COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MARS 2023
ph
N° 2023/ 109
N° RG 19/15649 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7ZW
[C] [G]
[F] [G]
C/
[Y] [A]
[D] [A] épouse [A]
Syndic. de copro. [Adresse 1] ET DU [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Nicolas MERGER
l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES
SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 01 Mars 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/05306.
APPELANTS
Monsieur [C] [G]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [F] [J] épouse [G]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMES
Monsieur [Y] [A]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [D] [A]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ET DU [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FERGAN, dont le siège est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
représenté par Me Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [Y] [A] et Mme [D] [A], sont propriétaires du lot n° 1 de la copropriété située à l'angle du [Adresse 1] et de la [Adresse 4], qui consiste en un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble, avec jardin clôturé, garage et les 509/1 000èmes indivis des parties communes, ainsi que la jouissance exclusive d'une partie de jardin.
M. [C] [G] et Mme [F] [G] sont propriétaires du lot n° 2 de la même copropriété, qui consiste en un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble et les 491/1 000èmes indivis des parties communes, ainsi que la jouissance exclusive d'une partie de jardin.
La copropriété ne comprend que ces deux lots.
Courant 2012, M. et Mme [G] ont fait procéder à des travaux.
Par exploit du 4 juillet 2013, M. et Mme [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), ainsi que M. et Mme [G] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, pour obtenir la remise en état des lieux.
Par jugement du 1er mars 2016, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :
- rejeté les fins de non-recevoir et déclaré recevable l'action de M. et Mme [A],
- condamné M. et Mme [G] à remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient avant les travaux entrepris dans le courant de l'année 2012,
- dit qu'à défaut d'exécution passé le délai de six mois après la signification du présent jugement, M. et Mme [G] seront redevables d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui courra pendant six mois,
- débouté M. et Mme [G] de leur demande de remise des lieux en état,
- dit M. et Mme [G] infondés en leurs prétentions au titre des frais irrépétibles,
- condamné M. et Mme [G] à payer au visa de l'article 700 du code de procédure civile :
- au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros,
- à M. et Mme [A] la somme de 2 500 euros,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. et Mme [G] aux dépens,
- autorisé l'application de l'article 699 du code de procédure civile pour les avocats pouvant y prétendre.
Le tribunal a considéré :
- que tout copropriétaire tire de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, intérêt à agir en justice pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété,
- que M. et Mme [G] ne contestent pas que les travaux ont été réalisés sur les parties communes,
- que les dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public, ce qui signifie qu'elles sont incontournables, et que les copropriétaires, même d'un commun accord et quelles que soient les circonstances, ne peuvent s'en affranchir,
- que les travaux entrepris n'ayant pas fait l'objet d'une autorisation en bonne et due forme en assemblée générale, il convient de faire droit à la demande de démolition et de remise en état,
- que les demandes reconventionnelles de remise en état de M. et Mme [G] concernent soit une partie privative, soit l'aspect extérieur et couvertes par la prescription, soit insuffisamment démontrées.
Par déclaration du 4 mai 2016, M. et Mme [G] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 30 septembre 2016, ils ont obtenu la suspension de l'exécution provisoire du jugement.
Par arrêt du 7 décembre 2017, la cour a ordonné le retrait de l'affaire du rôle des affaires en cours et l'affaire a été réinscrite à la demande de M. et Mme [G] par conclusions du 4 octobre 2019.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 2 janvier 2023, M. et Mme [G] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement du 1er mars 2016,
Statuant à nouveau,
Vu les articles 25 b) et 41-21 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1221 du code civil,
Vu le règlement de copropriété,
- de constater que les travaux entrepris par les concluants sont parfaitement licites et n'occasionnent aucun préjudice aux époux [A],
- d'ordonner la scission du syndicat des copropriétaires, situé [Adresse 4] et [Adresse 1],
- d'enjoindre aux parties de se rendre chez un notaire afin de régulariser les actes nécessaires à cette scission,
En tout état de cause et à titre subsidiaire,
- de dire et juger que la remise en état serait une sanction disproportionnée,
En conséquence,
- de rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des époux [A],
- de condamner solidairement les époux [A] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner de même aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Me Nicolas Merger.
