| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 16 mars 2023, 19/17571

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 MARS 2023

ph

N° 2023/ 103

Rôle N° RG 19/17571 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFFKO

SAS CABINET LIEUTAUD

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

[C] [U] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 30 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02577.

APPELANTS

SAS CABINET LIEUTAUD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 4]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET FERGAN, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Madame [C] [U] épouse [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Guillemette MAGNAN DE MARGERIE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [C] [U] épouse [R] est propriétaire d'un appartement situé au troisième et dernier étage au sein de la copropriété sise [Adresse 1], dont le syndic était le cabinet Lieutaud de 2001 au 15 juin 2017.

Se plaignant d'infiltrations récurrentes en provenance de la toiture de l'immeuble depuis plus de dix ans, Mme [U] a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), lequel a appelé en la cause le cabinet Lieutaud, et par ordonnance du 13 octobre 2017, M. [I] a été désigné comme expert judiciaire.

M. [I] a déposé son rapport le 31 octobre 2018.

Par jugement du 30 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a statué ainsi :

- dit que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres subis par Mme [U] dans son appartement,

- condamne le syndicat des copropriétaires sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à procéder à la réfection de la couverture et des ouvrages associés de l'immeuble sis [Adresse 1], conformément au devis de la société DS toiture en date du 9 juin 2017 et aux préconisations de l'expert judiciaire, et ce pendant un délai de trois mois,

- dit que le cabinet Lieutaud et le syndicat des copropriétaires sont responsables chacun à hauteur de 50 % des préjudices subis par Mme [U],

- condamne le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à payer chacun à Mme [U] la somme de 4 564,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2019,

- condamne le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à payer chacun à Mme [U] la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel subi du 1er septembre 2015 au 1er mars 2016 puis du 1er mars 2017 au 31 mai 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2019,

- déboute Mme [U] du surplus de sa demande de ce chef,

- ordonne la capitalisation annuelle des intérêts,

- déboute le cabinet Lieutaud de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge,

- ordonne l'exécution provisoire du jugement,

- condamne le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à payer chacun à Mme [U], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud aux dépens comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire, à hauteur de moitié chacun,

- dispense Mme [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- déboute Mme [U] du surplus de sa demande de ce chef.

Le tribunal a retenu :

- que l'expert judiciaire a estimé que la cause des désordres subis par Mme [U] dans son appartement, réside dans le mauvais état des toitures et des ouvrages associés, en observant que les toitures sont anciennes et non entretenues,

- que l'inertie du cabinet Lieutaud en tant que syndic est avérée dès lors qu'une simple visite du dernier étage, aurait suffi à prendre conscience du problème,

- que l'inertie du syndic n'est pas exclusive de la vétusté des toitures qui incombe au syndicat des copropriétaires,

- sur le préjudice de jouissance, que n'est pas caractérisée une inhabitabilité totale de l'appartement de Mme [U], ce qui implique de retenir une somme mensuelle de 1 000 euros,

- sur l'appel en garantie, que la société cabinet Lieutaud ne démontre pas une faute du syndicat des copropriétaires.

Par déclaration du 18 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 25 mai 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

À titre liminaire, au visa de l'article 538 du code de procédure civile,

- de déclarer irrecevable l'appel principal RG N° 20/02701 formé par la SAS cabinet Lieutaud le 20 février 2020,

Sur le fond,

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

- de réformer le jugement en ses dispositions appelées et statuant à nouveau,

- de débouter Mme [U] de toutes ses demandes tendant à voir dire et juger qu'il est responsable des désordres qu'elle allègue et de sa demande aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte les travaux de réfection de couverture et des ouvrages associés conformément au devis de la société DS toiture et aux préconisations de l'expert judiciaire,

- subsidiairement, de condamner directement le cabinet Lieutaud à supporter les condamnations qui pourraient être prononcées,

- subsidiairement, si, par impossible et contre toute attente, la cour devait retenir une part de responsabilité contre lui, de condamner le cabinet Lieutaud à le relever et garantir intégralement, indemne de toutes condamnations, en principal, intérêt, frais et accessoires,

- en tout état de cause, si la cour devait confirmer le principe d'un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud, de dire et juger que la responsabilité du cabinet Lieutaud ne saurait être inférieure à 90%, selon les conclusions de l'expert judiciaire et condamner le cabinet Lieutaud à supporter la part de responsabilité retenue à son encontre dans cette proportion,

- de débouter Mme [U] de ses demandes tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires avec le cabinet Lieutaud,

- de débouter Mme [U] de ses demandes indemnitaires, tant au titre du préjudice matériel que des préjudices immatériels,

- subsidiairement, de les réduire largement dans leur montant, à de plus justes proportions,

- de débouter Mme [U] de sa demande de capitalisation annuelle des intérêts,

- de débouter Mme [U] de ses demandes de condamnation à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des dépens, en ce compris les frais de constats d'huissier et les frais d'expertise,

- de condamner directement le cabinet Lieutaud à supporter les condamnations que la cour pourrait prononcer de ce chef, et, subsidiairement, condamner le cabinet Lieutaud à le relever et garantir indemne de toutes condamnations de ce chef,

- en tout état de cause, si la cour estimait devoir appliquer un partage de responsabilité, de condamner le cabinet Lieutaud à supporter les indemnités fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, les frais et les dépens à hauteur d'une quote-part qui ne saurait être inférieure à 90%,

