COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MARS 2023
PH
N° 2023/ 110
N° RG 19/16739 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFC36
[K] [R] [Z]
[M] [R] [Z]
[S], [W] [R] [Z]
C/
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES PINS PARASOLS DE LA ROQUE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SELAS CABINET POTHET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 06 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/001162.
APPELANTS
Monsieur [K] [R] [Z], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Ludovic DE VILLELE, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [M] [R] [Z], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Ludovic DE VILLELE, avocat au barreau de PARIS
Mademoiselle [S], [W] [R] [Z], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Ludovic DE VILLELE, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA MER ET SOLEIL, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] sont propriétaires des lots n° [Cadastre 2] (appartement) et 68 (garage) au sein de la copropriété [Adresse 4].
Par exploit du 18 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Pins parasols de la Roque (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, les a faits citer devant le tribunal d'instance de Fréjus en vue d'obtenir le règlement d'un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.
Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal d'instance de Fréjus a statué ainsi :
- condamne solidairement M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires :
- la somme 4 050,28 euros au tire des charges et provisions sur charges arrêtées au 3 octobre 2018 au titre ses charges dues pour la période du 1er janvier 2016 au 3 octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] aux dépens.
Par déclaration du 29 octobre 2019, M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance d'incident du 9 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a dit n'y avoir lieu à radiation du rôle de l'affaire à raison de l'inexécution des condamnations assorties de l'exécution provisoire et débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
Dans leurs conclusions d'appelant déposées et notifiées par le RPVA le 30 décembre 2019, M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] demandent à la cour :
- de les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés,
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- les a solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 050,28 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtées au 03 octobre 2018 au titre des charges dues pour la période, du 1er janvier 2016 au 03 octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- les a solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre d'un préjudice,
Statuant à nouveau,
- de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges pour la période, du 1er janvier 2016 au 03 octobre 2018 à hauteur de 1 177,95 euros,
- de confirmer le jugement en ce qu'il rejette la demande de condamnation à la somme de 600 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic,
- de réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre d'un préjudice,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'indivision [R] [Z] avait perçu la somme de 8 160,20 euros,
A titre subsidiaire,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de délais de paiement, et dire et juger qu'ils bénéficieront d'un délai de vingt-quatre mois pour apurer leur dette,
En tout état de cause,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Maud Daval Guedj de la SCP Cohen ' Guedj ' Montero ' Daval Guedj, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 4 février 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris du 6 septembre 2019, sauf à réactualiser la créance et à augmenter à 1 000 euros le préjudice au titre du trouble de trésorerie,
- de condamner M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] à lui payer la somme de 5 191,28 euros pour la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020,
- de condamner M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre dudit préjudice,
- de dire que la cour n'est pas saisie d'une critique sur le chef du jugement dont appel au titre des frais irrépétibles,
En conséquence,
- de juger que le jugement du 6 septembre 2019 est définitif en ce qu'il a condamné les consorts [R] [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
- de constater que le jugement du 3 juin 2019 n'est pas frappé d'appel,
- de rejeter toute demande de délai,
- de condamner M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] en cause d'appel, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que la SELAS cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour les moyens développés au soutien des prétentions, il est expressément référé aux conclusions respectives des parties.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 janvier 2023.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant ne reprend pas toutes les demandes formulées dans les motifs de ses conclusions.
Il s'agit de la demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires faute de préalable de conciliation.