M. et Mme [G] font essentiellement valoir :
- que les travaux ont été l'objet de deux permis de construire validés par un certificat de conformité,
- que la Cour de cassation refuse à l'aune de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme d'ordonner la démolition d'une construction conformément à un permis de construire,
- que les époux [A] étaient avisés des travaux et n'ont contesté que les modifications mais pas la consistance du projet d'extension, si bien qu'il doit être considéré qu'ils ont donné leur accord pour le projet d'agrandissement,
- que M. et Mme [A] ont pris l'initiative de désigner un syndic professionnel bien après les travaux,
- qu'ils sollicitent par application de nouvelles dispositions issues de l'ordonnance du 30 octobre 2019, la scission de la copropriété selon projet de scission établi par un géomètre-expert,
- qu'il s'agit d'une possibilité qui n'existait pas précédemment et ne se heurte donc pas à l'interdiction des demandes nouvelles en cause d'appel,
- que la condition de mise en péril de l'intérêt commun, n'est pas obligatoire et est en l'espèce difficilement contestable,
- que la publication de cette demande est sans intérêt dans la mesure où les actions en révision du règlement de copropriété ne sont pas soumises à publicité,
- que les époux [A] ne subissent aucun préjudice lié aux travaux réalisés,
- subsidiairement, que la sanction de la démolition est disproportionnée.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 30 décembre 2022, M. et Mme [A] demandent à la cour :
- de déclarer infondés les époux [G] en leur appel et irrecevables en leur demande nouvelle de scission de la copropriété et les débouter intégralement de leurs prétentions,
- de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 1er mars 2016,
Y ajoutant,
- de condamner les époux [G] à leur payer la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ceux compris l'ensemble des constats d'huissiers, dont distraction au profit de Me Naudin qui y a pourvu.
M. et Mme [A] soutiennent en substance :
- que le sol et le gros 'uvre constituent des parties communes, que même affecté d'une jouissance privative, le sol demeure partie commune,
- que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont réputés droits accessoires aux parties communes, le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,
- que les constructions nouvellement établies leur causent de graves troubles,
- que la bâtisse édifiée de deux étages sur près de 50 m² au sol, est d'un volume tel, qu'elle obstrue la vue et la luminosité, que pour raccorder cette construction les époux [G] ont percé le mur de façade pourtant partie commune,
- qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'ils ont été informés de l'intention des époux [G] d'édifier sur le sol commun un blockhaus de 50 m² sur deux niveaux, s'appropriant ainsi de la totalité de la constructibilité résiduelle,
- que le permis de construire était affiché sur le portail de M. et Mme [G], route devant laquelle ils n'ont pas à passer pour accéder à leur lot, qu'ils ont découvert à leur retour de congés estivaux les prémisses d'une construction et ont immédiatement mis en demeure par le biais de leur conseil, M. et Mme [G] de stopper tous travaux, que cela a eu pour effet d'accélérer la cadence des travaux,
- que de surcroit M. et Mme [G] ont surélevé leur terrain créant une vue directe sur leur fonds.
Par conclusions d'intimé déposées et notifiées sur le RPVA le 15 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
- de lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à la sagesse de la cour sur le conflit existant entre les deux copropriétaires constituant la copropriété,
- de condamner tout succombant à supporter les frais irrépétibles à hauteur de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner tout succombant à supporter les entiers dépens distrait au profit de Me Olivier Giraud, avocat, sur son affirmation de droit.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 janvier 2023.
L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties sont représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions des intimés comporte des demandes de « dire et juger », de « déclarer » et « constater » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur l'exception d'irrecevabilité de la demande nouvelle de scission de la copropriété
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n'est pas limitative.
L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
M. et Mme [G] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions, la scission de la copropriété.
Une telle demande, constitue manifestement une demande nouvelle, qui ne tend pas aux mêmes fins que les prétentions formées devant le premier juge. Elle doit donc être déclarée irrecevable, étant observé que dans les faits, les motifs des conclusions ne tendent pas à la scission de la copropriété, mais à faire application des dispositions nouvelles de l'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 issues de l'ordonnance du 30 octobre 2019 entrées en vigueur le 1er juin 2020.
Sur la demande de remise en état des lieux
Aux termes du règlement de copropriété du 16 juin 1972, les jardins respectifs des lots n° 1 et 2 sont à jouissance privative, ce qui implique qu'ils constituent des parties communes aux deux seuls lots constituant ladite copropriété.
La copropriété était dépourvue de syndic lorsque M. et Mme [A] sont devenus propriétaires du lot n° 1 par acte notarié du 7 février 1996, mais également lorsque M. et Mme [G] sont devenus propriétaires du lot n° 2 par acte notarié du 18 septembre 2002.
