COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MARS 2023
oa
N° 2023/ 104
Rôle N° RG 19/17599 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFFOP
[V] [U]
C/
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Jean Pierre BINON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 03 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02122.
APPELANTE
Madame [V] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Anne-Laure ROUSSET de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], en la personne de son syndic en exercice, la Société IMMO DE France-PROVENCE, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié
représenté par Me Jean Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Pierre BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[V] [U] est propriétaire d'un bien situé dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3]);
Par exploit d'huissier en date du 2 février 2016, [V] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE afin d'obtenir l'annulation de résolutions adoptées à l'assemblée générale des copropriétaires en date du 22 octobre 2015 et notamment de la résolution n°4 approuvant les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2014;
Par jugement en date du 3 octobre 2019, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a, notamment, rejeté ses demandes et l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (13 004) la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens;
Par déclaration en date du 19 novembre 2019, [V] [U] a relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2020, [V] [U] sollicite de :
Vu le règlement de copropriété en son article 5,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le PV d'assemblée générale du 22 octobre 2015,
Déclarer recevable et fondé l'appel formé par Mme [V] [U],
En conséquence,
Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 3 octobre 2019 en toutes ses dispositions,
Dire et juger que conformément à l'article 5 du règlement de copropriété les balcons sont des parties privatives,
En conséquence,
Annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2015,
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [U] la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du CPC,
Dire et juger que Madame [U] sera exemptée du paiement de sa quote-part au titre des condamnations à venir au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, mais également au titre des sommes que le syndicat des copropriétaires sera amené à verser à son conseil pour assurer sa défense,
Condamner le requis aux dépens distractions faites au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ, sur son offre de droit;
Elle indique que le règlement de copropriété stipule que chaque copropriétaire est propriétaire de son appartement, y compris les balcons, de sorte que c'est à chaque copropriétaire qu'incombent individuellement les travaux relatifs à ces parties privatives, sans qu'il y ait lieu à faire une exception quant au gros-'uvre de cette partie de la propriété de chacun;
Elle en déduit que c'est à tort que les travaux nécessaires à la réfection des balcons ont été répartis au prorata des tantièmes de parties communes de l'immeuble tel que cela a été adopté par les résolutions querellées;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (13 004) sollicite de :
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
En conséquence,
Débouter Madame [V] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance outre les dépens,
Y ajoutant,
La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel outre les dépens d'appel ;
Il rappelle avoir dû obtenir une condamnation sous astreinte de [V] [U] à permettre l'accès aux entreprises pour l'achèvement des travaux de maçonnerie et d'étanchéité des balcons, et que les travaux en cause ont fait l'objet de décisions d'approbation lors de cinq assemblées générales;
Il ajoute que l'appelante est dans une posture d'opposition systématique;
Il précise qu'au terme du règlement de copropriété, et comme l'a retenu le premier juge, seuls les revêtements des balcons appartiennent aux copropriétaires, non le gros-'uvre et le plancher de tous les balcons, parties communes, comme les piliers qui les soutiennent;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 janvier 2023;
SUR CE:
[V] [U] conteste la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2015 portant approbation des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2014, en alléguant de la non-conformité de l'imputation de dépenses relatives à des travaux de maçonnerie et d'étanchéité réalisés sur les balcons l'immeuble en cause ;
Il ne peut lui être reproché que ces travaux aient été approuvés dans leur principe par plusieurs assemblées antérieures non contestées, ou même qu'ils soient nécessaires, cela ne remettant pas en cause son droit de contester par la présente instance la régularité comptable de l'imputation de la dépense en cause, directement consécutive à la résolution qu'elle querelle;
Il ne peut pas plus lui être opposé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 octobre 2014 approuvant les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2013, puisqu'il est acquis que les travaux dont la traduction comptable est contestée ont été votés à l'assemblée du 7 janvier 2014 et ont été exécutés pendant l'exercice 2014, non pendant le précédent;
L'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble en cause stipule que forment la propriété indivise, en principe, toutes les parties de l'immeuble qui sont à l'usage commun des différents propriétaires, telles que, notamment, le sol, les fondations, les murs, les charpentes, et les toitures, et, est-il précisé, les planchers, à l'exclusion des parquets et plafonds;
L'article 5 ajoute que chaque copropriétaire aura la propriété exclusive de son appartement, qui comprendra « tous les ouvrages et parties d'ouvrage comprises dans les limites intérieures de l'appartement (et garages pour le rez de chaussée) y compris les balcons, conduites de gaz, eau, électricité (sauf ceux énumérés à l'article 3) (...)»;
Il se déduit de la combinaison de ces stipulations et de l'interprétation qui en découle l'existence d'une distinction en ce qui concerne les balcons de l'immeuble en cause entre, d'une part, leurs planchers, qui constituent leur structure et qui sont autant de parties communes, et, d'autre part, les autres éléments qui les composent, qui sont des parties privatives;
Par voie de conséquence, les travaux de réfection du gros-'uvre des balcons, ainsi que les travaux relatifs à l'étanchéité de celui-ci, en ce qu'ils en sont l'accessoire indispensable afin que ce gros-'uvre soit protégé de manière pérenne, ont été à juste titre répartis en charges communes générales, puisqu'ils portaient sur des parties communes;
Il doit être ajouté qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de la motivation de l'ordonnance de référé en date du 30 juin 2014, qui n'est revêtue d'aucune autorité de la chose jugée, alors au surplus que son dispositif a été infirmé par l'arrêt en date du 24 septembre 2015;
Il n'y a en conséquence aucune raison de procéder à l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale en date du 22 octobre 2015 ayant approuvé les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2014 en ce qu'ils ont réparti les travaux relatifs au gros-'uvre des balcons et à leur étanchéité en charges communes;
La demande de [V] [U] tendant à obtenir l'annulation de cette résolution, ainsi que sa demande subséquente tendant à être dispensée des frais engendrés par la présente procédure doivent donc être rejetées, et le jugement entrepris confirmé;
[V] [U], qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'elle soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (13 004) la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Y AJOUTANT:
CONDAMNE [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice la société Immo de France Provence la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE [V] [U] aux dépens d'appel;
Le greffier Le conseiller pour le président empêché
