COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2023
oa
N° 2023/ 115
N° RG 19/14821 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5FJ
Société LE CAPITOLE
C/
SCI LE CAP
SCI MAGIC GLACE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 31 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01689.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAPITOLE , sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARLCITYA FREJUS , ayant son siège social sis [Adresse 1], représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON
INTIMEES
SCI LE CAP rise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée Me Serge BICKERT, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI MAGIC GLACE pris en la personne de son mandataire ad'hoc Mr [X] [E], dont le siège social est [Adresse 3]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le le 13.11.19 transformée en Procès verbal de recherche
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
La SCI Le Cap est propriétaire d'un bien situé au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé Le Capitole sis [Adresse 4], qu'elle louait à la société Magic Glace ;
Par exploit d'huissier en date des 15 décembre 2015 et 25 février 2016, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole a fait assigner la SCI Le Cap et la société Magic Glace devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN afin d'obtenir, sur le fondement des articles 25b et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 544 du code civil, le retrait d'appareils de climatisation ;
Par jugement avant dire-droit en date du 14 juin 2018, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a ordonné la réouverture des débats et enjoint au syndicat des copropriétaires de régulariser la procédure à l'égard notamment de la société Magic Glace;
Par exploit d'huissier en date du 31 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole a fait assigner Me [X] [E] ès qualité de mandataire ad'hoc de la société Magic Glace désigné par le Tribunal de Commerce de FREJUS le 22 octobre 2018;
Ces affaires étaient jointes le 18 janvier 2019;
Par jugement en date du 31 juillet 2019, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a, notamment, déclaré irrecevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires fondées sur la violation des règles de la copropriété, rejeté les demandes du Syndicat des Copropriétaires fondées sur le trouble anormal du voisinage, et rejeté les demandes de dommages et intérêts;
Par déclaration en date du 20 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole a relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Capitole sollicite de :
Vu l'article 25b et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 544 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l'arrêt du 16 Mai 2019 et 20 Octobre 2022
Vu les conclusions notifiées le 06 Janvier et le 10 Janvier 2023 par la SCI LE CAP,
Révoquer l'ordonnance de clôture,
Débouter la société LE CAP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Réformer le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 31 Juillet 2019, en ce qu'il a :
DECLARER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la violation des règles de la copropriété ;
REJETER les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur le trouble anormal de voisinage;
REJETER les demandes de dommages-intérêts ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAPITOLE à payer à la SCI LE CAP la somme de deux mille cinq cents euros (2500 euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
REJETER la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAPITOLE aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance ;
DIT et JUGE que lesdites condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires au profit de la SCI LE CAP ne pourront lui faire grief à
travers la répartition par millièmes des charges de la copropriété et seront réparties entre les autres copropriétaires à l'exclusion de la SCI LE CAP ;
Statuant à nouveau,
CONSTATER que l'installation des deux unités relevées sur le constat d'huissier dressé par Maître [T] le 16 septembre 2013 est irrégulière faute d'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété de la Résidence le Capitole ;
CONSTATER que l'action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Capitole n'est pas prescrite dans la mesure où l'unité relative à la climatisation des locaux a été déplacée en façade et changée après 2007 et que l'unité relative à la chambre froide a quant à elle été installée après le 15 mars 2013 date d'acquisition du fonds de commerce par la SARL MAGIC GLACE ;
CONDAMNER in solidum la Société civile immobilière LE CAP et la SARL MAGIC GLACE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNER in solidum la Société civile immobilière LE CAP et la SARL MAGIC GLACE à payer la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais de première instance et 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNER in solidum la Société civile immobilière LE CAP et la SARL MAGIC GLACE aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, la SCI Le Cap sollicite de:
Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 2224 du code civil,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite et donc irrecevable l'action du Syndicat des Copropriétaires fondée sur la violation des règles de copropriété, le point de départ de la prescription de l'action étant constitué à la date à laquelle le Syndicat des Copropriétaires a été en mesure de constater la violation du règlement de copropriété le 10 novembre 1991;
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande du Syndicat des Copropriétaires fondée sur un trouble anormal du voisinage alors même que le caractère anormal de ce prétendu trouble n'était pas rapporté et que le Syndic n'avait pas été mandaté pour agir sur un trouble de voisinage n'ayant pas d'effet sur la collectivité des copropriétaires;
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires au versement d'une somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC;