Il est établi et non discuté que M. et Mme [G], ont après obtention d'un permis de construire non contesté du 12 mars 2012, régulièrement affiché ainsi qu'en attestent les procès-verbaux de constat des 28 mars 2012 et 29 mai 2012, fait édifier une extension de leur maison, les travaux ayant débuté en mai 2012 et s'étant achevés en novembre 2012.
Par courrier recommandé adressé par leur conseil le 14 septembre 2012, M. et Mme [A] ont demandé à M. et Mme [G], de cesser ces travaux.
Il est justifié que par ordonnance du 8 janvier 2013 et à la requête de M. et Mme [A], le président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a désigné M. [W] [T] en qualité d'administrateur provisoire aux fins notamment de réunir les copropriétaires pour désigner un syndic.
La société cabinet Fergan a été désignée comme syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2013.
M. et Mme [A] sollicitent la confirmation du jugement appelé, en ce qu'il a ordonné la démolition de cette construction, faute d'avoir été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires en application de l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
En l'espèce, la construction litigieuse, consiste :
- d'une part en le percement d'une façade de la maison de M. et Mme [G], qui constitue une partie commune selon le règlement de copropriété qui vise comme partie commune, « les gros murs de façade »,
- d'autre part en une extension de la maison de M. et Mme [G], réalisée sur le terrain, qui constitue une partie commune selon le règlement de copropriété qui énonce que chaque lot comprend « la jouissance exclusive de la partie de jardin (...) ». Il s'agit d'une bâtisse d'une superficie au sol de 46 m² sur deux niveaux.
L'extension de construction constitue ainsi une appropriation des parties communes sur une superficie de 46 m².
M. et Mme [A] seuls autres copropriétaires, alors qu'aucun syndic n'était désigné, ne peuvent être considérés comme ayant consenti à la construction litigieuse, alors qu'ils n'ont cessé de s'en plaindre dans des courriers adressés les 20 août 2012, 8 septembre 2012, 21 septembre 2012, manifestement à l'attention de la mairie de [Localité 3], pour faire état de modifications au projet initial, tout en précisant qu'ils rédigent ces courriers, parce qu'il leur a été reproché de ne pas avoir réagi avant la construction.
M. et Mme [G] ne peuvent se prévaloir d'aucun droit à construire sur leur lot, aucune pièce n'étant produite à l'appui de ce moyen.
L'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'est pas applicable à la cause, aucune violation des règles d'urbanisme ou de servitudes d'utilité publique, n'étant concernée.
En dernier lieu, M. et Mme [G], sollicitent l'application de l'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019, entré en vigueur en cours de procédure, aux termes duquel « Par dérogation à l'article 17 et au deuxième alinéa de l'article 22, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut. »
Cependant, ils ne démontrent pas se trouver dans les conditions d'application de cet article, alors que la construction litigieuse a déjà été réalisée, que l'accord des copropriétaires de l'autre lot n'a pas été recherché, qu'aucune pièce n'est produite sur la mise en péril de l'intérêt commun.
L'allégation de l'absence de préjudice causé est sans conséquence en matière d'atteinte à la propriété des parties communes, étant observé en outre, que M. et Mme [A] opposent que cette construction leur fait grief.
En conséquence, M. et Mme [G] ne peuvent qu'être condamnés à démolir la construction qu'ils ont édifiée sur les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale qu'il leur appartenait de mettre en place, ou à tout le moins d'obtenir une autorisation expresse de M. et Mme [A] autres copropriétaires.
Cette sanction n'est pas disproportionnée au regard de la gravité de l'atteinte aux parties communes de la copropriété, compte tenu de la superficie de la construction empiétant sur les parties communes.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions appelées.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris.
M. et Mme [G] qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel distraits au profit des conseils de M. et Mme [A] et du syndicat des copropriétaires, qui le réclament, ainsi qu'au titre des frais irrépétibles.
Les frais de constat d'huissier ne constituent pas des dépens tels qu'énumérés à l'article 695 du code de procédure civile.
M. et Mme [A] seront donc déboutés de leur demande d'inclusion dans les dépens, des constats d'huissier.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevable la demande nouvelle de scission de la copropriété ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [C] [G] et Mme [F] [G] aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Naudin et de Me Olivier Giraud ;
Condamne M. [C] [G] et Mme [F] [G] à payer à M. [Y] [A] et Mme [D] [A], la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [C] [G] et Mme [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché
