ressort du plan d'apurement qui s'impose à tous les créanciers.
Sur le surplus des demandes :
Il est acquis que l'immeuble est affecté de vices de construction de nature décennale puisque les balcons s'affaissent et sont soutenus par des étais et qu'un litige oppose le syndicat aux participants à l'acte de construire depuis plusieurs années (cf ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulon en date du 28 mai 2018).
Il est tout aussi constant que Mme [O] [D] n'a perçu aucune provision sur l'indemnisation de ses préjudices, a tenté de céder ses lots pour une valeur moindre que leur prix d'acquisition par l'intermédiaire du syndic aux termes de plusieurs mandats successifs de vente, qu'aucune vente n'a pu intervenir au regard de locaux particulièrement délabrés évalués aujourd'hui à 100'000 € pour un prix d'acquisition de 147'000 € en octobre 2009, qu'une location n'a pas été plus profitable puisque Mme [O] [D] a été contrainte d'engager une procédure en résiliation de bail et expulsion pour non paiement des loyers et qu'en outre son local a été sérieusement dégradé. C'est donc par un abus de langage et en tout cas par une déformation des circonstances du litige que le syndicat conclut à une résistance abusive de l'intimée. La confirmation du rejet de sa demande en paiement de dommages-intérêts s'impose.
S'agissant de celle soutenue par Mme [O] [D] à l'encontre du syndicat sur appel incident, l'intimée plaide avec quelque pertinence que l'attitude procédurale du syndicat est pour le moins curieuse puisque le syndic qui n'est que son mandataire et a en cette qualité obligation d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, s'est empressé de l'assigner en paiement alors que le syndicat, compte tenu de sa précarité financière avait décidé de la décharger temporairement du paiement des charges de copropriété, qu'il lui reproche aujourd'hui une situation à laquelle ce même syndic bénéficiaire de trois mandats de vente successifs n'a pu lui-même remédier et qu'enfin il ne justifie même pas d'une démarche d'un copropriétaire pour mettre un terme à l'avance de trésorerie et à la solidarité manifestée envers Mme [O] [D] ;l'absence de procès-verbaux postérieurs d'assemblées générales comme il a été dit ci-dessus ne fournit sur ce point aucun renseignement. Quoiqu'il en soit, le tribunal a justement considéré que cette solidarité s'oppose à une demande indemnitaire de sa bénéficiaire ; de même, l'action en fixation d'une créance ne procède d'aucun abus. Le rejet de la demande en paiement de dommages intérêts de Mme [O] [D] est également confirmé.
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Compte tenu des circonstances du litige, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.
Chacune d'elles étant partiellement déboutée de ses prétentions respectives, les parties conserveront la charge de leurs dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Rostand et Mme [O] [D] de leurs demandes respectives en paiement de dommage intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme dans le surplus de ses dispositions et statuant à nouveau :
Fixe la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [O] [D] à la somme de 3979,04 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 1er juillet 2018 ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel ;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
.
