COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MARS 2023
PH
N° 2023/ 99
N° RG 19/13394 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYYJ
[V] [M]
C/
Société [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL NINO PARRAVICINI
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04197.
APPELANT
Monsieur [V] [M]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, susbstitué par Me Erjola KOLA, avocat au barreau de Nice
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], agissant en la personne de son Syndic, la SARL AGENCE SIM dont le siège social est à [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité audit siège social
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [V] [M] a fait l'acquisition par acte du 24 avril 2001, des lots n° 26 (magasin), 27 (appartement), 10 et 11 (caves) au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1].
Lui reprochant divers manquements, M. [V] [M] a par acte d'huissier du 29 juin 2015, assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Nice.
Le tribunal de grande instance de Nice a, par jugement du 16 juillet 2019 statué ainsi :
« - DIT Monsieur [V] [M] recevable en ses demandes,
- DIT que le lot n°26 de la copropriété [Adresse 1] est exclu de toute participation aux charges communes de chauffage,
- DIT que le lot n°27 doit participer aux charges communes de chauffage,
- CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à Monsieur [V] [M] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'imputation de charges communes de chauffage à son lot n°26 au mépris du règlement de copropriété et en dépôt de ses contestations,
- ANNULE la résolution n °4 de l'assemblée générale de la communauté immobilière [Adresse 1] du 17 juin 2015 en ce qu'elle porte approbation des comptes de la copropriété pour l'exercice du 1er avril 2014 au 31 décembre 2014 dans le cadre desquels des charges de chauffage ont été imputées à tort au lot n°26,
- CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour l'exercice antérieurs à 2016 et au titre des appels de provisions et appels de fonds travaux pour les exercices 2016 et 2017, la somme de 7 916,62 euros,
- DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2017,
- DIT que la décision adoptée dans le cadre de la résolution n°12 bis de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] du 31 juillet 2014 tendant à la vente du restant de la conciergerie à Monsieur [M] demeure valable,
- DEBOUTE Monsieur [V] [M] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à mettre en 'uvre la résolution n°12 bis de 2014 et lui a vendre la concierge,
- DEBOUTE Monsieur [V] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice olfactif et moral,
- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ORDONNE l'exécution provisoire,
- CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens ».
Par déclaration du 14 août 2019, M. [M] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses conclusions d'appelant déposées et notifiées par le RPVA le 13 novembre 2019, M. [M] demande à la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rappelé que le lot 26 de la copropriété [Adresse 1] est exclu de toute participation aux charges communes de chauffage,
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'imputation de charges communes de chauffage à son lot 26 au mépris du règlement de copropriété et en dépit de ses contestations,
- de confirmer l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale de la communauté immobilière [Adresse 1] du 17 juin 2015 en ce qu'elle porte approbation des comptes de la copropriété pour l'exercice du 1er avril 2014 au 31 décembre 2014 dans le cadre desquels des charges de chauffage ont été imputées à tort au lot 26,
Et statuant à nouveau :
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 7 916,62 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour les exercices antérieurs à 2016 et au titre des appels de provision et appels de fonds travaux pour les exercices 2016 et 2017,
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages et intérêts pour le préjudice olfactif et moral,
- de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer à ce titre la somme de 5 000 euros,
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à mettre en 'uvre la résolution n°12 bis de 2014 et à lui vendre la conciergerie,
Et statuant à nouveau :
- de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mettre en 'uvre la résolution n°12 de l'assemblée générale du 31 juillet 2014 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir (sic) et voir lui vendre la loge pour une surface de 28,50 m² moyennant le prix de 50 000 euros,
- de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
- de débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
Mais recevant l'appel incident de la concluante,
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a précisé que le lot 26 devait être exempté des charges de chauffage,
