COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2023
OA
N° 2023/ 112
N° RG 19/14667 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE4XS
Société DES BÂTIMENTS 5 ET 6 DITS LA REPPE
C/
[R] [F]
[E] [K] épouse [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP IMAVOCATS
Me Michel MAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 29 Août 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04727.
APPELANT
Syndicat secondaire des copropriétaires DES BÂTIMENTS 5 ET 6 DITS LA REPPE, sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, CITYA SANARY, SARL, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant de droit audit siège social
représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [R] [F]
né le 22 Décembre 1936 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
Madame [E] [K] épouse [F]
née le 18 Avril 1945 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Les époux [F]/[K] sont propriétaires d'un appartement et d'un parking extérieur constituant les lots n° 616 et 715 du Bâtiment n° 5 de l'ensemble immobilier Les Estivales situé [Adresse 1]. Un litige ancien ayant déjà donné lieu à plusieurs décisions du tribunal judiciaire de Toulon , de cette cour et de la Cour de cassation les oppose au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits La Reppe quant à la régularité des assemblées générales.
Selon nouvelle assignation du 4 octobre 2017, les époux [F]/[K] ont sollicité l'annulation de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 et subsidiairement des délibérations n°4, 6 et 7 et 16 à 19, motifs pris d'une irrégularité de la convocation à ladite assemblée générale et plus généralement de la constitution du syndicat secondaire.
Retenant un défaut de convocation de ces derniers, le tribunal de grande instance de Toulon selon jugement contradictoire du 29 août 2019 a :
'prononcé la nullité de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 en toutes ses délibérations ;
'dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [F]/[K] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
'condamné le même à payer aux époux [F]/[K] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné le syndicat aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Il a régulièrement relevé appel de cette décision le 18 septembre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2019 de:
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'débouter les époux [F]/[K] de l'ensemble de leurs demandes ;
' les condamner à payer au syndicat la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner les mêmes aux dépens.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires La Reppe fait valoir principalement que l'ensemble immobilier a fonctionné avec quatre syndicats au fur et à mesure de la construction des bâtiments, que dans un souci d'économie le syndicat principal n'a été administré par un syndic qu'à compter de l'assemblée générale du 28 novembre 2011, que les époux [F]/[K] ont alors contesté la régularité de cette assemblée dont ils ont obtenu l'annulation puis des assemblées postérieures, qu'en suite de l'arrêt de cette cour en date du 28 mai 2014 un administrateur judiciaire a été désigné pour convoquer une assemblée générale et faire voter la constitution du syndicat secondaire, que la situation été régularisée en juillet 2015 à l'initiative de l'administrateur judiciaire, que le cabinet Citya désigné lors de l'assemblée générale du 2 mai 2016 pour une durée de 15 mois avait qualité pour convoquer l'assemblée générale contestée du 31 juillet 2017, que les époux [F]/[K] ont bien reçu une convocation à ces deux assemblées successives et qu'ainsi leur action est dilatoire.
Le syndicat appelant ajoute qu'il peut appeler les charges générales relatives aux voies parkings et espaces verts de chaque bâtiment conformément au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, que le coût des travaux d'étanchéité a été réparti conformément à ce dernier, que les honoraires du syndic ont été approuvés par l'assemblée générale décidant de ces travaux et que « les actions répétitives systématiques des époux [F]/[K] maintiennent les copropriétaires dans un climat contentieux permanent ».
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 13 février 2020 , les époux [F]/[K] demandent à la cour de :
vu l'assemblée générale du 31 juillet 2017 et sa notification du 8 août 2017,
vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
vu le règlement de copropriété du 22 août 1986,
vu l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 19 janvier 2017,
vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,
vu l'arrêté du 19 mars 2010,
'« constater » l'irrégularité des comptes de gestion présentés englobant des parties communes générales et des honoraires sur la gestion des travaux d'entretien ;
'en conséquence, prononcer la nullité des délibérations n°4, 6 et 7 et 16 à 19 ;
'en tout état de cause, dispenser les époux [F]/[K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
'débouter le syndicat des copropriétaires des bâtiments La Reppe de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'le condamner à payer la somme de 3000 € en application de ces mêmes dispositions ;
'le condamner aux dépens d'appel avec bénéfice de recourement direct.
