COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MARS 2023
oa
N° 2023/ 105
Rôle N° RG 19/17602 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFFOU
[N] [R]
C/
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Jean Pierre BINON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 03 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/07640.
APPELANTE
Madame [N] [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Anne-Laure ROUSSET de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], en la personne de son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE-PROVENCE, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié
représenté par Me Jean Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Pierre BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[N] [R] est propriétaire d'un bien situé dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3]);
Par exploit d'huissier en date du 18 avril 2014, [N] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE afin d'obtenir notamment l'annulation des résolutions n°5 à 11 de l'assemblée générale en date du 7 janvier 2014;
Par jugement en date du 3 octobre 2019, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, notamment, rejetait ses demandes et la condamnait à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (13 004) la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens;
Par déclaration en date du 19 novembre 2019, [N] [R] a relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2020, [N] [R] sollicite de :
Vu le règlement de copropriété en son article 5,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Déclarer recevable et fondé l'appel formé par Mme [N] [R],
En conséquence,
Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 3 octobre 2019 en toutes ses dispositions,
Dire et juger que conformément à l'article 5 du règlement de copropriété les balcons sont des parties privatives,
En conséquence,
Annuler les résolutions N° 5, 6, 7, 8, 9, 10, et 11, de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2014,
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC,
Dire et juger que Mme [R] sera exemptée du paiement de sa quote-part au titre des condamnations à venir au titre de l'article 700 du CPC mais également au titre des sommes que le syndicat des copropriétaires sera amené à verser à son conseil pour assurer sa défense,
Condamner le requis aux dépens distractions faites au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ, sur son offre de droit;
Elle indique que le règlement de copropriété stipule que chaque copropriétaire est propriétaire de son appartement, y compris les balcons, de sorte que c'est à chaque copropriétaire qu'incombent individuellement les travaux relatifs à ces parties privatives, sans qu'il y ait lieu à faire une exception quant au gros-'uvre de cet élément de la propriété de chacun;
Elle en déduit que c'est à tort que les travaux nécessaires et les coûts annexes à la réfection des balcons ont été répartis au prorata des tantièmes de parties communes de l'immeuble tel que cela a été adopté par les résolutions querellées, et ajoute que la résolution N° 5 doit également être annulée puisque la convocation adressée aux copropriétaires ne faisait aucune mention des informations nécessaires afin d'éclairer les copropriétaires sur la prestation à approuver;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (13 004) sollicite de :
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
En conséquence,
Débouter Madame [N] [R] de toutes ses demandes fins et conclusions,
La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]. MARSEILLE la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance outre les dépens,
Y ajoutant, La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel outre les dépens d'appel;
Il rappelle avoir dû obtenir une condamnation sous astreinte de [N] [R] à permettre l'accès aux entreprises pour l'achèvement des travaux de maçonnerie et d'étanchéité des balcons, et que les comptes de l'exercice 2013 ont été approuvés lors d'une assemblée en date du 29 octobre 2014, qui n'a pas été contestée;
Il précise qu'au terme du règlement de copropriété, et comme l'a retenu le premier juge, seuls les revêtements des balcons appartiennent aux copropriétaires, non le gros-'uvre et le plancher de tous les balcons, parties communes, comme les piliers qui les soutiennent;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 janvier 2023;
SUR CE :
[N] [R] conteste les résolutions n°5 à 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2014 relatives à l'approbation de l'extension d'une mission d'un bureau d'étude, à la réalisation de travaux affectant des balcons et à la prise en charge des honoraires subséquents de maîtrise d''uvre et du syndic;
Ce faisant, il ne peut lui être reproché que ces travaux aient été approuvés dans leur principe par plusieurs assemblées antérieures non contestées, ou même qu'ils soient nécessaires, cela ne remettant pas en cause son droit de contester par la présente instance les résolutions en cause, relatives aux travaux qu'elle querelle;
Il ne peut pas plus lui être opposé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 octobre 2014 approuvant les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2013, puisque les travaux querellés ont été votés après cet exercice;
L'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble en cause stipule que forment la propriété indivise, en principe, toutes les parties de l'immeuble qui sont à l'usage commun des différents propriétaires, telles que, notamment, le sol, les fondations, les murs, les charpentes, et les toitures, et, est-il précisé, les planchers, à l'exclusion des parquets et plafonds;
L'article 5 ajoute que chaque copropriétaire aura la propriété exclusive de son appartement, qui comprendra « tous les ouvrages et parties d'ouvrage comprises dans les limites intérieures de l'appartement (et garages pour le rez de chaussée) y compris les balcons, conduites de gaz, eau, électricité (sauf ceux énumérés à l'article 3) (...)»;
Il se déduit de la combinaison de ces stipulations et de l'interprétation qui en découle l'existence d'une distinction en ce qui concerne les balcons de l'immeuble en cause entre, d'une part, leurs planchers, qui constituent leur structure et qui sont autant de parties communes, et, d'autre part, les autres éléments qui les composent, qui sont des parties privatives;
Par voie de conséquence, les travaux de réfection du gros-'uvre des balcons, ainsi que les travaux relatifs à l'étanchéité de celui-ci, en ce qu'ils en sont l'accessoire indispensable afin que ce gros-'uvre soit protégé de manière pérenne, ont été à juste titre répartis en charges communes générales, puisqu'ils portaient sur des parties communes;
Il doit être ajouté qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de la motivation de l'ordonnance de référé en date du 30 juin 2014, qui n'est revêtue d'aucune autorité de la chose jugée, alors au surplus que son dispositif a été infirmé par l'arrêt en date du 24 septembre 2015;
Il n'y a en conséquence aucune raison de procéder à l'annulation des résolutions querellées en ce qu'elles ont réparties les travaux en cause et les honoraires consécutifs en charges communes;
La demande de [N] [R] tendant à obtenir leur annulation doit donc être rejetée, et le jugement entrepris confirmé sur ce point;
Le syndicat ne développe en revanche aucun moyen au soutien de la résolution n°5, et ne conteste pas que la convocation à l'assemblée ne contenait aucune information sur les raisons pour lesquelles il convenait de valider et de ratifier le devis du bureau d'étude afin d'étendre sa mission pour un montant de 2 000 € HT, le procès-verbal se contenant sur ce point d'indiquer que des informations ont été transmises aux copropriétaires lors de l'assemblée par le maître d''uvre d'exécution (résolution n°4 ' sans vote);
Par voie de conséquence, il y a lieu d'annuler cette seule résolution, rien ne permettant d'établir que les prescriptions édictées par l'article 11 3° du décret du 17 mars 1967 dans sa version alors en vigueur ' suivant lesquels doivent être communiquées en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché ' aient été respectées;
Le jugement entrepris sera donc réformé sur ce point;
Vu l'article 700 du code de procédure civile;
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
REFORME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté [N] [R] de sa demande tendant à la résolution n°5 de l'assemblée générale du 7 janvier 2014 ;
STATUANT A NOUVEAU SUR CE POINT,
ANNULE la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 janvier 2014;
Y AJOUTANT:
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice la société Immo de France Provence à payer à Mme [N] [R] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice la société Immo de France Provence aux dépens d'appel;
Le greffier Le conseiller pour le président empêché