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts « du fait de l'imputation des charges communes de chauffage au lot 26 »,
- d'infirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 4 votée à l'assemblée générale de la copropriété le 17 juin 2015,
En conséquence,
- de dire que le lot 26, propriété de M. [M] est redevable des charges communes de chauffage,
- de débouter M. [M] de sa demande en condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à mettre en 'uvre la résolution n° 12 bis votée à l'assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2014 et à lui vendre la « conciergerie »,
En conséquence,
- de débouter M. [M] de sa demande de ce chef et en sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice olfactif et moral,
- de confirmer en conséquence le jugement entrepris du fait de ces deux dernières dispositions (et ce qu'il a rejeté les demandes relatives à la vente de la loge et la demande en paiement d'un préjudice olfactif et moral),
- de réformer encore le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 8 690,80 euros, montant des charges dues au 1er avril 2017 en tenant compte des charges de chauffage devant être supportées par le lot n° 26 et en ce qu'il a condamné le syndicat aux dépens et à la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les présentes écritures d'actualisation,
Vu la dette de M. [M] au 6 janvier 2022 en tenant compte notamment des charges de chauffage impayées,
- de condamner M. [M] à lui payer la somme principale de 13 596,79 euros, montant des charges et travaux dus à la date du 6 janvier 2022, la somme de 8 690,80 euros portant intérêts de droit à compter de la demande en justice, le reliquat à la date de l'arrêt à intervenir,
- de condamner l'appelant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d'appel,
- de le condamner à la somme de 5 000 euros à titre de justes dommages et intérêts,
- de le condamner aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Jourdan ' Wattecamps.
Pour les moyens développés au soutien des prétentions, il est expressément référé aux conclusions respectives des parties.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 janvier 2023.
M. [M] a notifié des dernières conclusions le 13 janvier 2023.
Par conclusions de procédure déposées et notifiées sur le RPVA le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, sollicite au visa des articles 16 et suivants du code de procédure civile, le rejet des conclusions de M. [M] notifiées le 13 janvier 2023.
L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties sont représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de rejet des conclusions notifiées le 13 janvier 2023
Selon les dispositions de l'article 445 du code de procédure civile, « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».
En l'espèce, M. [M] a fait déposer des conclusions postérieurement à l'ordonnance de clôture et aucune cause grave n'est alléguée ni démontrée, de nature à justifier une révocation de l'ordonnance de clôture.
Les conclusions notifiées le 13 janvier 2023 sont donc irrecevables.
Sur la demande concernant la charge de chauffage
Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors en vigueur, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
M. [M] fait valoir qu'il n'a pas de chauffage collectif dans ses lots 26 (magasin) et 27 (appartement), le magasin étant dépourvu de chauffage et l'appartement étant équipé d'un chauffage électrique. Il se réfère pour cela, au règlement de copropriété.
De son côté, le syndicat des copropriétés affirme que c'est à tort que le premier juge a conclu que le lot n° 26 était exempté de la charge de chauffage, en se référant aussi aux dispositions du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 1], énonce en page 24, que les charges communes à l'entier immeuble, se divisent en trois catégories :
- celles communes à l'entier immeuble comportant la participation de tous les copropriétaires des lots 26 à 56 « c'est-à-dire la participation des co-propriétaires des lots constitués par les deux magasins du rez-de-chaussée et se rapportant à tous les travaux de travaux de réfection et d'entretien qui seraient nécessaires vis-à-vis des fondations gros murs, gros 'uvres et couverture de l'immeuble (') »
- celles communes à l'entier immeuble ne comportant que la participation des copropriétaires des lots 27 et 29 à 56, « c'est-à-dire ne comportant pas la participation des futurs co-propriétaires des deux magasins du rez-de-chaussée et relatives à l'entretien de l'immeuble, à ses frais d'éclairage, nettoyage, frais de syndic, concierge, assurances diverses, à l'exception de celles contre l'incendie, frais de réfection, chauffage, ravalement intérieur et extérieur et plus généralement, tous les frais d'entretien des parties communes à l'exception des fondations, gros murs, gros 'uvre, et de la couverture de l'immeuble »,
- celles relatives aux frais d'entretien et les dépenses de toute nature relatifs à l'ascenseur dont les lots 26, 27 et 28 sont totalement exonérés.
