COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2023
oa
N° 2023/ 117
N° RG 19/15008 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5ZW
Société SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
C/
[M] [T]
[N] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean VOISIN
Me Karine TRILOFF
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de Marseille en date du 31 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18-003773.
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], poursuites et diligences de son syndic en exercice la Société J. & M. PLAISANT, SAS et dont le siège est sis à [Adresse 4], poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié
représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [M] [T]
assignation portant signification de la déclaration d'appoel le 07.11.19 à personne
demeurant [Adresse 1]
défaillant
Madame [N] [J]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003485 du 12/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 13 Juin 1943 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karine TRILOFF, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [N] [J] et M. [M] [T] étaient propriétaires indivis à raison de 50 % chacun de deux appartements, d'une chaufferie et d'un dégagement constituant les lots n° 4 à 7 de la copropriété [Adresse 1] ; selon jugement du 10 septembre 2009, le juge aux affaires familiales de Marseille a prononcé leur divorce ; ce jugement a été confirmé par arrêt de cette cour du 10 novembre 2010. Un jugement du 7 novembre 2017 a ordonné la vente des lots indivis aux enchères publiques ; elle a été réalisée le 3 février 2022 pour un prix de 127'000 €.
Revendiquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le 8 octobre 2018 Mme [N] [J] et M. [M] [T] devant le tribunal d'instance de Marseille en paiement des sommes de 8825,18 € à titre principal, de 1080 € en application de la clause d'aggravation des charges et de 1080 € également pour frais de procédure.
Mme [N] [J] s'est opposée à la demande au motif essentiel qu'elle ne pouvait répondre des agissements personnels dans les parties communes de M. [M] [T] durant sa période d'occupation exclusive du bien. Ce dernier n'a pas constitué avocat mais a fait parvenir au greffe de la juridiction d'instance un courrier réceptionné le 17 janvier 2019 selon lequel son handicap ne lui permettait pas de se déplacer.
Considérant notamment qu'une procédure avait opposé le syndicat des copropriétaires à M. [M] [T] en sa qualité d'occupant, qu'il disposait déjà d'un titre exécutoire à son encontre, que l'ensemble des frais de recouvrement et l'existence d'une clause de solidarité figurant au règlement de copropriété n'étaient pas justifiés, la juridiction d'instance selon jugement réputé contradictoire du 31 juillet 2019 a :
'condamné M. [M] [T] et Mme [N] [J] à hauteur de 50 % chacun à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] les sommes de :
*4291,67 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2012 aux 29 août 2018, appel du quatrième trimestre inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2017,
*178,92 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
'condamné M. [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1080 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné M. [M] [T] à payer à Mme [N] [J] la somme de 1200 € en application des mêmes dispositions ;
'condamné in solidum M. [M] [T] et Mme [J] aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a régulièrement relevé appel de cette décision le 26 septembre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2022 de:
'réformer le jugement déféré et y ajoutant ;
'condamner M. [M] [T] et Mme [N] [J] pour moitié chacun au paiement des sommes de :
*23'806,35 € au titre de l'arriéré de charges et frais nécessaires, comptes arrêtés au 23 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2017 pour la somme de 6758,26 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
*1080 € en application de l'article 700 du code de procédure civile conformément à l'indemnité allouée en première instance,
*5000 € à titre de dommages-intérêts,
*3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel
'' condamner les mêmes aux dépens.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que les intimés n'ont pas réagi à la sommation de payer délivrée le 9 octobre 2017 pour un montant de 6758,26 €, que M. [M] [T] est défaillant depuis le début de la procédure, que le solde débiteur de 23'174,54 € au 1er octobre 2021 est constitué des soldes débiteurs des exercices antérieurs depuis 2012, que les décisions afférentes au partage entre les ex époux ne sont pas opposables à la copropriété, qu'en l'état d'une urgence à entreprendre des travaux ou des mesures de protection de l'immeuble le syndic n'est pas tenu de requérir une autorisation préalable pour agir en justice, que les montants engagés ont été validés postérieurement par les copropriétaires qui justifient de leur information et accord préalables, que la constitution d'un dossier pour l'avocat est une diligence exceptionnelle ainsi que le prévoit le contrat de syndic et que la carence des intimés a causé un préjudice financier à la copropriété justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 10 mars 2020, Mme [N] [J] demande à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965,
'confirmer la décision déférée en ce qu'elle a exclu des charges de copropriété due par les coïndivisaires la somme de 3174,59 € ;
'confirmer la décision en ce qu'elle condamne M. [M] [T] à payer à Mme [J] la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes contraires ;
'condamner M. [M] [T] aux dépens d'appel.
Mme [N] [J] soutient principalement que M. [M] [T] a cessé le règlement des charges de copropriété alors qu'il occupe exclusivement depuis plus de 13 ans les biens indivis, que n'ayant pas perçu la prestation compensatoire de 70'000 € qui lui a été allouée elle est dans l'incapacité de pourvoir aux charges de copropriété et de celles du logement qu'elle occupe, qu'au 1er octobre 2012 le compte individuel de charges des indivisaires était à zéro voire légèrement créditeur, que l'urgence et l'intervention d'une résolution postérieure de l'assemblée générale ne sont pas justifiées dans les travaux de reprise de la descente d'eaux usées, que le syndicat dispose déjà d'un titre exécutoire à l'encontre de M. [M] [T] pour les frais d'expertise, que les frais nécessaires de recouvrement prévus à l'article 10-1 de la loi de 1965 sont indus, qu'elle n'a pas à répondre des conséquences dommageables résultant de faits fautifs dont M. [M] [T] est seul à l'origine et qu'enfin première victime de ces agissements la demande en paiement de dommages-intérêts formulée par le syndicat à son encontre n'est pas fondée.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appel a été dénoncé à M. [M] [T] le 7 novembre 2019 par acte d'huissier remis à sa personne ; les conclusions du syndicat lui ont été signifiées selon procès-verbal de recherches infructueuses du 16 juin 2022 ; M. [M] [T] n'ayant pas comparu, la présente décision est rendue par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 10 janvier 2023.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa créance actualisée devant la cour à la somme de 23'806,35 €, le syndicat des copropriétaires produit notamment:
-une sommation de payer en date du 9 octobre 2017,
-un relevé de propriété,
-un rapport d'expertise judiciaire de M. [K] [Y] en date du 30 novembre 2015,
-une ordonnance de taxe à hauteur de 3683,71 €,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2013 à 2021 et les convocations correspondantes,
-un contrat de syndic,
-une historique du compte individuel de charges arrêté au 1er mars 2022.