- de débouter Mme [U] de sa demande tendant à être dispensée de sa quote-part des frais de procédure,

- de débouter Mme [U] de sa demande tendant à être dispensée de sa quote-part de l'indemnisation de son propre préjudice, comme infondée et injustifiée, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Par conséquent,

- de débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, tant à titre principal que subsidiaire, ainsi que de l'ensemble des chefs de son appel incident,

- de débouter la société cabinet Lieutaud de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et des fins de son appel incident,

- de condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me. P.Y. Imperatore de la SELARL Lexavoué.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

- qu'il a normalement rempli ses obligations de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes, au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

- que la condamnation sous astreinte est infondée et, en tout état de cause, injustifiée, en l'état du vote définitif intervenu sur ces travaux lors de l'assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2018, présidée par Mme [U] et de la commande des travaux, que les travaux ont été commandés lorsque la totalité des fonds ont été réunis, soit le 28 octobre 2019 pour débuter mi-janvier 2020,

- que c'est à tort que le premier juge l'a condamné sous astreinte surtout après avoir constaté qu'il avait déjà voté les travaux,

- que l'expert judiciaire a proposé les imputabilités de 90 % pour le cabinet Lieutaud et 10 % pour le cabinet Fergan, que c'est à tort et par une analyse inexacte que le tribunal a écarté cet avis en estimant que l'inertie du cabinet Lieutaud n'est pas exclusive de la vétusté des toitures qui incombe au syndicat des copropriétaires, que le tribunal n'a pas tiré les conséquences des fautes retenues contre le cabinet Lieutaud,

- que l'appel incident du cabinet Lieutaud est infondé, aucune faute contractuelle du syndicat des copropriétaires n'étant prouvée,

- qu'il ne peut pas être condamné in solidum avec le cabinet Lieutaud au regard des conclusions de l'expert, que Mme [U] ne développe des griefs qu'à l'égard du cabinet Lieutaud,

- que s'agissant du préjudice matériel, Mme [U] doit en supporter une part à proportion des tantièmes de ses lots,

- que les sommes demandées au titre du préjudice immatériel sont manifestement excessives, que l'expert fixe l'apparition des premières infiltrations à début 2015, qu'il n'est pas établi que l'appartement est impossible à louer, qu'il n'est pas établi que le congé du locataire a été donné en raison des désordres constatés par l'huissier, que le montant alloué par le tribunal, bien que diminué de moitié est également excessif,

- que les conditions de la capitalisation des intérêts ne sont pas réunies en l'espèce,

- que l'équité ne commande pas de faire application de la dispense de contribution à la dépense commune en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 2 janvier 2023, la société cabinet Lieutaud demande à la cour :

Vu les articles 550 et 552 du code de procédure civile,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1100 et suivants et 1984 du code civil,

- de la recevoir en son appel incident et provoqué,

- de réformer le jugement appelé en ce qu'il :

- a dit que le cabinet Lieutaud et le syndicat des copropriétaires sont responsables chacun à hauteur de 50 % des préjudices subis par Mme [U],

- l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 4 564,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2019,

- l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel subi du 1er septembre 2015 au 1er mars 2016 puis du 1er mars 2017 au 31 mai 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2019,

- a ordonné la capitalisation annuelle des intérêts,

- l'a déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge,

- l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la moitié des dépens,

En conséquence, statuant à nouveau,

- de débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

- très subsidiairement, de condamner le syndicat des copropriétaires de la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- en tout état de cause de condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société cabinet Lieutaud soutient pour l'essentiel :

- que son appel incident et provoqué est recevable, l'appel principal du syndicat des copropriétaires n'étant pas caduc,

- que la responsabilité du syndic ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 18, mais qu'il doit s'agir d'une faute personnelle prouvée,

- qu'il ressort de la chronologie des faits et des pièces notamment les procès-verbaux d'assemblée générale des 15 octobre 2015 et 17 juin 2017 que les copropriétaires ne désiraient pas faire procéder à la réfection de la toiture puisqu'ils ont d'abord demandé l'avis d'un maître d''uvre puis la désignation d'un expert judiciaire,

- que l'expert n'a pas noté l'urgence particulière à faire exécuter tel ou tel travaux, relevant même que les désordres ont été réglés suite à différentes interventions sur la toiture,

- que l'expert n'argumente pas pourquoi il a retenu sa responsabilité pour 90 %, contrairement aux dispositions de l'article 328 du code de procédure civile, que l'expert ne s'est pas expliqué sur le plan des imputabilités techniques, que c'est le syndicat des copropriétaires qui est gardien des parties communes,

- que la faute du syndic, si tant est qu'elle soit prouvée, ne peut s'apprécier que comme une perte de chance,

- qu'il n'existe en l'espèce aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice très limité,

- qu'il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires a constamment refusé de faire les travaux de rénovation totale de la toiture, que la situation relève de la seule faute contractuelle exclusive du syndicat des copropriétaires,

- concernant le coût des travaux, soit le préjudice matériel alloué, que Mme [U] doit en supporter une part à hauteur de ses tantièmes,