Il ressort de la lecture de ce paragraphe relatif aux charges communes, que parmi les lots appartenant à M. [M], seul le lot n° 26 (magasin) participe aux charges communes de façon différenciée, dès lors que le lot n° 26 est expressément dispensé des charges suivantes :
- frais d'entretien de l'immeuble,
- frais d'éclairage,
- frais de nettoyage,
- frais de syndic,
- frais de concierge,
- assurances diverses, à l'exception de celles contre l'incendie,
- frais de réfection,
- frais de chauffage,
- frais de ravalement intérieur et extérieur,
- et plus généralement, tous les frais d'entretien des parties communes à l'exception des fondations, gros murs, gros 'uvre, et de la couverture de l'immeuble.
L'exception visée par le syndicat des copropriétaires ne vise manifestement que les frais « assurances diverses » et pas les autres frais visés dans le paragraphe, qui concerne les charges dont sont dispensés les lots constitués par les deux magasins du rez-de-chaussée.
Concernant le lot 27, qui constitue un appartement, il est constaté qu'il n'est pas visé parmi les lots bénéficiant de cette exonération et le fait que M. [M] allègue l'existence d'un chauffage individuel n'est pas de nature à modifier cet état de fait, au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité.
Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le lot 26 de la copropriété [Adresse 1] est exclu de toute participation aux charges communes de chauffage.
M. [M] sollicite la confirmation du jugement sur l'indemnisation qui lui a été accordée au titre de la mauvaise imputation de la charge de chauffage sur le lot n° 26.
Le syndicat des copropriétaires conclut à l'infirmation du jugement sur cette indemnisation, en arguant de l'absence d'exonération de la charge de chauffage pour le lot n° 26.
Compte tenu de la confirmation du jugement sur l'exclusion du lot 26 de toute participation aux charges communes de chauffage, c'est par une juste appréciation de la loi et des faits que le premier juge a fixé cette indemnisation à la somme de 2 000 euros.
Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 juin 2015
La résolution n° 4 de cette assemblée générale concerne le vote de l'approbation des comptes de l'exercice du 1er avril 2014 au 31 décembre 2014, ainsi libellée « L'assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes des charges de l'exercice du 01/04/2014 au 31/12/2014 pour un montant total de 28.671,66 euros et les travaux et opérations exceptionnelles hors budget réalisés sur la même période pour un montant total de 30.764,22 euros ».
Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées soit 6 008 tantièmes « pour » et 951 tantièmes « contre », parmi lesquels figurait M. [M].
Le premier juge a annulé cette résolution au motif que les charges de chauffage y sont imputées à tort au lot n° 26 durant cet exercice.
Cependant, aucune irrégularité de convocation ni de tenue de cette assemblée générale n'est alléguée. Il n'est pas non plus soutenu ni établi qu'il existe une irrégularité dans le comptage des votes, un abus de majorité, ou encore un manquement dans l'établissement des comptes de la copropriété.
Le fait que la répartition d'une charge soit irrégulièrement faite entre les copropriétaires, ne constitue pas, à elle seule, une cause d'annulation de la résolution approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires.
A cet égard, l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement appelé en ce qu'il a annulé la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 juin 2015 et de débouter M. [M] de sa demande à ce titre.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:
- le contrat de syndic,
- un extrait de compte du « 1er janvier 2016 au1er avril 2017 » faisant état d'un solde antérieur de 332,09 euros, concernant en réalité également des appels de fonds des exercices arrêtés en mars 2013, en 2014 et en 2015, pour les lots 26 et 27, faisant apparaître un montant dû de 8 690,80 euros,
- un relevé de compte du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2022 inclus, commençant par un solde antérieur de 10 270,31 euros et faisant état d'un montant dû de 13 543,85 euros.