Y AJOUTANT,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires au versement d'une somme de 5.000 € pour les frais irrépétibles exposés devant la Cour (art, 700 du CPC);
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CAPITOLE aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement par la SCP BRUNET--DEBAINES pour la première instance et la SCP BADIE - SIMON-THIBAUD & LISTON devant votre Cour;
DIRE que lesdites condamnations contre le Syndicat des Copropriétaires au profit de la SCI LE CAP ne pourront lui faire grief à travers la répartition par millièmes des charges de la copropriété et seront réparties entre les autres propriétaires à l'exclusion de la SCI LE CAP;
La société Magic Glace ne s'est pas constituée;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2023;
SUR CE :
A titre liminaire, dans la mesure où la déclaration d'appel n'a pas été signifiée à la société Magic Glace à personne, la présente décision sera rendue par défaut par application de l'article 473 du Code de procédure civile;
En outre, compte tenu des écritures déposées par les parties concomitamment et après l'ordonnance de clôture, il convient de la révoquer et de fixer la clôture des débats au 23 janvier 2023;
Il ressort de l'alinéa premier de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version alors applicable que, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans;
Il est par ailleurs constant que, par application, les travaux de remplacement d'une installation édifiée en infraction au règlement de copropriété ne peuvent bénéficier de la prescription acquise au titre de la précédente;
C'est en ce sens que l'arrêt de la Cour de ce siège en date du 16 mai 2019 intervenu entre un copropriétaire de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole et les sociétés intimées a pu retenir que la demande de suppression des unités de climatisation n'était pas prescrite, puisque celles-ci remplaçaient une précédente installation, et a pu y faire droit compte tenu de ce qu'il n'est pas contesté que la pose de ces unités n'a jamais été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires;
En effet, il ressort d'un constat d'huissier en date du 16 septembre 2013 qu'étaient présents en façade de l'immeuble au bénéfice du local commercial loué à la société Magic Glace deux blocs de climatisation dégageant de la chaleur;
Il apparaît que l'un de ceux-ci était mentionné comme ayant été fabriqué en 2007, ce dont il se déduit qu'il est nécessairement venu en remplacement d'une unité précédente, ce qui est par ailleurs confirmé par l'allégation non contestée selon laquelle son emplacement serait différent de l'installation initiale;
Quant à la seconde unité, qui était en fait un moteur dédié à la régulation de la température d'une chambre froide, il résulte des courriers et attestations des copropriétaires en date des 6 juillet 2013, 13 juillet 2013, 16 juillet 2013, 27 octobre 2015, 26 octobre 2015, 6 novembre 2015, 18 juillet 2020, 21 juillet 2020, 22 juillet 2020 qu'elle a été installée courant 2013, lorsque la société Magic Glace, immatriculée au RCS le 7 mai 2013, a débuté son exploitation;
Il ressort de ceci que les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole tendant à obtenir la dépose de ces deux installations ne se trouvaient pas irrecevables comme prescrites, et étaient en outre bien fondées compte tenu, comme indiqué, qu'il n'est pas contesté qu'aucune autorisation n'a été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires afin de permettre leur installation ;
Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions;
Il convient par ailleurs de relever que ces unités ont toutes été déposées consécutivement à l'arrêt suscité, comme cela ressort du constat d'huissier en date du 28 décembre 2022;
Par voie de conséquence, il sera simplement constaté, conformément au dispositif des conclusions de l'appelant, que ses demandes se trouvent recevables et que l'installation de ces unités était irrégulière faute d'autorisation;
S'il est constant que le syndicat peut obtenir l'allocation de dommages et intérêts compte tenu des préjudice qu'il a subi, c'est à la condition que celui-ci revêt un caractère collectif, propre à l'ensemble immobilier qu'il représente, et, ainsi, distinct des préjudices personnels des copropriétaires;
Sur ce point, il est clair que l'installation des unités en cause sur les parties communes sans autorisation a engendré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires;
Pour autant, ce dernier ne justifie par aucune pièce que son étendue doit être fixée à la somme de 5 000 € qu'il réclame;
Il y a lieu dans ces conditions de le fixer à la somme de 1 000 €, que seront condamnées à payer la SCI Le Cap et la société Magic Glace;
La SCI Le Cap et la société Magic Glace, qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'elles soient condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant par défaut, par arrêt mis à disposition au greffe,
REVOQUE l'ordonnance de clôture intervenue le 10 janvier 2023, et FIXE la clôture des débats au 23 janvier 2023;
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
STATUANT A NOUVEAU:
DIT les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier à l'encontre de la SCI Le Cap et de la société Magic Glace recevables;
CONSTATE que l'installation des deux unités relevée dans le constat d'huissier en date du 16 septembre 2013 était irrégulière faute d'autorisation de l'assemblée générale ;
CONDAMNE in solidum la SCI Le Cap et la société Magic Glace à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole représenté par son syndic en exercice la société Citya FREJUS la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNE in solidum la SCI Le Cap et la société Magic Glace à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Capitole représenté par son syndic en exercice la société Citya FREJUS la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel;
CONDAMNE in solidum la SCI Le Cap et la société Magic Glace aux dépens de première instance et d'appel;
Le greffier Le président