- que Mme [U] est défaillante à rapporter la preuve de son préjudice lié à la perte des loyers, qu'elle élude l'éventuelle prise en charge de ce préjudice par son assureur, que seule la chambre bleue serait impropre à sa destination et pas la totalité de l'appartement, que le montant du préjudice locatif de 1 000 euros par mois retenue par le premier juge, est injustifié, que l'expert date l'apparition des désordres dans la chambre bleue au 30 mars 2017, qu'ainsi il ne saurait être caractérisé un préjudice locatif pour la période du 01/09/2015 au 01/03/2016, que de surcroit le changement de syndic est intervenu le 15 juin 2017 et ne disposait plus d'aucun pouvoir.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 janvier 2023 avec demande de rabat de l'ordonnance de clôture, Mme [U] demande à la cour :

In limine litis,

Vu l'article 538 du code de procédure civile,

- déclarer irrecevable l'appel principal interjeté le 20 février 2020 par le cabinet Lieutaud,

Au fond,

Vu les articles 10-1, 14 et 18 de la loi du 6 juillet 1965 (sic),

Vu l'article 1240 du code civil,

- de confirmer le jugement du 30 septembre 2019 en ce qu'il :

- a dit que le syndicat des copropriétaires était responsable des désordres au visa de l'article 14 de loi du 10 juillet 1965,

- a condamné le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard à procéder à la réfection de la couverture et des ouvrages associés de l'immeuble au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

- a dit que le cabinet Lieutaud et le syndicat des copropriétaires sont responsables chacun à hauteur de 50% des préjudices subis par elle,

- a condamné le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à régler la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais d'expertise,

- l'a dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure,

- a ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- de réformer pour le surplus le jugement dont appel et statuant à nouveau :

- de dire et juger que son préjudice matériel doit être fixé à la somme de 11 616 euros TTC,

- de dire et juger qu'elle doit être indemnisée de l'intégralité de ses préjudices résultant de l'impossibilité de relouer son appartement et correspondant à la totalité des pertes locatives pour la période du 01.09.2015 au 15.03.2016 (12 300 euros) et du mois de mars 2017 jusqu'à la réception des travaux de toiture le 9 juillet 2020 (soit 82 000 euros),

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à régler les sommes de 11 616 euros TTC au titre du préjudice matériel et 94 300 euros au titre du préjudice immatériel, avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à régler la somme de 1 061 euros au titre des frais de constats d'huissier réalisés,

- de la dispenser de sa participation à l'indemnisation de son propre préjudice matériel et immatériel résultant exclusivement des agissements de la copropriété et de son ancien syndic, le cabinet Lieutaud,

- d'ordonner la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire,

- de confirmer le montant des condamnations prononcées en première instance et, y ajoutant, actualiser son préjudice jusqu'à réception des travaux en toiture soit au 9 juillet 2020,

En toute hypothèse,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Lieutaud à lui régler la somme de 5 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction au profit de la SCP Magnan, avocat qui en a fait l'avance.

Mme [U] argue en substance :

- qu'il est manifeste que malgré le vote en assemblée générale du 14 décembre 2018, la copropriété attendra le prononcé du jugement la condamnant sous astreinte le 30 septembre 2019, pour commander les travaux le 29 octobre 2019, que c'est donc à juste titre que l'astreinte a été prononcée,

- que la jurisprudence considère que le syndic engage personnellement sa responsabilité s'il ne fait pas exécuter de sa propre initiative les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, que le syndic a reconnu qu'il fallait refaire toute la toiture depuis sa première plainte de 2006, que le syndic est resté passif pendant de nombreuses années, que l'assemblée générale du 15 juillet 2016 qui prévoyait le vote de ces travaux a été annulée sans justification,

- que son préjudice est caractérisé car elle n'a pu remettre en location son bien du fait des manquements du cabinet Lieutaud rendant l'appartement inhabitable,

- que l'assurance « propriétaire non occupant » ne joue que lorsque la responsabilité du propriétaire est engagée, qu'elle communique son attestation d'assurance auprès de la société Allianz qui a pris effet le 30 mars 2017 et ne garantissant pas les fuites apparues en 2006, que le contrat ne comporte pas la garantie facultative complémentaire pour perte de loyers,

- qu'il incombe au syndic de justifier qu'il a souscrit un contrat d'assurance pour le compte de la copropriété lorsqu'il était syndic et qu'à défaut la cour pourra constater les graves manquements du syndic à ses obligations professionnelles,

- que le cabinet Lieutaud est pleinement responsable des pertes locatives consécutives au premier départ de locataire au 16 septembre 2015, que le deuxième départ de locataire est intervenu le 22 mars 2017 soit pendant le mandat du cabinet Lieutaud,

- que le préjudice matériel est supérieur, au regard d'un nouveau devis produit,

- que l'appartement était devenu inhabitable, ce qui a poussé les locataires à partir, que c'est à tort que le premier juge a limité à 50 % la perte locative,

- qu'elle doit être indemnisée totalement de ses préjudices en vertu des principes généraux de valeur constitutionnelle,

- que si elle doit effectivement participer aux charges de l'immeuble concernant la réfection de la toiture, elle n'a pas à supporter une quote part des pertes locatives subies par la faute exclusive du syndic et/ou des autres copropriétaires, que certaines décisions ont été rendues en ce sens,

- que la jurisprudence retient la responsabilité in solidum lorsqu'il est démontré un dommage unique, imputable à plusieurs co-auteurs, dont le comportement a concouru à l'entier dommage.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 janvier 2023.

L'ordonnance de clôture a été révoquée avec l'accord des parties, pour accepter les dernières conclusions et pièces déposées le 17 janvier 2023 et une nouvelle clôture est intervenue le 17 janvier 2023, avant l'ouverture des débats.

L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour qui ne les a pas toutes reprises dans l'exposé du litige, n'en est pas saisie.

Il n'y a pas lieu de statuer sur l'irrecevabilité de l'appel de la société cabinet Lieutaud, objet d'une autre instance distincte de la présente.

Afin de statuer sur la responsabilité recherchée du syndicat des copropriétaires et du syndic, il importe de déterminer la nature et l'origine des désordres, puis d'examiner les demandes principales et les appels en garantie réciproques.

Sur la nature et l'origine des désordres

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, les désordres subis par Mme [U], dont l'appartement est situé au troisième étage, dans un immeuble de trois étages et un quatrième étage en attique pour les chambres de bonnes, vides et quasiment abandonnées, trouvent leur origine dans le très mauvais état de la toiture de l'immeuble et des ouvrages associés, décrits ainsi :

- « les ouvrages sont anciens à l'évidence non entretenus »,

- « on remarque qu'il y a eu plusieurs remaniements, nombreux glissements, qui font que le recouvrement est parfois insuffisant voire limite, les encastrements dans l'enduit des murs en attique est parfois inexistant et il n'y a pas de bande solline, de la calendrite a été ajoutée traduisant la reconnaissance de fuites (') Les verrières des lanterneaux sont de simples volumes verriers posés sur des cornières métalliques. Les joints de mastic ont reçu un habillage qui se décolle et de nombreux verres sont cassés en partie basse. »

Après avoir listé les désordres constatés par huissier avant qu'il ne soit désigné le 11 septembre 2015 et le 30 mars 2017, puis par lui-même en cours d'expertise, l'expert judiciaire énonce qu'il y a des concordances entre les désordres observés en toiture et les désordres constatés chez Mme [U]. Il souligne notamment que toutes les traces des désordres observés au plafond dans la chambre 1 (chambre bleue) et la chambre 4, sont sous les deux premiers pans de toiture et que seul le désordre déclaré au plafond de la salle de bains n° 1 se situe sous un local situé en attique.

Ceux qu'il a personnellement constatés concernent :

- la chambre 1 ou chambre bleue : moquette saturée d'eau, nombreuses taches marron au plafond ; elle est décrite comme la pièce la plus marquée, qui est sous le pan de toiture bas angle Sud-Est de l'immeuble et située entre deux refends sur lesquels sont montées des cheminées,

- la salle de bains 2 sur jardin : peinture murale au-dessus de la baignoire écaillée ponctuellement, ainsi que sur l'embrasure de la fenêtre,

- chambre 4 : taches d'humidité au plafond ponctuelle à côté du plafonnier et une plus longue entre le plafonnier et la façade.

En revanche, il n'a pas constaté de désordre dans la salle de bains 1, la cuisine et la véranda lors de sa première visite des lieux le 7 décembre 2017, ni le 11 octobre 2018, alors que des désordres y avaient été constatés par huissier le 11 septembre 2015 s'agissant de décollement de peinture et de traces d'infiltration d'eau.

Il conclut ainsi :

- concernant la chambre 1 ou chambre bleue : les observations concernant la couverture sont valables,

- concernant la salle de bains 2 sur jardin : les observations générales concernant les tuiles sont à retenir,

- concernant la salle de bain 1 centrale : s'il n'a pas contesté de désordre, les infiltrations observées au plafond du local commun sont importantes, bien qu'il dispose d'un double plancher, il est à la verticale de la salle de bains 1 : on doit donc retenir cette causalité,

- concernant la chambre 4 : les observations générales concernant les tuiles sont à retenir.

L'expert judiciaire note par ailleurs :

- que des travaux provisoires devaient être engagés sous décision d'une assemblée extraordinaire, que la décision en assemblée générale du 12 octobre 2015, dix mois après la déclaration de sinistre de Mme [U], est bonne bien que tardive en regard du problème d'infiltrations actives impactant des pièces à vivre dans l'appartement du troisième étage, qu'encore sept mois se sont écoulés pour recevoir le rapport du maître d''uvre M. [Z] daté du 23 mai 2016, s'agissant d'un rapport de deux pages, soit une simple lettre, ce qui est peu par rapport aux attendus des copropriétaires,

- qu'au 15 juin 2017 au départ du cabinet Lieutaud, seuls les travaux partiels demandés par la décision du tribunal auront été exécutés, soit deux ans et demi après la première déclaration faite par Mme [U] au cabinet Lieutaud,

- que le cabinet Fergan syndic, qui a repris une situation bloquée, s'est trouvé soumis à la pression du service de santé et d'hygiène de la ville et a sollicité un devis de la société DS toiture, daté du 10 juillet 2017 pour des travaux de premières réparations, qui reprend un précédent devis réalisé en avril 2017,

- que ces travaux provisoires ont été avancés par Mme [U], mais que ces travaux finalement réalisés n'ont pas garanti la mise hors d'eau.

Sur les demandes principales

Il s'agit d'une part de la demande tendant à l'exécution des travaux de la toiture, préconisés par l'expert, d'autre part des demandes d'indemnisation des préjudices subis.

Sur la demande concernant l'exécution des travaux de la toiture

Cette demande est dirigée contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. '. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, les désordres subis par Mme [U] trouvent leur origine dans le défaut d'entretien de la toiture de l'immeuble.

La toiture relève des parties communes de l'ensemble immobilier, l'extrait de règlement de copropriété la visant comme « propriété collective et indivise ».

Cet état de fait n'est pas discuté par les parties et suffit pour la mise en jeu de l'article 14 précité, imposant la prise en charge par le syndicat des copropriétaires des travaux de la toiture.

Le syndicat des copropriétaires conteste le fait que le premier juge l'ait condamné sous astreinte à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, selon devis de société DS toiture, alors que ces travaux avaient été votés par l'assemblée générale du 14 décembre 2018, que les fonds ont été réunis au 18 octobre 2019, que les travaux ont débuté en janvier 2020.

Il est justifié que ces travaux selon le devis de la société DS toiture d'un montant de 79 706 euros TTC, ont bien été votés par l'assemblée générale le 14 décembre 2018 et il ressort des conclusions de Mme [U] que ces travaux ont été achevés en juillet 2020.

Cependant, Mme [U] démontre que depuis plusieurs années, elle réclamait une intervention du syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic, pour régler les problèmes d'infiltrations qu'elle subit de façon récurrente et les atermoiements du syndicat des copropriétaires, alors que cette question était soumise au vote de l'assemblée générale pour la première fois le 12 octobre 2015.

Dès lors c'est par une appréciation pertinente des faits de la cause, que le premier juge a pu décider d'assortir l'obligation d'exécuter les travaux de la toiture, d'une astreinte, malgré le vote de ces travaux par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes d'indemnisation des préjudices

Elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires et la société cabinet Lieutaud au visa global des articles 10-1, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil.

En application de l'article 14 précité, le syndicat est tenu de réparer les préjudices matériel et immatériel subis par les copropriétaires, qui trouvent leur source dans l'absence d'entretien de la toiture, partie commune.

L'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, énonce : « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (') ».

Selon l'article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Mme [U] démontre qu'elle a interpelé le syndicat des copropriétaires de la situation préoccupante de la toiture, en adressant plusieurs courriers à la société cabinet Lieutaud alors syndic, que la société cabinet Lieutaud a répondu par courrier du 8 mars 2006, à l'occasion de l'information d'une intervention ponctuelle sur la toiture, que « cette toiture étant ancienne, elle doit faire l'objet d'une réfection totale pour laquelle nous demandons des devis qui seront présentés en assemblée générale à l'approbation des copropriétaires ».

La société cabinet Lieutaud a été mise en demeure le 9 février 2015, par M. [H] [O], locataire de l'appartement de Mme [U], d'effectuer de toute urgence les travaux d'étanchéité sur le toit pour les pièces suivantes : plafond salle de bains sur cour, plafond pièce principale près de la verrière, plafond de la chambre sur rue.

Au cours de l'assemblée générale du 12 octobre 2015, la résolution n° 7 relative à la demande de Mme [U] concernant la réfection de la totalité de la toiture de la copropriété selon trois devis respectifs de 96 547 euros, 106 458 euros et le dernier en cours, a été suivie de la décision suivante : « Devant la complexité de cette rénovation, les copropriétaires décident de nommer un maître d''uvre pour un diagnostic complet de la toiture et une préconisation des travaux à réaliser, qui seront présentés lors qu'une assemblée générale extraordinaire avant le mois de décembre. Trois devis seront demandés à des maîtres d''uvre, le choix final appartiendra aux copropriétaires ».

La société cabinet Lieutaud a été destinataire, le 23 mai 2016, d'un document intitulé « rapport » concernant la « copropriété sise 135 Prado infiltrations appartement de Mme [U] », établi par M. [Z] du cabinet C.R.D.C., lequel énonce que des tuiles sont descellées, que la gouttière est en mauvais état nécessitant une remise en état immédiat, que la copropriété est engagée à « prévoir la réfection de la toiture (ainsi que de sa façade avant), compte tenu de son état et ceci afin d'éviter tout désordre futur ». Il a relevé en outre que l'un des conduits de cheminée présente une forte condensation avec suintements, s'agissant d'un conduit qui dessert les gaz brulés de la chaudière du logement du rez-de-chaussée et du sous-sol de la SCI Desribes.

Mme [U] a renouvelé des demandes d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, la question de la remise en état de la toiture par courriers du 1er avril 2015, 12 mai 2015, 6 octobre 2015, ainsi que le 28 avril 2017. Elle a assigné en référé le syndicat des copropriétaires et la SCI Desribes en septembre 2016 et a obtenu par ordonnance de référé du 9 décembre 2016, la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux suivants :

- remplacement de la gouttière,

- reprise de l'étanchéité entre la jonction de la bavette de toiture supérieure et la gouttière,

- tubage du conduit de la cheminée sur toute sa longueur.

Une assemblée générale a été convoquée pour le 25 juillet 2016, ayant pour objet en point 6 « Suite aux problèmes d'infiltrations dans l'appartement du dernier étage de Mme [U], la copropriété a mandaté le cabinet C.R.D.C. pour recherche de fuite. Les infiltrations ont pour origine la souche de cheminée dégradée par une importante condensation dans le conduit de cheminée (') Afin de mettre hors d'eau l'appartement de Mme [U] comme la loi le stipule, décision à prendre pour le tubage du conduit de cheminée d'évacuation et reprise de la maçonnerie de souche de cheminée en toiture, selon propositions », un devis étant présenté. Est également évoqué un point n° 9 intitulé « Point sur l'état de la toiture (article sans vote) ». Cette assemblée ne s'est pas tenue.

Au cours de l'assemblée générale convoquée pour le 15 juin 2017, avec pour ordre du jour en résolution n°17 intitulée « A la demande de Mme [U], décision à prendre concernant la réfection en urgence de la toiture de la copropriété au risque d'une procédure en référé » selon quatre devis, un nouveau syndic a été nommé en la personne du cabinet Fergan et les copropriétaires ont décidé que le syndic Fergan demanderait la nomination d'un expert auprès des tribunaux afin que celui-ci rende un diagnostic de la toiture pour savoir si celle-ci doit être refaite entièrement ou partiellement, en renvoyant à une assemblée générale extraordinaire à convoquer début septembre pour prendre une décision sur la toiture.

Le cabinet Fergan en qualité de syndic de la copropriété, a été mis en demeure par le service communal hygiène et santé de Marseille, le 7 juillet 2017, de réaliser des travaux, notamment concernant l'étanchéité de la toiture. Par courrier du 19 juillet 2017 adressé au cabinet Fergan évoquant un échange au cours duquel elle a été informée qu'il ne pouvait mettre en 'uvre le devis, car le dossier ne lui avait pas été transmis par la société cabinet Lieutaud, elle répond positivement à la suggestion qui lui est faite, de procéder à l'avance du montant des travaux.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a été convoquée pour le 14 décembre 2018, pour voter sur les cinq devis de réfection de la toiture visés par l'expert judiciaire et le devis de la société DS toiture a été retenu.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que depuis 8 mars 2006, la société cabinet Lieutaud avait conscience du mauvais état de la toiture et qu'il n'est justifié d'aucune démarche active de sa part en tant que syndic, pourtant tenu d'assurer l'entretien de l'immeuble entre le 8 mars 2006 et octobre 2015, date à laquelle cette question est mise pour la première fois à l'ordre du jour de l'assemblée générale, qui a décidé de retarder la prise de décision à la nomination d'un maître d''uvre pour un diagnostic complet.

A la lecture du « rapport » de M. [Z], intervenu en mai 2016, rappelant la nécessité de la réfection de la toiture outre un autre problème concernant le conduit de cheminée et la gouttière, la société cabinet Lieutaud, qui est le professionnel en la matière, s'est contentée de faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 juillet 2016, seulement la question de la réfection de la souche de la cheminée et de la gouttière, mais pas celle de la réfection totale de la toiture, évoquée seulement comme « point sans vote », alors qu'elle ne pouvait ignorer la recommandation précise contenue dans le « rapport » de M. [Z] concernant l'état de la toiture. En outre, cette assemblée générale ne s'est pas tenue, sans que la société cabinet Lieutaud, syndic professionnel, ne fournisse le moindre début d'explication à ce sujet, si bien qu'aucuns travaux n'ont été votés et c'est ce qui a motivé la condamnation sous astreinte prononcée en référé, contre le syndicat de réaliser les travaux sur la souche de cheminée et la gouttière.

La question de la réfection de la toiture a été remise à l'ordre du jour de l'assemblée générale convoquée pour le 15 juin 2017, date à laquelle les copropriétaires ont décidé en assemblée générale de changer de syndic et de reporter encore cette question de la réfection de la toiture, en préconisant la désignation d'un expert et en renvoyant à une assemblée générale extraordinaire à convoquer début septembre. Les travaux ont été finalement votés le 14 décembre 2018, à mettre en relation avec la date du dépôt du rapport d'expertise intervenu le 31 octobre 2018.

Ainsi, sont mis en évidence des défauts de diligence de la société cabinet Lieutaud, syndic professionnel, qui ne justifie en outre pas d'avoir interpelé le syndicat des copropriétaires sur la nécessité de prendre des décisions sur la toiture, alors qu'il avait connaissance de la nécessité d'une réfection totale depuis l'année 2006.

Mme [U] démontre donc une responsabilité concurrente du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1065 et de la société cabinet Lieutaud en application de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

S'agissant du préjudice matériel, l'expert judiciaire l'a évalué à 9 129 euros TTC correspondant à la réfection de l'appartement en peinture après le départ de son premier locataire M. [O], aux travaux en toiture avancés par Mme [U], aux travaux de propreté rendus nécessaires par les dernières infiltrations constatées par lui le 11 octobre 2018 selon devis de la société Somainbat du 14 septembre 2018 pour 1 940 euros TTC.

Mme [U] verse aux débats un devis daté du 18 février 2020 pour un montant de 4 869,70 euros, qu'elle souhaite voir substituer au devis Somainbat, ci-dessus évoqué de 1 940 euros, en arguant d'une aggravation des désordres dans la chambre bleue nécessitant la dépose du faux plafond.

Cependant la nécessité de la dépose du faux plafond et l'aggravation alléguée des désordres ne sont étayées par aucune pièce, le seul établissement d'un devis étant insuffisant.

Il convient donc de retenir le préjudice matériel pour le montant de 9 129 euros TTC et de confirmer le jugement appelé sur ce point, sauf à y ajouter le montant de 1 061 euros au titre des frais de constat d'huissier (trois au total), sur lesquels le premier juge a omis de statuer, ces frais étant nécessaires pour la préservation de ses droits.

S'agissant du préjudice immatériel, Mme [U] qui reproche au premier juge de n'avoir pas indemnisé l'intégralité de la perte de loyer mais seulement 50 % de celle-ci, justifie :

- que l'appartement était loué depuis le 5 juillet 2010 moyennant un loyer de 1 850 euros et 200 euros au titre de la provision sur les charges, par la société LCL pour M. [O],

- que M. [O] s'est plaint en décembre 2014 d'un dégât des eaux dans la salle de bains côté cour en précisant que c'est la troisième fois qu'il subit un dégât des eaux dans trois pièces différentes,

- que M. [O] a mis en demeure la société cabinet Lieutaud syndic, en février 2015,

- qu'il y a eu une carence locative du 16 septembre 2015 au 15 mars 2016,

- que l'appartement a été loué à compter du 15 mars 2016 moyennant un loyer de 1 800 euros et 200 euros au titre de la provision sur les charges, par la société Innate pharma,

- que depuis le 1er avril 2017 il n'y a plus de locataire,

- qu'en juillet 2018 elle a été informée par mail, de l'échec de la mise en location en raison des infiltrations constatées pendant la visite par le gestionnaire du bien,

- que le mandataire gestionnaire du bien, atteste en septembre 2018, avoir effectué de nombreuses visites, qui n'ont pas abouti en raison notamment de la présence de fuites d'eau importantes au niveau des plafonds.

Ainsi, il est établi que le départ du premier locataire en septembre 2015, est consécutif aux dégâts des eaux récurrents subis dans l'appartement, du fait de l'absence d'entretien de la toiture. Le constat d'huissier dressé en septembre 2015 démontre que les désordres affectaient la salle de bains 2, la salle de bains 1, la chambre 4, la cuisine, la véranda, soit cinq pièces sur neuf sans compter le hall et les toilettes.

L'appartement n'étant pas totalement inhabitable, il y a lieu de retenir une perte locative de 1 200 euros par mois pendant six mois, soit 7 200 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 30 mars 2017, que des désordres existaient dans la chambre 1 (chambre bleue), dans la salle de bains 2, dans la chambre 4 et dans la cuisine. Mme [U] a procédé à des travaux de remise en peinture, puisque l'expert en décembre 2017 a relevé le très bon état de toutes les surfaces et n'a fait une observation que pour la chambre 1 dite chambre bleue dans laquelle il a constaté que la moquette était recouverte par un film polyane, vraisemblablement laissé par le peintre, et précisé qu'au centre de ce revêtement il a observé des traces de flaques d'eau colorées brun clair. Deux autres désordres sont aussi relevés en décembre 2017 : peinture murale écaillée au-dessus de la baignoire dans la salle de bains 2 et traces d'humidité au plafond dans la chambre 4. Ces mêmes désordres sont retrouvés en octobre 2018 dans le procès-verbal de constat dressé par huissier, ainsi que par l'expert.

Ces constatations de désordres affectant trois pièces sur neuf, est de nature à justifier le départ du nouveau locataire et dissuader des éventuels candidats à la location, ainsi que le confirme l'attestation du gestionnaire de bien.

Il y a lieu de retenir également une perte locative de 1 200 euros à compter du 1er avril 2017 jusqu'à la date de réalisation des travaux intervenue le 9 juillet 2020, pendant trente-neuf mois et neuf jours, soit 47 160 euros.

Le préjudice immatériel total s'élève ainsi à la somme totale de 54 360 euros. Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.

Le lien de causalité entre le défaut d'entretien de la toiture imputable concurremment au syndicat des copropriétaires et à la société cabinet Lieutaud, et le préjudice matériel, est manifeste.

S'agissant du préjudice immatériel, le mandat de la société cabinet Lieutaud a cessé le 15 juin 2017. Si le départ du premier locataire [O] en septembre 2015 est en lien avec la faute de la société Lieutaud concurremment avec celle du syndicat des copropriétaires, il est constaté que le mandat de la société cabinet Lieutaud a cessé le 15 juin 2017, que les travaux sur la toiture n'ont finalement été votés que le 14 décembre 2018 et terminés le 9 juillet 2020, soit trois ans après. S'il est exact que la société cabinet Lieutaud, n'était plus syndic en charge, il ressort des développements ci-dessus que c'est son inertie fautive pendant son mandat, qui a contribué à la persistance du préjudice de perte locative pendant une durée qu'il convient de retenir de dix-huit mois après la fin de son mandat, correspondant à la date du vote en assemblée générale des travaux.

Il est vérifié que la police d'assurance propriétaire non occupant souscrite par Mme [U], à compter du 30 mars 2017, ne lui a procuré aucune indemnisation, celle-ci ne couvrant pas la perte locative.

Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La jurisprudence admet la solidarité entre les coresponsables d'un même dommage, en qualifiant la condamnation d'in solidum.

En conséquence, Mme [U] est bien fondée à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 190 euros in solidum avec la société cabinet Lieutaud, au titre du préjudice matériel, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 54 360 euros in solidum avec la société cabinet Lieutaud à hauteur de 31 200 euros au titre du préjudice immatériel.

Selon les dispositions de l'article 1231-7 du code civil, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »

L'article 1343-2 du même code énonce que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le premier juge avait fait courir les intérêts à compter de l'assignation, soit le 4 mars 2019 avec capitalisation de ceux-ci.