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2014 à 2021 approuvant les comptes des exercices d'avril 2013/mars 2014, d'avril 2014/décembre 2014, puis des exercices 2015 à 2020 et les budgets prévisionnels,
- les relevés de dépenses des exercices 2016 à 2020, ainsi que d'avril 2012/mars 2013 et d'avril 2013/mars 2014 joints aux convocations des assemblées générales tenues en 2014 et 2015,
- les états de répartition des exercices d'avril 2013/mars 2014, d'avril 2014/décembre 2014, puis des exercices 2015 à 2020 permettant de retracer le montant des sommes reportées sur l'extrait de compte, et de disposer du montant total affecté aux lots de M. [M] pour les années 2017 à 2020.
De son côté, M. [M] qui conteste l'imputation de la charge de chauffage sur ses lots 26 et 27, alors qu'il ne s'agit que d'une partie des charges de copropriété réclamées, ne prétend pas avoir procédé à un quelconque règlement depuis l'année 2015, ni n'en justifie, alors qu'il est jugé que seul le lot 26 est dispensé de la participation à la charge de chauffage.
En considération de ces éléments, il y a lieu de déduire du montant réclamé, les montants correspondant à l'imputation de la charge de chauffage pour le lot n° 26 :
- sur l'exercice d'avril 2012/mars 2013, par référence au relevé de répartition des charges (pièce n° 9), la somme de 261,75 euros,
- sur l'exercice d'avril 2013/mars 2014, par référence au relevé de répartition des charges (pièce n° 9), la somme de 304,19 euros,
- sur l'exercice d'avril 2014/décembre 2014, par référence au relevé de répartition des charges (pièce n° 9), la somme de 128,19 euros,
- sur l'exercice 2015 par référence au relevé de répartition des charges (pièce n° 23), la somme de 238,18 euros,
- sur l'exercice 2016, par référence au relevé de répartition des charges (pièce n° 24), la somme de 196,03 euros,
- sur l'exercice 2017, par référence au relevé de répartition des charges par clés (pièces n° 25 et 26), aucun montant, puisqu'aucun n'est mentionné pour le lot n° 26, dans ledit tableau sur deux pages,
- sur l'exercice 2018, par référence au projet de répartition des charges (pièce n° 27), aucun montant, puisqu'aucun n'est mentionné pour le lot n° 26,
- sur l'exercice 2019, par référence au projet de répartition des charges (pièce n° 28), aucun montant, puisqu'aucun n'est mentionné pour le lot n° 26,
- sur l'exercice 2020, par référence au projet de répartition des charges (pièce n° 29), aucun montant, puisqu'aucun n'est mentionné pour le lot n° 26.
Cela correspond à un montant total à déduire de 1 128,34 euros, l'absence de montant mentionné au titre du chauffage pour le lot n° 26 à partir de l'exercice 2017, démontrant que le syndicat des copropriétaires a cessé d'imputer cette charge de chauffage au lot n° 26, même s'il a conclu en faveur de la position contraire devant la présente juridiction.
Il est précisé que le décompte des sommes correspondant à la charge chauffage pour le lot n° 26 de 2005 à 2015 pour 2 531,06 euros (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) comporte une erreur en ce qu'il ne concerne pas l'année 2015 comme mentionné, mais en dernier lieu l'exercice d'avril 2014 à décembre 2014. Au regard de l'indemnisation globale à hauteur de 2 000 euros allouée ci-dessus, au titre du préjudice généré par la mauvaise imputation de la charge de chauffage au lot n° 26, il est vérifié que celle-ci ne fait pas double emploi avec la déduction des montants apparaissant sur les relevés présentés à l'appui de la demande de condamnation au titre des charges de copropriété depuis l'exercice arrêté au 31 mars 2013.
Ainsi, la juridiction dispose des éléments suffisants pour fixer la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées après l'échéance du 1er janvier 2022, à la somme de 12 415,51 euros (13 543,85 - 1 128,34).