Les époux [F]/[K] soutiennent principalement que la construction par tranche de l'ensemble immobilier a entraîné une confusion dans son administration, que le syndicat ayant communiqué les avis de réception de la convocation à l'assemblée générale du 2 mai 2016 et de la notification de son procès-verbal, ils maintiennent leur demande d'annulation des résolutions n°4, 6 et 7 et 16 à 19 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017, que contrairement aux dires du syndicat, le syndic Citya persiste à présenter des budgets intégrant des postes de dépenses relevant des charges communes générales telles les dépenses relatives aux espaces verts, que ses honoraires ont plus que doublé en 2016 alors qu'il intervient également comme syndic du syndicat principal, que les travaux d'étanchéité relevant de l'entretien normal relève des charges communes générales et que les irrégularités commises par le syndic interdisent au syndicat toute action indemnitaire.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 10 janvier 2023.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Pour le surplus, la cour relève que les époux [F]/[K] ne sollicitent pas la confirmation du jugement en ce qu'il annule l'assemblée générale du 31 juillet 2017 et ne maintiennent devant la cour que leur demande subsidiaire en annulation de ses résolutions n°4, 6 et 7 et 16 à 19, le litige ayant opposé les parties quant à la régularité de la constitution des syndicats secondaires de l'ensemble immobilier Les Estivales ayant trouvé son terme par l'arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2015 et l'arrêt de cette cour du 19 janvier 2017 statuant sur renvoi.
Au fond :
En lecture du règlement de copropriété originaire du 7 juillet 1982 et de son modificatif du 22 août 1986 lors de la construction des bâtiments La Reppe, le sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier, les voies, les espaces verts, plantation et les abords sont des parties communes générales dont les charges d'entretien incombent à l'ensemble des copropriétaires ; les intimés ajoutent que les bâtiments composant l'ensemble immobilier sont implantés sur une parcelle unique qui n'a fait l'objet d'aucune division entre les syndicats secondaires, que le syndicat appelant est dans l'impossibilité de préciser quels espaces verts et/ou voies internes seraient rattachés aux bâtiments 5 et 6 constituant la Reppe et qu'enfin des travaux concernant le curage de la rivière éponyme au niveau de ces mêmes bâtiments ont bien été gérés par le syndicat principal (cf pièce n° 15 du dossier des intimés). Le syndicat secondaire appelant ne peut donc soutenir que ce dernier « ne gère que le portail de l'entrée et les clôtures périphériques » (cf conclusions page 8).
L'appelant ne pouvait dès lors voter un budget échappant à sa compétence de telle sorte que les résolutions n°4, 6 et 7 de l'assemblée générale de 2017 encourent l'annulation.
Il en va différemment des résolutions 16 à 19 relatives aux travaux d'étanchéité entrepris sur les toitures terrasses des bâtiments 5 et 6 ; en effet les époux [F]/[K] critiquent la répartition de leur coût selon les millièmes attachés aux lots par l'état descriptif de division au motif qu'il s'agit d'un entretien normal relevant du syndicat principal. L'absence de devis et de tous éléments techniques au soutien de cette pétition de principe ne permettant pas à la cour d'exercer son contrôle, ce chef de demande est rejeté.
Sur les autres chefs de demandes :
Les intimés ayant été admis partiellement dans leur contestation, le syndicat ne peut conclure à une procédure abusive à son encontre, ce qui conduit au rejet de sa demande en paiement de dommages-intérêts de ce chef.
Pour les mêmes motifs, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.
Les parties ayant été admises partiellement dans leurs prétentions respectives, chacune d'elles conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 La Reppe de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Annule les résolutions n° 4, 6 et 7 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017 ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