Aucun moyen n'étant développé sur le point de départ des intérêts et aucune condition n'étant prévue par la loi à la capitalisation des intérêts alors qu'il est établi que Mme [U] a réglé des sommes et subi une perte locative antérieurement au 4 mars 2019, il convient de confirmer le jugement sur le point de départ des intérêts au taux légal et la capitalisation de ceux-ci, à la fois sur le préjudice matériel et le préjudice immatériel selon les modalités précisées dans le dispositif ci-après.

Sur les appels en garantie réciproques

Il ressort des développements ci-dessus que l'inertie fautive de la société cabinet Lieutaud, chargée d'assurer l'entretien des parties communes en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas mis en mesure le syndicat des copropriétaires, de décider en pleine connaissance de cause, de la nécessité de voter les travaux de la toiture.

De 2006 à 2015, il n'est justifié d'aucune démarche active et ensuite un défaut manifeste de conseil de la part de la société cabinet Lieutaud, syndic professionnel, est caractérisé, ce qui a fait perdre une chance importante pour le syndicat des copropriétaires, de faire voter les travaux impératifs nécessités pour l'entretien de cette toiture, générant à la fois la nécessité d'assumer les travaux de réfection de la toiture et des préjudices pour Mme [U] copropriétaire, que le syndicat des copropriétaires est aujourd'hui condamné à indemniser à hauteur d'un montant total de 92 030 euros (10 190 + 81 840).

Il n'y a pas lieu de retenir l'avis de l'expert judiciaire qui procède à un partage d'imputabilité entre les syndics successifs à hauteur de 90 % pour la société cabinet Lieutaud et 10 % pour le syndic Fergan, alors que la responsabilité de ce dernier n'est pas recherchée dans le cadre de la présente procédure.

En revanche, il y a lieu de considérer au vu de la gravité des manquements et de sa qualité de professionnel, que la perte de chance imputable à la société cabinet Lieutaud, doit être fixée à 70 %.

La société cabinet Lieutaud sera donc condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 70 % des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires.

Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires étant lui-même tenu en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sa responsabilité in solidum étant recherchée, il sera débouté de sa demande tendant à ce que la société cabinet Lieutaud, soit directement condamnée pour sa part de condamnation.

Par voie de conséquence, la société cabinet Lieutaud qui ne démontre d'ailleurs pas que le syndicat des copropriétaires a commis une faute de nature à la préjudicier, sera déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées contre elle et le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de dispense fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Mme [U] sur le fondement de ce texte, demande à être dispensée de participer en tant que copropriétaire, non seulement aux frais de procédure, mais également aux condamnations prononcées à son bénéfice au titre des préjudices matériel et immatériel subis en raison de l'inertie du syndicat des copropriétaires et du syndic, ces frais et préjudices étant répartis entre les autres copropriétaires.

Selon les dispositions des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il est constaté que ce texte ne vise que les frais de procédure et ne peut donc servir de fondement à la demande de Mme [U] concernant la condamnation à indemniser ses préjudices matériel et immatériel, par le syndicat des copropriétaires.

Mme [U] soutient que ce règlement fait échec au principe de l'indemnisation intégrale de son préjudice. Cependant au regard du seul fondement allégué au contradictoire des autres parties, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande, excédant celle concernant la dispense des frais de procédure, si bien que le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, le jugement appelé sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires et la société cabinet Lieutaud seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise, à hauteur de 70 % pour la société cabinet Lieutaud et 30 % pour le syndicat des copropriétaires, avec distraction des dépens au profit du conseil de Mme [U] qui le demande.

Ils seront condamnés aux frais irrépétibles de première instance confirmés pour 3 000 euros au total, et d'appel, dans la même proportion.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé sauf en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à procéder à la réfection de la couverture et des ouvrages associés de l'immeuble sis [Adresse 1], conformément au devis de la société DS toiture en date du 9 juin 2017 et aux préconisations de l'expert judiciaire, et ce pendant un délai de trois mois,

- fixé le point de départ des intérêts au 4 mars 2019,

- ordonné la capitalisation des intérêts ;

- dispensé Mme [C] [U] épouse [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- débouté la société cabinet Lieutaud de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir des condamnations mises à sa charge ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, à payer à Mme [C] [U] épouse [R], la somme de 10 190 euros (dix mille cent quatre-vingt-dix euros) in solidum avec la société cabinet Lieutaud, au titre du préjudice matériel, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2019 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, à payer à Mme [C] [U] épouse [R], la somme de 54 360 euros (cinquante-quatre mille trois cent soixante euros) in solidum avec la société cabinet Lieutaud à hauteur de 31 200 euros (trente et un mille deux cents euros) au titre du préjudice immatériel, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2019 sur la somme de 32 000 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamne la société cabinet Lieutaud à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, des condamnations prononcées contre lui, à hauteur de 70 % (soixante-dix pour cent) ;

Déboute Mme [C] [U] épouse [R], de sa demande tendant à être dispensée de la participation à la condamnation à indemniser ses préjudices matériel et immatériel, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, et la société cabinet Lieutaud aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de l'expertise, à hauteur de 70 % pour la société cabinet Lieutaud et 30 % pour le syndicat des copropriétaires, avec distraction au profit de la SCP Magnan ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, et la société cabinet Lieutaud à payer à Mme [C] [U] épouse [R], la somme de 7 000 euros (sept mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dans la même proportion.

Dispense Mme [C] [U] épouse [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 derniers alinéas ;

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