Selon les dispositions de l'article 1231-7 du code civil, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »
Le syndicat qui réclame des intérêts sur la somme de 8 690,80 euros à compter de sa demande en justice et pour le surplus à compter de l'arrêt, ne précisant ni ne justifiant pas quelle est cette date, il y a lieu de retenir la date de ses dernières conclusions devant la juridiction de premier degré, soit le 22 mai 2017.
M. [M] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 415,51 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 7 562,46 euros (8 690,80 - 1 128,34) à compter du 22 mai 2017 et à compter de la présente décision sur le surplus.
Sur la demande concernant la conciergerie
M. [M] reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de fixation d'une astreinte pour la mise en 'uvre de la résolution n°12 bis de l'assemblée générale du 31 juillet 2014 ainsi libellée : « L'assemblée décide de vendre la conciergerie suivant les modalités suivantes : il est décidé de vendre le restant de la loge soit 28,50 m² environ à M. [M] dans l'état actuel. Prix de vente estimé fixé à 50 000 euros (') Le compromis pourra être signé après le délai de contestation du présent procès-verbal et les travaux de séparation du local poubelle (') ».
M. [M] n'explique pas ce qui justifierait la fixation d'une astreinte en application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, aux termes duquel tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En effet, il est constaté que le premier juge n'a aucunement condamné le syndicat des copropriétaires à vendre la conciergerie à M. [M], mais simplement que la décision de l'assemblée générale autorisant cette vente, était toujours valide.
M. [M] sera donc débouté de sa demande tendant à la fixation d'une astreinte et le jugement appelé confirmé sur ce point.
Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice olfactif et moral
Les parties sont liées par le règlement de copropriété.
L'article 1134 du code civil dans son ancienne rédaction applicable au litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties.
Aux termes de l'article 1146 du code civil en vigueur à la même date, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
A l'appui de cette demande, M. [M] produit des courriers datés de 2003 et 2006 adressés par son conseil au syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic, dont il n'est pas justifié qu'ils présentent un caractère recommandé avec accusé de réception.
Par suite il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires a régulièrement été mis en demeure.
Aucune pièce n'est produite par ailleurs, pour étayer les affirmations de M. [M].
Celui-ci sera donc débouté de sa demande et le jugement appelé confirmé sur ce point.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de la mauvaise foi évidente de M. [M] pour réclamer des dommages et intérêts.
Or, il ressort des développements ci-dessus que si depuis 2015 M. [M] a cessé tout règlement de charges, ce qui constitue une faute, le syndicat des copropriétaires a pendant de nombreuses années procédé à une mauvaise imputation des charges de chauffage. En outre, le syndicat des copropriétaires n'explique pas quelles sont la nature et l'étendue du préjudice dont il réclame réparation.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.
M. [M] succombe pour l'essentiel dans le cadre de la présente procédure et totalement en son appel, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, distraits au profit du conseil du syndicat des copropriétaires qui le réclame.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés pour les besoins de la procédure et non inclus dans les dépens, si bien que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les conclusions de M. [V] [M] notifiées le 13 janvier 2023 ;
Infirme le jugement entrepris sur :
- l'annulation de la résolution n °4 de l'assemblée générale de la communauté immobilière [Adresse 1] du 17 juin 2015 en ce qu'elle porte approbation des comptes de la copropriété pour l'exercice du 1er avril 2014 au 31 décembre 2014 dans le cadre desquels des charges de chauffage ont été imputées à tort au lot n°26,
- la condamnation aux dépens,
- la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement entrepris sur le surplus, sauf à statuer à nouveau sur les charges de copropriété en y ajoutant ;
Déboute M. [V] [M] de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 juin 2015 ;
Condamne M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 12 415,51 euros (douze mille quatre cent quinze euros et cinquante et un centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2022 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2017 sur la somme de 7 562,46 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;
Condamne, M. [V] [M] aux dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SCP Jourdan ' Wattecamps ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