La lecture de cette dernière pièce enseigne que plus aucune charge de copropriété n'a été réglée depuis avril 2014 ; il est constant également que le divorce de Mme [N] [J] et M. [M] [T], propriétaires indivis des lots de copropriété à concurrence de 50 % chacun, a été prononcé le 10 septembre 2009 et que la vente des lots est intervenue le 3 février 2022 aux enchères publiques dans le cadre des opérations de liquidation-partage des droits patrimoniaux des ex-époux. Ils restent donc débiteurs des charges de copropriété jusqu'à cette dernière date, quels que soient les comptes intervenus entre eux qui sont inopposables au syndicat.
C'est en vain également que Mme [N] [J] critique les travaux de reprise d'une canalisation d'eaux usées effectués en urgence faute d'assemblée générale extraordinaire postérieure les approuvant expressément s'agissant d'une petite copropriété comprenant quatre copropriétaires et dont l'indivision disposait de 447/1000 ; en outre, les copropriétaires attestent avoir été informés des travaux et donné leur accord et leur coût a été entériné dans l'approbation des comptes adoptés par l'assemblée générale ; Mme [N] [J] ne met aucunement en cause ce mode de fonctionnement adopté par la copropriété et corroboré par les attestations des copropriétaires [D] et [Z] (cf pièce n° 19 du dossier du syndicat).
L'article 55 du décret du 17 mars 1967 autorisant le syndic à agir en référé sans habilitation préalable de l'assemblée générale, celui-ci avait qualité pour solliciter une expertise judiciaire dans les termes figurant à l'ordonnance du 27 novembre 2013 désignant l'expert [K] [Y]. Il ressort de son rapport que les désordres constatés dans le fonctionnement des gaines de ventilation résultent de percements effectués dans l'appartement de M. [M] [T] ; ce dernier a contesté en être l'auteur mais l'expert relève que les conduits d'évacuation ont été cassés et diminués en largeur pour créer une niche destinée à encastrer un four de cuisine ; il chiffre les travaux de reprise à la somme de 2343 € (cf pièce n° 20-5 du même dossier).
Il n'est pas douteux que le syndicat ait avancé les frais d'expertise mais il ne peut solliciter une nouvelle condamnation à paiement puisqu'il admet en page 6 de ses écritures, comme le soutient Mme [N] [J], qu'il a obtenu la condamnation de M. [M] [T] au paiement de ces frais ainsi qu'au montant des travaux de réparation. L'autorité de la chose jugée s'oppose à cette prétention ; par ailleurs il faut relever que le syndicat n'a agi en expertise puis au fond qu'à l'encontre de M. [M] [T] seul sans jamais prétendre à aucun moment, ni au cours de la présente procédure non plus, qu'il ait pu représenter ou être le mandataire de l'indivision. En considérant que ce dernier était seul à l'origine des désordres en parties communes et devait réparation à la copropriété, le syndicat demeure comptable de ses choix procéduraux et ne peut opposer aujourd'hui à Mme [N] [J] une procédure à laquelle elle est demeurée étrangère depuis l'expertise jusqu'à la condamnation à paiement.
En considération de l'ensemble de ces éléments, l'indivision demeurait au 1er mars 2022 débitrice de la somme de 9834,29 € au titre de l'arriéré de charges et provisions proprement dites.
Le décompte individuel inclut également diverses sommes au titre de frais de rappel, de remise à huissier, de remise à avocat, d'assignation, de contentieux, de signification de décision et de pré- état daté. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur»;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'indivision les frais taxables et les honoraires de son conseil. La multiplication de mises en demeure répétitives confine à l'abus ; seul l'état daté et sa rémunération sont réglementés ; quoiqu'il en soit, le syndicat ne peut se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel Mme [N] [J] est étrangère , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter, à l'instar du premier juge, que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence des intimés ni des considérations générales du syndicat sur la taille de la copropriété ou encore le montant de son budget 2021.
Mme [N] [J] ajoute également avec quelque pertinence qu'aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée alors qu'elle a quitté les lieux depuis de très nombreuses années ainsi qu'il ressort de l'ordonnance de non-conciliation en date du 21 novembre 2006 attribuant la jouissance du domicile conjugal à M. [M] [T] et qui lui-même a été condamné par arrêt confirmatif de cette cour en date du 20 décembre 2017 pour non paiement de la prestation compensatoire.
La demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.
***
Au regard de la situation économique de Mme [N] [J] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, les intimés condamnés à paiement supporteront les dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamne M. [M] [T] et Mme [N] [J] au paiement de la somme de 4291,67 € et réformant de ce seul chef :
Condamne M. [M] [T] et Mme [N] [J] à hauteur de 50 % chacun à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 9834,29 € au titre de l'arriéré de charges et provisions arrêté au 1er mars 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6758,26 € à compter du 9 octobre 2017 et du présent arrêt pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne M. [M] [T] et Mme [N] [J] par moitié chacun aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