Il en est de même pour le dispositif des conclusions de l'intimé, qui en outre, comporte des demandes de « juger » « dire » et « constater » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
La demande concernée concerne celle tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé de mettre à la charge de M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] les frais de mise en contentieux du syndic.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:
- les contrats de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,
- un relevé de compte au nom de M. [M] [R] [Z] au 3 octobre 2018 commençant avec l'appel de fonds du 1er janvier 2016, faisant apparaître un montant dû de 4 177,95 euros, dont 850 euros au titre « Pothet F.030591 / 01072016 », correspondant à des honoraires d'avocat,
- le jugement du 6 mai 2016 condamnant M. [M] [R] [Z] à payer des charges de copropriété pour la période arrêtée au 19 janvier 2016,
- un relevé de compte au 31 janvier 2020 commençant avec l'appel de fonds du 1er janvier 2016, faisant apparaître un montant dû de 5 191,28 euros, dont 850 euros au titre « Pothet F.030591 / 01072016 », correspondant aux mêmes honoraires d'avocat,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2016 à 2019 approuvant les comptes des exercices de juillet 2015/juin 2016 à juillet 2018/juin 2019 et les budgets prévisionnels,
- les appels de fonds depuis le 1er janvier 2016,
- les états de répartition pour les exercices 2015/2016 à 2017/2018,
- le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan le 20 juillet 2018, statuant sur le commandement de payer valant saisie immobilière en exécution du jugement du 6 mai 2016, annulant la procédure de saisie immobilière pour caractère abusif et l'arrêt du 28 mars 2019 rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence sur appel interjeté par le syndicat des copropriétaires, déclarant caduque la déclaration d'appel,
- le jugement rendu par le juge de l'exécution d'Orléans le 19 mars 2019, statuant sur une saisie attribution de compte bancaire en exécution du même jugement du 6 mai 2016, déclarant l'assignation du syndicat des copropriétaires, caduque, le procès-verbal de saisie attribution comportant mention et déduction de la somme de 3 000 euros de la condamnation prononcée.
De leur côté, M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] produisent des échanges avec le syndic de la copropriété datant du 23 mars 2015, concernant une surconsommation anormale d'eau sur la période de mi-septembre 2012 à février 2013, soit à une période non couverte par la présente demande au titre des charges de copropriété.
M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] ne contestent pas le montant auquel ils ont été condamnés par le premier juge sous réserve de la déduction de la somme de 3 000 euros.
Or, il ressort des pièces ci-dessus examinées, qu'ils contestent à tort l'imputation de la somme de 3 000 euros versée en 2017, sur le titre antérieur. En effet, ils ne justifient pas à quel titre ledit versement a été opéré et il est constaté que ce montant est déduit par l'huissier chargé de l'exécution de la condamnation prononcée par le jugement du 6 mai 2016.
M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] ne peuvent pas demander à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'indivision [R] [Z] avait perçu la somme de 8 160,20 euros, alors que le dispositif du jugement ne contient rien de tel, cette somme n'ayant d'ailleurs rien à voir avec les charges de copropriété, s'agissant d'une somme correspondant à la garantie des loyers impayés souscrite et mise en jeu.
Il est constaté que dans le dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires, non discuté par les appelants, la somme de 127,67 euros seule déduite par le premier juge, figure au crédit du compte.
Ainsi, M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme actualisée à 5 191,28 euros pour la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020 inclus, comme demandé et justifié par les pièces examinées, ce qui induit que le jugement appelé doit être confirmé sur le montant des charges de copropriété.
Sur la demande au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 du code de procédure civile, il est constaté que le dispositif du jugement, ne contient aucune disposition relative à ces frais et que le syndicat des copropriétaires n'a régulièrement saisi la présente juridiction d'aucune demande à ce titre, si bien qu'il n'y a pas lieu à confirmation, ni infirmation.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
S'il est vrai que les appelants ont été précédemment condamnés pour non règlement des charges de copropriété et est de nature à caractériser leur mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires invoque des décisions dans lesquelles il a été jugé que la carence dans le paiement des charges occasionne un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Cependant, il n'explique pas quel est le préjudice qu'il a lui-même subi.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de délai de paiement
Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, applicables en toutes matières, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les appelants ne versent aux débats aucune pièce sur leur situation.
Ils seront donc déboutés de leur demande de délai de paiement.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens distraits au profit du conseil du syndicat des copropriétaires, ainsi qu'aux frais irrépétibles.
Il est constaté que la contribution de 225 euros est naturellement incluse dans les dépens, ainsi que spécifié au 1° de l'article 695 du code de procédure civile, au titre des droits et taxes de l'administration des impôts.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a solidairement condamné M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau compte tenu de l'actualisation de la créance,
Condamne M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 5 191,28 euros (cinq mille cent quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020 inclus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] de leur demande de délai de paiement ;
Condamne M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] aux dépens d'appel, distraits au profit de la SELAS cabinet Pothet ;
Condamne M. [M] [R] [Z], M. [K] [R] [Z] et Mme [S] [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
